Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 23/00424

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 16] [Adresse 16] [Localité 12] ---------------------------- Première Chambre Civile MINUTE n° N° RG 23/00424 - N° Portalis DB2G-W-B7H-ILVE KG/CG République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 25 février 2025 Dans la procédure introduite par : Madame [O] [J] [G] demeurant [Adresse 20] représentée par Me Joseph CANNATA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 12 - partie demanderesse - A l’encontre de : Monsieur [S] [B] demeurant [Adresse 11] représenté par Me Matthieu PRIMUS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 8 - partie défenderesse - CONCERNE : Demande relative à un droit de passage Le Tribunal composé de Camille GATINEAU, Juge placée au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier Jugement contradictoire en premier ressort Après avoir à l’audience publique du 07 janvier 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour : EXPOSE DU LITIGE Par acte de donation et de licitation successifs, Madame [O] [G] est devenue seule propriétaire des parcelles sises [Adresse 17], cadastrées n°[Cadastre 6]/[Cadastre 13] et n°[Cadastre 7]/[Cadastre 13], et nue-propriétaire de la parcelle contigüe cadastrée n°[Cadastre 5]/[Cadastre 13] dont Monsieur [V] [G], son ascendant en ligne directe, s’est réservé l’usufruit aux termes de l’acte de donation. Pour les besoins de construction d’immeubles d’habitation, Madame [O] [G] a sollicité Monsieur [S] [B], propriétaire des parcelles directement contiguës cadastrées n°[Cadastre 8]/[Cadastre 13] et n°[Cadastre 9]/[Cadastre 15], aux fins d’établissement d’une servitude conventionnelle de passage sur cette dernière parcelle à défaut de pouvoir disposer d’une issue ou d’une issue suffisante à la voie publique au profit des fonds cadastrés n°[Cadastre 6]/[Cadastre 13] et n°[Cadastre 7]/[Cadastre 13]. Madame [O] [G] a, par acte déposé signifié le 02 août 2023, introduit une instance à l’encontre de Monsieur [S] [B] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins notamment de voir établir une servitude de passage au profit des fonds dont elle est propriétaire et au détriment de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 9]/[Cadastre 13]. Dans ses dernières conclusions en date du 28 octobre 2024, Madame [O] [G] sollicite du tribunal de Céans de : - Déclarer la demande de Madame [O] [G] régulière, recevable et bien fondée, - Dire et juger qu’il existe une servitude de passage au profit des fonds dominants, cadastrés n°[Cadastre 6]/[Cadastre 13] et [Cadastre 7]/[Cadastre 13] propriété de Madame [O] [G] au détriment du fonds servant, cadastré n°[Cadastre 9]/[Cadastre 13] appartenant à Monsieur [S] [B], - Dire que l’assiette du passage sur le fonds cadastré n°[Cadastre 9]/[Cadastre 13] est prise du côté le plus court des fonds dominants enclavés et fixée à l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant, - Dire que l’étendue du passage comprendra les passages sur la surface du fonds cadastré n°[Cadastre 9]/[Cadastre 13] de Monsieur [S] [B] ainsi que les passages souterrains, et le cas échéant aériens, nécessaires à la pose des différents réseaux de distribution et canalisations des immeubles projetés, - Fixer le montant dû par Madame [O] [G] à Monsieur [S] [B] à la somme de 8500 euros à titre de dédommagement, - Ordonner les mesures de publicité foncière de ladite servitude, - Condamner Monsieur [S] [B] à payer à Madame [O] [G] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, - Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire par provision, - Débouter Monsieur [S] [B] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions plus amples, contraires et reconventionnelles. Au soutien de ses prétentions, Madame [O] [G] affirme que, en substance : - Au visa de l’article 682 du code civil, les fonds cadastrés n°[Cadastre 6]/[Cadastre 13] et [Cadastre 7]/[Cadastre 13] ne disposent, pour les besoins de construction envisagés et au regard de la configuration des lieux, d’aucune issue vers la [Adresse 17], que d’un accès insuffisant, de surcroît impraticable par une voie communale/rurale vers la [Adresse 18] et sont destinés à recevoir des immeubles à usage d’habitation, de sorte que la partie demanderesse est bien-fondé à faire constater l’état d’enclave de ses fonds, et ce d’autant que l’acceptation du projet de permis de construire suppose, en application de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme, que les terrains soient desservis par les voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, un refus pouvant être opposé si les caractéristiques des voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre les incendies et si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies, ce que les deux accès précités depuis ou vers la [Adresse 18] ne garantissent pas, l’interprétation du décret à l’origine de ce texte en tant qu’acte administratif et dont dépend la solution du litige relevant du juge judiciaire en application de l’article 49 du code de procédure civile en l’absence de question préjudicielle, - Au visa des articles 682, 683 et 684 alinéa 2 du code civil, la partie demanderesse ne saurait se voir opposer l’existence d’une enclave volontaire pour être également nue-propriétaire de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 5]/[Cadastre 13], directement attenante à celles enclavées et desservant directement la voie publique, alors qu’il ressort de l’état cadastral que l’état d’enclave ne procède d’aucun fait volontaire de la partie demanderesse, que les parcelles cadastrées [Cadastre 6]/[Cadastre 13] et [Cadastre 7]/[Cadastre 13] ne disposent pas d’un accès suffisant à la voie publique depuis la parcelle cadastrée [Cadastre 5]/[Cadastre 13] au regard de sa configuration, en particulier en raison de la présence d’un immeuble d’habitation en limite de propriété empêchant tout passage de véhicule notamment durant les opérations de construction projetées et enfin, au regard de la configuration des lieux, que l’état d’enclave des parcelles cadastrées [Cadastre 6]/[Cadastre 13] et [Cadastre 7]/[Cadastre 13], bien qu’issues d’une division parcellaire antérieure, préexistait à la division du fonds originaire n°[Cadastre 2]/[Cadastre 13] nouvellement cadastré [Cadastre 5]/[Cadastre 13] de sorte que la partie demanderesse est fondée à poursuivre l’établissement d’une servitude de passage à son profit, - Au visa de l’article 683 du code civil, la servitude doit figurer sur la parcelle cadastrée [Cadastre 9]/[Cadastre 13] en qu’elle constitue le tracé le plus court et le plus direct de nature à désenclaver concurremment les fonds cadastrés n°[Cadastre 6]/[Cadastre 13] et n°[Cadastre 7]/[Cadastre 13] et à les desservir de façon efficiente, mais également le tracé le moins dommageable des intérêts du défendeur également propriétaire du fonds cadastré [Cadastre 7]/[Cadastre 13] sur lequel est situé son immeuble d’habitation et des intérêts des autres parcelles avoisinantes respectivement cadastrées n°[Cadastre 5]/[Cadastre 13], [Cadastre 8]/[Cadastre 13], [Cadastre 3]/[Cadastre 13] et [Cadastre 1]/[Cadastre 13], de sorte que son assiette doit être fixée par le juge sur la seule parcelle cadastrée [Cadastre 9]/[Cadastre 13] constituant le fonds servant, ce droit de passage devant s’étendre aux passages à la surface du fonds mais également souterrains et aériens au regard des exigences d’exploitation du fonds dominant selon sa destination, soit notamment dans le cas présent pour permettre le passage des canalisations enterrées et les passages aériens nécessaires à la réalisation des opérations de construction projetés, - Au visa de l’article 682 du code civil, le bénéficiaire de la servitude doit une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner, soit dans le cas présent une somme de 8500 euros versée par la partie demanderesse à Monsieur [S] [B]. Le montant de l’indemnité est indépendant du profit procuré au propriétaire du fonds enclavé et ne saurait être fixé à la valeur de la propriété du terrain d’assiette de passage, comme devant seulement correspondre à la dépréciation de la valeur du fonds que le passage occasionne, soit au regard des évaluations préalable du dédommagement versées aux débats à la somme de 8500 euros correspondant à la surface d’emprise de la servitude de passage (106 m²) multipliée par la valeur vénale du terrain déjà viabilisé, donc d’ores et déjà augmenté du montant nécessaire aux travaux d’aménagement de voirie et d’assainissement préalables à la construction des ouvrages (137,5 euros du m²) et enfin pondérée par un taux d’abattement compris entre 40 et 50%, lequel est fixé à un taux habituellement moindre en cas de création des différents réseaux d’alimentation des immeubles, sans que le défendeur ne puisse se prévaloir du bénéfice d’une quelconque autre indemnité, notamment au titre des « frais d’aménagement », de la moins-value ou du trouble de jouissance, lesquels ont déjà été pris en compte dans la fixation de l’indemnité proposée, sauf à viser un enrichissement, lequel proscrit par l’article 682 du code civil, - La partie défenderesse ne saurait se voir allouer une somme au titre d’un préjudice moral pour avoir été attraite à la procédure, laquelle a été rendue nécessaire par sa seule volonté persistante de voir fixée ses prétentions financières à la somme démesurée de 200 000 euros. Dans ses dernières écritures en date du 19 août 2024, Monsieur [S] [B] sollicite du tribunal de Céans de : - Dire et juger que les parcelles section 02 n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 7] appartenant à Madame [O] [G] ne sont pas en situation d’enclave et que par conséquent, il n’y a pas lieu de reconnaître l’existence d’une servitude de passage, - Débouter Madame [O] [G] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - Fixer le montant dû par Madame [O] [G] à la somme de 196 487 euros à titre de dédommagement selon le détail suivant : * Indemnité de dépossession : 10 017 euros, * Perte de la valeur immobilière : 40 000 euros, * Frais d’aménagement de la servitude : 46 290 euros, * Trouble de jouissance : 100 000 euros, * Frais exposés : 180 euros, En tout état de cause, - Condamner Madame [O] [G] à payer à Monsieur [S] [B] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi par ce dernier, - Condamner Madame [O] [G] à payer à Monsieur [S] [B] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, S’il y a lieu, - Condamner Madame [O] [G] au versement d’une somme qu’il plaira au tribunal de fixer pour recours abusif. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [B] affirme que, en substance : - Le terrain d’assiette de Madame [O] [G] n’est pas enclavé pour disposer de deux accès sur la voie publique, lesquels sont suffisants pour permettre la desserte de son terrain, à savoir un premier accès sur un terrain carrossable appartenant à la commune de [Localité 19] sis [Adresse 18], ouvert à la circulation et d’une largeur comprise entre 4,70 mètres et 3,10 mètres, et un second accès par la parcelle cadastrée section 2 n°[Cadastre 5] dont la partie demanderesse est également propriétaire, laquelle permet un accès direct et amplement suffisant à ses autres parcelles, notamment pour des engins de chantier, ledit passage mesurant « plus de 4 mètres » alors que les engins de chantier présentent toujours une largeur de 2,5 mètres comme le camion toupie par exemple, - Subsidiairement, si l’état d’enclave devait être retenu, le prix proposé par la partie demanderesse au titre de l’indemnité de compensation doit être modifié, ladite indemnité comprenant plusieurs postes : * Une indemnité de dépossession laquelle est fonction de la surface d’emprise de la servitude en m², multipliée par la valeur vénale retenue au mètre carré sur détermination d’un professionnel de l’immobilier et le taux d’abattement de 0,5 pour un terrain constructible, soit la somme de 10 017 euros au vu de l’emprise de la servitude sur près de 106 m² de surface et du prix de 189 euros au m², * L’indemnisation de la moins-value du fonds servant, laquelle a été estimée à 40 000 euros par un professionnel de l’immobilier, en raison de la création de la servitude et de la construction de 4 maisons à l’arrière de la propriété du défendeur, * Les frais d’aménagement de la servitude, alors que la partie demanderesse a fait valoir dans sa demande de permis de construire que l’accès à son terrain se ferait par la [Adresse 17] par un chemin privé stabilisé, ce qui aura pour conséquence d’obliger Monsieur [S] [B] à engager divers travaux (ouverture de clôture, suppression de diverses plantations et de l’abri de jardin, création du chemin d’accès), lesdits travaux étant estimés à la somme de 8525 euros pour la réalisation du chemin d’accès et à la somme de 37 765 euros au titre de divers aménagements, * Un préjudice de jouissance alors que le projet de construction de la partie demanderesse prévoit la réalisation de quatre maisons d’habitation en arrière de l’habitation du défendeur, dont les futurs propriétaires emprunteront la servitude de passage pour accéder ou quitter les lieux, soit l’équivalent de 8 véhicules par jour si ces maisons sont habitées par des couples, ce qui apportera des nuisances sonores de nature à troubler à la tranquillité du défendeur qu’il convient de compenser par l’allocation d’une somme de 100 000 euros, * Les frais d’estimation immobilière de 180 euros exposés par le défendeur. - Monsieur [S] [B] éprouve un préjudice moral à avoir été attrait dans le cadre d’une procédure judiciaire qui lui cause des désagréments et des préjudices évidents, alors que la partie demanderesse l’avait d’abord contacté pour l’organisation d’une servitude de passage conventionnelle avant de se raviser, justifiant d’allouer la somme de 10 000 euros en réparation de ce préjudice moral. - Enfin, si le tribunal l’estime utile, il y aura lieu de condamner la partie demanderesse au paiement d’une somme pour recours abusif. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 7 janvier 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures. MOTIFS Sur l’action en revendication d’une servitude de passage exercée par Madame [O] [G] Conformément à l'article 682 du code civil , le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. En l'espèce, les parcelles cadastrées commune de [Localité 19] section 2 n°[Cadastre 6]/[Cadastre 13] et n°[Cadastre 7]/[Cadastre 13] dont Madame [O] [G] est propriétaire sont situées à l’arrière des parcelles section 2 n°[Cadastre 8]/[Cadastre 13] et n° [Cadastre 9]/[Cadastre 15] auxquelles elles sont contigües, dont Monsieur [S] [B] est propriétaire. Madame [O] [G] est également nue-propriétaire d’une parcelle section 2 n°[Cadastre 5]/[Cadastre 13] donnant accès sur la voie publique, à laquelle la parcelle n°[Cadastre 6]/[Cadastre 13] est contigüe. La parcelle cadastrée section 2 n°[Cadastre 7]/[Cadastre 13] est touchée par une voie donnant accès à la voie publique par la [Adresse 18]. Il appartient à Madame [O] [G], qui ne conteste pas que ses parcelles cadastrées section 2 n° [Cadastre 6]/[Cadastre 13] et n°[Cadastre 7]/[Cadastre 14] disposent d'un accès à la voie publique, respectivement par la parcelle n°[Cadastre 5]/[Cadastre 13] pour la parcelle cadastrée section 2 n°[Cadastre 6]/[Cadastre 13] et par la [Adresse 18] pour la parcelle section 2 n°[Cadastre 7]/[Cadastre 13], de démontrer que cet accès est insuffisant. A cet égard, elle évoque une impossibilité de faire circuler des engins de chantier sur ces deux voies d’accès alors qu’elle a pour projet de faire construire des maisons d’habitation sur les parcelles n°[Cadastre 4]/[Cadastre 13] et n°[Cadastre 7]/[Cadastre 13]. S’il ressort du courriel adressé par la mairie du service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 19] que la parcelle [Cadastre 10] fait partie du domaine privé de la commune et ne permet aucun accès aux parcelles cadastrées section 2 n°[Cadastre 6]/[Cadastre 13] et [Cadastre 7]/[Cadastre 13], il ressort du plan cadastral versé aux débats qu’il existe un passage de 4,43 mètres entre le pignon de la maison d’habitation construite sur la parcelle section 2 n°[Cadastre 5]/[Cadastre 13] et la parcelle section 2 n°[Cadastre 6]/[Cadastre 13] (pièce 6 partie demanderesse), lequel permet un accès suffisant à la voie publique notamment pour des opérations de construction avec des engins de chantier de sorte qu’il n’est pas possible de retenir l’état d’enclavement des parcelles [Cadastre 6]/[Cadastre 13] et [Cadastre 7]/[Cadastre 13]. Il ressort des pièces versées aux débats que si les parties ont échangé initialement et saisi un notaire en vue de l’organisation d’une servitude conventionnelle, il s’agissait pour elles de réaliser une opération commune lucrative et qu’un différend est né au titre de l’indemnisation du fonds servant dans ce cadre. Ainsi, il n’est pas permis de retenir que l’établissement de ce projet d’acte notarié emporte reconnaissance et preuve de l’état d’enclavement. Par conséquent, la demande en revendication d’une servitude de passage formée par Madame [O] [G] à l’encontre des défendeurs et la demande subséquente d’inscription de la servitude au Livre Foncier seront rejetées faute pour la partie demanderesse de rapporter la preuve de l’état d’enclavement de ses fonds. Dans la mesure où il est fait droit à la demande principale de Monsieur [S] [B], il n’y a pas lieu d’étudier ses prétentions formées à titre subsidiaire. Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et la demande de condamnation au titre d’un recours abusif Il convient de rappeler que l'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d'erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, Monsieur [S] [B] expose que le présent litige est constitutif d’un préjudice moral pour lui, exposant avoir été attrait à une procédure qu’il n’a pas souhaité, laquelle lui cause des désagréments et préjudices évidents. Cependant, ce dernier ne rapporte nullement la preuve d’une quelconque intention de nuire ou légèreté blâmable de la part de Madame [O] [G], laquelle a pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits au vu du projet initial commun des parties, et d’établir l’existence d'un préjudice autre que celui subi du fait des frais de défense exposés. Monsieur [S] [B] sera donc débouté de ses demandes formées à ce titre. Sur les autres demandes Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Madame [O] [G], partie succombante, sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [S] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de rejeter la demande de Madame [O] [G] formée sur ce même fondement. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l'article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instance introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, DEBOUTE Madame [O] [G] de son action en revendication d’une servitude de passage à l’encontre de Monsieur [S] [B] ; DEBOUTE Madame [O] [G] de sa demande d’inscription de la servitude de passage au Livre Foncer ; DEBOUTE Madame [O] [G] du surplus de ses demandes ; DEBOUTE Monsieur [S] [B] de sa demande de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral et de sa demande de condamnation au titre d’un recours abusif ; DEBOUTE Madame [O] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [O] [G] à payer à Monsieur [S] [B] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [O] [G] aux entiers dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier. Le Greffier, Le Président,