Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/04809

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me JEANNE DE SAILLY Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emmanuelle BELLAICHE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04809 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42YK N° MINUTE : 24/1 JUGEMENT rendu le 27 décembre 2024 DEMANDERESSE Association CONGREGATION DE L’ARMEE DU SALUT EN FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0293 DÉFENDEUR Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 2] représenté par Me JEANNE DE SAILLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T11 COMPOSITION DU TRIBUNAL Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 3 décembre 2024 prorogé au 27 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré Décision du 27 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04809 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42YK EXPOSE DU LITIGE   Par acte sous seing privé du 13 mars 2008, l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE a donné à bail à M. [F] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 409,59 euros, outre 130 euros de provision sur charges.   Des loyers étant demeurés impayés, l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 6 828,96 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de novembre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.   Par actes de commissaire de justice en date des 11 et 12 avril 2024, l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE a fait assigner M. [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner M. [F] [C] à lui payer les loyers et charges, indemnités d'occupation impayés, soit la somme de 8 134,44 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux égale au montant des loyers et des charges indexés qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,condamner M. [F] [C] à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.  Au soutien de ses prétentions, l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 décembre 2023, et ce pendant plus de six semaines.   Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.   A l'audience, l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle sollicite de voir : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner M. [F] [C] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 12 352,12 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 509,07 euros par mois,condamner M. [F] [C] à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. M. [F] [C] s'est fait représenter par son conseil. En raison de son incarcération en exécution d'une peine de 12 ans de détention, il ne s'est pas opposé aux demandes tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à son expulsion, et à sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d’une indemnité d'occupation. Il s'oppose toutefois aux demandes de condamnations sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au dépens. Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe avant l'audience.   Il sera référé aux écritures de l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.   La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.   MOTIFS DE LA DECISION   Sur la recevabilité de l'action   Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique les 15 et 18 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   Par ailleurs, l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations des 11 et 12 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   L’action est donc recevable.   Sur la résiliation du bail   L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.   Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.   En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, le bail conclu le 13 mars 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023. Ce commandement comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Toutefois, le délai de deux mois, prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail en cause, non encore reconduit sous l’empire de la nouvelle loi (dernière reconduction tacite le 11 mars 2020), doit trouver à s’appliquer en l'espèce. Si le délai de six semaines mentionné au commandement de payer du 21 décembre 2023 est erroné, il convient de constater que, d’après l'historique des versements la somme de 6 828,96 euros n’a pas été réglée par M. [F] [C] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et le demandeur n'a fait assigner le défendeur que les 11 et 12 avril 2024, soit plus de trois mois après la signification dudit commandement. L'erreur de délai mentionné au commandement de payer ne cause dès lors aucun grief au défendeur. L'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE est en conséquence bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 février 2024.   La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris.   Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [F] [C] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. La demande de prononcé d’une astreinte, non suffisamment justifiée, sera par conséquent rejetée.   Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [F] [C] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.   Sur l'indemnité d'occupation :   Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [F] [C] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 509,07 euros par mois, et de condamner M. [F] [C] au paiement de celle-ci.   Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif   M. [F] [C] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.   Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [F] [C] reste devoir une somme de 12 352,12 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus à la date du 8 octobre 2024, terme d'octobre 2024 inclus. Cette somme inclut : - les loyers et charges impayés jusqu'au 22 février 2024, - les indemnités d’occupation à compter du 23 février 2024.   Il convient en conséquence de condamner M. [F] [C] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 date du commandement de payer sur la somme de 6 828,96 euros y étant visée, et de la présente décision pour le surplus.   Sur les demandes accessoires   Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.   Il convient, en équité, au vu de la situation de M. [F] [C], de débouter l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.   La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.   PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,   CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2008 entre l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE et M. [F] [C] portant sur le local situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 février 2024,   DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, soit la somme de 509,07 euros par mois,   CONDAMNE M. [F] [C] à payer à l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE la somme de 12 352,12 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 8 octobre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 6 828,96 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,   DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE pourra faire procéder à l'expulsion de M. [F] [C], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,   AUTORISE l'association CONGREGATION DE L'ARMEE DU SALUT EN FRANCE à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [F] [C] à défaut de local désigné,   DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,   DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,   DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,   CONDAMNE M. [F] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 décembre 2023,   RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,   ORDONNE la communication à M. Le Préfet de Paris de la présente décision.   Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.   Le greffier,                   Le juge des contentieux de la protection