Texte intégral
Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 6]
Tel : [XXXXXXXX01]
N° RG 24/00045 - N° Portalis DBZ3-W-B7H-75WDK
N° de Minute :
JUGEMENT
DU : 19 Septembre 2024
[A] [G]
C/
[N] [M]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 19 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [A] [G]
né le 10 Juin 1986 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]
comparant
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [N] [M]
née le 30 Septembre 1970 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2024
Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 19 SEPTEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
PRESENTATION DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2019, M. [A] [G] a donné à bail à Mme [N] [M] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 485,00 euros, payable d’avance le 08 du mois, outre 15 euros de provision sur charges.
En présence de loyers impayés, M. [A] [G] a, par acte de commissaire de justice signifié le 21 août 2023, fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 15.760,85 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2023, outre 193,84 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice signifié le 21décembre 2023, M. [A] [G] a fait citer Mme [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer aux fins :
de la condamner au paiement de la somme de 17.760,85 euros, déduction faite des acomptes versés ;de constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail concernant les locaux loués en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, en vertu des dispositions de l’article 1760 du code civil ;de l’entendre condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyers assortie du coût de la construction et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, en vertu des disposition de l’article 1760 du code civil ;de l’entendre condamner au paiement de la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 22 décembre 2023.
L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 7 mars 2024 et renvoyée à deux reprises à la demande de la défenderesse jusqu’à celle du 13 juin 2024 où elle a été retenue.
M. [A] [G], comparant, maintient ses demandes et actualise celle en paiement à la somme de 21.010,25 euros au titre des loyers échus au 13 juin 2024. Il précise que le logement a été refait à neuf en 2019, que le paiement des loyers n’a pas été repris et que l’obligation d’assurance locative n’est toujours pas justifiée. Il s’oppose à tous délais de paiement.
Mme [N] [M], représentée par son conseil se référant oralement à ses écritures, demande au tribunal de :
débouter M. [A] [K] de l’intégralité de ses demandes ;d’octroyer à Mme [N] [M] épouse [O] des délais de paiement sur une période de trois ans jusqu’à apurement de la dette ;d’ordonner une mesure d’expertise afin de déterminer les désordres affectant le logement, leur origine, la part de responsabilité de chacune des parties, ainsi que de permettre, le cas échéant, l’évaluation des préjudices par l’une ou l’autre des parties ;qu’il soit désigné expert pour mission :d’entendre les parties ou tous sachants s’il y a lieu ;de prendre connaissance de tous documents ;de se rendre sur les lieux du litige ainsi que dans les parties communes de l’immeuble ;de décrire les lieux ainsi que leur état général ;de déterminer si le bien immobilier est affecté de désordres et le cas échéant d’en décrire leur nature, leur étendue, leur date d’apparition, ainsi que les causes et leur origine ;de décrire les travaux effectués par les différentes parties depuis la conclusion du contrat de bail ainsi que leur date de réalisation ;de chiffrer le préjudice subi ;de détailler les travaux éventuels de reprise des désordres à effectuer et de fait de nature à permettre à une juridiction d’apprécier les éventuelles responsabilités encourues ainsi que les éventuels préjudices subis.Fixer le délai dans lequel l’expert judiciaire désigné devra rendre son rapport ;Condamner M. [A] [K] au paiement de la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [A] [K] aux dépens.
Elle expose que le logement est affecté de nombreux désordres résultant d’un effet d’affaissement perceptible dans la salle à manger et d’humidité tel que cela a pu être constaté par l’adjoint responsable du Pôle opérationnel de la Communauté de communes des 7 vallées qui en a dressé constat par acte du 6 février 2024 et par un commissaire de justice suivant procès-verbal de ce dernier établi le 4 avril 2024 ; que des manquements caractéristiques de décence ont été notifiés au bailleur le 22 avril 2024.
Que dans ce contexte elle fait une demande de logement social prioritaire au titre du contingent préfectoral et une demande de logement locatif social en date du 13 février 2024, à ce jour en vain.
Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 22 août 2023
L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.
En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 22 décembre 2023, plus de six semaines avant la première audience.
L’action en résiliation de bail est recevable.
Sur le constat de la résiliation du bailLe bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 21 août 2023 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.
En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 21 octobre 2023.
Le bail cessant de plein droit à cette date Mme [N] [M] qui n’a pas sollicité la suspension du paiement de son loyer, restera tenue depuis lors d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail conclu le 19 juillet 2019, le commandement de payer du 21 août 2023, un décompte de créance au 19 décembre 2023 d’un montant de 17.760,85 euros auquel s’ajoute les loyers et charges impayés au jour de l’audience : 500 euros x 6 mois = 3000,00 euros, soit globalement 20.760,85 euros
Au vu de ces pièces, Mme [N] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 20.760,85 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et taxes d’ordures ménagères impayés au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce Mme [N] [M], tout en sollicitant des délais de paiement, ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant et ne justifie pas être en capacité de rembourser sa dette locative sur 36 mois, en plus du paiement du loyer.
En effet elle produit comme seul élément d’appréciation son avis d’imposition sur ses revenus de 2022 qui fait état d’un revenu fiscal non imposable pour l’année de 6119 euros, soit de 509,92 euros par mois.
Par ailleurs il résulte du diagnostic social et financier qu’au regard de l’ensemble des ressources de la locataire, prestations sociales comprises, et de ses charges il ne lui reste que la somme mensuelle de 420,00 euros pour vivre.
Dans ce contexte il n’est pas possible de lui accorder de délai de paiement qui exigeraient de sa part, sur la période maximale de 36 mois, de contribuer en plus de son loyer courant, au paiement de la somme complémentaire de près de 577,00 euros laquelle dépasse son reste à vivre.
Le tribunal rejette en conséquence la demande de délais de paiement de Mme [N] [M] après avoir relevé que celle-ci n’a pas repris le paiement de son loyer et constaté qu’elle n’est pas en situation de payer sa dette locative.
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.
Par ailleurs l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Au soutien de sa demande d’expertise dans le but d’établir si le bailleur a respecté ses obligations de délivrance d’un logement décent et en bon état d’entretien, Mme [N] [M] produit un rapport de constatations daté du 6 février 2024, établi par M. [C] [L], adjoint au responsable du pôle opérationnel de la Communauté de communes des 7 vallées dont les préconisations sont les suivantes :
« Je constate qu’il existe des désordres au niveau de cet immeuble.
Cet immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] présente en l’état des dangers. Un risque pour les locataires est présent.
Afin de connaître l’état de solidité de l’immeuble et notamment du plancher du 1er étage, je préconise l’intervention d’un bureau d’étude structurel. Celui-ci permettra d’apprécier l’importance du danger pour les locataires.
Ce rapport a été établi sur un examen visuel depuis d’extérieur et l’intérieur de l’immeuble. »
La locataire produit également un procès-verbal de constat dressé le 4 avril 2024 par Me [A] [F], commissaire de justice, lequel constate et décrit les désordres affectant le logement donné à bail à Mme [N] [M] tant dans sa structure que dans ses éléments d’équipements.
Enfin la locataire verse également aux débats un courrier adressé au bailleur par la DDTM le 22 avril 2024 lui dénonçant les manquements aux caractéristiques de décence relevés par ses services, à savoir :
des dégradations extérieures sur façade, côté sud : présence d’une fissure longitudinale et la présence d’une fissure au niveau du pilier de soutien ;des dégradations des sols intérieurs : affaissement du sol de la pièce principale ;une installation électrique en mauvais état d’usage et de fonctionnement : non-respect des normes et/ou des volumes de sécurité ;une ventilation/aération présente mais insuffisante ou en mauvais état : absence d’entrée d’air frais, porte non étalonnée ;l’absence de détecteur avertisseur autonome de fumée dont l’installation a été rendue obligatoire dans tous les lieux d’habitation depuis la loi n°2010-238 du 9 mars 2010.
Au regard de ces constatations, Mme [N] [M] est bien fondée à solliciter une mesure d’expertise, dans les termes et modalités précisés au dispositif du présent jugement, de nature à permettre d’éclairer le tribunal sur l’étendue des désordres affectant le logement donné à bail, leurs origines, leurs causes et leurs conséquences et de lui permettre le cas échéant d’en apprécier.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, il convient de dire que Mme [N] [M], succombant à l'instance relative à la rupture du bail, supportera la charge des dépens.
Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 200 euros de M. [A] [G] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »
Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;
CONDAMNE Mme [N] [M] à payer à M. [A] [G] la somme de 20.760,85 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et taxes d’ordures ménagères impayés au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;
DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;
CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] conclu le 19 juillet 2019, entre M. [A] [G], d’une part et Mme [N] [M], d’autre part à la date du 21 octobre 2023 ;
ORDONNE à Mme [N] [M] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut M. [A] [G] sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;
CONDAMNE Mme [N] [M] à payer à M. [A] [G] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;
CONDAMNE Mme [N] [M] au paiement des dépens y compris le coût du commandement de payer ;
REJETTE la demande de paiement de la somme de 200 euros de M. [A] [G] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;
ORDONNE une mesure d’expertise, désignant pour y procéder :
Monsieur [D] [J]
[Adresse 8]
[Localité 7]
avec pour mission de :
convoquer les parties ;entendre les parties et tous sachant ;se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 9] ;rechercher et constater les désordres évoqués dans les conclusions de Mme [N] [M], le rapport de constatations du 6 février 2024 de M. [C] [L] et du procès-verbal de constat de Me [A] [F], commissaire de justice du 4 avril 2024 ;décrire la nature des désordres, leur origine et si possible leur date d’apparition en précisant s’ils sont de nature à constituer des manquements aux caractéristiques de décence des lieux loués ;se prononcer sur l'imputabilité de chacun des désordres constatés ; se prononcer sur l'ensemble des préjudices subis par Mme [N] [M] ;
DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer dans le délai de 3 mois à compter de l’acceptation de sa mission, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),
DISONS que l'expert devra, dès l’acceptation de sa mission, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission,
DISONS que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,
DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,
DÉSIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises au tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents,
DISONS que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,
DISONS qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,
FIXONS à la somme de 2000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par Mme [N] [M] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai d'un mois à compter de la présente décision,
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,
DIT que l’affaire sera rappelée à la diligence du greffe à la première audience utile suivant le dépôt du rapport.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024, et signé par le Juge et la greffière susnommés.
LA GREFFIERE, LE JUGE,
