Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53150 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RZT
AS M N° : 19
Assignation du :
17 Avril 2024
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 novembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDEURS
Monsieur [J] [I]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Madame [C] [M] épouse [I]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentés par Me Anne MAS, avocat au barreau de PARIS - #A0286
DEFENDERESSES
Syndicat des copropriétairas de l’immeuble SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, le Cabinet [Localité 8] OUEST GESTION
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS - #R0085
S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Laure FLORENT de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #E0549
DÉBATS
A l’audience du 15 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Monsieur [J] [I] et Madame [C] [M], épouse [I], sont propriétaires d'un appartement situé au 1er étage porte droite du bâtiment B de l'immeuble du [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.
Cet appartement a été donné à bail d'habitation à Madame [L] suivant contrat de bail signé le 19 octobre 2021, moyennant le paiement d'un loyer de 1300€, charges comprises.
Le 20 décembre 2022, le bacula plâtre du plancher haut du 2ème étage droite du bâtiment B s'est partiellement effondré, entraînant la rupture de deux solives du plancher haut de l'appartement des époux [I], l'une des solives ayant chuté au sol et la seconde s'étant partiellement décrochée. Cet événement a nécessité la mise en place d'étais dans l'une des pièces de l'appartement le jour même.
Les copropriétaires réunis en assemblée générale le 11 avril 2023 ont voté des travaux de sondages, purges et étais du bâtiment D ainsi que le suivi des travaux par un architecte. Lors de l'assemblée générale du 17 janvier 2024, cette résolution a été annulée et revotée en charges bâtiment D exclusivement.
Entre-temps et par courriers du 19 juin 2023, les époux [I] ont sollicité du syndic de l'immeuble, la société Syndic [Localité 8] Ouest Gestion, de mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'une part, les travaux de réparation des structures du bâtiment D, escalier 2, dans les appartements des 1er et 2ème étages à droite, ainsi que l'indemnisation de leur préjudice consécutif à la perte de loyers.
L'étude de structure réalisée à la demande du syndicat des copropriétaires le 20 février 2024 a conclu à la nécessité de renforcer la structure des premier et deuxième étages du bâtiment B.
Reprochant au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir mis à l'ordre du jour ces deux résolutions et dès lors de n'avoir, ni procédé aux travaux de reprise, ni procédé à l'indemnisation de leur préjudice, Monsieur et Madame [I] ont, par exploit délivré les 17 et 19 avril 2024 fait citer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et son assureur, la société AXA France IARD, devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur.
Entre-temps, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s'est réunie le 26 juin 2024.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 15 octobre 2024 compte tenu de l'échec de la tentative de médiation.
Dans le dernier état de leurs prétentions, les requérants concluent au rejet des prétentions adverses et sollicitent, au visa notamment des article 835 du code de procédure civile, 14 de la loi du 10 juillet 1965 et L.124-3 du code des assurances, de :
- condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200€ par jour de retard passé le délai de six mois commençant à courir à compter de la décision, à faire procéder aux travaux de reprise structurelle votés lors de l'assemblée générale du 26 juin 2024,
- condamner in solidum les défendeurs au paiement de :
la somme de 34.935,04€ à titre de provision à valoir sur la perte de loyers,la somme de 1170€ à titre de provision à valoir sur la facture de Monsieur [H],la somme de 4000€ au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens.
Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes adverses et sollicite qu'il soit donné acte de son offre de règlement de la somme de 23.652,60€. Il sollicite la condamnation de son assureur à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre en en tout état de cause du paiement de la somme de 23.652,60€. Il sollicite enfin la condamnation des époux [I] ainsi que la condamnation de la société AXA FRANCE IARD à lui verser, chacun, la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens dont distraction.
En réponse, la société AXA France IARD conclut au rejet des prétentions et à ce qu'il soit statué ce que de droit en ce qui concerne les dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties et aux notes d'audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes aux fins de "juger", formulées dans les écritures d'un des défendeurs, qui consistent en réalité en la reprise de simples moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions, ne revêtent pas les caractéristiques de la demande au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur les mesures conservatoires
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'existence d'une contestation sérieuse est indifférente à l'application de ces dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.
En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l'espèce, il est établi comme résultant des faits constants que l'appartement des époux [I] est inhabitable depuis la chute d'une solive du plancher haut de leur appartement et de la mise en place d'étais.
La préfecture de police de [Localité 8] a, le 11 janvier 2023, constaté le mauvais état du mur d'échiffre droit de l'escalier reliant le rez-de-chaussée au 1er étage, avec présence d'un ventre, et le mauvais état des planchers hauts des logements portes droites des 1er et 2ème étages du bâtiment D.
La société T Structure a, le 20 février 2023, constaté que la structure bois du R+2 présentait des dégradations importantes et un sous dimensionnement générale du plancher ; que le lattis et le bacula plâtre était en très mauvais état. Au R+1, elle a constaté que les poutres étaient de meilleure facture, une poutre au-dessus de la cuisine étant toutefois très dégradée. Elle en conclut que le renforcement de la structure est nécessaire afin de stabiliser et de supporter les charges permanentes et d'exploitation du plancher haut dégradé.
Il n'est pas contesté que c'est la chute du bacula plâtre en mauvais état qui a entraîné le décrochage des solives dans l'appartement des requérants. Il n'est pas non plus contesté que le bacula plâtre fait partie du plancher haut et qu'il s'agit d'une partie commune.
Dès lors, l'absence de réparation de la structure de l'immeuble constitue un trouble manifestement illicite résultant de la violation par le syndicat des copropriétaires du premier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires justifie que l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 26 juin 2024, convoquée le 27 mai 2024, a approuvé les travaux de reprise structurel de l'escalier D2 et de l'appartement du rez-de-chaussée ; que l'agence d'architecture de l'Oratoire a adressé au syndic son ordre de service prévoyant la reprise du plancher haut du rdc (boulangerie), et des appartements du 1er ([I]) et 2ème ([K]) étages droite ainsi que la reprise du mur d'échiffre ; que les travaux ont débuté le 14 octobre 2024, soit la veille de l'audience, ce qui n'est pas contesté.
Dès lors que les travaux de reprise des structures ont été votés et ont débuté, le trouble n'est plus caractérisé et il n'y a pas lieu à référé sur la demande de reprise des structures.
Sur les demandes provisionnelles
Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Le syndicat des copropriétaires a approuvé le principe de l'indemnisation des époux [I] au titre des pertes de loyers, aux termes de la résolution 6.1 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 26 juin 2024, soumettant celle-ci à une fixation par voie amiable ou judiciaire.
Les requérants sollicitent l'octroi d'une provision au titre de la perte de loyers du mois de janvier 2023 au mois d'avril 2025, terme envisagé des travaux, soit la somme de 34.935,04€ (28 mois x 1247,68€ [montant du loyer]).
Le syndicat des copropriétaires offre de verser au couple la somme de 23.652,60€, se décomposant comme suit :
- 22.458,24€, du 1er avril 2023 au 1er novembre 2024 : 1247,68€ x 18 mois,
- 1194,36€ de février à mars 2023 au lieu de 2495,36€, la locataire ayant été relogée.
Les requérants sont propriétaires de deux appartements dans le même immeuble. Ils justifient que le studio non concerné par les désordres, situé au même étage, porte gauche, a été libéré par son locataire le 30 janvier 2023. Les requérants indiquent que la locataire a quitté les lieux en raison de l'état de la structure de l'immeuble. Toutefois, cet élément ne résulte pas des pièces versées aux débats.
Il est justifié, par un avenant au contrat de bail portant sur l'appartement situé porte droite signé le 6 février 2023 qu'à compter de cette date, la locataire des époux [I] a été logé dans le studio (de 15m²) pour un loyer de 750€, charges comprises. Il est également justifié par un courrier électronique de la locataire adressé le 8 octobre 2024, non contesté par les défendeurs, qu'elle a définitivement quitté les lieux le 31 mars 2023 " en l'absence de visibilité sur la date d'exécution des travaux de reprise de la structure ".
L'ordre de service établi par la société d'architecture de l'Oratoire prévoit une fin de chantier, au mieux et hors aléa, le 25 avril 2025.
Compte tenu du départ définitif de la locataire le 31 mars 2023 et de la présence d'étais dans le logement initial, la provision au titre de la perte des loyers à compter du mois d'avril 2023 et à hauteur du montant total du loyer n'apparaît pas sérieusement contestable et n'est d'ailleurs par contestée par le syndicat des copropriétaires.
En revanche, si la fin des travaux est prévue pour le 25 avril 205, cette date concerne l'ensemble des travaux et ne permet pas d'établir avec l'évidence requise en référé que le local de Monsieur et Madame [I] ne pourra être remis en location avant cette date, de sorte que leur préjudice ne pourra être constitué, à compter du 1er novembre 2024, que d'une perte de chance de relouer le bien, préjudice éventuel et futur, qui en l'état, ne peut donner lieu à référé.
Dès lors, les requérants n'apparaissent fondés à solliciter l'indemnisation de leur préjudice à titre provisoire que jusqu'au 31 octobre 2024.
Il n'est pas justifié qu'ils auraient dispensé leur locataire de régler le loyer du mois de janvier 2023. Dès lors, la période d'indemnisation ne peut avoir lieu qu'à compter du 6 février 2023 jusqu'au 31 octobre 2024.
Enfin, s'il a été possible de reloger la locataire dans un autre studio pour un loyer minoré, ce relogement n'a été possible qu'en raison du fait que les époux [I] n'ont pas remis en location ce studio, qui n'est pas affecté de désordres et qui aurait pu être remis en location. Il en résulte que la perte de loyer relative au local droite du premier étage ne peut être compensé par le loyer perçu par les époux [I] au titre du relogement de leur locataire pendant un mois et demi.
En conséquence, la perte de loyers n'apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 1247,68€ sur 20 mois, du mois de mars 2023 au mois d'octobre 2024, soit la somme de 24.953,60€, à laquelle doit être ajouté le mois de février 2023 au prorata, soit la somme de 980,32€ (1247,68 x 22/28).
Il sera alloué aux requérants la somme de 25.933,92€ à titre de provision à valoir sur la perte de loyers entre le 6 février 2023 et le 31 octobre 2024.
Par ailleurs, la résolution n°7 de l'assemblée générale du 26 juin 2024 a approuvé le versement d'une provision de 1170 euros en remboursement des frais d'architecte exposés par les époux [I].
Toutefois, l'unique appel de fond était prévu le 1er août 2024 et s'il est indiqué qu'il figure en crédit du compte des époux [I], ce crédit n'est qu'une écriture comptable et ne correspond pas au versement d'une somme. Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné au versement de cette somme à titre provisionnel.
Sur les demandes à l'encontre de la société AXA France IARD
Les requérants visent l'article L.124-3 du code des assurances qui dispose que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
Le syndicat des copropriétaires sollicite, quant à lui, la garantie par son assureur, des sommes mises à sa charge, ce que conteste l'assureur se prévalant d'une exclusion de garantie relative au défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires et de l'absence d'évidence à son obligation de garantie.
En l'espèce, le contrat d'assurance Atouts Immeuble souscrit par le syndicat des copropriétaires à effet à compter du 1er janvier 2022 se compose des conditions particulières et des conditions générales numérotées 972154B.
L'article Dispositions particulières des conditions particulières stipule que l'intercalaire 2090/2004 fait partie intégrante du contrat ; qu'il prévaut sur les conditions particulières et les conditions générales à l'exception des clauses indiquées dans les conditions particulières aux articles " Dispositions particulières " et " Franchises ". L'article stipule que " En l'absence de précisions dans l'intercalaire sur le champ d'application des garanties, les exclusions générales ou spécifiques, les franchises et les plafonds d'intervention ou sous-limitation, ce sont les dispositions prévues aux conditions générales qui s'appliqueront ".
L'intercalaire stipule en son article 7-Responsabilité Civile que " Par dérogation et par extension aux dispositions des Conditions Générales, l'Assureur garantit les conséquences pécuniaires de la Responsabilité Civile pouvant incomber à l'Assuré, en raison de dommages corporels, matériels et immatériels causés aux locataires, aux copropriétaires ou aux tiers (…).”
LA GARANTIE S'ETEND EN OUTRE
- Aux conséquences pécuniaires de la Responsabilité Civile que peut encourir l'Assuré au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis "
Dans la mesure où cette garantie est silencieuse quant aux exclusions de garantie, il résulte de l'article Dispositions particulières précitées qu'est applicable, à tout le moins, l'article 5.1 des conditions générales, relatif aux exclusions communes à toutes les garanties, qui stipule que " ne sont pas garantis : les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation indispensable qui vous incombe, caractérisé et connu de vous, tant avant qu'après sinistre sauf cas de force majeure ".
L'article L.113-1 du code des assurances dispose que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Cette disposition permet d'écarter les clauses d'exclusion trop générales ou trop vagues.
Sans qu'il ne soit en tout état de cause besoin d'apprécier le caractère formel et limité de la clause d'exclusion, il convient de constater que l'assureur ne démontre pas que l'état du bacula était connu du syndicat des copropriétaires et qu'il s'est volontairement abstenu de procéder aux réparations qui lui incombaient.
Dès lors, la contestation opposée par l'assureur n'apparaît pas sérieuse.
En outre, le syndicat des copropriétaires n'invoque pas la garantie de l'assureur sur le fondement de la garantie Effondrement, mais sur la garantie prévue par l'intercalaire en son article 7-Responsabilité Civile, qui s'étend à tous dommages immatériels. Dès lors, les arguments opposés par l'assureur quant à la garantie Effondrement sont inopérants.
La perte de loyers a été souscrite par l'assuré, selon les conditions particulières, et l'article 3.3 des conditions générales stipule que " Nous prenons en charge le montant des loyers dont vous vous trouvez privé en votre qualité de copropriétaire, à la suite d'un sinistre garantie par ce contrat, affectant directement les biens sinistrés, durant le temps nécessaire à dire d'expert, pour la remise en état des lieux ".
Dès lors, les contestations opposées par l'assureur n'apparaissent pas suffisamment sérieuses pour s'opposer à l'application du contrat et de son intercalaire, dont la mise en oeuvre ne suppose aucune interprétation en l'espèce, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement des sommes allouées aux requérants à titre provisionnel, et la société AXA France IARD, condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations précitées.
Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, succombant à l'instance, devront supporter la charge des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile et seront condamnés in solidum à verser aux requérants la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du même code. La société AXA France IARD sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000€ au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation qui précède.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'injonction à exécuter les travaux de reprise de la structure ;
Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et la société AXA France IARD à verser à Monsieur [J] [I] et Madame [C] [M], épouse [I] :
la somme de 25.933,92 euros à titre de provision à valoir sur la perte de loyers entre le 6 février 2023 et le 31 octobre 2024 ;
la somme de 1170 euros à titre de provision à valoir sur les honoraires d'architecte de Monsieur [H],la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires et la SA AXA FRANCE IARD au paiement des dépens ;
Condamnons la SA AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations qui précèdent, dont les dépens entraînant distraction au profit de la SELAS CHEVALIER MARTY PRUVOST ;
Condamnons la SA AXA FRANCE IARD à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 20 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN
