Tribunal judiciaire, 14 août 2024. 24/00078

MINUTE: N° RG 24/00078 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDCE [G] [T], [B] [J] C/ [M] [K] Copie à [M] [K] Le Copie exécutoire à SCP LAYDEKER, Le TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 7] [Localité 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 août 2024 PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : M-L Courtalhac, Greffier DEMANDEURS : Monsieur [G] [T] né le 31 Décembre 1954 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU Madame [B] [J] née le 01 Juin 1961 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, substitué par Maître DELOIRE, Avocat au Barreau de Bordeaux. DEFENDEUR : Monsieur [M] [K] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 3] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 05 Juillet 2024 PRESIDENTE : Sonia DESAGES GREFFIER : Betty BRETON PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Avril 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Par contrats en date du 22 janvier 2021, M [G] [T] et Mme [B] [J] ont donné à bail à M [M] [K] et M [U] [Z] un logement situé [Adresse 8] [Localité 3] pour un loyer mensuel de 590 € et 76 € de provision sur charges, ainsi qu'une place de sationnement n° 06 située à la même adresse pour une somme de 85 € par mois. Le 16 juin 2021, M [U] [Z] a donné congé. Le 30 janvier 2024, M [G] [T] et Mme [B] [J] ont fait signifier à M [M] [K] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail. Ils ont ensuite fait assigner M [M] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon par un acte d'huissier du 23 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. A l’audience du 05 juillet 2024 , M [G] [T] et Mme [B] [J], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de M [M] [K] et le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2502,18 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. M [G] [T] et Mme [B] [J] s'opposent à l'octroi de délais de paiement à M [K] qui est très irrégulier dans le paiement de ses loyers et dont les derniers versements ne couvrent pas l'intégralité du loyer courant. M [M] [K], comparant en personne, reconnaît avoir été défaillant dans le paiement de son loyer pour des raisons de santé nécessitant la prise d'un traitement lourd et sédatif "l'empêchant parfois d'assumer pleinement ses responsabilités administratives et financières". Il indique cependant avoir repris le paiement de son loyer courant et régler en sus une somme de 140 € par mois au titre de sa dette suite à un accord avec l'agence PICHET IMMOBILIER contactée par ses soins au mois de janvier 2024 afin de rétablir la situation. Il sollicite en conséquence l'octroi de délais de paiement afin de pouvoir poursuivre cet apurement et se maintenir dans les lieux étant précisé qu'il continue de percevoir son salaire de 2500 € par mois malgré ses différents arrêts de travail. Faute de recevoir des quittances de loyers, il s'interroge sur le montat de la créance alléguée par les demandeurs. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION DU BAIL : 1/ Sur la recevabilité de la demande L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. En l'espèce,M [G] [T] et Mme [B] [J] justifient avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 25 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. L’action est donc recevable. 2/ Sur l'acquisition des effets dela clause résolutoire Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 22 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024 à M [K] pour la somme en principal de 1811,66 € comprenant 320 € de frais bancaires; soit une dette locative de 1491,66 €. Dans les deux mois qui ont suivi la délivrance de ce commandement, M [K] a versé la somme de 122 € le 01 février et celle de 800,25 € le 06 mars. Ainsi, les causes du commandement n'ayant pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2024. II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT ET LES DELAIS L'article 7 a) dela loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En vertu des dispositions de l'article 24 V de cette loi, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif dela dette locative. En l'espèce, M [G] [T] et Mme [B] [J] produisent un décompte selon lequel M [M] [K] resterait leur devoir la somme de 2502,18 € à la date du 04 juin 2024. Ce décompte, établi depuis l'entrée dans les lieux de M [K] en janvier 2021, mentionne : - le montant du loyer de l'appartement et du parking conformément aux dispositions contractuelles prévoyant notamment une indexation chaque année ; - une provision sur charge pour l'appartement conformément aux dispositions contractuelle s; - une provision sur charge pour le parking à compter du mois de juillet 2022 qui n'était pas prévue au contrat mais peut se justifier au regard des charges du parking 2021 facturées pour 28,97 € ; - une provision sur la taxe d'ordures ménagères dont M [K], en sa qualité de locataire, est bien redevable envers ses bailleurs qui produisent aux débats leur avis de taxes foncières pour les année 2022 et 2023 ; - le coût de 3 commandements de payer délivrés en octobre 21, janvier 23 et janvier 24 qui doit rester à la charge de M [K] à l'exclusion de celui afférent à la présente instance qui sera compris dans les dépens ; - la somme de 320 € facturée le 04 juin 2024 au titre de frais bancaires qui doit être déduite de la créance des demandeurs faute de tout justificatif quant au montant de cette créance. Ce décompte mentionne également l'ensemble des sommes versées par M [K] au vu des relevés bancaires produits par ce dernier. En l'état de ces éléments, la créance de M [T] et Mme [J] au 04 juin 2024 s'établit provisionnellement comme suit : 2502,18 € - 320 € - 156,37 € = 2025,81 €; somme au paiement de laquelle M [K] sera condamné. M [K] , fonctionnaire de police, divorcé sans personne à charge, perçoit un salaire de 2545 € (au vu des trois derniers relevés bancaires). Outre les charges de la vie courante, M [K] indique rembourser un crédit auto pour la somme de 380 € par mois mais qui n'apparait plus sur ses relevés bancaires à compter du mois de janvier 2024. Il est donc en situation d'apurer sa dette locative en sus du paiement du loyer courant qui s'élève, au vu du décompte susvisé, à la somme de 824,83 € (loyer principal 635,30 € + provision sur charges appartement 77 € + loyer parking 91,53 € + provision sur charges parking 5 € + provision taxe ordures ménagères 16 €). M [K] justifie par ailleurs avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mars 2024. Il est exact que le montant versé (800,25 €) ne couvre pas l'intégralité de la somme due chaque mois (824,83 €). Toutefois, on relèvera que cette somme de 800,25 €, qui couvre les deux loyers, correspond à celle que lui avait indiquée l'agence PICHET IMMOBILIER dans son mail du 26 janvier 2024 et a été complétée, à compter du mois de mai 2024, d'une somme de 140 € par mois. Enfin, M [K] justifie de ses graves ennuis de santé depuis le mois de janvier 2023 ayant conduit à de nombreux arrêts de travail entrecoupés de reprises du travail à temps partiel thérapeutique et produit aux débats une demande de logement social. Compte tenu de ces éléments , M [M] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. III. SUR L'EXPULSION Il résulte de l'article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d'une demande à cette fin. En l'espèce, en l'état des délais accordés, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire afin d'assurer un maintien de M [K] dans les lieux tant qu'il respectera ses engagements. Cette suspension prendra fin dès le premier impayé de loyer ou dès lors que le locataire ne se libèrera pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entrainant la résiliation du bail et permettant aux bailleurs de poursuivre l'expulsion de M [K] au besoin avec le concours de la force publique. Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, que M [M] [K] , causant un préjudice aux bailleurs en occupant les lieux sans droit ni titre, sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. A l'inverse, si M [K] procède au paiement des loyers et charges courants et se libère de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué. IV. SUR LES AUTRES DEMANDES : En application de l'article 696 du code de procédure civile, M [M] [K] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M [G] [T] et Mme [B] [J], M [M] [K] sera condamné à leur verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 janvier 2021 entre M [G] [T] et Mme [B] [J] d'une part et M [M] [K] d'autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de parking situés [Adresse 8] [Localité 3] sont réunies à la date du 30 mars 2024 ; CONDAMNE M [M] [K] à verser à M [G] [T] et Mme [B] [J] à titre provisionnel la somme de 2025,81 € (décompte arrêté au 04 juin 2024, incluant le loyer de juin 24), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 1811,66 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; AUTORISE M [M] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 300 € chacune, outre une 7 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de les quitter , M [G] [T] et Mme [B] [J] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M [M] [K] soit condamné à verser à M [G] [T] et Mme [B] [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE M [M] [K] à verser à M [G] [T] et Mme [B] [J] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M [M] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge des Contentieux de la Protection et par le greffier. Le greffier, Le Juge des Contentieux de la Protection,