Cour d'appel, 08 juin 2023. 19/04266

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 08 JUIN 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/04266 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OGUZ Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 juin 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 18/01427 APPELANT : Monsieur [H] [W] né le 23 Mai 1975 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Valentin ESCALE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Thomas FERHMIN, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [Z] [F] né le 09 Décembre 1933 à [Localité 7] (IRAN) de nationalité Iranienne [Adresse 1] [Adresse 1] et Monsieur [Y] [F] né le 26 Octobre 1967 à [Localité 10] (IRAN) de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] et Monsieur [V] [F] né le 16 Juin 1973 à [Localité 10] (IRAN) de nationalité Iranienne [Adresse 5] [Adresse 5] (ETATS UNIS) et Monsieur [X] [F] né le 27 Décembre 1975 à [Localité 10] (IRAN) de nationalité Française [Adresse 4] [Adresse 4] Représentés par Me Gilles BERTRAND de la SCP ROZE, SALLELES, PUECH, GERIGNY, DELL'OVA, BERTRAND, AUSSEDAT , SMALLWOOD, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Didier PUECH de la SCP ROZE, SALLELES, PUECH, GERIGNY, DELL'OVA, BERTRAND, AUSSEDAT , SMALLWOOD, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 08 février 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * * * FAITS ET PROCEDURE Le 29 juin 2017 [H] [W] a signé avec [Z], [Y], [V] et [X] [F] la vente, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, d'un immeuble situé à [Localité 8] [Adresse 1], cadastré [Cadastre 6], pour le prix de 600 000 €. L'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 29 août 2017 et la signature de l'acte authentique était prévue au plus tard le 5 octobre 2017. Le prêt a été accordé le 15 septembre 2017 et, par courrier du 19 septembre suivant, [H] [W] a déclaré renoncer à la condition suspensive d'obtention du prêt stipulée en sa faveur. Le 22 septembre 2017 les consorts [F] ont indiqué ne plus souhaiter vendre l'immeuble, considérant caduc le compromis signé le 29 juin 2017. Par exploits des 12 février et 7 mars 2018 [H] [W] a assigné les consorts [F] devant le tribunal de grande instance de Montpellier en paiement de la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts, outre de celle de 10 000 € en réparation de son préjudice moral. Par jugement du 4 juin 2019 ce tribunal a : - dit que [H] [W] n'a pas respecté les obligations qui résultaient pour lui de l'acte sous-seing privé du 29 juin 2017 en ce qui concerne la condition suspensive d'obtention de prêt et la faculté de substitution ; - dit que la caducité de cet acte est imputable à ce comportement fautif ; - dit en conséquence que le séquestre devra, sur présentation de la décision, se libérer entre les mains des consorts [F] du montant de 30 000 € reçu à titre de dépôt de garantie ; - rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires y compris de dommages et intérêts ; - condamné [H] [W] à verser aux consorts [F] une indemnité globale de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné [H] [W] aux dépens de l'instance ; - ordonné l'exécution provisoire pour le tout. [H] [W] a relevé appel de cette décision le 19 juin 2019. Vu les conclusions de l'appelant remises au greffe le 24 juin 2019 ; Vu les conclusions des consorts [F] remises au greffe le 25 octobre 2019 ; MOTIFS Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes du compromis de vente signé par les parties le 29 juin 2017 [H] [W], acquéreur, a déclaré avoir l'intention de recourir à un ou plusieurs prêts pour financer l'acquisition de l'immeuble. Cette condition suspensive était réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite devant intervenir au plus tard le 29 août 2017. Il était stipulé que l'obtention ou la non obtention du prêt devait être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration de ce délai. À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur avait la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Passé ce délai de huit jours, sans justificatif de la part de l'acquéreur, la condition était censée défaillie et le compromis était caduc de plein droit sans autre formalité. Les parties ont déclaré que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur et que ce dernier pouvait donc renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au vendeur qu'il disposait des fonds nécessaires pour le financement de l'opération. Le jugement a parfaitement relevé le non-respect par [H] [W] de ses obligations contractuelles : - aucune offre de prêt n'a été réceptionnée au plus tard le 29 août 2017 ; - la non obtention du prêt avant cette date n'a pas été notifiée au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception dans les trois jours, soit avant le 1er septembre 2017; - aucune substitution n'a été exercée avant le 29 août 2017. En effet, [H] [W] n'a obtenu le prêt que le 15 septembre 2017 au nom d'une SCI alors qu'il n'avait pas exercé la faculté de substitution dans le délai contractuel. Par ailleurs, ce n'est que par courrier recommandé du 19 septembre 2017 que [H] [W] a renoncé à la condition suspensive stipulée en sa faveur alors même que le compromis était caduc après la défaillance de la condition suspensive trois jours après le délai contractuel du 29 août 2017 conformément aux dispositions de l'article 1304-6 alinéa 3 du code civil qui stipule qu'en cas de défaillance de la condition suspensive l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. La défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente sans qu'y fasse obstacle l'apport tardif des justifications de la réalisation de cette condition. Certes le compromis précisait que la renonciation au bénéfice de la condition suspensive pouvait être notifiée à tout moment au vendeur mais seulement pendant la période de validité du contrat. Le compromis indiquait qu'à défaut de réception d'une lettre de l'acquéreur dans le délai fixé, le vendeur avait la faculté de le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. [H] [W] ne peut reprocher aux consorts [F] l'absence d'envoi de cette mise en demeure puisqu'il s'agissait d'une simple faculté. C'est donc à juste titre que le jugement a dit que [H] [W] n'avait pas respecté les obligations qui résultaient pour lui de l'acte sous-seing privé du 29 juin 2017 concernant la condition suspensive d'obtention d'un prêt et la faculté de substitution et qu'il l'a débouté de ses demandes. [H] [W] a déposé, à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [C] notaire, la somme de 30 000 €. En page 9 du compromis il était stipulé qu'en cas de non réalisation de la vente par la faute de l'acquéreur le séquestre ne pourrait remettre les fonds au vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d'une décision judiciaire devenue définitive. Pourtant, Me [C] notaire, a restitué à l'appelant ce dépôt de garantie le 29 novembre 2017. La jurisprudence considère qu'une clause par laquelle les parties ont évalué forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution des obligations contractuelles, constitue une clause pénale. Ainsi, dans la mesure où la vente ne s'est pas réalisée par la faute de l'acquéreur, le dépôt de garantie doit rester acquis aux consorts [F] et [H] [W] sera condamné à payer à ces derniers la somme de 30 000 € indûment restituée par le séquestre. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a dit que le séquestre devait se libérer entre les mains des consorts [F] du montant de 30 000 € à titre de dépôt de garantie ; Et statuant à nouveau sur le chef infirmé, Condamne [H] [W] à payer aux consorts [F] la somme de 30 000 € au titre du dépôt de garantie assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 4 juin 2019 ; Le condamne à payer aux consorts [F] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause de d'appel ; Le condamne aux dépens de l'appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Le président,