Cour d'appel, 25 septembre 2023. 22/00779

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2023 N° RG 22/00779 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRLV SAS ISCHLU c/ [I] [G] épouse [K] [E] [K] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LIBOURNE (RG : 11-20-206) suivant déclaration d'appel du 14 février 2022 APPELANTE : SAS ISCHLU, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4] Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Camille GARNIER, avocat plaidant au barreau de CLERMONT-FERRAND INTIMÉS : [I] [G] épouse [K] née le [Date naissance 3] 1944 à [Localité 6] (33) de nationalité Française demeurant [Adresse 5] [E] [K] né le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 6] (33) de nationalité Française demeurant [Adresse 5] Représentés par Maître Michel PUYBARAUD de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT - CAMUS-ROUSSEAU, avocat plaidant au barreau de LORIENT COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : M. Roland POTEE Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Greffier lors des débats : Mme Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Suivant premier acte authentique de vente du 17 juillet 2018, M. [E] [K] et Mme [I] [G] épouse [K] ont vendu à la SAS Ischlu représentée par son gérant M. [B] [S] une maison et ses dépendances située [Adresse 1] à [Localité 6]. Le même jour, suivant acte authentique reçu le 17 juillet 2018, la société Ischlu par son gérant M. [S] a donné à bail aux époux [K] cette même maison meublée à usage de résidence secondaire pour une durée de deux ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer trimestriel de 5 000 euros. Les loyers des deux premiers trimestres n'ayant pas été payés, suivant courriers adressés aux locataires les 10 novembre 2018 et 23 mars 2019, le conseil de la société Ischlu a mis ces derniers en demeure de payer les loyers correspondants. Par acte d'huissier du 11 juin 2020, la société Ischlu a assigné les époux [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne aux fins de notamment voir condamner les époux [K] à payer à la société Ischlu la somme de 30 000 euros, arrêtée au 17 avril 2020 au titre de la dette locative outre les intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure adressée le 23 mars 2019, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la décision à intervenir et ordonner leur expulsion. Par jugement du 26 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Libourne a : - dit que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne reste compétent pour statuer sur les demandes à lui présentées par la société Ischlu à l'encontre des époux [K], - dit qu'il n'y a pas lieu en l'espèce de surseoir à statuer jusqu'à l'issue des procédures pendantes devant le tribunal judiciaire de Libourne concernant la nullité des contrats de vente et bail conclus entre les parties le 17 juillet 2018, - rejeté les demandes des époux [K] à ce titre, - débouté la société Ischlu de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l'égard des époux [K], - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné la société Ischlu à payer les dépens de l'instance, - dit qu'il n'y a pas lieu d'appliquer en l'espèce les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société Ischlu a relevé appel de ce jugement par déclaration du 14 février 2022. Par conclusions déposées le 30 mai 2023, la société Ischlu demande à la cour de : - infirmer le jugement : * en ce qu'il a débouté la société Ischlu de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l'égard des époux [K], * en ce qu'il a condamné la société Ischlu aux dépens, * en ce qu'il a dit ne pas y avoir lieu d'appliquer en l'espèce les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - condamner les époux [K] à porter et payer à la société Ischlu la somme de 90 000 euros arrêtée au mois d'avril 2023 au titre de la dette locative outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 23 mars 2019 sauf à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir, - ordonner la capitalisation des intérêts, - prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la décision à intervenir, - ordonner l'expulsion des époux [K] dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir de la maison d'habitation, de leur personne, de tous occupants de leur chef, ainsi que de leurs biens, de justifier de l'acquittement des charges locatives et de remettre les clés et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu'au départ définitif, - autoriser la société Ischlu à expulser les époux [K] des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, - ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux en garantie des sommes dues à charge pour les époux [K] d'en supporter le coût, - fixer une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résiliation à la somme de 1.666,70 euros par mois et condamner les époux [K] à payer et porter au bailleur les indemnités d'occupation ainsi prononcées, - déclarer irrecevables sinon mal fondées les demandes de sursis sur incident et confirmer le jugement du 26 janvier 2022 sur ce point, - débouter les époux [K] de leur demande d'appel incident au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter les époux [K] de toute demande plus ample ou contraire, - condamner les époux [K] à porter et payer à la société Ischlu la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 12 mai 2023, les époux [K] demandent à la cour de : - confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 26 janvier 2022 en toutes ses dispositions, - en conséquence, débouter la société Ischlu de l'ensemble de ses demandes, - à titre incident, réformer le jugement en ce qu'il a laissé à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles et statuant de nouveau, condamner la société Ischlu à indemniser les consorts [K] de leurs frais irrépétibles à hauteur de 5 000 euros, outre les dépens, - à titre subsidiaire et incident, dans l'hypothèse où la cour viendrait à entrer en voie de réformation, même partielle du jugement, ordonner le sursis à statuer dans l'attente de la décision à venir du tribunal judiciaire de Libourne sur la nullité des actes de vente et de bail portant sur le bien de Saint Martin Lacaussade. L'affaire a été envoyée à l'audience rapporteur du 12 juin 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture La Sas Ischlu sollicite ce rabat et a produit des conclusions en date du 30 mai 2023. M. et Mme [K] n'ont pas formulé d'observations. M. et Mme [K] ont conclu le 12 mai 2023, veille du long week-end de l'Ascension précédant le jour de l'ordonnance de clôture. Afin de respecter le principe du contradictoire, il sera ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture au jour de l'audience de l'audience de plaidoiries et les conclusions de la Sas Ischlu, en réponse à celles de M. et Mme [K] du 12 mai 2023 seront déclarées recevables. Sur la demande en paiement En application de l'article 1728-2° du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus. En application de l'article 7 a) de la loi n° 89'462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail. S'il incombe aux bailleurs de prouver l'obligation au paiement, c'est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu'il a payé. La Sas Ischlu soutient que M. et Mme [K] n'ont pas réglé les loyers contractuellement prévus par le bail signé entre les parties. M. et Mme [K] répliquent que les parties n'ont pas eu l'intention de considérer comme essentielle l'obligation de paiement des loyers, qu'en réalité la vente opérée était une vente à réméré et qu'ils devaient récupérer leur bien dans le délai de 2 ans maximum. Il ressort des pièces versées et des écritures des parties que bien que le loyer de 5000 euros était convenu comme payable trimestriellement d'avance, le premier le jour de la remise des clefs, M. et Mme [K] sont entrés dans les lieux sans avoir réglé ce premier loyer, que seule la somme de 6000 euros a été réglée le 16 novembre 2019, 16 mois après l'entrée dans les lieux, mais par un tiers, M. [X] dont M. et Mme [K] indiquent qu'il est à l'origine du projet de vente à réméré, que ce projet résulte d'un document établi par Me Amblard, avocat, qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il existe un doute sur la volonté des parties de conclure un bail dont l'obligation de payer le loyer en contrepartie de la jouissance d'un immeuble serait une obligation essentielle, d'autant que la première réclamation du bailleur a tardé un an alors que M. et Mme [K] ne nient pas n'avoir réglé aucune somme au titre d'un bail dont ils contestent en justice la réalité. Dans ces conditions, le jugement déféré qui a débouté la Sas Ischlu de sa demande de paiement sera confirmé. En l'absence de démonstration d'une obligation de payer le loyer, la demande de résiliation du bail fondée sur ce motif est sans objet, de même que la demande subséquente d'expulsion et le jugement déféré sera également confirmé sur ces points. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La Sas Ischlu qui succombe en son appel en supportera donc la charge. Aucun motif ne justifie de réformer le jugement déféré sur la disposition concernant le sort des frais irrépétibles. M. et Mme [K] seront déboutés de cette demande. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Ordonne le rabat de l'ordonnance de clôture à la date de l'audience de plaidoiries, Déclare les conclusions de la Sas Ischlu en date du 30 mai 2023 recevables, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [E] [K] et Mme [I] [G] épouse [K] de leur demande tendant à voir réformer les dispositions du jugement déféré relatives au sort des frais irrépétibles, Condamne la Sas Ischlu aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,