Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/00435

Minute n° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00435 - N° Portalis DB22-W-B7I-R4SX Code NAC : 72I DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de la résidence ST LOUIS GARE sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VBDS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en son établissement, FONCIA BOUCLES DE SEINE situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEURS : 1/ Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 2], Non comparant, ni représenté. 2/ Madame [R] [V], demeurant [Adresse 2], Non comparante, ni représentée. DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 13 MAI 2024 Nous, Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 13 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Août 2024 prorogé au 12 Septembre 2024 pour surcharge magistrat, date à laquelle le jugement suivant a été rendu. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE M. et Mme [V] sont propriétaires de lots dépendant d’un ensemble immobilier dénommé Résidence Saint Louis Gare soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 2] à [Localité 4] (78). Faisant grief à M. et Mme [V] de ne plus s’acquitter de leurs charges de copropriété, alors qu’un protocole d’accord avait été conclu entre les parties, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, les a fait assigner par exploit introductif d’instance délivré à étude le 26 mars 2024 devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des sommes dues et indemnisation du préjudice subi. Le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de son assignation de voir condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer les sommes suivantes : - 3.403,33 euros au titre des charges de copropriété ; - 1.650,99 euros au titre des appels provisionnels ; - 217,27 euros au titre des frais de recouvrement exposés ; - 2.000 euros à titre de dommages intérêts ; - 2.182,40 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; A l’audience le syndicat des copropriétaires a actualisé à la baisse sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 3.002,66 euros. Les défendeurs n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions dues Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - le relevé de propriété ; - le règlement de copropriété ; - une sommation de payer du 17 novembre 2022 ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 3 avril 2023, 3 mai 2022, 4 mai 2021 ; - une lettre de mise en demeure adressée par lettre recommandée AR le 12 janvier 2024 ; - le décompte des sommes dues au 7 janvier 2024 et au 6 mai 2024 ; - les appels de provision et fonds travaux. Il résulte des pièces ainsi produites que M. et Mme [V] sont redevables de la somme de 3.403,33 euros au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux suivant décompte arrêté au 7 janvier 2024 et de la somme de 3.002,66 euros selon décompte actualisé au 6 mai 2024. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé une mise en demeure d'avoir à payer les provisions sur charges de l'exercice en cours en précisant qu’au titre des provisions sur charges du budget de l’exercice en cours, la somme due était de 550,33 euros correspondant à un semestre ainsi que les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement. Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux de l'exercice sont intégralement exigibles. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 3.002,66 euros selon demande actualisée. Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 1.650,99 euros. Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux de l'exercice sont intégralement exigibles de manière anticipée. Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par M. et Mme [V] de la somme de 1.650,99 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux pour l’exercice 2024. Sur les frais nécessaires au recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Au vu des documents produits, les frais peuvent être légitimement retenus à hauteur de 217,27 euros. Sur les dommages-intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il convient, dès lors, de condamner les défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les mesures accessoires M. et Mme [V], qui succombent, supporteront la charge des dépens. Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. et Mme [V] seront condamnés à lui payer une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond, Condamne solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint Louis Gare du [Adresse 2] à [Localité 4] (78) représenté par son syndic en exercice : - 3.002,66 euros au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux suivant décompte arrêté au 7 janvier 2024 ; -1.650,99 euros au titre des provisions à échoir de l’exercice 2024 ; - 217,27 euros au titre des frais de recouvrement ; - 800 euros à titre de dommages-intérêts ; - 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. et Mme [V] aux dépens de l’instance ; Rejette toute autre demande ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 SEPTEMBRE 2024 par Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY