Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 19/08357

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 19 DÉCEMBRE 2024 N° RG 19/08357 - N° Portalis DB22-W-B7D-PFYF Code NAC : 30F DEMANDERESSE : LA SOCIETE DES MEUBLES [D], société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 689 805 109 ayant son siège social sis [Adresse 2] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Eloïse FOLLIAS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Audrey GUSDORF, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDERESSE : Madame [Z] [I] [M] épouse [T], née le 29 octobre 1971 à [Localité 9] (78), de nationalité française, auto-entrepreneuse, demeurant [Adresse 1] [Localité 3], venant aux droits de Madame [O] [M] née [D] décédée le 12 août 2015 par dévolution successorale constatée par acte de notoriété en date du 18 février 2016 dressé par Maître [X], Notaire à [Localité 7] (78), représentée par Maître Corinna KERFANT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Corinne FRAPPIN, avocat plaidant au barreau de PARIS. ACTE INITIAL du 20 Décembre 2019 reçu au greffe le 24 Décembre 2019. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Novembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Décembre 2024. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 21 octobre 1968, M. [U] [D] et Mme [Y] [C] épouse [D] ont donné à bail à la société des Meubles [D] (ci-après la société [D]) des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de 23 mois. Par acte du 1er juin 1970, les bailleurs ont consenti à la la société [D] un bail commercial, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1970, portant sur ces mêmes locaux moyennant le règlement d'un loyer annuel de 30.000 Frs (4.573,47€). Par acte du 27 juin 1991, M. [J] [D] et Mme [O] [D] épouse [M], venus aux droits des précédents bailleurs, ont renouvelé le bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 79.400Frs (11.647,10€). A l'échéance, ce bail s'est prolongé par tacite reconduction. Par acte du 23 juillet 2009, Mme [O] [D] divorcée [M], devenue seule propriétaire suite au décès de M. [J] [D], a renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2009, moyennant un loyer annuel de 30.000€. Par acte du 27 septembre 2013, la la société [D] a assigné Mme [O] [D] devant le tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de faire exécuter les travaux d'aménagement et de mise en conformité des locaux, et d'annuler le commandement de payer du 11 mars 2013. Mme [O] [D] divorcée [M] est décédée en cours de procédure, laissant pour lui succéder Mme [Z] [M] épouse [T], qui a été attraite à la procédure. Par jugement du 20 octobre 2016, le tribunal judiciaire de Versailles a condamné Mme [Z] [M] épouse [T] à exécuter sous astreinte les travaux litigieux et à indemniser sa locataire du trouble de jouissance subi. Le tribunal a, en outre, rejeté la demande reconventionnelle en résiliation du bail. Ce jugement a été confirmé par arrêt de la présente cour d'appel du 22 mai 2018. Par acte du 28 juin 2017, Mme [M] épouse [T] a fait signifier à la la société [D] un congé pour le 31 décembre 2017, portant refus de renouvellement et offrant de lui régler une indemnité d'éviction. Par ordonnance du 13 mai 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles saisi par Mme [M] épouse [T] d'une demande d'expertise aux fins de fixation de l'indemnité d'occupation due par la la société [D], a commis M. [V] [H] [N]. L'expert a déposé son rapport le 31 janvier 2019. Par acte du 10 avril 2019, Mme [Z] [M] épouse [T] a fait assigner la la société [D] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins notamment de la voir condamner à lui régler une indemnité d'occupation annuelle de 79.182€ hors taxes, outre 4.606€ au titre de la taxe foncière. Par jugement du 9 juillet 2020, le tribunal de judiciaire de Versailles a : - fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2018 par la société des Meubles [D] à Mme [O] [M] (sic) au titre des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] à 34.500€ par an hors charges et hors taxes ; - condamné la société à payer à Mme [O] [M] (sic) cette indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux ; - rappelé que les sommes réglées sur la base du loyer du bail expiré viendront en déduction; - condamné Mme [O] [M] (sic) à payer à la société [D] la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [O] [M] (sic) aux dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire; - rejeté le surplus des demandes. Par déclaration du 29 septembre 2020, Mme [Z] [M] épouse [T] a interjeté appel du jugement. Par arrêt du 16 décembre 2021, la Cour d’appel de Versailles a : - confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 9 juillet 2020 en ce qu'il a condamné la société des Meubles [D] à payer l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, en ce qu'il a rappelé que les sommes réglées sur la base du loyer du bail expiré viendront en déduction de l'indemnité d'occupation, et en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, - l’a infirmé pour le surplus, Et statuant à nouveau, - fixé l'indemnité d'occupation annuelle due par la société des Meubles [D] à compter du 1er janvier 2018 aux sommes suivantes : - 43.091,70 euros HT et HC (soit 57.455,60 euros x75 % après abattements de 10 et 15%), à compter du 1er janvier 2018 et jusqu'au jour où Mme [M] aura achevé les travaux prévus au dispositif du jugement du 20 octobre 2016, - 51.710,04 euros HT et HC (soit 57.455,60 euros x 90% après abattement de 10%), à compter du jour où Mme [M] aura achevé les travaux prévus au dispositif du jugement du 20 octobre 2016, et jusqu'au jour de libération effective des lieux, - rejeté toutes autres demandes, - condamné la société des meubles [D] aux dépens de la procédure d'appel. Suivant assignation en date du 16 janvier 2019, la société [D] a saisi le Président du Tribunal de Grande Instance de Versailles aux fins d’obtenir la désignation d’un expert chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction dont elle estimait devoir bénéficier. Par décision du 14 mars 2019, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné Monsieur [K] pour y procéder. L’expert a déposé son rapport le 27 mars 2020. Par assignation du 20 décembre 2019, la société [D] a assigné Mme [Z] [M] devant la présente juridiction. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2024. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 20 février 2024, la société [D] demande au tribunal de : Vu le bail commercial du 23 juillet 2009, Vu la notification du congé avec refus de renouvellement du 28 juin 2017, Vu l’article L. 145-14 du Code de commerce, - In limine litis, annuler le rapport d’expertise du 24 mars 2020 de Monsieur [G] [F] [K], son pré-rapport du 7 février 2020 et plus généralement l’ensemble de ses opérations expertales, - Avant dire-droit, ordonner une contre-expertise et désigner tel expert qu’il vous plaira avec mission de : * Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, * S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix, * Visiter les lieux sis [Adresse 2] – [Localité 3], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, * Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, * Dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant), * Dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels), - A titre principal : – Dire et juger la Société des Meubles [D], sous réserve de la validité du congé du 28 juin 2017, recevable et bien fondée en sa demande de paiement par Madame [Z] [M] de l’indemnité d’éviction stipulée par l’article L. 145-14 du Code de commerce, – Fixer le montant de l’indemnité principale d’éviction à la somme de 785.000 € et condamner Madame [M] au paiement de cette somme, – Fixer le montant des indemnités accessoires à ladite indemnité principale, à la somme de 350.640 € et condamner Madame [M] au paiement de cette somme, ainsi qu’à rembourser le coût des licenciements consécutifs à l’éviction, sur justificatifs (lettre delicenciement / attestation Pôle Emploi / certificat de travail / reçu pour solde de tout compte) et sous astreinte de 300.00 € par jour de retard et par salarié concerné à compter d’un délai de quinze jours après la réception de ces justificatifs, et pour une durée de trois mois, - En tout état de cause : – Condamner Madame [Z] [M] épouse [T] à payer à la Société des MeublesStrim la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront les frais d’expertise avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Elle fait valoir que : - l’expert judiciaire a effectué une visite physique de l’établissement de [Localité 4] sans qu’elle en soit informée, - l’expert a déposé un rapport aux conclusions singulièrement différentes de celles de son pré-rapport, et ce sur des points fondamentaux, sans avoir placé les parties en mesure de formuler préalablement leurs observations, - le pré-rapport se borne à évaluer l’indemnité d’éviction sans remettre en cause son principe tandis que le rapport final exclut toute indemnité d’éviction sans lui permettre de faire valoir ses observations, - l’expert a arrêté le montant de l’indemnité d’éviction à la date du 31 décembre 2017 sans solliciter les observations des parties alors que cela a eu pour conséquence d’arrêter certains comptes comme le coût des licenciements au 31 décembre 2017, - elle n’a pas été en mesure de discuter l’indemnité principale de remplacement finalement retenue, - l’expert a manqué d’objectivité et d’impartialité la critiquant à outrance au point de faire preuve d’ingérence, - l’expert insinue que la locataire aurait agi par « préméditation » et « dissimulation » sur la base de préjugés factuels, - l’expert effectue une présentation négative de sa situation financière, - l’expert fait preuve de préjugés, idées préconçues et jugements hâtifs, - l’expert a fait systématiquement référence à l’expertise amiable réalisée pour la bailleresse par Mme [P] sans retenir les conclusions de M. [H] [N] désigné judiciairement sur l’évaluation de l’indemnité d’occupation, - s’agissant des surfaces, il effectue une moyenne entre les deux expertises avec que l’experte amiable n’a pas visité les lieux, - sur de nombreux points, l’expert se pare des habits de la bailleresse, n’hésitant pas à se substituer à sa décision, ou à la lui suggérer, - l’expert a manqué à son obligation de conscience dès lors que la plus grande confusion a régné dans la rédaction de ce rapport, ce qui se traduit par un discours acerbe et ampoulé totalement déstructuré, dépourvu de toute synthèse, - le rapport est truffé de contre-vérités, - l’expert utilise de mauvaise foi l’absence de production de certains documents, - l’expert fait fi des réponses et pièces produites par elle et affirme que ses questions sont restées sans réponse, - l’expert a largement outrepassé sa mission en donnant son point de vue sur des questions d’ordre juridique, - Madame [M] a, par acte extrajudiciaire en date du 28 juin 2017, refusé à la Société des Meubles [D] le renouvellement de son bail, tout en lui offrant le versement d’une indemnité d’éviction, offre dont elle ne s’est pas rétractée à ce jour.Le droit à indemnité d’éviction de la Société des Meubles [D] est donc indiscutable, - elle était en droit de continuer à exploiter son commerce sous une nouvelle enseigne et cela ne pouvait pas la priver de son droit à une indemnité d’éviction, - la configuration des locaux de [Localité 4] ne permet pas d’y transférer le fonds de commerce, - elle a versé l’ensemble des documents comptables exigés par l’expert, - le franchisé a droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement dès lors que la clientèle locale existe grâce à son activité et fait partie du fonds de commerce qu’il exploite à ses risques et périls, - les tribunaux ne considèrent plus la clientèle comme étant un critère essentiel à la détermination du fonds de commerce, mais seulement comme l’une de ses composantes qui peut même ne pas exister, - l’EBE de la société doit être examiné sous l’angle de l’établissement de [Localité 3] dont il résulte que l’activité est largement bénéficiaire, - il n’existe donc aucune circonstance de nature à remettre en cause le droit à indemnité d’éviction de la Société des Meubles [D], - l’indemnité d’éviction doit être évaluée au 31 décembre 2019, seule l’indemnité principale pouvant être évaluée au 31 décembre 2018, date d’expiration du contrat de concession Mobalpa, - Au titre des éléments favorables, il faut retenir : – L’absence de clause exorbitante du droit commun, – L’absence de déplafonnement du loyer si le bail avait été renouvelé, – L’existence d’une valeur de droit au bail importante, – L’implantation sur un axe passant et bénéficiant d’une très bonne accessibilité routière, – La bonne visibilité du magasin depuis la route, – la bonne fonctionnalité des locaux, – L’ancienneté et la notoriété du magasin exploité sous enseigne Mobalpa (depuis plus de trente ans) puis plus récemment sous l’enseigne Darty Cuisines, – La bonne santé du secteur de l’ameublement de cuisine, – L’importance de la profitabilité du fonds de commerce, - il ne peut être contesté que l’éviction entraînera la disparition du fonds, - il n’a jamais été envisagé qu’elle transfère son activité dans les locaux situés à [Localité 4] qui sont clairement inadaptés, - dès lors, l’indemnité principale prendra la forme d’une indemnité de remplacement égale à la valeur du fonds au moins égale à celle de son droit au bail, - contrairement à ce que soutient Mme [Z] [M], les travaux auxquelles elle a été condamnée ne sont toujours pas effectués à ce jour, - en retenant un coefficient de 5.5, la valeur du droit au bail peut être évalué à 268.000 euros, - le fonds de commerce doit être valorisé à 40 % du chiffre d’affaires moyen, - la valeur du fonds de commerce, étant supérieure à celle du droit au bail, doit être retenue au titre de l’indemnité principale, - les frais de remploi sont constitués : – Des frais fiscaux (barème applicable depuis le 4 août 2008 : 3% pour la partie du prix comprise entre 23 000.00 € et 5% pour les sommes supérieures : 38 100.00 €. – Des frais d’agence et d’acte pour l’acquisition d’un fonds équivalent : 7% de la valeur du fonds : 54 950.00 €, - cette indemnité est due nonobstant l’existence d’un magasin à [Localité 4], qui n’a pas vocation à remplacer le magasin de [Localité 3], - elle sollicite l’allocation d’une somme de 5 000.00 € au titre des frais juridiques et assimilés, justifiée par les honoraires de ses conseils, qu’ils soient avocats ou experts-comptables, - du fait de l’importance des frais à prévoir pour modifier les documents publicitaires, elle sollicite l’allocation d’une somme de 5.000 € à ce titre, - compte-tenu de la nature de son activité, de l’importance du matériel et du mobilier à déménager et des frais à prévoir, elle sollicite une somme de 30.000 € au titre des frais de déménagement, - Madame [M] sera condamnée à rembourser, sur justificatifs et sous astreinte, le coût des licenciements conséquences de l’éviction, à leur montant arrêté à la date de l’expiration des contrats de travail concernés, - L’expert propose à ce titre une somme de 20 000.00 € au titre des frais de recherches et commissions d’agence ce qu’elle admet, - elle devra aménager la partie accessible à la clientèle (façade commerciale incluse) des locaux dans lesquels elle se réinstallera de façon conforme au concept de l’enseigne et évalue les frais à 60.000 €, - le montant des travaux et agencements non amortis au 31 décembre 2018 s’élève à 17.540 €, - elle évalue le trouble commercial à 129.360 € sur la base de l’excédent brut d’exploitation. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 12 février 2024, la société [D] demande au tribunal de : Vu les termes du bail commercial signé entre les parties le 23 juillet 2009, Vu le congé sans offre de non-renouvellement délivré le 28 juin 2017, Au visa des articles 2272 et suivants du code civil, Au visa de l'article L 145 -14 du code de commerce, - fixer l'indemnisation de la société des meubles [D] à la somme de 71.932 € au titre du transfert de son activité par suite du non-renouvellement du bail, toutes causes confondues, - débouter la la société [D] de tout autre demande, - écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir, - condamner la société des meubles [D] à verser à Madame [M] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société des meubles [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût des frais d'expertise, dont distraction au profit de Me KERFANT, Avocat, et ce, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile . Elle fait valoir que : - il n’est pas établi que les informations relatives au site de [Localité 4] n’auraient pas été légitimement recueillies, - les affirmations faites par l’expert concernant le site de [Localité 4] ne sont pas contredites par la société [D], - la société est en effet parfaitement libre de contester les conclusions de ce rapport devant le tribunal, seul habilité à prendre une décision quant au montant et au principe de l'indemnité d'éviction, - l’expert n’a pas manqué d’impartialité mais a simplement fait preuve de circonspection par rapport aux déclarations de la locataire, - l’expert a fait une présentation objective de la situation financière de la locataire, - l’expert n’a pas cherché à favoriser ses intérêts, - l’expert n’a pas manqué à son obligation de conscience ni outrepassé sa mission, - le rapport de Monsieur [B], établi postérieurement au rapport d'expertise, alors que l'expertise a duré plus de neuf mois, sera donc écarté des débats, - Madame [M] a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement le 28 juin 2017 et la consistance du fonds doit alors être appréciée à cette époque, - il apparaît une absence de perte de fonds de commerce puisque postérieurement au congé, la société [D] a décidé de résilier le contrat de franchise la liant à Mobalpa avec effet au 31 décembre 2018, - elle a remplacé en urgence cette enseigne par Darty alors qu’elle ne disposait plus d’un bail en cours ce qui constituait pourtant une condition suspensive, - la société [D] essaye d'obtenir une indemnité calculée sur la base d'un chiffre d'affaires irrémédiablement perdu du fait de la fin du contrat de franchise MOBALPA, - il ne pourra être tenu compte des résultats d'exploitation générées sous l'égide de la nouvelle enseigne, rejointe postérieurement à la signification du congé, - le fonds de commerce sera accessible de la même manière et ne subira aucune perte du fait du transfert à [Localité 4], - la société [D] passe totalement sous silence le fait qu’elle a ouvert un nouveau site à [Localité 10], - les chiffres d’affaires fournis par la société [D] sont sujets à caution, - les comptes n’ont pas été certifiés par un commissaire aux comptes, - il ne s'agit donc pas d'une analyse sincère de la comptabilité de la société, - la société des meubles [D] indique n'avoir développé aucune branche nouvelle ni aucune activité qui ne serait pas autorisée par le bail, or elle a installé la SNL HOLDING à l’adresse du local sans en avertir la bailleresse, - les rapports annuels de gestion ne sont pas produits, - les comptes ne sont pas déposés au greffe du tribunal de commerce depuis 2013, - la société [D] ne produit pas de comptabilité analytique, - la société des meubles [D] a fourni des informations inexactes à l'expert judiciaire sur le personnel susceptible de faire l'objet d'un licenciement puisque le tableau communiqué par la société à l'expert fait apparaître 10 salariés alors qu'après demande de communication du registre unique du personnel par Madame [M] en cours d'expertise, cette dernière a constaté que n’y figurent en 2017 que 2 salariés, - les quatre autres salariés figurant sur le registre ont tous été embauchés en 2019 soit postérieurement à la résiliation du bail et ne peuvent donc faire l'objet d'une quelconque indemnisation, - la société des meubles [D] ne dispose d'aucune clientèle propre rattachée au local précédemment donné à bail puisqu'en l'espèce, compte tenu de la résiliation du contrat de franchise qui la liait à la société MOBALPA et de la perte attachée à cette marque, la conclusion du contrat de franchise litigieux avec Darty en novembre 2018 conduit à considérer que la clientèle actuelle est attachée à la marque Darty et non à la société [D], - l’indemnité principale doit correspondre à la valeur du droit au bail qui doit correspondre au différentiel de loyer évalué à 13,091 € multiplié par 4 ce qui est justifié par le fait que la destination du bail est particulièrement limitée, - Madame [M] ne peut donc être tenue du déménagement des meubles qui résulte non du congé avec non-renouvellement mais de la résiliation du contrat de franchise, totalement étrangère à la résiliation du bail, - s’agissant du déménagement des meubles Darty, pour l'évaluation des indemnités du locataire la date à prendre en compte pour la consistance du fonds de commerce est celle de la délivrance du congé soit le 28 juin 2017, - le preneur se réinstallera dans son (ses) établissement(s) de [Localité 4] ou de [Localité 10], il n'y a donc aucun frais d'acquisition d'un nouveau fonds de commerce, ni frais fiscaux ni frais d'agence et/ou frais d'actes, - elle veut bien admettre le montant des indemnités accessoires concernant les frais juridiques assimilées, les frais collatéraux de changement d'adresse et la perte sur bénéfices (2.000 € X 2 et 6.600 €), - aucun justificatif n’est produit concernant les frais d’avocat, d’expert-comptable, de frais administratifs divers et de frais de modification des documents publicitaires, - les frais de licenciement ne pourront être pris en compte que pour les salariés figurant sur le registre unique du personnel et sur la base de présentation de justificatifs et à l'exclusion de Monsieur [S] [D] compte tenu de sa qualité de mandataire social (administrateur) et uniquement pour le personnel présent au 28 juin 2017, - il peut y avoir allocation d'une quelconque somme au titre d’une réinstallation sous une enseigne qui n'était pas celle existante au moment du congé et ce d’autant que la société a engagé des fonds en toute connaissance de cause de la précarité de sa situation eu égard à la résiliation du bail intervenu le 28 juin 2017. Au demeurant, aucun justificatif n'est produit. - le bail prévoit que les travaux d’aménagement resteront sa propriété de sorte qu’aucune indemnisation n’est possible à ce titre, - elle a fait une offre au titre du trouble commercial. MOTIFS Sur la nullité du rapport d’expertise réalisé L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. L’article 160 du code de procédure civile prévoit que les parties et les tiers qui doivent apporter leur concours aux mesures d'instruction sont convoqués, selon le cas, par le greffier du juge qui y procède ou par le technicien commis. La convocation est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les parties peuvent également être convoquées par remise à leur défenseur d'un simple bulletin. Toutefois, le technicien n'est pas tenu de convoquer les parties lorsqu'il procède à des investigations purement techniques (Cass. com., 22 oct. 2013, n° 12-10.218), à condition toutefois de soumettre à la discussion des parties le résultat des investigations auxquelles il a été procédé hors leur présence, afin qu'elles puissent en débattre contradictoirement avant le dépôt du rapport (Cass. 1re civ., 31 oct. 2012, n° 11-17.270 . Cass. com., 16 avr. 2013, n° 12-16.978). En l’espèce, il résulte de différentes mentions du rapport réalisé par M. [G]-[F] [K], la mention d’une visite réalisée par l’expert dans l’établissement de la locataire exploitée à [Localité 4]. Conformément à l’article 160 du code de procédure civile, cette visite aurait dû être réalisée en présence des parties. Toutefois, ne s’agissant pas des lieux objets de l’expertise, il y a lieu de considérer que cette visite pourrait être considérée comme une simple investigation technique. Néanmoins, il appartenait alors à l’expert de réaliser dans les meilleurs délais un compte-rendu de sa visite et de le transmettre aux parties pour recueillir contradictoirement leurs observations. Il est constant qu’aucun document en ce sens n’a été transmis aux parties et ce alors que l’expert s’est finalement appuyé sur cette visite tant pour répondre aux dires que pour rédiger son rapport notamment dans la réponse au dire du 27 février 2020 où il évoque explicitement en page 63 du rapport un transfert du fonds de commerce à [Localité 4] dont il tire un doute sur la validité de l’indemnisation de la demanderesse. Il en est de même en page 52 où en réponse à un dire de Me GUSDORF, il indique que « c’est suite à une ultime consultation du Kbis au Tribunal de Commerce consécutive à une visite physique du site d’Houilles, et à la lecture de ce dire, que le dossier s’est enfin éclairé, et répond en partie à nos interrogations ». Il en ressort que l’expert semble avoir tiré de la visite effectuée à [Localité 4] des éléments de nature à influer sur ses conclusions sans pour autant que la nature de ces éléments et leurs conséquences sur ses conclusions ne soient explicitées. Il en résulte que l’expert a violé le principe de la contradiction et que cette violation cause une grief à la demanderesse dès lors que l’expert a tiré des constatations réalisées et non soumises à la contradiction des éléments influençant directement les conclusions de son rapport. Il y a donc lieu d’annuler l’expertise judiciaire réalisée par M. [G]-[F] [K] et ce en totalité dès lors que la violation de la contradiction a affecté le rapport en ses conclusions. Toutefois, il convient de rappeler que les éléments d’un rapport d’expertise annulé peuvent être retenus à titre de renseignement s’ils sont corroborés ou confortés par d’autres éléments du dossier (2e Civ. 23 octobre 2003, Bull. 2003, II, n° 323, pourvoi n° 01-15.416 ; Com., 6 octobre 2009, pourvoi n° 08 15.154 ; 3e Civ., 30 juin 2010, pourvoi n° 09-15.308 ; 2e Civ., 4 juin 2015, pourvoi n° 14 12.060 ; 3e Civ., 4 février 2016, pourvoi n° 14-24.938) et qu’une expertise inopposable peut être confortée par une expertise réalisée unilatéralement par une partie (3e Civ 15 novembre 2018, pourvoi n° 16-26.172). En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire annulé peut être retenu à titre de renseignement sur les points pertinents dès lors qu’il peut être conforté ou confronté aux éléments résultant de l’expertise judiciaire réalisée le 31 janvier 2019 par M. [V] [H] [N] concernant l’indemnité d’occupation et l’expertise extra-judiciaire réalisée par M. [A] [B] sur l’indemnité d’éviction à la demande de la société [D]. Au regard de ces éléments, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire. Sur l’indemnité d’éviction Mme [Z] [M] a exercé son droit d’option le 28 juin 2017 s’agissant du renouvellement du bail à compter du 31 décembre 2017 et elle n’est pas revenue sur le congé délivré. Elle est donc redevable, à l’endroit de la société [D], d’une indemnité d’éviction, étant précisé que cette dernière occuperait toujours, à la date du présent jugement, les locaux donnés à bail, à défaut d’élément contraire évoqué par les parties. Il est de principe que si la consistance de l’exploitation ou du fonds est évaluée à la date du congé, la valeur de l’exploitation est évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire. - Sur l’indemnité principale Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit payer une indemnité d’éviction au locataire évincé. Cette indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. A défaut pour le bailleur de rapporter la preuve d’un préjudice moindre, la perte du fonds de commerce est présumée. En l’espèce, il n’est pas démontré par le bailleur que l’activité serait transférable dès lors qu’il est prétendu sans être démontré que l’activité de la société [D] pourrait être transférée dans ses locaux de [Localité 4] ou [Localité 10]. Dès lors, c’est une indemnité de remplacement qui serait susceptible d’être due à la société [D]. Toutefois, comme précédemment rappelé la consistance du fonds doit être est celle existante au moment de la délivrance du congé. Or, au 28 juin 2017, le fonds était constitué par un fonds dans le cadre d’un contrat de franchise Mobalpa. La société [D] a ensuite résilié son contrat de franchise avec Mobalpa au 31 décembre 2018 pour ensuite rouvrir sous l’enseigne Darty à compter du 7 mars 2019. Au regard de l’interdépendance inhérente entre le franchiseur et le franchisé, il y a lieu de considérer que si ce dernier dispose d’un fonds de commerce en propre, il ne peut être considéré qu’il s’agirait du même fonds de commerce lors d’un changement d’enseigne et de franchise dès lors que ce changement implique un changement d’enseigne et de marque, de nom commercial, de clientèle, de marchandises et même comme l’indique la demanderesse de mobilier commercial. En conséquence, il y a lieu de considérer que la valeur du fonds de commerce dans sa consistance au 28 juin 2017 a été réduite à néant par l’action du preneur sans que cela soit la conséquence du congé délivré par le bailleur, le nouveau contrat de franchise mise en œuvre avec la société Darty à compter du 7 mars 2019 créant un nouveau fonds de commerce. Toutefois, il convient de rappeler que la valeur du fonds doit, en toute hypothèse, être évaluée au moins à la valeur du droit au bail. - Sur la valeur du droit au bail Le droit au bail peut être défini comme l’élément qui mesure l’intérêt pour un exploitant d’être situé à un emplacement donné pour exploiter un commerce donné moyennant un loyer donné. La valeur du droit au bail est déterminée par la capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement versé, à laquelle est appliqué un coefficient multiplicateur variant de 3 à 12 pour les boutiques de centre-ville en fonction de l’emplacement. En l’espèce, il résulte de la quittance de loyer annuelle 2017 figurant de le rapport réalisé par M. [V] [H] [N], expert judiciaire que le loyer annuel était de 30.263,50 €. Ce même expert retient dans son calcul pour établir l’indemnité d’occupation, une valeur locative annuelle de 46.002 € qu’il y a lieu de retenir s’agissant d’une valeur établie durant une expertise judiciaire réalisée en présence des parties à l’inverse de la valeur proposée par Mme [P] qui précise, en outre, ne pas avoir visité les locaux. Le différentiel de loyer entre la valeur de marché retenue par l’expert (46.002 €) et le loyer (30.263,50 €) est de 15.738,50 €. Dans son rapport sur l’indemnité d’éviction, M. [G]-[F] [K] retient un coefficient 4 sans expliciter son choix. Il résulte du rapport réalisé par M. [V] [H] [N] que le local présente les avantages suivants : - il se trouve à 10 minutes à pied de la station [Localité 6]-[Localité 5], - un accès facile en voiture, - sur une voie de circulation, [Adresse 8], passagère, - une bonne visibilité avec parking en face d’un garage Citroën, à proximité d’une agence immobilière « le relais immobilier » et d’un restaurant italien, la « via 4è », - proximité de résidences d’habitation, - hall d’exposition et très opérationnel et bien agencé. Les autres points forts et faibles relevés par l’expert ne concernent pas les critères d’appréciation de la commercialité. Au regard de ces éléments, il ne peut être retenu comme M. [K] que le local présenterait une commercialité faible de quartier mais à tout le moins une commercialité moyenne de quartier limitée par un passage piétons faible. Il y a donc lieu de retenir comme M. [B], expert amiable intervenu pour la société [D] à un coefficient 5. La valeur du droit au bail sera par conséquent fixée à hauteur de : (valeur de marché – loyer au 31 décembre 2017) x coefficient de commercialité = 46.002 – 30.263,50 = 15.738,50 x 5 = 78.692,50 €. Au regard des éléments précédemment rappelés sur la valeur du fonds de commerce, l’indemnité principale d’éviction sera donc fixée à la valeur du droit au bail à hauteur de 78.692,50 €. - Sur les frais de remploi Les frais de remploi correspondent aux frais d'acte et aux droits ou taxes liés à l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail et sont dus, en l’espèce, au regard de la perte du droit au bail. Dans son rapport, l’expert judiciaire retient une indemnité de 10 % sur l’indemnité principale jusqu’à 50.000 euros et 5 % au-delà. Mme [Z] [M] ne rapporte aucune preuve concernant l’installation de la société [D] dans un autre local. Dès lors, il y a lieu de retenir des frais de remploi correspondant à 10 % de l’indemnité principale, la décôte pratiquée par l’expert n’étant pas justifiée. Les frais de remploi seront donc fixés à hauteur de 7.869,25 €. - Sur les frais de réinstallation, de déménagement, de recherches et commissions d’agence, de travaux de construction d’aménagement spécifiques et irrécupérables Au regard des développements précédemment rappelés sur la perte de valeur du fonds de commerce dans sa consistance au 28 juin 2017 du fait du locataire, il n’y a pas lieu d’indemniser les frais de réinstallation, de déménagement, de recherches et commissions dès lors que ceux-ci s’appliqueraient accessoirement à l’exploitation du fonds de commerce sous franchise Darty et à sa valeur qui n’est pas indemnisable dans le cas d’espèce. La société [D] sera déboutée de ses demandes à ce titre. - Sur les frais juridiques et assimilés et les frais collatéraux de changement d’adresse La bailleresse propose une somme totale de 4.000 euros à ce titre. La société [D] ne justifie pas des sommes sollicités en supplément. Il sera donc fixé une somme totale de 4.000 euros à ce titre. - Sur les frais de licenciement La bailleresse admet l’indemnisation des frais de licenciement sur la base de la présentation de justificatifs uniquement pour les salariés figurant sur le registre du personnel au 28 juin 2017. Au regard des développements précédents sur l’appréciation de la consistance du fonds de commerce et en tenant compte néanmoins de l’accord de la bailleresse sur ce point, il y a lieu effectivement de limiter l’indemnisation de ces frais aux salariés présents le 28 juin 2017 mais en tout état de cause, encore présents au moment de l’éviction effective dès lors que les licenciements sans lien avec le départ des locaux intervenus entre temps ne sauraient être indemnisés. Au regard du registre du personnel versé aux débats, seuls deux salariés sont concernés. Dès lors, il y a lieu de dire que Mme [Z] [M] devra rembourser les frais de licenciement (indemnités de licenciement, indemnités versées à France Travail, indemnités de préavis) de Mme [W] [L] et M. [S] [R], sur justificatifs notamment de leur licenciement et de leur maintien dans l’entreprise au moment de la restitution effective des lieux. - Sur le trouble commercial Les frais de déménagement et de réinstallation n’étant pas indemnisés en raison des développements précédemment exposés, il ne saurait y avoir par principe d’indemnisation sur ce point. Toutefois, la bailleresse proposant 6.600 euros au titre de la perte de bénéfices, il y a lieu de fixer une telle somme à sa charge. - Sur le montant de l’indemnité d’éviction Il résulte de l’ensemble des éléments qu’il convient de fixer l’indemnité d’éviction due par Mme [Z] [M] à la somme de 97.161,75 euros composée de : * 78.692,50 € au titre de l’indemnité principale correspondant à la valeur du droit au bail, * 7.869,25 € au titre des frais de remploi, * 4.000 € au titre des frais juridiques et assimilés et les frais collatéraux de changement d’adresse, * 6.600 euros au titre du trouble commercial, outre les frais de licenciement (indemnités de licenciement, indemnités versées à France Travail, indemnités de préavis) de Mme [W] [L] et M. [S] [R], sur justificatifs notamment de leur licenciement et de leur maintien dans l’entreprise au moment de la restitution effective des lieux. Sur les autres demandes Sur les dépens Mme [Z] [M] succombant elle devra supporter la charge des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Sur les frais irrépétibles Mme [Z] [M] sera condamnée à payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la société [D]. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement ce qui n’apparaît pas justifié en l’espèce. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, PRONONCE la nullité du rapport d’expertise judiciaire réalisé par Monsieur [G]-[F] [K], DIT n’y avoir lieu à ordonner une nouvelle expertise judiciaire, FIXE le montant de l’indemnité d’éviction due par Mme [Z] [M] à la société des Meubles [D] pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] à la somme de 97.161,75 euros composée de : * 78.692,50 € au titre de l’indemnité principale correspondant à la valeur du droit au bail, * 7.869,25 € au titre des frais de remploi, * 4.000 € au titre des frais juridiques et assimilés et les frais collatéraux de changement d’adresse, * 6.600 euros au titre du trouble commercial, outre les frais de licenciement (indemnités de licenciement, indemnités versées à France Travail, indemnités de préavis) de Mme [W] [L] et M. [S] [R], sur justificatifs notamment de leur licenciement et de leur maintien dans l’entreprise au moment de la restitution effective des lieux, CONDAMNE Mme [Z] [M] à payer cette indemnité à la société des Meubles [D], DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE Mme [Z] [M] à supporter la charge des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Eloïse Follias, CONDAMNE Mme [Z] [M] à payer à la société des Meubles [D] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DÉCEMBRE 2024 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT