Texte intégral
CIV.3
CH.B
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 10 novembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10455 F
Pourvoi n° G 15-25.229
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. [L] [W],
2°/ Mme [H] [C], épouse [W], domiciliés tous deux [Adresse 3],
contre l'arrêt rendu le 24 juin 2015 par la cour d'appel d'Amiens (chambre des expropriations), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Sequano aménagement, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],
2°/ au directeur des finances publiques de l'Oise, domicilié [Adresse 1],
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 11 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. et Mme [W], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Sequano aménagement ;
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [W] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision.
Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [W].
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les indemnités dues à M. et Mme [L] [W] pour la dépossession de leur immeuble situé au [Adresse 2], cadastré section AE n° [Cadastre 1], à 123.500,00 € à titre d'indemnité principale et à 13.350,00 € à titre d'indemnité de remploi et d'avoir dit n'y avoir lieu à expertise ;
Aux motifs propres que : « aucune des parties ne remet en cause la date de référence retenue par le premier juge, soit le 25 septembre 2006, ni sa description des biens litigieux ;
[
] qu'à l'appui de leur appel et pour solliciter que l'indemnité leur revenant soit fixée sur la base de 850 € / m², les époux [W] font valoir que leur bien se situe à un emplacement privilégié, « en bordure directe de l'Oise », à environ 300 mètres de la gare et 100 mètres du centre-ville, et qu'étant en zone UA, secteur CI, il présente, « une fois débarrassé de ses dépendances vétustes, une forte potentialité en termes de constructibilité, tant pour les constructeurs que les aménageurs », potentialité en fonction de laquelle sa valeur doit être déterminée ;
Qu'à cet égard, ils estiment dépourvus de pertinence les éléments de comparaison fournis par la société Séquano Aménagement qui « ne se trouvent pas dans le périmètre immédiat du quai d'Aval ou du quai d'Amont » mais sur « l'emprise totale de l'expropriation du secteur [Localité 2], composé à plus de 90 % d'une friche industrielle coincée entre la voie ferrée et la gare », et produisent une estimation réalisée par un expert foncier, M. [F], fixant à 490 000 € la valeur des biens expropriés ; qu'ils rappellent avoir reçu une offre d'achat au prix de 480 000 € ;
Qu'ils ajoutent que la méthode consistant à déterminer la valeur de leur bien par référence à un bâti constitué de locaux commerciaux et de dépendances vétustes n'est pas satisfaisante « car elle n'exprime pas la valeur réelle de la parcelle » ;
Mais [
] que la méthode dite de la « récupération foncière » qu'ils retiennent pour l'estimation de leur bien ne peut être retenue puisqu'il ressort de la description de ce bien qu'il est constitué d'un ensemble immobilier bâti pour plus de la moitié de sa superficie totale, comprenant une boutique, des dépendances et un garage d'une surface respective de 50, 105 et 114 m² qui, même en état moyen ou médiocre, n'en étaient pas moins utilisés, à la date de référence, à usage de locaux commerciaux ;
Que dans ces conditions et contrairement à ce que les époux [W] soutiennent, les références proposées en première instance par le commissaire du gouvernement, relatives à trois cessions en date des 3 mai 2012, 20 juillet 2010 et 5 novembre 2010, de locaux commerciaux situés dans le même périmètre urbain, retenues par le premier juge qui en a rappelé les caractéristiques essentielles, sont davantage pertinentes, alors, en outre, que les deux références de terrain à bâtir citées par M. [F] dans son « rapport d'évaluation » daté du 24 mai 2013 ne sont pas cohérentes entre elles, l'une étant de 344 € / m² tandis que l'autre est de 1 124 € / m², sans que ne soient fournies de précisions suffisantes quant à la nature et l'état des constructions édifiées sur les parcelles concernées ;
Qu'au surplus, la valeur des parcelles ayant appartenu à la SCI Boultam, aussi expropriée le 15 décembre 2011 pour les besoins de la même opération d'aménagement, situées à proximité immédiate des biens litigieux, d'une contenance de 627 m² et considérées comme des terrains à bâtir, a été fixée à 151 € du m² par la juridiction de l'expropriation de l'Oise ;
[
] que c'est ainsi par des motifs pertinents, adoptés par la cour, que le premier juge a estimé qu'il n'y avait lieu, avant dire droit, d'ordonner une expertise, à défaut de difficultés particulières d'évaluation, et a retenu « une valeur moyenne arrondie » des biens, libres d'occupation, de 123 500 € pour fixer l'indemnité principale revenant aux époux [W], qu'il a aussi justement fixé l'indemnité de remploi à la somme de 13 500 €, les appelants ne remettant pas en cause les taux appliqués pour son calcul » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que : « l'analyse du commissaire du gouvernement [
] est particulièrement étayée ; que ce dernier s'appuie sur deux méthodes aux résultats au demeurant peu éloignés ; que les références qu'il propose sont soigneusement sélectionnées, une photographie des lieux étant versée aux débats ;
[
] que les deux références citées par l'expert amiable des expropriés sont totalement divergentes l'une par rapport à l'autre, la valeur au mètre carré variant du simple au triple ; qu'elles ne peuvent utilement être considérées, isolément, comme un élément de comparaison pertinent ; que leur rapprochement ne peut suffire à convaincre, le commissaire du gouvernement citant utilement, pour écarter des cessions portant sur des biens situés au centre ville de [Localité 1] ;
[
] qu'en l'absence de précision sur l'occupation actuelle du bien, celui-ci sera évalué en valeur libre ;
[
] que sans qu'il soit besoin de désigner avant dire droit un expert foncier, il y a lieu de fixer l'indemnité d'expropriation des époux [W] comme le propose le commissaire du gouvernement dans ses conclusions détaillées [
], en retenant la valeur moyenne résultant de la méthode distinguant local commercial et dépendance d'une part, et portant sur des locaux comprenant une boutique, une arrière boutique et un entrepôt, d'autre part ; qu'il convient en outre d'appliquer les abattements et pondérations pertinemment retenues par le commissaire du gouvernement ;
[
] que la première méthode donne pour l'ensemble une valeur pour le local commercial de 63.[Cadastre 1] € (1.815 € x 70 % x 50m) et pour les dépendances de 63.000 euros (262,50 € x 240 m²), soit un total de 126.525 euros ;
que la seconde méthode conduit à retenir pour l'ensemble une valeur de 120.292 euros (414,80 € x 290 m) ;
que l'indemnité principale d'expropriation sera fixée à la valeur moyenne arrondie qui résulte de ces deux méthodes, soit 123.500 € ;
[
] que l'indemnité de remploi doit être fixée à 13.350 euros, se décomposant comme suit :
5.000 euros x 20 % = 1.000 euros
10.000 euros x 15 % = 1.500 euros
108.500 euros x 10 % = 10.850 euros » ;
1. Alors que, d'une part, tout jugement ou arrêt doit être motivé à peine de nullité ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, en ne répondant pas au moyen péremptoire tiré de ce que la référence dont avait excipé le Commissaire du Gouvernement devant la Juridiction de l'Expropriation ne leur avait jamais été communiquée, ce qui ne leur avait donc pas permis de formuler des observations, de sorte que le principe du contradictoire avait été méconnu à leur détriment (mémoire d'appelants, p. 9), la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de Procédure civile ;
2. Alors que, d'autre part, l'individu exproprié doit obtenir une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont il a été privé ; que, si des objectifs légitimes d'utilité publique peuvent justifier un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande, les modalités choisies ne doivent, alors, pas excéder la marge d'appréciation dont jouit l'Etat en la matière ; qu'en l'espèce, en optant pour la méthode d'évaluation retenue par elle sans rechercher, comme elle y était invitée, si, en raison du fait que le bien était d'une surface suffisante pour accueillir une construction collective dans un environnement privilégié, en l'occurrence sur les quais, au coeur du secteur à partir duquel les urbanistes avaient développé un projet de revitalisation de l'habitat à Creil, qu'il était, de surcroît, située à 300 m à peine de la gare et à 100 m du centre-ville et de la place principale, qu'il se trouvait à moins de 2 km de la D 201, laquelle permettait d'accéder directement à l'A1, artère routière principale pour le Nord de l'Europe, et qu'au regard des règles d'urbanisme applicables, les possibilités en termes de construction y étaient très importantes, il ne convenait pas de déterminer l'indemnité principale de dépossession en fonction de la valeur vénale des biens sous emprise, hors valeur d'usage, celle-ci ne pouvant être prise en considération que dans des cas marginaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen du 26 août 1789, de l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales et de l'article L. 13-13 ancien (L. 321-1 nouveau) du Code de l'Expropriation, combinés ;
3. Alors qu'enfin et en tout état de cause, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce, en retenant, pour écarter la méthode d'évaluation dite de la « récupération foncière », ainsi que la demande, subsidiaire, d'expertise, que l'état des bâtiments permettait tout de même leur occupation, sans toutefois tenir compte de l'incidence de cette prétendue possible occupation pour fixer l'indemnité de dépossession, la Cour d'appel n'a pas tiré les conclusions qui s'évinçaient de ses propres constatations et de son propre raisonnement et a violé l'article L. 13-13 ancien (L. 321-1 nouveau) du Code de l'Expropriation.
