Cour d'appel, 12 décembre 2023. 22/03970

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 12 DECEMBRE 2023 N° RG 22/03970 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VIE7 AFFAIRE : Mme [B] [U] C/ M. [D] [O] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Juin 2021 par le Tribunal d'Instance d'ASNIERES SUR SEINE N° RG : 11-20-001071 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 12/12/23 à : Me Arnaud JAGUENET Me Stéphanie ARENA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [B] [U] née le 09 Août 1983 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 8] Représentant : Maître Arnaud JAGUENET, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 536 - N° du dossier 2022/14 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/006944 du 23/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** Monsieur [D] [O] né le 09 Mai 1962 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 3] Représentant : Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 Représentant : Maître Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502 - Madame [Y] [V] [H] [O] née le 01 Novembre 1965 à de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 2] Représentant : Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 Représentant : Maître Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502 - INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2012, M. et Mme [O] ont donné à bail à Mme [U] un appartement sis [Adresse 4]. Par acte de commissaire de justice délivré le 10 septembre 2020, M. et Mme [O] ont assigné Mme [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection devant le tribunal de proximité de Asnières aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et à défaut la prononciation de la résiliation du bail, - prononcer l'expulsion de Mme [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique, - ordonner la suppression du délai de deux mois, - voir autoriser la séquestration des biens dans les conditions de l'article L.433-1 du Code de procédure civile, - condamner Mme [U] au paiement de la somme de 61 387,52 correspondant an montant des loyers et charges impayés au mois de juillet 2020 inclus avec intérêts de droit, - condamner Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle majorée jusqu'à la libération des lieux et remise des clés, - condamner Mme [U] au paiement de la somme de 6 138,75 euros au titre de la clause pénale, - condamner Mme [U] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - dire que le dépôt de garantie leur restera acquis, - prononcer l'exécution provisoire du présent jugement. Par jugement réputé contradictoire du 18 juin 2023, le tribunal de proximité d'Asnières a : - constaté que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis au bailleur depuis le 21 décembre 2019, - condamné Mme [U] à payer à M. et Mme [O] la somme de 61 387,52 euros, au titre des loyers des charges et des indemnités d'occupation arrêtées au mois de juillet 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, - condamné Mme [U] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter de la signification du présent jugement, de la résiliation jusqu'à la libération des lieux et remise des clés, - ordonné l'expulsion de Mme [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique du logement qu'elle s'occupe [Adresse 4], - supprimé le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, - dit qu'il y a lieu d'autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, aux conditions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, - condamné Mme [U] à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. et Mme [O] de leur demande de paiement de clause pénale, - dit que le dépôt de garantie sera géré lors de son départ des lieux, - débouté chacune des parties de leurs demandes plus amples on contraires, - condamné Mme [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, - rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Par déclaration reçue au greffe en date du 15 juin 2022, Mme [U] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 mai 2023, elle demande à la cour : - de constater que les travaux préconisés ayant donné lieu à la suspension du paiement du loyer n'ont jamais été réalisés, - d'écarter des débats la pièce communiquée le 10 mai 2023, en conséquence, - d'infirmer le jugement rendu le 18 juin 2021 en ce qu'il a condamné Mme [U] au paiement de la somme de 61 587,52 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois de juillet 2020, ainsi que les indemnités d'occupation postérieurs, - d'infirmer le jugement du 18 juin 2021 en ce qu'il a condamné Mme [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. et Mme [O] au paiement de la somme de 860,20 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 mai 2023, M. et Mme [O] demandent à la cour de : - dire et juger M. [O] recevable et bien fondé en ses demandes, - débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la dette, statuant à nouveau : - condamner Mme [U] à leur payer la somme de 35 608,99 euros au titre de son arriéré locatif du 1er février 2016 au 31 mai 2021, avec intérêts à compter du 21 octobre 2019 date du commandement de payer, en tout état de cause : - condamner Mme [U] à verser à M. [O] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais du commandement de payer du 21 octobre 2019. La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 septembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [U]. Au soutien de son appel, Mme [U], qui fait valoir qu'elle a définitivement quitté les lieux le 31 mai 2021, reproche au premier juge d'avoir fait droit à la demande en paiement formée par les consorts [O] et estime utile de rappeler la chronologie des faits ayant conduit à la présente procédure pour conforter son allégation. Elle expose à cet effet que : * Mme [T] [O] aux droits de laquelle se trouvent aujourd'hui les intimés, l'a fait assigner le 2 octobre 2014 devant le tribunal d'instance d'Asnières aux fins d'obtenir notamment paiement de loyers impayés et voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, * par jugement rendu le 15 mars 2016, le tribunal d'instance d'Asnières a rejeté l'exception d'incompétence qu'elle avait soulevée, déclaré Mme [O] irrecevable en sa demande aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire, débouté Mme [O] de sa demande d'expulsion, constaté la poursuite du bail signé entre les parties le 4 juillet 2012, condamné Mme [U] à verser à Mme [O] la somme de 19 261,49 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2016, fait injonction à Mme [O] de réaliser des travaux dans l'appartement donné à bail à Mme [U], dit qu'à compter du jugement et tant que l'intégralité des travaux prescrits ne sera pas effectuée, le loyer dû par Mme [U] sera réduit à 100 euros, par mois, * sur appel de Mme [U], la cour d'appel de Versailles a, par arrêt rendu le 19 septembre 2017, confirmé le jugement en la plupart de ses dispositions, sauf celle ayant dit qu'à compter du jugement, et aussi longtemps que les travaux susmentionnés ne serait pas effectuée, le loyer dû par Mme [U] sera réduit à 100 euros et statuant à nouveau, a dispensé Mme [U] du paiement de l'intégralité de son loyer aussi longtemps que les travaux ne seront pas effectués. Mme [U] fait valoir que, lors de l'audience de plaidoiries du 13 avril 2021 à laquelle elle n'était pas présente, et qui a donné lieu au jugement déféré à la cour, les consorts [O] ont présenté des décomptes locatifs ne tenant pas compte, à l'évidence, de la suspension du paiement des loyers ordonnée par la cour d'appel de Versailles dans l'arrêt rendu le 19 septembre 2017 dont ils n'ont pas fait état devant le premier juge. Elle soutient que les travaux n'ont jamais été réalisés par Mme [O] ou ses ayant-droits qui se trouvent à l'initiative de la seconde procédure de demande d'acquisition de la clause résolutoire. Elle fait observer que, lors des échanges de pièces entre les parties, le conseil de M et Mme [O] a communiqué un rapport de visite de contrôle des locaux daté du 18 octobre 2016, mais qu'il ne s'agissait que d'une visite de contrôle portant sur la recherche de saturnisme, que les travaux réalisés à cette occasion n'étaient pas ceux visés par les termes du jugement du 15 mars 2016, repris par ceux de l'arrêt rendu le 19 septembre 2017, de sorte que les consorts [O] n'étaient pas fondés à solliciter sa condamnation au paiement de la somme de 61 387,52 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au mois de juillet 2020, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation au-delà du mois de juillet 2020. Mme [U] conteste toujours en cause d'appel le montant de la somme que les intimés lui réclament, même s'ils ont réduit leur demande à la somme de 35 608,99 euros (au lieu de 61 387,52 euros sollicités devant le premier juge). Elle souligne que la sommation de communiquer que son conseil a délivrée le 23 février 2023 aux consorts [O] afin qu'ils communiquent le justificatif de l'acquittement de la facture émise, les avis de l'intervention par l'entreprise à son domicile fixant les dates des travaux afin de lui permettre d'être présente pour laisser l'accès à l'appartement, ainsi que le bon d'intervention qu'elle aurait dû signer à l'issue desdits travaux, est restée lettre morte, et que l'émission d'une facture par une entreprise ne constitue pas à elle-seule la preuve qu'elle a bien réalisé les travaux qui y sont mentionnés. Les consorts [O] répliquent que leur demande en paiement ne portait effectivement pas sur les loyers postérieurs au 1er janvier 2016, mais qu'ils sont devenus exigibles à compter du mois d'octobre 2017, dès lors que les travaux à la réalisation desquels ils ont été condamnés, tant par le jugement en date du 15 mars 2016 que par l'arrêt rendu le 19 septembre 2017, ont été achevés en septembre 2017 par l'entreprise Electricité Générale, raison pour laquelle le bailleur qui n'avait pas conclu en cause d'appel, n'avait pas évoqué les travaux devant la cour. Ils s'étonnent que Mme [U] ne se soit jamais manifestée avant la mise en oeuvre de la procédure de saisie des rémunérations, et qu'elle ne se soit jamais opposée au paiement des sommes qui lui étaient réclamées, notamment lors de la délivrance du commandement de payer et de celle de l'acte introductif d'instance, alors que dans le même temps, elle affirme toujours que les travaux n'ont pas été réalisés. Ils prétendent faire la preuve de la réalisation des travaux par la production de la facture de l'entreprise qui les a réalisés, ainsi que par l'attestation rédigée par cette entreprise. Sur ce, En premier lieu, Mme [U] doit être déboutée de sa demande tendant à voir écarter la pièce communiquée par les intimés le 13 mai 2023 (copie de la facture émise le 23 septembre 2917 par l'entreprise Electricité générale), au motif 'qu'elle constitue une simple tentative de justification des travaux soit-disant effectués, mais qu'elle conteste': en effet, les parties ont pu débattre contradictoirement sur ce document qui est au coeur du débat. En l'espèce, Mme [U] n'est pas fondée à prétendre sérieusement que l'émission d'une facture par une entreprise ne constitue pas la preuve de la bonne réalisation des travaux mentionnés sur le document et ne serait qu'un ordre de paiement n'ayant qu'une valeur comptable en se référant à une jurisprudence de la Cour de cassation qui considérerait que la simple émission d'une facture ne vaudrait pas preuve de la réalité des travaux réalisés, qu'en effet, les consorts [O], outre la facture de l'entreprise qui a procédé à la réalisation des travaux, produisent l'attestation rédigée par cette entreprise libellée en ces termes : 'Je soussignée, Electricité Générale, [Adresse 1], n'ayant aucun lien de parenté ou d'alliance ou de subordination avec les parties, certifie l'exactitude des faits ci-après. Attestons que les travaux d'électricité décrits et objet de notre facture n° 357/17 ont été réalisés le 14 septembre 2017 et qu'ils ont été réalisés. Cette facture étant à ce jour archivée, nous ne pouvons qu'attester de la réalisation de ces travaux et de son règlement. Je délivre la présente attestation à M. [O] [D] et je suis informé que celui-ci doit en faire état dans le cadre du litige qui l'oppose à Mme [U] [B]. J'ai parfaitement connaissance de ce qu'une fausse déclaration de ma part m'exposerait à des sanctions pénales'. Or, de l'examen de la facture émise le 23 septembre 2017 portant le n° 357/17 conservée par les consorts [O] produite aux débats, il ressort que l'entreprise Electricité Générale a réalisé les travaux suivants : 1°) création d'une aération dans la salle de bains et dans la cuisine contigüe, avec fourniture et pose d'un extracteur fixé au plafond, repris sur l'alimentation de l'éclairage de la salle de bains et de la cuisine, fourniture et pose d'une gaine diamètre 100 pour rejet vers l'extérieur, 2°) Fourniture et pose d'un convecteur 2000 W repris sur l'arrivée u courant existante dans la chambre, en remplacement de celui existant, 3°) Création de quatre ventilations hautes sur fenêtre avec grille rectangulaire et percement sur montants en PVC, 4°) Remplacement de 3 prises de courant encastrées par trois prises 2X16A-Tet de deux sorties de câble, Rebouchage d'un trou sur cloison salle de bains, Reprise de peinture dans la salle d'eau en bas du mur gauche, Vérification de l'alimentation en eau dans la salle d'eau. Les consorts [O] justifient en conséquence que les travaux préconisés par les décisions de justice (jugement du 15 mars 2016 et arrêt de la cour de Versailles en date du 19 septembre 2017) ont été effectués dans leur intégralité le 23 septembre 2017, de sorte qu'ils sont fondés à solliciter le paiement des loyers à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux par Mme [U], le 31 mai 2021. M. [O] indique être désormais être seul propriétaire du bien litigieux, à l'exclusion de Mme [Y] [O], suivant acte rectificatif d'une donation - partage en date du 23 octobre 2018 produite aux débats. Du décompte effectué par M. [O], il ressort que Mme [U] lui reste devoir la somme de 35 608,99 euros au titre de son arriéré locatif pour la période comprise entre le 1er février 2016 et le 31 mai 2021, après déduction des échéances non dues du 15 mars 2016 au 15 septembre 2017 et du montant du dépôt de garantie. Mme [U] doit être condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2019, date du commandement de payer. Sur les mesures accessoires. Mme [U] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [O] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d'appel en condamnant Mme [U] à lui verser la somme de  1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Déboute Mme [U] de sa demande tendant à voir écarter la pièce communiquée par les intimés le 13 mai 2023 (facture) Confirme le jugement rendu le 18 juin 2021 par le tribunal de proximité d'Asnières sur Seine en toutes ses dispositions, sauf sur celle relative au montant de la condamnation de Mme [U] au titre des loyers impayés, Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne Mme [U] à verser à M. [O] la somme de 35 608,99 euros au titre de son arriéré locatif pour la période comprise entre le 1er février 2016 et le 31 mai 2021 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2019, date du commandement de payer, Condamne Mme [U] à verser à M. [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [U] aux dépens d'appel - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,