Texte intégral
MINUTE N°
N° RG 24/00451 - N° Portalis DB22-W-B7I-SKYA
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
Madame [S] [F]
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Adresse 8]
[Localité 7]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 21 Mai 2025
DEMANDEUR :
Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 824 541 148 - dont le siège social est sis - dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représeentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES
d'une part,
DÉFENDEUR :
Madame [S] [F] - demeurant [Adresse 4]
Non comparante, ni représentée
d'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire
En présence de [O] [L], auditrice de justice
Greffier : Victor ANTONY
Copies délivrées le :
1 copie exécutoire à : Maître Roger LEMONNIER
1 copie certifiée conforme à : Madame [S] [F]
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de bail conclu le 6 octobre 2022, Madame [X] [H] a donné en location à Madame [S] [F] un appartement situé [Adresse 3] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 590 € provision pour charges incluses, pour lequel la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution, le 4 octobre 2022 dans le cadre du dispositif VISALE.
Au titre des loyers et charges d’août, septembre et octobre 2023, ayant donné lieu à des impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Madame [H] la somme de 1 770 €. Un commandement de payer cette somme et visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 7 novembre 2023.
Les loyers et charges de novembre 2023 à juillet 2024 ayant fait l’objet de nouveaux incidents de paiement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a également réglé à Madame [H] la somme de 5 310 €.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [S] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 11], au visa notamment des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, afin de :
- Déclarer acquise la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [F] ;
- Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et ce en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique ;
- La condamner au paiement d'un montant de 7 080 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2023 pour la somme de 1 770 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- Fixer l’indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel majoré des charges ;
- La condamner à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que leur paiement sera justifié par une quittance subrogative ;
- La condamner au paiement de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
- Dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’assignation a été délivrée pour l’audience du 25 mars 2025.
Lors de cette audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 11 210 €, mois de février 2025 inclus, en produisant une quittance subrogative en date du 7 février 2025, et a maintenu ses autres demandes.
Madame [F], bien que régulièrement citée en l’étude du commissaire de justice, n’a été ni présente ni représentée.
Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 21 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION DE LA DEFENDERESSE :
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de comparution de Madame [F], régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à l’examen de la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Par ailleurs, en application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.
SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines, par voie dématérialisée, le 22 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, par voie dématérialisée, le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
Aux termes de l’article 2309 du code civil, « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »
Par ailleurs, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL relative à la mise en œuvre du dispositif VISALE prévoit que « La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant portés caution mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail. »
Enfin, les deux quittances subrogatives intervenues entre Madame [X] [H] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES en date des 9 juillet 2024 et 7 février 2025 rappellent qu’en application des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, « Action Logement Services est subrogé dans les tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services. »
La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé en qualité de caution à Madame [H] les loyers et charges exigibles d’août 2023 à février 2025 dont elle a reçu quittances subrogatives de la part de la bailleresse les 6 octobre 2023, 9 juillet 2024 et 7 février 2025, qui a déclaré la subroger pour les sommes de 1770 €, 7 080 € puis 11 210 €, chaque quittance subrogative reprenant le montant de la précédente.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée en son action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ainsi qu’au paiement des sommes versées en sa qualité de caution.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non six semaines.
Le bail, conclu le 6 octobre 2022, contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié, le 7 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 770 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 8 janvier 2024.
En conséquence, l’expulsion de Madame [F] et des occupants de son chef sera ordonnée.
Le sort des meubles, autres que ceux mis à la disposition du locataire par le bailleur, sera régi conformément aux articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.
SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :
Depuis l’acquisition de la clause résolutoire, le 8 janvier 2024, Madame [F] occupe les lieux sans droit ni titre, et cause par ce fait, un préjudice qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant égal à celui des loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
La dette locative dont ACTION LOGEMENT SERVICES réclame le paiement dans son assignation du 21 août 2024 incluant les montants dus jusqu’au mois de juillet 2024, cette indemnité sera due à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à la reprise effective des lieux et la remise des clefs.
L’indemnité mensuelle d’occupation sera égale au montant du loyer et des charges, qui aurait été dû, si le contrat de bail s’était poursuivi, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation.
Cette indemnité sera payable d’avance au plus tard le 4 de chaque mois et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.
Elle sera à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en cas de défaut de paiement au bailleur, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur et ce sur production de la ou des quittance(s) subrogative(s) en justifiant.
SUR LES LOYERS ET CHARGES IMPAYES :
En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa créance en produisant une quittance subrogative en date du 9 juillet 2024, incluant le montant objet de la quittance subrogative du 6 octobre 2023, faisant apparaître que Madame [H] reconnaît avoir reçu de sa part la somme de 7 080 € au titre des loyers et charges impayés par Madame [F] d’août 2023 à juillet 2024, en application du contrat de cautionnement 4 octobre 2022, portant ainsi la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 7 080 €.
La défenderesse, non comparante, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette.
En conséquence, Madame [F] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 080 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2023 sur la somme de 1 770 € et pour le surplus à compter de l’assignation du 21 août 2024, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
En revanche, faute de comparution de Madame [F] à l’audience, cette condamnation ne peut porter sur la somme de 11 210 €, le courriel adressé par le Conseil de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à Madame [F] le 17 février 2025 ne permettant pas de garantir que cette dernière en ait eu connaissance.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [F] sera condamnée à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile, et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2022 entre Madame [X] [H] et Madame [S] [F] concernant un logement situé [Adresse 2] à [Localité 9], à la date du 8 janvier 2024 ;
ORDONNE, en conséquence, à Madame [S] [F] de quitter les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour Madame [S] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;
DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, autres que ceux mis à la disposition de la locataire par la bailleresse, sera régi conformément aux articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;
CONDAMNE Madame [S] [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 080 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2023 sur la somme de 1 770 € et pour le surplus à compter de l’assignation du 21 août 2024 ;
CONDAMNE Madame [S] [F] à payer, à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à la reprise des lieux et la remise des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, qui aurait été dû, si le contrat de bail s’était poursuivi, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation ;
DIT que cette indemnité sera payable d’avance au plus tard le 4 de chaque mois et due prorata temporis le mois de la libération des lieux ;
DIT qu’elle sera à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en cas de défaut de paiement à la bailleresse, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées à la bailleresse et ce sur production de la ou des quittance(s) subrogative(s) en justifiant ;
CONDAMNE Madame [S] [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Madame [S] [F] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture ;
RAPPELLE que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;
DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande différente, plus ample ou contraire au présent dispositif.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 21 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.
Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,
