Tribunal judiciaire, 26 août 2024. 23/00007

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION) ------------------------------------------ JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION ----------------------------------------- JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DOSSIER N° N° RG 23/00007 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJ6E NAC : 70Z Jugement N° 24/00012 Projet : Parcelle AS [Cadastre 9] A l’audience du 26 Août 2024, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/072 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 1er mars 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière. Il a été rendu le jugement dont la teneur suit : ENTRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA REUNION [Adresse 15] [Adresse 15] [Localité 13] Représentée par Maître Isabelle N GUYEN de la SELARL ING AVOCAT-CONSEIL, avocat au Barreau de STRASBOURG. D’UNE PART, ET DÉFENDEUR(S) Mme [D] [C] [K] [P] [Adresse 1] [Localité 12] Mme [H] [V] [A] [I] [P] épouse [L] [Adresse 2] [Localité 5] M. [C] [N] [P] [Adresse 4] [Localité 3] Mme [T] [U] [F] [P] épouse [J] [Adresse 6] [Localité 11] Représentés par Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION D'AUTRE PART, En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement. EXPOSÉ DU LITIGE La mairie [Localité 16] (Réunion) a réceptionné, le 07 novembre 2022, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) de maître [Z], notaire à [Localité 17], émanant de [D] [P] épouse [Y], [H] [P] épouse [L], [C] [P], [T] [P] épouse [J] (ci-après les consorts [P]), portant sur la parcelle cadastrée Section AS n° [Cadastre 9] sise [Adresse 7] - [Localité 16], au prix de 1.100.000 euros dont 55.000 euros au titre des frais d'agence à la charge du vendeur. Par décision du 06 mars 2023, l'Etablissement Public Foncier de la Réunion (EPFR) a exercé, pour le compte de la commune [Localité 16], son droit de préemption sur ladite parcelle pour un prix de 630.000 euros, frais d'agence inclus. Par courrier du 15 mars 2023, les consorts [P] ont refusé l'offre de l'EPFR et répondu vouloir maintenir le prix figurant dans la DIA, soit 1.100.000 euros, commission d'agence incluse. C'est dans ces conditions que, suivant mémoire introductif du 24 mars 2023, reçu le 29 mars suivant au greffe, l'EPFR a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Saint-Denis, dans les 15 jours, en vue de la fixation du prix du bien préempté. L'EPFR a notifié aux défendeurs la saisine de la juridiction de l'expropriation, par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 24 mars 2024. Le 05 mai 2023, les consorts [P] ont saisi le tribunal administratif de Saint-Denis aux fins de voir annuler la décision de préemption du 06 mars 2023 pour excès de pouvoir. L'EPFR justifie avoir consigné, par courrier du 13 avril 2023, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations une somme de 103.500 euros correspondant à 15 % de l'évaluation du directeur départemental des Finances Publiques (690,000 euros). Par une ordonnance rendue le 11 avril 2023, le juge de l'expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l'audition des parties au 09 juin 2023 et l'audience à la date du 12 juin 2023. L'EPFR a notifié cette décision à chacun des consorts [P] par lettre recommandée avec accusé de réception. Le 13 juillet 2023, le commissaire du gouvernement a déposé au greffe ses conclusions datées du même jour. Le transport sur les lieux s'est effectué le 9 juin 2023 en présence des représentants de l'EPFR et de leur conseil, de [D] [P] épouse [Y] et [T] [P] épouse [J] assistées de leur conseil et du commissaire du Gouvernement. L'affaire, appelée à l'audience du 12 juin 2023, a fait l'objet de renvois pour être retenue le 12 février 2024. Par mémoire n° 2, l'EPFR a demandé que le prix de la parcelle AS [Cadastre 9] soit fixé à 630.000 euros, frais d'agence inclus et demandé que soient rejetées les demandes des consorts [P] concernant le sursis à statuer et l'expertise injustifiées selon lui. Les consorts [P] ont demandé au juge par mémoire n° 5 de : - ordonner une mesure d'expertise aux fins de se transporter sur les lieux et d'établir clairement : la consistance de la parcelle, l'absence d'intérêt architectural et historique de la maison, la valeur vénale de ladite parcelle,- principalement, déclarer irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement, déclarer que la maison située sur la parcelle AS n° [Cadastre 9] est dépourvue de qualité architecturale, déclarer que la méthode du bilan promoteur doit être appliquée, fixer le prix au montant de 1.060.000 euros,- subsidiairement, déclarer que la maison située sur la parcelle AS n° [Cadastre 9] est dépourvue de qualité architecturale et de toute valeur, déclarer que compte tenu de l'absence de valeur de cette maison, la méthode comparative avec terrain nu doit être appliquée, correspond à l'unité foncière sis [Adresse 14], [Localité 16], composée de parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 8] et [Cadastre 10] pour un prix au mètre carré de 383 euros avec une pondération de 7,5 % donnant un montant de 757.668 euros, déclarer que compte tenu de la situation privilégiée de la parcelle AS [Cadastre 9], une pondération de 1,15 % ainsi qu'une plus-value de 15 % doit être appliquée sur le prix de 383 euros le mètre carré qui correspond à un prix de 554 euros du mètre carré, fixer le prix au montant de 1.000.500 euros,- encore plus subsidiairement, à supposer que la méthode de comparaison avec terrain nu ne soit pas retenue et que le juge retienne la valeur de la maison, fixer le prix de la parcelle AS [Cadastre 9] en fonction de la moyenne des termes exposés, déclarer que la moins-value de la parcelle ne peut être retenue, déclarer que la situation privilégiée de la parcelle permet d'appliquer une plus-value de plus de 20 %, fixer en conséquence le prix au montant de 991.200 euros,- infiniment subsidiairement, à supposer que la méthode de division foncière employée par le commissaire de gouvernement et M. [O], expert : fixer le prix de la parcelle en fonction de la moyenne des termes exposés par M. [O], fixer en conséquence le prix au montant de 960.000 euros,- en tout état de cause, condamner l'EPFR à leur verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. L'affaire a été mise en délibéré au 12 février 2024. Par jugement du 12 février 2024, le juge de l'expropriation a : - déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement, - débouté les consorts [P] de leur demande d'expertise, - retenu la méthode d'évaluation par comparaison de terrains nus, - fixé à 870.000 euros le prix de la parcelle cadastrée AS n° [Cadastre 9] sises [Adresse 7] aux [Localité 16], dans l'attente de connaître le coût de démolition des bâtiments qui viendra en déduction de ce prix, - ordonné la réouverture des débats et le renvoi de l'affaire au 8 avril 2024 afin que les parties s'expliquent et justifient du coût de démolition des bâtiment subsistants, - réservé le sort des autres demandes. A l'audience du 8 avril 2024, l'EPFR et les consorts [P] ont déposé leurs nouvelles écritures. Par dernier mémoire, enregistré le 8 avril 2024, l'EPFR demande au juge de retenir un coût de démolition devant venir en déduction du prix de parcelle litigieuse de 30.000 euros fixé le 12 février 2024. Il dit relever que les consorts [P] n'ont produit qu'un seul devis pour un montant TTC de 14.739,73 euros, ce qu'il considère comme anormalement bas et dénué de tout sérieux puisque chiffré à la moitié du coût de démolition des devis qu'il a obtenus et comme faisant état d'un libellé très succinct contrairement aux devis précis et détaillés qu'il verse. Il précise que le premier devis qu'il produit de la SARL EGB Zilma fixe un coût de démolition de 29.000 HT et 31.465 euros TTC et le second, de la SASU Sud Terrassement, de 26.000 euros HT et 28.212 euros TTC, soit un coût moyen de 27.500 euros HT et de 29.837.50 euros TTC. Par mémoire en défense n° 6, les consort [P] demandent au juge de : - principalement, donner suite à la réouverture des débats et au jugement avant-dire droit qui a fixé à 870.000 euros le prix de la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 9] dans l'attente de connaître le coût de la démolition des bâtiments qui viendra en déduction de ce prix, déclarer que le coût de la démolition est de 14.739,73 euros comme indiqué dans le devis qu'ils produisent, fixer, en conséquence le prix à 855.260,27 euros, - subsidiairement, déclarer que la maison située sur la parcelle est dépourvue de qualité architecturale, déclarer qu'aucun terme de comparaison de ne peut valablement être retenu pour procéder à l'évaluation de la valeur vénale par la méthode comparative, déclarer que la méthode du bilan promoteur doit être appliquée, fixer le prix au montant de 1.060.000 euros,- plus subsidiairement, déclarer que la maison située sur la parcelle est dépourvue de qualité architecturale, déclarer que compte tenu de l'absence de valeur de cette maison, la méthode comparative avec terrain nu doit être appliquée, déclarer que le terme de comparaison à retenir est la référence n° 6 de l'expert qui correspond à l'unité foncière sis [Adresse 14], [Localité 16], composée de parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 8] et [Cadastre 10] pour un prix au mètre carré de 383 euros avec une pondération de 7,5 % donnant un montant de 757.668 euros, déclarer que compte tenu de la situation privilégiée de la parcelle AS [Cadastre 9], une pondération de 1,15 % ainsi qu'une plus-value de 15 % doit être appliquée sur le prix de 383 euros le mètre carré qui correspond à un prix de 554 euros du mètre carré, fixer le prix au montant de 1.000.500 euros,- encore plus subsidiairement, à supposer que la méthode de comparaison avec terrain nu ne soit pas retenue et que le juge retienne la valeur de la maison, fixer le prix de la parcelle AS [Cadastre 9] en fonction de la moyenne des termes exposés, déclarer que la moins-value de la parcelle ne peut être retenue, déclarer que la situation privilégiée de la parcelle permet d'appliquer une plus-value de plus de 20 %, fixer en conséquence le prix au montant de 991.200 euros,- infiniment subsidiairement, à supposer que la méthode de division foncière employée par le commissaire de gouvernement et M. [O], expert : fixer le prix de la parcelle en fonction de la moyenne des termes exposés par M. [O], fixer en conséquence le prix au montant de 960.000 euros,- si nécessaire, avant-dire droit, ordonner une mesure d'expertise, déclarer que les frais en seront supportés par l'EPFR, en tout état de cause, déclarer irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement, - en tout état de cause, condamner l'EPFR à leur verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. S'agissant du coût de la démolition, ils disent produire le devis de la société Delta Mascareignes fixant le montant de ce coût à la somme de 14.739,73 euros. Ils précisent que ce devis est particulièrement fiable comme ayant été sollicité par la société de promotion immobilière Aloa, gérante de la SCCV Bois de Cœur qui a conclu le compromis du 3 novembre 2022. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2024. MOTIFS Sur le coût de démolition et la fixation définitive du prix Aux termes de l'article L. 511-6 du Code l'expropriation, " Pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation ou à l'utilisation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition (…) ". Les consorts [P] demandent au juge de l'expropriation de déclarer que le coût de la démolition est de 14.739,73 euros comme indiqué dans le devis de la société Delta Mascareignes qui pour eux est des plus fiables (pièce n° 12). L'argument des consorts [P] consistant à dire que ce devis est fiable comme demandé par la société gérant celle qui a conclu le compromis est totalement inopérant puisque c'est son contenu qui intéresse le juge et non tellement la personne morale qui l'a rédigé. Pour la somme de 14.739,73 euros, ce devis propose la démolition du bâtiment de deux étages, de la dépendance et l'évacuation des déchets. De son côté, l'EPFR a versé deux devis, en premier lieu celui de la SARL EGB Zilma pour un coût de 29.000 HT et 31.465 euros TTC (pièce n° 11) et en second lieu celui de la SASU Sud Terrassement pour 26.000 euros HT et 28.212 euros TTC (pièce n° 12). Il est à relever que les devis fournis par l'EPFR sont similaires en termes de prestations et proches en termes de montants. Ils sont également très complets, ainsi que le relève l'EPFR, et dès lors sans surprise de surcoût. Le premier de la SARL EGB Zilma (31.465 euros) liste, en effet, la démolition de l'ancienne case créole avec façade en bardeaux de 149 m², du garage récent de 29 m², des dépendances, l'enlèvement de la dalle de béton entourant la maison, la vidange, le comblement et le nivellement de la fosse septique, l'évacuation des matériaux et leur traitement par une filière adaptée, le nivellement du terrain après travaux et la préservation des clôtures par installation le cas échéant d'une clôture de chantier empêchant l'accès à la parcelle. Le second de la SASU Sud Terrassement (28.212 euros) liste également la démolition de la maison, l'enlèvement des dalles bétonnées, la vidange, le comblement et le nivellement de la fosse septique, l'évacuation des déchets issus des travaux par une filière adaptée, le nivellement après travaux, l'apport et le repli de matériel et la préservation des clôtures par installation le cas échéant d'une clôture de chantier empêchant l'accès à la parcelle. Il est à relever que les devis versés par l'EPFR visent un ensemble complet de prestations que ne propose pas le devis des consorts [P], lequel ne comprend ni la démolition de la dalle de béton entourant la maison ni la vidange et le comblement de la fosse septique alors pourtant qu'il s'agit d'opérations d'envergure et coûteuses, ce qui permet clairement de penser que le devis versé par les consorts [P] n'a d'autre objectif que de produire une très faible baisse du prix final. Le devis de la société Delta Mascareignes, très sommaire, n'est en outre pas définitif, ce qui explique la différence drastique de coût. D'ailleurs, il est bien inscrit dans ce document que son montant est à confirmer après une visite de la case à démolir, ce qui ajoute à son absence de sérieux. Il ne sera en conséquence pas retenu comme non fiable justement. Il convient dès lors de retenir pour le coût de la démolition le montant du devis de la SASU Sud Terrassement de 28.212 euros TTC, aussi complet que le second devis fourni par l'EPFR mais moins onéreux. Il convient, en conséquence, de fixer le prix de la parcelle cadastrée AS n° [Cadastre 9] sise [Adresse 7] aux [Localité 16] à la somme de 841.788 euros (870.000 - 28.212). Sur les autres demandes Les demandes subsidiaires formées par les consorts [P] et leur demande avant-dire-droit au titre d'une expertise formée à la suite de leurs autres demandes, s'avèrent totalement dénuées d'objet, le juge y ayant déjà répondu par jugement du 12 février 2024. Sur les demandes accessoires L'équité commande d'allouer aux consorts [P] une somme au titre des frais non répétibles qu'ils ont dû engagés pour faire valoir leur droit en justice mais qu'il convient de réduire à de plus justes proportions. L'EPFR sera condamné à payer aux Consorts [P] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. L'EPFR supportera, en outre, les dépens de la présente procédure conformément aux dispositions de l'article L.312-1 du code de l'expropriation. PAR CES MOTIFS Le juge de l'expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, Vu le jugement rendu par le juge de l'expropriation le 12 février 2024 fixant à la somme de 870.000 euros le prix de la parcelle AS n° [Cadastre 9] hors coût de démolition, - FIXE à la somme de 28.212 euros (vingt-huit mille deux cent douze euros) le coût de la démolition des bâtiments présents sur la parcelle Section AS n° [Cadastre 9] ; - FIXE, en conséquence, à la somme de 841.788 euros (huit-cent quarante-et-un mille sept cent quatre-vingt-huit euros) le prix d'acquisition de la parcelle appartenant à [D] [P] épouse [Y], [H] [P] épouse [L], [C] [P], [T] [P] épouse [J] située [Adresse 7] [Localité 16] (Réunion), cadastrée Section AS n° [Cadastre 9], et d'une contenance de 1839 mètres carré ; - DIT n'y avoir lieu à statuer sur les autres demandes de [D] [P] épouse [Y], [H] [P] épouse [L], [C] [P], [T] [P] épouse [J] ; - CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier de la Réunion à payer à [D] [P] épouse [Y], [H] [P] épouse [L], [C] [P], [T] [P] épouse [J] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier de la Réunion aux dépens de la présente procédure. La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier. LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION