Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 23/02039

Du 16 septembre 2024 5AA SCI/LC PPP Contentieux général N° RG 23/02039 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X6K4 S.A. DOMOFRANCE C/ [G] [T] - Expéditions délivrées à Me MALO Me MICHEL - FE délivrée à Me MALO Le 16/09/2024 Avocats : la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES Me Lola MICHEL TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] - [Localité 5] JUGEMENT EN DATE DU 16 septembre 2024 JUGE : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Madame Louisette CASSOU, DEMANDERESSE : S.A. DOMOFRANCE RCS de BORDEAUX n° 458 204 963, [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître Marie-josé MALO, membre de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au Barreau de Bordeaux DEFENDEUR : Monsieur [G] [T] [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Lola MICHEL Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 12 Juin 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Contradictoire EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Suivant assignation au fond devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 26 mai 2023 à comparaître à l'audience du 8 août 2023 à neuf heures délivrée à Monsieur [G] [T] à la requête de la SA DOMOFRANCE il est sollicité du tribunal le prononcé de la résolution judiciaire de deux contrats de bail portant sur l'appartement et d'un cellier occupés par le défendeur, d'ordonner son expulsion des lieux qu'il occupe, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux ainsi les sommes de 33 480 € au titre des loyers illégalement perçus actualisée au mois de mars 2023 sauf à parfaire et de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance en ce compris le coût du constat d' huissier de justice en date du 5 juillet 2022. La requérante fait valoir qu'elle a été informée en juillet 2022 que le défendeur se livrait à la sous-location prohibée par les termes du contrat de bail portant sur le logement liant les parties et que ces manquements ont pu être constatés le 5 juillet 2022 par acte de commissaire de justice et ce depuis 2016. Les parties ont été régulièrement convoquées après plusieurs renvois à l'audience du 12 juin 2024. La requérante dans le dernier état de ses conclusions écrites développées oralement à l'audience renonce à ses demandes tendant à la résiliation judiciaire des baux et à l'expulsion du défendeur qui a quitté les lieux loués. Elle maintient ses autres demandes concernant le paiement d'une somme de 13 499,37 euros minimum au titre des loyers illégalement perçus entre 2016 et 2023 par le défendeur, augmenté à la somme maximum de 24 420,76 euros et à titre subsidiaire la somme de 9777,37 minimum au titre des loyers illégalement perçus entre 2019 et 2022 augmenté à la somme maximum de 20 698,76 euros outre 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de sensibilité dépens de l'instance. Elle fait valoir que le défendeur ne peut exciper de sa bonne foi alors que la violation de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur l'interdiction de sous-louer le logement sauf accord écrit du bailleur ne pouvait être ignorée par lui d'autant que s'agissant d'un logement social conventionné, il a pris la décision de le sous-louer pour en tirer un profit financier au prix de 24 € par nuitée de sorte que sa mauvaise foi est parfaitement établie. Elle précise que la jurisprudence de la Cour de cassation rappelle régulièrement que l'action en restitution des loyers indûment perçus qualifiés de fruits civils se prescrit par 30 ans et qu'elle est fondée sur la propriété immobilière par accession portant sur un droit réel immobilier et dont la prescription court à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer soit un délai qui n'est manifestement pas écoulé. Monsieur [G] [T] conclut au rejet des prétentions de la requérante et demande au tribunal de constater sa bonne foi et à titre subsidiaire de limiter le montant de l'indemnité d'occupation au montant égal à celui des loyers réellement perçus soit la somme de 4597,37 euros et à titre subsidiaire de limiter le montant de l'indemnité d'occupation au montant égal à celui des loyers réellement perçus pour la somme de 6458,37 euros. Il développe l'argumentation selon laquelle il a participé à l'amélioration de l'appartement avec le soutien d'une association et qu'il avait pour but de partager un moment de convivialité afin de permettre à des personnes dans le besoin de trouver un logement plus facilement du fait de l'emplacement de l'appartement à proximité de l'université estimant les sommes réclamées par la requérante excessives au regard des loyers réellement perçus par le défendeur. Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l'audience. MOTIFS DE LA DECISION : Au regard de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur lequel est parfaitement en droit d'obtenir la résiliation du bail pour sous-location interdite par le contrat. Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, le bailleur est également en droit d'obtenir le remboursement intégral des sous loyers perçus de manière illicite, qualifiés de fruits civils appartenant au propriétaire par accession au sens des articles 546 et 584 du Code civil. Cette interdiction a été rappelée dans le contrat de bail signé par le défendeur dans les termes suivants : « il ne pourra en aucun cas les sous-louer en totalité ou en partie ni céder son contrat » Il est établi que Monsieur [G] [T] a sous-loué une partie du bien qui a été loué par la requérante sans accord du bailleur lequel a renoncé à sa demande de résiliation judiciaire aux motifs que son locataire a quitté les lieux. Il n'en demeure pas moins alors que la mauvaise foi de Monsieur [G] [T] doit être retenue s'agissant d'un logement social conventionné ouvrant droit à des prestations sociales dont il espérait tirer un profit financier en violation du contrat de bail quand bien même il se serait adressé en priorité à des étudiants recherchant un logement proche de l'université, que la SA DOMOFRANCE est en droit d'obtenir sa condamnation au paiement des sous loyers perçus par l'intéressé lequel n'a pas été en mesure de fournir les éléments de justification indispensables pour déterminer précisément le montant des loyers perçus par lui pour combattre l'estimation du montant des sous loyers faite par la requérante. Au regard des seuls éléments du dossier et notamment les avis d'imposition fiscale fournis et en l'absence d'avis d'imposition pour l'année 2023 en dépit d'une mise en demeure d'avoir à communiquer les pièces notamment en provenance de la plate-forme AIRBNB, il convient d'évaluer le montant des sous loyers perçus par lui à la somme de 9777,37 euros entre 2019 et 2022 sur la base d'une nuitée à 24 € en excluant l'année 2023 en l'absence de preuve établie par la requérante laquelle a eu connaissance de ces faits à partir du constat établi par l'huissier de justice le 5 juillet 2022 au regard de la prescription fixée par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1189 énonçant que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Contrairement à l'argumentation développée par la requérante, l'action en restitution des loyers indûment perçus mêmes qualifiés de fruits civils par la jurisprudence ne peut en l'espèce se prescrire par 30 ans alors que l'interdiction de la perception de sous loyers est régie par les dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et le contrat de bail. L'équité commande de condamner Monsieur [G] [T] à payer à la requérante somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens outre les dépens de l'instance en ce compris le coût du constat d'huissier de justice du 5 juillet 2022. Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort. DÉCLARE l'action de la SA DOMOFRANCE régulière, recevable et fondée. CONDAMNE Monsieur [G] [T] à lui payer la somme de 9777,37 euros. LE CONDAMNE à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. REJETTE le surplus des demandes. CONDAMNE Monsieur [G] [T] au paiement des dépens de l'instance en ce compris le coût du constat d'huissier de justice du 5 juillet 2022. RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION