Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/02737 - N°Portalis DBVH-V-B7H-I5OZ
AG
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES
27 juin 2023 RG:19/00330
[D]
C/
S.A.R.L. ACTIV'HABITAT
S.C.I. LOUISE D
Grosse délivrée
le 12/09/2024
à Me Alexia Combe
à Me Emmanuelle Vajou
à Me Laurence Jacques Ferri
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
1ère chambre
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 27 juin 2023, N°19/00330
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre,
Mme Delphine Duprat, conseillère,
Mme Audrey Gentilini, conseillère,
GREFFIER :
Mme Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 juillet 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Mme [B] [H] [D] épouse [N]
née le 22 décembre 1966 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Alexia Combe, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes
INTIMÉES :
La Sarl ACTIV'HABITAT prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nîmes, postulante, avocate au barreau de Nîmes
Représentée par Me Laurent Lucas de la Selarl AVOX, plaidant, avocat au barreau de Paris
La Sci LOUISE D prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Laurence Jacques Ferri, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, Présidente de chambre, le 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Selon acte authentique du 22 janvier 2018, Mme [B] [D] épouse [N] a vendu à la Sci Louise D les lots 4, 27 et 31 dans un immeuble en copropriété [Adresse 3] à [Localité 2], au prix de 329 500 euros.
La société Activ'Habitat, expert géomètre, a été chargée de réaliser les mesures nécessaires.
Par acte du 11 et 14 janvier 2019, la Sci Louise D a assigné Mme [D] épouse [N] et la société Activ'Habitat aux fins de voir, au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, condamner solidairement les défenderesses à lui verser la somme de 25 080,29 euros correspondant à la diminution du prix, proportionnelle au déficit de surface constaté, et à lui rembourser les frais et intérêts exposés devant le tribunal de grande instance de Nîmes qui par jugement mixte du 9 avril 2021 :
- a dit qu'il existait une erreur de métrage,
- a dit que Mme [D] doit rembourser une partie du prix de vente correspondant à la diminution de la superficie de la partie privative du bien,
- a dit que la société Activ'Habitat a commis une faute et a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de la Sci Louise D,
- a déclaré la société Activ'Habitat responsable du préjudice subi par la Sci Louise D qui a payé un prix supérieur à celui qu'elle aurait dû payer,
- a débouté la Sci Louise D de ses demandes indemnitaires complémentaires,
avant dire droit,
- a ordonné la réouverture des débats afin que la Sci Louise D procède à la ventilation du prix des lots entre ceux entrant dans le champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et ceux qui y échappent comme le lot n'4 et les surfaces d'une hauteur inférieure à 1m80 aux fins de déterminer l'assiette de la restitution de la partie du prix de vente sollicité,
- a sursis à statuer sur les autres demandes et réservé les dépens.
Puis par jugement contradictoire du 27 juin 2023, le tribunal :
- a condamné Mme [D] à verser 24 988,95 euros à la Sci Louise D au titre de la restitution du prix proportionnelle au déficit de la surface,
- l'a déboutée de ses demandes reconventionnelles ;
- l'a condamnée à supporter la charge des entiers dépens et à verser 2 000 euros à la Sci Louise D au titre des frais irrépétibles,
- a ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
- a débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Par déclaration du 9 août 2023, Mme [D] a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 15 mars 2024, la procédure a été clôturée le 20 juin 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 4 juillet 2024.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Par conclusions régulièrement notifiées le 19 juin 2024, Mme [D] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
A titre principal
- de condamner la société Activ'Habitat à lui payer la somme de 24 988,95 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
A titre subsidiaire
- de condamner la société Activ'Habitat à lui payer la somme de 23 739,50 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
En tout état de cause
- de déclarer l'appel incident de la Sci Louise D non valable,
- de rejeter l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de la débouter de toutes ses demandes et prétentions plus amples ou contraires,
- de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante soutient :
Sur la responsabilité de la société Activ'Habitat,
- que le professionnel chargé du métrage est tenu d'une obligation de résultat,
- qu' en réalisant un mesurage erroné, la société Activ'Habitat a engagé sa responsabilité non seulement à l'égard de la Sci Louise D mais également à son égard sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil et de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965,
- que si la restitution à laquelle elle est tenue en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, elle peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre,
- que compte tenu des caractéristiques du bien vendu même si l'acquéreur avait eu connaissance de la différence de surface, il se serait acquitté d'un prix équivalent, sans application de la règle proportionnelle prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que son préjudice de perte de chance doit être fixé à 100 %, et subsidiairement, ne saurait être inférieure à 95 %,
Sur les autres demandes
- que l'appel incident de la Sci Louise D ne tend ni à l'infirmation, ni à la confirmation du jugement entrepris,
- que si cet appel incident était recevable, les frais dont elle demande le remboursement doivent être exclus des montants dus par le vendeur par l'article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965.
Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 1er février 2024, la Sci Louise D demande à la cour :
- de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
- de condamner conjointement et solidairement Mme [D] et la société Activ'Habitat à lui payer les sommes de :
- 24 988,95 au titre de la diminution du prix proportionnelle au déficit de surface constatée,
- 1 020 euros au titre des frais de géomètre-expert foncier,
- 1 316 euros au titre des frais supplémentaires de notaire,
- 570,38 euros au titre des intérêts payés au 10 décembre 2018,
- 752,41 euros au titre des frais de remboursement anticipé sur le déficit de parcelle,
- de les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intimée réplique que conformément à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, elle a le droit au montant de la diminution de la valeur du lot concerné proportionnellement à la moindre mesure, ainsi qu'au remboursement des frais de géomètre, des frais supplémentaires de notaire, des frais bancaires correspondant aux intérêts payés au 10 décembre 2018 et au remboursement anticipé du prêt qu'elle a dû exposer.
Au terme de ses conclusions régulièrement notifiées le 11 juin 2024, la société Activ' Habitat demande à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- de débouter la Sci Louise D de toutes ses demandes formulées à son encontre,
- de la débouter de son appel incident,
- de débouter Mme [D] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,
- de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient :
- que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fait peser une obligation déclarative de superficie uniquement sur le vendeur qui ne peut être transférée à un tiers fût-il fautif, et qu'elle ne peut être condamnée avec Mme [D] à restituer une partie du prix de vente qu'elle n'a jamais perçu, pas plus que les frais de notaires et les frais bancaires exposés par l'acheteuse,
- que les frais de géomètre expert sont inclus dans les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- que l'appelant ne rapporte pas la preuve de la réalité de la perte de chance alléguée et de son quantum,
- que la cour n'est pas saisie de l'appel incident formé par la Sci Louise D, qui ne tend ni à l'infirmation, ni à la confirmation du jugement entrepris.
Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
A titre liminaire et conformément aux articles 561 et suivants du code de procédure civile, la cour rappelle qu'elle n'est saisie que dans la limite du jugement du 27 juin 2023 objet de la déclaration d'appel, et sous réserve des dispositions sur le fond du jugement mixte du 9 avril 2021, devenues définitives en l'absence d'appel.
Il ressort du jugement du 9 avril 2021 que la société Activ'Habitat a commis une faute dans le mesurage de la superficie du bien immobilier et a, à ce titre, engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de la Sci Louise D. Ces dispositions n'ont pas fait l'objet d'un appel et la cour n'en est donc pas saisie.
Le tribunal a également débouté la Sci Louise D de ses demandes indemnitaires complémentaires.
Ces dispositions devenues définitives en l'absence d'appel sont revêtues de l'autorité de la chose jugée et ne peuvent être contestées dans le cadre de la présente instance.
En conséquence, la cour n'est saisie que des demandes sur lesquelles le premier juge a sursis à statuer soit d'une part,
- la demande de la venderesse à l'égard de la société Activ'Habitat sur le fondement de la responsabilité contractuelle
et d'autre part,
- la demande de la Sci Louise D tendant à obtenir la condamnation solidaire de la venderesse et de la société de métrage.
Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
Aux termes de l'article 548 du même code, l'appel peut être incidemment relevé par l'intimé tant contre l'appelant que contre les autres intimés.
Aux termes de l'article 562 du même code l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Enfin aux termes de l'article 954 du même code, les conclusions d'appel contiennent en en-tête les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.
La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
Il en résulte que lorsque l'appelant ne demande, au dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.
En l'espèce, la Sci Louise D demande à titre incident la condamnation conjointe et solidaire de l'appelante et de la société Activ'Habitat à lui payer la somme de 24 988,95 euros au titre de la restitution du prix proportionnelle au déficit de surface.
Cependant, le dispositif de ses conclusions ne contient aucune demande tendant à la confirmation ou à l'infirmation du jugement notamment en ce qu'il l'a déboutée du surplus de ses demandes.
L'appel incident n'étant pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, il incombait à la Sci Louise D de mentionner au dispositif de ses conclusions la prétention tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir condamner solidairement et conjointement la venderesse et la société Activ'Habitat à lui payer la somme de 24 988,95 euros au titre de la restitution du prix proportionnelle au déficit de surface.
Dès lors, la cour n'est valablement saisie que de l'appel principal interjeté par la venderesse tendant à voir infirmer le jugement.
Sur la demande de la Sci Louise D à l'encontre de Mme [D]
L'article 954 du code de procédure civile dispose que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions.
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
La responsabilité de Mme [D] à l'égard de l'acheteuse ayant été définitivement retenue par jugement mixte du 9 avril 2021, elle a été condamnée à lui payer la somme de 24 988,95 euros par le jugement dont appel.
Mme [D] sollicite, au dispositif de ses conclusions, l'infirmation du jugement sur ce point, sans pour autant développer de moyens au soutien de cette demande.
Au contraire, il s'avère que dans la discussion, elle ne conteste pas le montant mis à sa charge par le tribunal, se servant du quantum au soutien de sa demande de condamnation de la société Activ'Habitat.
La demande n'étant pas soutenue, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante à verser la somme de 24 988,95 euros à la Sci Louise D au titre de la restitution du prix proportionnelle au déficit de surface.
Sur la responsabilité du géomètre à l'égard de la venderesse
Le tribunal a débouté la venderesse de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la société Activ'Habitat à lui payer la somme de 24 988,95 euros à titre de dommages et intérêts au motif qu'elle ne rapportait aucun élément relatif à la réalité et au quantum du préjudice de perte de chance allégué et que la restitution à laquelle le vendeur est condamné ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable.
L'appelante fait grief au jugement d'avoir statué ainsi au motif que sans l'erreur de mesurage commise par le géomètre, elle n'aurait pas été condamnée à restituer une partie du prix de vente de sorte que son préjudice est avéré.
Ce préjudice consiste en une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
La société Activ'Habitat sollicite la confirmation du jugement, au motif que l'obligation déclarative pesant uniquement sur la venderesse, elle ne peut être en sa qualité de géomètre condamnée à restituer toute ou partie du prix trop perçu par le vendeur, et que l'appelante ne rapporte la preuve de l'intention de l'acquéreur d'acheter le bien à un même prix en dépit de l'erreur de métrage.
Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement peut, entre autres, demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Aux termes de l'article 1231-1 du même code le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965 à la suite de la diminution du prix résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l'encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.
(Cour de cassation, 3e civ. 28 janvier 2015 n° 13-27.397).
La consistance de ce préjudice de perte de chance relève de l'appréciation souveraine de la cour.
En l'espèce, la société Activ'Habitat soutient à juste titre que l'obligation prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est uniquement opposable au vendeur de sorte que la sanction prévue en cas d'erreur sur le métrage ne peut être opposée au professionnel chargé de procéder au mesurage.
C'est la raison pour laquelle seule Mme [D] a été condamnée à verser la somme de 24 988,95 euros à la Sci Louise D au titre de la restitution du prix proportionnelle au déficit de surface.
Pour autant, il n'est pas contesté par les parties que l'appelante a mandaté la société Activ'Habitat aux fins d'établir les certificats de mesurages nécessaires à la vente du bien immobilier.
La société Activ'Habitat était ainsi tenue d'une obligation de résultat à l'égard de la venderesse.
En effectuant un métrage erroné des lots mis à la vente par l'appelante, la société Activ'Habitat a manqué à cette obligation de résultat et a engagé sa responsabilité à l'égard de celle-ci sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil.
Le manquement à cette obligation a causé un préjudice à l'appelante, qui s'était adressée à un professionnel pour s'assurer de la conformité des mentions de l'acte de vente aux dispositions de la loi Carrez et a été contrainte de restituer une partie du prix de vente convenu à l'acheteur.
Pour justifier de l'existence de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, l'appelante produit la promesse de vente signée entre les parties le 22 septembre 2017, la facture de résiliation de ses contrats électricité et de gaz du 27 décembre 2017 pour permettre à l'acquéreur d'entrer dans les lieux avant la réitération, et un rapport d'évaluation du 17 mars 2023 d'une société MTImmobilier estimant en tenant compte des caractéristiques propres du bien immobilier, situé dans un quartier de standing, à proximité du centre-ville et de la Maison Carré, et comportant une terrasse et un grenier son prix moyen au m² entre 2 265 et 2 350 euros.
Elle démontre ainsi l'intérêt de l'acquéreur à l'acquisition du bien, notamment en raison de l'attractivité de l'immeuble, et ce au prix convenu nonobstant la surface inférieur à celle réellement mesurée.
Néanmoins, et comme l'a justement rappelé le premier juge, la réparation du préjudice de perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Mme [D] ne peut dès lors prétendre à l'indemnisation de son préjudice de perte de chance à hauteur de 100%.
Eu égard aux éléments qui précèdent, il convient de fixer le quantum de cette perte de chance à 80 %.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] [D] de ses demandes reconventionnelles et la société Activ'Habitat sera condamnée à lui verser la somme de 24 988,95 x 80% = 19 991,16 euros en réparation de son préjudice de perte de chance de vendre le bien au même prix que celui convenu malgré une surface inférieure à celle déclarée.
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Succombant en cause d'appel, la société Activ' Habitat sera condamnée à supporter les entiers dépens de la procédure.
Elle sera condamnée à payer à Mme [D] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 27 juin 2023 en ses dispositions qui lui sont soumises, sauf en ce qu'il a débouté Mme [B] [D] épouse [N] de ses demandes reconventionnelles,
Statuant à nouveau,
Condamne la société Activ'Habitat à payer à Mme [B] [D] la somme de 19 991,16 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de perte de chance,
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Condamne la société Activ' Habitat aux dépens de l'entière instance,
Condamne la société Activ'Habitat à payer à Mme [B] [D] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
