Cour d'appel, 13 décembre 2023. 23/02437

5ème Chambre ARRÊT N°-385 N° RG 23/02437 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TWFY S.A.S. SYLV'ECO S.C.I. KER ROSE C/ S.A.R.L. LG CONCEPT Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller, Assesseur : Mme Rozenn LAURENT, Conseillère, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 18 Octobre 2023 devant Madame Pascale LE CHAMPION et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Décembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTES : S.A.S. SYLV'ECO [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Sébastien HAREL de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES SCI KER ROSE [Adresse 13] [Localité 5] Représentée par Me Sébastien HAREL de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : S.A.R.L. LG CONCEPT [Adresse 11] [Localité 4] Représentée par Me Arnaud GAONAC'H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER Par acte authentique du 17 décembre 2018, la société Ker Rose a consenti à bail commercial à la société Sylv'eco un ensemble immobilier situé sur les parcelles cadastrées [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] comprenant des locaux de stockage au lieu dit [Localité 7] sur la commune de [Localité 12]. Par acte authentique des 14 et 21 décembre 2018, la société Sylv'eco a sous-loué à la société LG Concept un bâtiment d'une superficie de 3 100 m2 faisant partie de l'ensemble immobilier. Par courrier du 25 janvier 2021, la société LG Concept a fait part à la société Sylv'eco de l'existence de fuites d'eau en provenance du bien loué par cette dernière à la société Ker Rose, fuites susceptibles d'avoir des conséquences dans son local de stockage de bois. Par exploit d'huissier du 26 février 2021, la société LG Concept a fait assigner la société Sylv'eco devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper aux fins que soit ordonnée une mesure d'expertise. Par protocole d'accord tripartite signé du 6 août 2021, les parties sont parvenues à une solution amiable pour remédier à leur différend, notamment par la réalisation de travaux par la société Ker Rose et la mise à disposition de locaux pour la poursuite de l'activité de stockage de la société LG Concept. Par courrier du 22 décembre 2021, la société LG Concept a contesté la bonne exécution des travaux tels que convenus par le protocole d'accord. En l'absence de solution amiable entre les parties, la société LG Concept, par exploit de commissaire de justice du 30 septembre 2022, a fait assigner la société Sylv'eco devant le président du tribunal judiciaire de Quimper, statuant en référé. Par ordonnance de référé en date du 29 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper a : - déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Ker Rose, - ordonné une expertise, - commis pour y procéder : M [U] [M], [Adresse 6], Tel:[XXXXXXXX01], Port. : [XXXXXXXX02], Mel : [Courriel 14], expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Rennes, avec mission de : * Se rendre sur les lieux litigieux, * Se faire communiquer tous les documents et pièces qu'il estimera utiles pour l'accomplissement de sa mission et notamment le bail de sous-location du 14 et 21 décembre 2018, le bail du 1er octobre 2018 entre la société Ker Rose et la société Sylv'eco ainsi que le procès-verbal de constat du 11 et 21 décembre 2020, le procès-verbal de constat du 29 septembre 2021 et le procès-verbal de constat du 10 août 2022, * Décrire l'état de la toiture ainsi que l'état des gouttières ainsi que les poteaux des bâtiments, * Décrire les désordres, en indiquer la nature, l'étendue, l'importance et en rechercher la cause, * Préciser la date d'apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences, * Préciser si les désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou si l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination ; dans le cas où ces désordres constitueraient des dommages affectant l'ouvrage dans un de ses éléments d'équipement sans rendre l'immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert, * Dans l'affirmative, préciser si ces désordres affectent l'état de la toiture ainsi que l'état des gouttières ainsi que les poteaux des bâtiments et s'ils portent atteinte a la structure de l'immeuble, * Donner tous éléments techniques sur les causes et origines des désordres dont il s'agit en précisant s'ils sont imputables au bailleur ou au preneur. Dire si l'origine des désordres est imputable à la vétusté de l'immeuble, * Indiquer les travaux de remise en état et dire s'ils laisseront subsister un quelconque inconvénient, * Evaluer le coût des travaux de remise en état et indiquer leur délai d'exécution, * Donner son avis économique et technique sur le préjudice subi par la société LG Concept en raison de l'inaction de la société Sylv'eco pour procéder aux réparations et ce, a compter de la première demande faite par la société LG Concept le 25 janvier 2021 et ce, jusqu'à la reprise totale des désordres, En complément: * Décrire l'état de l'ensemble des bâtiments inclus dans le bail de sous-location du 21 décembre 2018 et dire si les défauts éventuellement constatés relèvent d'une usure normale ou de manquements causés par l'occupant des lieux, Décrire et chiffrer les travaux de remise en état et estimer leur durée, * Dire si les biens qui sont entreposés dans les lieux loués sont dangereux ou susceptibles de causer des dégradations et / ou des pollutions, dire si les normes environnementales d'entreposage sont respectées, décrire et chiffrer les travaux de remise en état et de dépollution le cas échéant et estimer leur durée, * Donner tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis de quelque nature qu'ils soient, - rappelé que l'expert a la faculté de s'adjoindre, pour avis, tous sapiteurs de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, - dit qu'il nous en sera référé en cas de non-respect des délais, - dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l'article 276 dudit code, les observations qui lui seront faites, - dit qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui, - dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance formulée sur simple requête adressée au magistrat chargé de suivre les opérations d'expertise, - fixé à 4 000 euros le montant de la provision a valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la société LG Concept entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, avant le 29 mai 2023 et disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, - dit que si la consignation apparaît insuffisante, il appartiendra à l'expert de solliciter un complément de consignation et de suspendre ses travaux tant que le complément éventuellement ordonné n'aura pas été versé, - dit que l'expert transmettra aux parties un pré-rapport et qu'elles se verront imparties un délai pour dire et formuler avant le rapport définitif, - dit que l'expert déposera au greffe du tribunal son rapport dans les six mois de sa saisine, après consignation, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie, - laissé, provisoirement, à chacune des parties la charge de ses propres dépens, - rejeté toute demande plus ample ou contraire, - rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre de provision. Le 20 avril 2023, la société Sylv'eco et la société Ker Rose ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 13 septembre 2023, elles demandent à la cour de : - réformer l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Quimper du 29 mars 2023 en ce qu'elle a rejeté les demandes plus amples ou contraires formées par elles, Et statuant de nouveau : - compléter la mission confiée à M. [U] [M] ès-qualités d'expert en ajoutant les chefs de mission suivants : * décrire l'état des bâtiments et des surfaces non bâties composant l'ensemble immobilier désigné dans le bail de sous-location du 21 décembre 2018, situé au lieudit [Localité 7] [Localité 12], figurant au cadastre sous les numéros [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et qui ne sont pas inclus dans le champ dudit bail, * dire si les défauts éventuellement constatés relèvent d'une usure normale ou de manquements causés par l'occupant des lieux, décrire et chiffrer les travaux de remise en état et estimer leur durée, * dire si les biens entreposés dans les lieux sus décrits sont dangereux ou susceptibles de causer des dégradations et/ou des pollutions, dire si les normes environnementales d'entreposage sont respectées, décrire et chiffrer les travaux de remise en état et de dépollution le cas échéant et estimer leur durée, * évaluer la valeur locative des biens immobiliers bâtis et non bâtis composant l'ensemble immobilier désigné dans le bail de sous-location du 21 décembre 2018, situé au lieudit [Localité 7] [Localité 12], figurant au cadastre sous les numéros [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et qui ne sont pas inclus dans le champ dudit bail, * donner tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis de quelque nature qu'ils soient, - fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans ce délai qui sera imparti par la décision à intervenir et qu'elle devra être consignée pour moitié par la société LG Concept et pour moitié par elles, - condamner la société LG Concept à leur payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Par dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2023, la société LG Concept demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance rendue le 29 mars 2023 par le président du tribunal judiciaire de Quimper, En conséquence - débouter la société Sylv'eco et la société Ker Rose, de leur appel ainsi que l'ensemble de leurs prétentions. Y ajoutant - condamner solidairement la société Sylv'eco la société Ker Rose à une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La société Sylv'eco et la société Ker Rose sollicitent que la mission d'expertise soit complétée afin de porter sur tous les bâtiments composant l'ensemble immobilier compris ceux qui ne sont pas inclus dans le bail de sous-location au motif qu'elles ont constaté les manquements suivants de la société LG Concept dans le cadre de l'exécution du contrat du bail : - l'occupation sans autorisation d'un bâtiment dans lequel elle exerce une activité de calibrage et de stockage du bois sans autorisation ni assurance, - le stockage, hors périmètre du bail et sans autorisation, de matières dangereuses et inflammables, - l'occupation d'une zone de stockage extérieure de 500m2 hors périmètre du bail de sous-location sans autorisation et sans retraitement des eaux de ruissellement, - la commission de dégradations sur le bardage et le revêtement du sol de plusieurs bâtiments occupés sans droit ni titre par la société LG Concept. Elles exposent avoir constaté ces manquements par constat d'huissier du 14 décembre 2022. En réponse, la société LG Concept rappelle qu'elle a dû saisir le juge des référés suite à la non-exécution du protocole d'accord par la société Sylv'eco, lequel a ordonné une expertise qui est en cours et dont le pré-rapport a été déposé par l'expert. Elle fait valoir que la demande de complément d'expertise présentée par les appelants ne présente pas d'intérêt légitime au sens des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile. Elle conteste les griefs invoqués par la société Sylv'eco et expose que l'occupation des bâtiments, hors du périmètre du bail, lui a été accordée par mail du 10 novembre 2023 sans augmentation de loyer, que le produit stocké l'Ad Blue ne présente aucun caractère polluant et que les végétaux stockés au bord de la route ne lui appartiennent pas. Elle indique que les éventuelles dégradations, qui seraient commises, seront appréciées lors du départ du preneur au moment de l'état des lieux de sortie en rappelant que le bâtiment était dans un état déplorable lors de son entrée dans les lieux. Elle ajoute que la mesure d'expertise sollicitée par les appelants est très éloignée de la demande principale et s'analyse comme une mesure générale d'investigations portant sur l'ensemble des biens loués. Elle en déduit que le motif légitime du complément d'expertise n'est pas justifié et que la mesure d'instruction sollicitée ne présente pas d'utilité. L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Si la mise en oeuvre de ce texte ne se conçoit qu'en prévision d'un possible litige, elle n'exige pas que le fondement et les limites d'une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées. Le motif légitime existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu'elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l'adversaire. Il appartient donc au demandeur d'établir l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, approximativement au moins, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner. Les appelantes reprochent à la société LG Concept d'occuper sans droit ni titre un bâtiment dans lequel elle exerce son activité de calibrage et de stockage de bois or la société LG Concept produit un mail du 10 novembre 2020 dans lequel les appelants l'autorise à occuper une nouvelle zone de stockage sous le bâtiment 3 composée d'un auvent de 300m2 et d'une surface extérieure d'environ 700m2. Les appelants soutiennent que la société LG Concept occuperait d'autres bâtiments mais le fait de produire eux-mêmes un plan en couleur sur lequel ils font figurer les zones qu'ils considèrent comme occupées sans autorisation n'est pas probant en l'absence d'autres éléments. Par ailleurs, il convient de relever que le constat d'huissier produit ne permet pas d'identifier les bâtiments figurant sur le plan réalisé et produit par les appelants en l'absence de dénomination ou de précision sur les différents bâtiments photographiés. S'agissant du stockage de produit dangereux dans un local hors périmètre du bail de sous-location, il a été rappelé que les appelants ne démontrent pas une occupation hors du périmètre. Ils ne justifient pas non plus de la dangerosité des produits stockés. Au contraire, la société LG Concept démontre disposer d'une cuve à gasoil adaptée au stockage de carburants, lubrifiants et elle produit un constat d'un commissaire de justice du 5 juin 2023 sur la présence de bois au bord de la route marqué 'Bema' dont il n'est pas contesté qu'il s'agit d'une entreprise en lien avec les appelants. S'agissant des éventuelles dégradations, la société LG Concept rappelle à juste titre qu'elles seront appréciées au moment de l'état de sortie des lieux. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les appelants ne démontrent pas un intérêt légitime à voir ordonner un complément d'expertise portant sur la totalité des bâtiments composant l'ensemble immobilier y compris ceux qui ne sont pas inclus dans le bail de sous-location. La décision sera confirmée et les appelants seront déboutés de toutes leurs demandes. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Succombant en leur appel, la société KER Rose et la société Sylv'co seront condamnées à verser à la société LG Concept la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions de la décision entreprise relatives aux dépens seront confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Statuant dans les limites de l'appel, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute la société KER Rose et la société Sylv'eco de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; Condamne la société KER Rose et la société Sylv'eco à verser à la société LG Concept la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; Condamne la société KER Rose et la société S Sylv'eco aux entiers dépens d'appel. Le greffier, La présidente,