Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/01054 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUSK
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
Office public de l'habitat LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli CS 14314 - 45000 ORLEANS
représentée par Mme [Y], munie d'un pouvoir de représentation
DÉFENDEUR :
Madame [F], [S], [C] [V]
demeurant 1 rue du Grillon - 45110 CHATEAUNEUF SUR LOIRE
non comparante, ni représentée
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Suivant contrat de location en date du 20 novembre 2015, à effet au 2 décembre 2015, la société LOGEM LOIRET a donné à bail à Madame [F], [S], [C] [V] et Monsieur [I] [L], en qualité de locataires, une maison d’habitation, située 1 rue du Grillon - 45110 CHATEAUNEUF SUR LOIRE, ainsi qu’un emplacement de parking, accessoire au contrat de bail, moyennant un loyer de 465,49 euros pour le logement, et 44,17 euros pour le stationnement, payable mensuellement à terme échu.
Le 27 novembre 2023, la société LOGEM LOIRET a fait délivrer à Madame [F], [S], [C] [V] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour la somme de 2.200,24 euros au principal.
Par acte d’huissier en date du 12 février 2024 délivré à étude, la société LOGEM LOIRET a fait assigner Madame [F], [S], [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :
De prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et d’ordonner et que la location consentie à Madame [F], [S], [C] [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la Loi du 06 juillet 1989 et de juger que Madame [F], [S], [C] [V] sera expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [F], [S], [C] [V] au titre des loyers et charges à la somme de 4.240,15 euros en principal en application de l’article 1728 du Code Civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;Condamner [F], [S], [C] [V] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner [F], [S], [C] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;Condamner Madame [F], [S], [C] [V] au paiement d’une somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Madame [F], [S], [C] [V] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 septembre 2024.
A cette audience, La société LOGEM LOIRET, représentée avec pouvoir par Madame [O] [Y], employée du bailleur, a maintenu ses demandes. Elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 10.590, 14 euros. Elle précise que Madame [F] [V] vit seule dans le pavillon, et qu’aucun contact n’est possible avec la locataire.
Madame [F], [S], [C] [V], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.
La décision est mise en délibéré au 14 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
I. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE PRINCIPALE :
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :
Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 17 novembre 2023.
Sur la notification au préfet :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.
La demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire formée par la société LOGEM LOIRET est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Selon l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du Code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposable au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3-5 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, le commandement de payer et l’assignation n’ont été signifiés qu’à Madame [F], [S], [C] [V], alors que le contrat a été signé également par Monsieur [I] [L], son conjoint.
Il n’est pas contesté que Monsieur [I] [L] et Madame [F], [S], [C] [V] étaient en concubinage lors de la conclusion du bail en novembre 2015.
Madame [F], [S], [C] [V] vit seule dans le logement actuellement, mais aucun congé ni avenant au contrat permettant de désolidariser Monsieur [I] [L] n’a été réalisé.
La société LOGEM LOIRET était informée de cette union, puisque le contrat de bail initial était signé par les deux locataires.
Dès lors, il incombait au bailleur de signifier aux deux signataires le commandement de payer du 27 novembre 2023, ainsi que l’assignation du 12 février 2024.
Ces deux actes n’ayant pas été signifiés à Monsieur [I] [L], ils ne lui sont pas opposables.
Le bail étant indivisible, les actes ainsi rappelés ne produisent aucun effet à l'encontre de l'un des cotitulaires et il ne pourra en conséquence pas être procédé à un quelconque constat de l'acquisition de la clause résolutoire.
Il en résulte que les demandes qui en découlent, notamment d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées.
En outre, l’attestation d’assurance devra être produite dans les 8 jours de la signification du présent jugement tant que Madame [F], [S], [C] [V] occupera les lieux loués.
III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS IMPAYES :
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, la société LOGEM LOIRET verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, échéance du mois d’août 2024 inclus évalue la dette locative à la somme de 10.983,67 euros.
De cette somme, il convient de soustraire la somme de 393,53 euros (135,29 euros + 129,12 euros + 129,12 euros) correspondant aux frais de procédure, qui relèveront éventuellement des dépens. Également, il convient de soustraire la somme de 19,14 euros (3,19 euros x6), correspondant aux risques locatifs, non justifiés en procédure. Enfin, il y aura lieu de soustraire la somme de 44 euros (5,50 euros x 8) correspondant également aux risques locatifs, non justifiés en procédure.
En conséquence, le montant de la dette s’élève à la somme de 10.527 euros.
Absente à l’audience, Madame [F], [S], [C] [V] ne conteste par définition, ni le montant de cette dette, ni son principe.
Il convient en conséquence de condamner Madame [F], [S], [C] [V] au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation 12 février 2024 pour la somme de 4.240,15 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [F], [S], [C] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches qu’à dû accomplir la société LOGEM LOIRET, Madame [F], [S], [C] [V] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
DÉCLARE que la procédure fondée sur les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est inopposable à Monsieur [I] [L], co-titulaire du bail avec Madame [F], [S], [C] [V] ;
REJETTE en conséquence les demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 20 novembre 2015, à effet au 2 décembre 2015 entre la société LOGEM LOIRET, d’une part, et Madame [F], [S], [C] [V] et Monsieur [I] [L], d’autre part, concernant le logement situé 1 rue du Grillon - 45110 CHATEAUNEUF SUR LOIRE, et l’emplacement de parking, accessoire au bail, ainsi que les demandes en découlant d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
ORDONNE à Madame [F], [S], [C] [V] de produire à la société LOGEM LOIRET l’attestation d’assurance des lieux loués dans les 8 jours de la signification du présent jugement pour le temps qu’elle les occupera ;
CONDAMNE Madame [F], [S], [C] [V] à verser à la société LOGEM LOIRET la somme de 10.527 euros portant intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation du 12 février 2024 pour la somme de 4.240,15 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [F], [S], [C] [V] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Madame [F], [S], [C] [V] au paiement de la somme de 200 euros au titre de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffier.
Le Greffier, Le Juge,
