Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/03009

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Me Anne TOSI Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Nicolas SCHBATH Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/03009 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KW5 N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le vendredi 27 décembre 2024 DEMANDEURS Madame [D] [F], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Anne TOSI, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : Monsieur [V] [X], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Anne TOSI, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : DÉFENDERESSES Madame [S] [O], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Nicolas SCHBATH de la SELASU CABINET SCHBATH, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0177 S.A.R.L. DOMUS GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ lors de l’audience de plaidoirie, et Audrey BELTOU lors du prononcé du délibéré, Greffiers, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 novembre 2024 JUGEMENT Décision du 27 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/03009 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KW5 contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 décembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat conclu sous signature électronique du 28 mai 2021, Mme [S] [O] a consenti à M. [V] [X] et Mme [D] [F] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation meublé, situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer de 1.202 euros outre 48 euros de provision sur charges. M. [V] [X] et Mme [D] [F] ont quitté les lieux le 19 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, M. [V] [X] et Mme [D] [F] ont assigné Mme [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : Condamner Mme [S] [O] à leur payer la somme de 7.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,Condamner Mme [S] [O] à leur restituer, au plus tard dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, la caution initialement versée, soit la somme de 2.404 euros outre intérêts de retard soit 10% du montant du loyer par mois de retard à compter du 29 novembre 2023 jusqu’à parfait paiement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,Condamner Mme [S] [O] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2024 et a été renvoyée à l’audience du 6 novembre 2024. Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, Mme [S] [O] a assigné en intervention forcée la société DOMUS GESTION et sollicite sa condamnation à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle. A l’audience du 6 novembre 2024, la jonction des deux affaires a été prononcée. A cette audience, M. [V] [X] et Mme [D] [F], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles, ils ont complété leurs demandes initiales de la manière suivante : Juger que seule Mme [O] est contractuellement liée à la société DOMUS GESTION,Juger en conséquence que M. [V] [X] et Mme [D] [F] ne peuvent pâtir de la procédure parallèle initiée par Mme [O] à l’encontre de la société DOMUS GESTION,Juger qu’aucun renvoi ne sera accordé à Mme [O] aux fins de jonction,En conséquence,Condamner Mme [S] [O] à leur payer la somme de 7.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,Condamner Mme [S] [O] à leur restituer, au plus tard dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, la caution initialement versée, soit la somme de 2.404 euros outre intérêts de retard soit 10% du montant du loyer par mois de retard à compter du 29 novembre 2023 jusqu’à parfait paiement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,Juger que M. [V] [X] et Mme [D] [F] devront restituer le montant des sommes détenues sur le compte CARPA de Me Anne TOSI, soit la somme de 3.456,56 euros dans les 15 jours du règlement par Mme [O] de l’intégralité des sommes mises à sa charge,Condamner Mme [S] [O] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures soutenues oralement à l’audience du 6 novembre 2024 par les conseils des parties. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024, prorogé au 27 décembre 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur le trouble de jouissance invoqué par les bailleurs Il résulte de 1’article 1719 du Code civil que Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. [.. .] 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel, elle a été louée ». L’article 1720 du code civil dispose que Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. II doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il résulte de l’article 1755 du Code civil qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Ainsi, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 Le bailleur est tenu de remettre au locataire an logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 n°2002 120 énonce les conditions du logement décent : Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l‘habitation. 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps, fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage. 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l‘air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111- 1- 1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. La jurisprudence considère qu’il appartient au bailleur de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble, c’est à dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments (Cass. Soc. 21février 1959). Le bailleur est en outre obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. 3eme civ., 29 avril 2009). Toutefois, il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé : a) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans son logement, b) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, les locataires font grief à la bailleresse de ne pas avoir satisfait à son obligation de délivrance. Ils évoquent les désordres suivants : - Un cambriolage survenu sans effraction le 3 juillet 2021, - Le dysfonctionnement du lit coffre, - Un problème d’isolation entraînant des difficultés à chauffer le logement en hiver et une température excessive l’été. S’agissant du cambriolage, la bailleresse ne peut être tenue du fait qu’une clé a pu être refaite à son insu par un précédent locataire ou un intervenant extérieur. Tout au plus, il peut être mis à sa charge le remplacement de la serrure. Or en l’espèce, il résulte des échanges de mails produits que la serrure a bien été changée par la bailleresse. De ce fait, les locataires n’établissent pas le manquement de la bailleresse et le préjudice de jouissance qui en aurait résulté. S’agissant du dysfonctionnement du lit coffre, il convient de relever que les demandeurs n’apportent aucun élément pour établir le dysfonctionnement du lit. Si des photographies semblent avoir été adressées au mandataire de gestion locative de la bailleresse, elles ne sont pas versées au débat, pas plus qu’un devis relatif à la réparation de celui-ci de sorte que le désordre n’est pas établi et que le préjudice en résultant ne l’est pas davantage. Or, il convient de préciser que le locataire est soumis une obligation d’entretien courant du logement et que s’il s’agit du remplacement d’une simple vis, alors ce désordre relèverait de l’obligation d’entretien courant pesant sur le locataire. Il en résulte que le manquement de la bailleresse n’est pas démontré et que les locataires ne pourront qu’être déboutés de leur demande de ce chef. S’agissant du défaut d’isolation, il convient de relever que les locataires procèdent par affirmation et n’établissent aucunement la difficulté à chauffer le logement en hiver, notamment à une température supérieure à 16/17°, ni la chaleur excessive l’été. Faute de preuve du désordre évoqué, la responsabilité de la bailleresse ne peut être retenue. Il apparaît en conséquence que les locataires ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes relatives au préjudice de jouissance invoqué. Dès lors que les locataires n’établissent la réalité des désordres qu’ils invoquent, il n’y a pas lieu de se prononcer sur une éventuelle faute de la société DOMUS GESTION dans l’exercice de son mandat entraînant un droit à réparation pour la bailleresse. Sur l’arriéré locatif Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, Mme [S] [O] sollicite la condamnation des locataires à lui verser les loyers d’août, septembre et octobre 2023. Les locataires ne contestent pas ne pas avoir payé les derniers mois de loyer et précisent qu’ils ont quitté les lieux le 19 octobre 2023, date de l’état des lieux de sortie qu’ils produisent. Il en résulte que l’arriéré de loyer couvre la période du 1er août 2023 au 19 octobre 2023. Après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 2 404 euros versé lors de l’entrée dans les lieux, l’arriéré locatif s’établit à la somme de 1.176,64 euros ainsi que cela résulte du décompte de la société DOMUS GESTION du 7 décembre 2023. En conséquence, M. [V] [X] et Mme [D] [F] seront condamnés au paiement de la somme de 1 176,64 euros, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 2 404 euros. Sur les demandes accessoires M. [V] [X] et Mme [D] [F], qui succombent, devront supporter les dépens. En outre, M. [V] [X] et Mme [D] [F] seront condamnés à verser à Mme [S] [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉBOUTE M. [V] [X] et Mme [D] [F] de leurs demandes formées contre Mme [S] [O], DÉBOUTE Mme [S] [O] de ses demandes formées contre la société DOMUS GESTION, CONDAMNE M. [V] [X] et Mme [D] [F] à verser à Mme [S] [O] la somme de 1176,64 euros au titre de l’arriéré locatif, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 2 404 euros, CONDAMNE M. [V] [X] et Mme [D] [F] à verser à Mme [S] [O] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [V] [X] et Mme [D] [F] à verser à Mme [S] [O] aux entiers dépens. Fait et jugé à Paris le 27 décembre 2024 le greffier le Président