Cour d'appel, 15 novembre 2024. 23/06633

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024 (n° , 25 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06633 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHNZE Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mai 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY - RG n° 19/06256 APPELANTS Madame [O] [PH] épouse [F] née le 24 Mai 1967 à [Localité 12], à titre personnel et en sa qualité d'héritière de [L] [PH], [Adresse 2] [Localité 11] Monsieur [K] [PH] [OG] né le 26 Août 2001 à [Localité 16] (Pays Bas), [Adresse 2] [Localité 11] [L] [PH], décédé, Madame [WK] [PH] épouse [U] née le 18 Septembre 1969 à [Localité 14], à titre personnel et en sa qualité d'héritière de [L] [PH], [Adresse 9] [Localité 10] Madame [D] [PH] née le 25 Mars 1960 à [Localité 19] [Adresse 7] [Localité 8] Madame [H] [PH] [OG] née le 04 Février 2000 à [Localité 16] (Pays Bas), [Adresse 2] [Localité 11] Madame [T] [G] née le 11 Février 2000 à [Localité 15], [Adresse 9] [Localité 10] Monsieur [N] [G] né le 11 Septembre 2000 à [Localité 15], [Adresse 9] [Localité 10] Tous représentés par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 assistés de Me Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0543 INTIMÉS Madame [E], [W], [M] [Y] née le 12 Juillet 1986 à [Localité 21], [Adresse 1] [Localité 12] Monsieur [S], [Z], [X] [B] né le 27 Mai 1978 à [Localité 13] [Adresse 1] [Localité 12] Tous deux représentés et assistés de par Me Mathieu CAVARD de l'AARPI L'OFFICE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0145 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 05 avril 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 15 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Suite à une succession du 23 mars 2016, Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG], Mme [T] [G] et M. [N] [G] (les consorts [PH]) sont devenus propriétaires d'une maison sise [Adresse 6] à [Localité 18], occupée depuis cette date uniquement par Mme [O] [PH]. Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2017, M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] ont conclu avec les consorts [PH] une promesse de vente portant sur cette maison pour un montant de 618.000 €. Par acte authentique en date du 18 octobre 2017, M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] ont conclu avec les consorts [PH] la vente du bien immobilier pour la même somme. Le lendemain de la vente, M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] ont fait appel à un architecte afin d'établir un diagnostic concernant le bien immobilier. Ce diagnostic ayant constaté des éléments qu'ils estimaient constitutifs de désordres, notamment des fissures affectant le bien, les acquéreurs ont, le 28 octobre 2017, sollicité du notaire ayant reçu l'acte authentique de vente, de retenir le prix acquitté pour celui-ci. Par ordonnance du 13 mars 2018, confirmée par la cour d'appel de Paris le 15 novembre 2018, le juge des référés près le tribunal de grande instance d'Évry a refusé de faire droit à la demande d'expertise judiciaire sollicitée par M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y]. Par acte d'huissier en date du 25 juillet 2019, M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] ont assigné les consorts [PH] devant le tribunal judiciaire d'Évry aux fins de nullité de la vente, de restitution du prix de vente et de réparation de leurs préjudices. Par jugement du 13 mai 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a statué ainsi : - Déboute M. [S] [B] et Madame [E] [M] [Y] de leur demande en nullité du contrat sur le fondement du dol, - Dit que Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Mme [O] [PH] épouse [F]), Mme [T] [G] et M. [N] [G] sont tenus à l'égard de M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y], au titre de la garantie des vices cachés affectant le bien sis [Adresse 6] à [Localité 18], - Prononce la résolution du contrat de vente conclu par acte authentique le 18 octobre 2017 entre M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y], d'une part, et Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Mme [O] [PH] épouse [F]), Mme [T] [G] et M. [N] [G], d'autre part, portant sur une maison sise [Adresse 6] à [Localité 18] cadastrée section AB n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], - Ordonne la publication de la présente décision au service de la publicité foncière aux frais de M. [B] et Mme [M] [Y], - Ordonne la restitution, par Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Mme [O] [PH] épouse [F]), Mme [T] [G] et M. [N] [G], de la somme de 618.000 € à M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y], - Ordonne la restitution, par M. [S] [B] et Madame [E] [M] [Y], à Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Mme [O] [PH] épouse [F]), Mme [T] [G] et M. [N] [G], de la maison sise [Adresse 6] à [Localité 18], objet du contrat de vente résolu, - Condamne in solidum Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Mme [O] [PH] épouse [F]), Mme [T] [G] et M. [N] [G] à payer à M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] les sommes de : ¿ 14.912 € au titre du paiement des frais engagés pour le paiement des professionnels intervenus sur la maison, ¿ 13. 678 € au titre des taxes foncières indûment payées, ¿ 2.905,89 € au titre des frais d'assurance habitation (2.396,23 €) et frais bancaires supportés (509,66 €), ¿ 2.500 € au titre de leur préjudice moral, - Déboute M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] de leur demande relative au paiement des loyers, charges et taxes d'habitation du bien loué, - Déboute Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Madame [O] [PH] épouse [F]), Mme [T] [G] et M. [N] [G] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles, - Condamne in solidum Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Mme [O] [PH] épouse [F]), Mme [T] [G] et M. [N] [G] au paiement des dépens, - Condamne in solidum Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Mme [O] [PH] épouse [F]), Mme [T] [G] et M. [N] [G] à payer à M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire. Les consorts [PH] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 avril 2023. La procédure devant la cour a été clôturée le 5 juin 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 29 mai 2024 par lesquelles Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG], Mme [T] [G] et M. [N] [G], appelants, invitent la cour à : Vu l'article 16 du CPC, Vu l'article 544 du Code civil, Vu l'article 1137 du Code civil, Vu les articles 1641 et suivants du Code civil, Vu l'article 1353 du Code civil, Vu les articles 1352-1 et suivants du Code civil, Vu l'article 202 du Code de procédure civile, Vu les pièces et la jurisprudence versées au débat, A TITRE PRINCIPAL CONFIRMER le jugement rendu le 13 mai 2022 par le Tribunal judiciaire d'EVRY en ce qu'il : -DEBOUTE Monsieur [S] [B] et Madame [E] [M] [Y] de leur demande en nullité du contrat sur le fondement du dol ; -DEBOUTE Monsieur [S] [B] et Madame [E] [M] [Y] de leur demande relative au paiement des loyers, charges et taxes d'habitation du bien loué ; INFIRMER le jugement rendu le 13 mai 2022 par le Tribunal judiciaire d'EVRY en ce qu'il a : -DIT que Madame [O] [PH] épouse [F], Madame [WK] [PH] épouse [U], Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Madame [O] [PH] épouse [F]), Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] sont tenus à l'égard de Monsieur [S] [B] et Madame [E] [M] [Y], au titre de la garantie des vices cachés affectant le bien sis [Adresse 6] à [Localité 18] ; -PRONONCE la résolution du contrat de vente conclu par acte authentique le 18 octobre 2017 entre Monsieur [S] [B] et Madame [E] [M] [Y], d'une part, et Madame [O] [PH] épouse [F], Madame [WK] [PH] épouse [U], Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Madame [O] [PH] épouse [F]), Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G], d'autre part, portant sur une maison sise [Adresse 6] à [Localité 18] cadastrée section AB n°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ; -ORDONNE la restitution, par Madame [O] [PH] épouse [F], Madame [WK] [PH] épouse [U], Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Madame [O] [PH] épouse [F]), Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G], de la somme de 618.000 euros à Monsieur [S] [B] et Madame [E] [M] [Y] ; -ORDONNE la restitution, par Monsieur [S] [B] et Madame [E] [M] [Y], à Madame [O] [PH] épouse [F], Madame [WK] [PH] épouse [U], Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Madame [O] [PH] épouse [F]), Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G], de la maison sise [Adresse 6] à [Localité 18], objet du contrat de vente résolu ; -CONDAMNE in solidum Madame [O] [PH] épouse [F], Madame [WK] [PH] épouse [U], Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Madame [O] [PH] épouse [F]), Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [S] [B] et Madame [E] [M] [Y] les sommes de : *14 912 euros au titre du paiement des frais engagés pour le paiement des professionnels intervenus sur la maison ; *13 678 euros au titre des taxes foncières indûment payées ; *2 905,89 euros au titre des frais d'assurance habitation et frais bancaires supportés ; *2 500 euros au titre de leur préjudice moral ; -DEBOUTE Madame [O] [PH] épouse [F], Madame [WK] [PH] épouse [U], Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Madame [O] [PH] épouse [F]), Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles; -CONDAMNE in solidum Madame [O] [PH] épouse [F], Madame [WK] [PH] épouse [U], Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Madame [O] [PH] épouse [F]), Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] au paiement des dépens ; -CONDAMNE in solidum Madame [O] [PH] épouse [F], Madame [WK] [PH] épouse [U], Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG] (représenté légalement par Madame [O] [PH] épouse [F]), Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] à payer à Monsieur [S] [B] et Madame [E] [M] [Y] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ET STATUANT A NOUVEAU ECARTER des débats tous les rapports réalisés par les consorts [B] et [M] [Y] de manière non contradictoire (pièces adverses n°7, 12, 14, 15, 18, 20, 32, 34, 38, 40, 47,48,49, 54, 68, 69, 70, 73) ; ECARTER des débats la pièce adverse n°21 ; JUGER que les conditions du vice caché ne sont pas réunies en l'espèce, A TITRE SUBSIDIAIRE, DANS L'HYPOTHESE DE LA CONFIRMATION DU JUGEMENT EN CE QU'IL A RESOLU LA VENTE JUGER que l'accord sur la somme de 8.127,35 € versée aux acquéreurs au titre des travaux d'assainissement à effectuer est caduc du fait de l'annulation de la vente et qu'elle doit donc être restituée aux vendeurs ; JUGER que les consorts [B] et [M] [Y] seront tenus d'indemniser Madame [O] [PH] épouse [F], à titre personnel et en sa qualité d'héritière de Monsieur [L] [PH], Madame [WK] [PH] épouse [U], à titre personnel et en sa qualité d'héritière de Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG], Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] d'une indemnité d'occupation d'un montant de 177.230 € au 18 décembre 2023 à parfaire au jour de l'arrêt à venir, JUGER que les consorts [B] et [M] [Y] seront tenus de verser Madame [O] [PH] épouse [F], à titre personnel et en sa qualité d'héritière de Monsieur [L] [PH], Madame [WK] [PH] épouse [U], à titre personnel et en sa qualité d'héritière de Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG], Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] la somme de 53.500 € correspondant aux sommes qui auraient pu être prises en charge par l'assurance si les acquéreurs avaient déclaré le sinistre ; CONDAMNER les consorts [B] et [M] [Y] à remettre le bien dans l'état où il était lorsqu'ils l'ont acquis, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à venir ; CONDAMNER les consorts [B] et [M] [Y] à faire procéder, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à venir, à : *la main levée de l'inscription d'hypothèque conventionnelle 9104P052017V2070, *la main levée de l'inscription de privilège de prêteur de deniers 9104P052017V2071. EN TOUT ETAT DE CAUSE CONDAMNER les consorts [B] et [M] [Y] à verser à Madame [O] [PH] épouse [F], à titre personnel et en sa qualité d'héritière de Monsieur [L] [PH], Madame [WK] [PH] épouse [U], à titre personnel et en sa qualité d'héritière de Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG], Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] la somme de 63.168 € au 18 mai 2024 inclus, à parfaire, au titre de leur préjudice financier, CONDAMNER les consorts [B] et [M] [Y] à verser à Mesdames [O] et [WK] [PH], en qualité d'héritières de Monsieur [L] [PH], la somme de 45.036 € au 17 octobre 2023 inclus au titre de leur préjudice financier CONDAMNER les consorts [B] et [M] [Y] à verser à Madame [O] [PH] la somme de 87.987,83 € au 18 mai 2024 inclus à parfaire au titre de son préjudice financier, CONDAMNER les consorts [B] et [M] [Y] à verser à Madame [WK] [PH] la somme de 18.084,21 € arrêtée au mois de mai 2024 inclus, à parfaire, au titre de son préjudice financier, DEBOUTER les consorts [B] et [M] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, CONDAMNER les consorts [B] et [M] [Y] à verser à chacun des appelants la somme de 15.000 € au titre de leur préjudice moral, CONDAMNER les consorts [B] et [M] [Y] à verser à Madame [O] [PH] épouse [F], Madame [WK] [PH] épouse [U], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH]-[OG], Monsieur [K] [PH]-[OG], Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] la somme de 12.000 € au titre de l'article 700 CPC (de première instance et d'appel) outre les entiers dépens (de première instance et d'appel) ; Vu les conclusions en date du 3 juin 2024 par lesquelles M. [B] et Mme [M] [Y], intimé, invitent la cour à : Vu les articles 1137, 1241, 1641 et suivants du Code Civil, Vu l'article 803 du Code de procédure Civile, Vu les pièces versées aux débats, - 'Rabattre' l'ordonnance de clôture A titre principal : - Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de nullité de la vente litigieuse ; Statuant de nouveau : - Prononcer la nullité pour dol de la vente intervenue le 18 octobre 2017, - Condamner solidairement Madame [O] [PH], Madame [WK] [PH] personnellement et en leur qualité d'héritières de Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH], Monsieur [K] [PH], Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] à restituer à Monsieur [B] et Madame [M] la somme de 618.000 € correspondant au prix de vente, outre les frais accessoires à cette vente, - Condamner solidairement Madame [O] [PH], Madame [WK] [PH], personnellement et en leur qualité d'héritières de Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH], Monsieur [K] [PH], Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] à verser à Monsieur [B] et Madame [M] de la somme de 315.045,29 € à titre de dommages et intérêts tous postes de préjudices confondus soit : *18.868 € TTC au titre des frais d'expertise sur la maison *19.675 € au titre des taxes foncières 2018 à 2023 *4.139,59 € au titre de l'assurance habitation *75.970,27 € au titre du prêt habitation CIC (intérêts, frais de dossier, assurance et frais d'hypothèque) *773,60 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 22 *843,17 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 25 *1.863,84 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 26 *67.803,48 € au titre des loyers et charges acquittés au titre de leur bail d'habitation, *41.080,63 € au titre des loyers et charges acquittés au titre de leur bail d'habitation de [Localité 20], *6.851 € au titre des taxes d'habitation 2018 à 2021 *5.213 € au titre de la taxe sur les logements vacants pour les années 2022 et 2023, *9.538,34 € au titre des frais de notaire liés à la vente, *12.425,37 € au titre des frais divers (ASL, EDF, jardinier) *50.000 € au titre de leur préjudice moral A titre subsidiaire, si la Cour ne prononçait pas la nullité de la vente litigieuse : - Confirmer la décision en ce qu'elle a dit que Madame [O] [PH], Madame [WK] [PH], Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH], Monsieur [K] [PH], Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] sont tenus à l'égard de Monsieur [B] et de Madame [M] au titre de la garantie des vices cachés, -Confirmer la décision en ce qu'elle a prononcé la résolution de la vente litigieuse ; - Confirmer la décision en ce qu'elle a condamné solidairement Madame [O] [PH], Madame [WK] [PH], Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH], Monsieur [K] [PH], Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] à rembourser à Monsieur [B] et Madame [M] la somme de 618.000 € correspondant au prix de vente, outre les frais accessoires à cette vente, - Confirmer la décision en ce qu'elle a condamné solidairement Madame [O] [PH], Madame [WK] [PH], Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH], Monsieur [K] [PH], Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] au paiement de la somme de 18.868 € au titre des frais engagés pour le paiement des professionnels intervenus sur la maison ; 13.678 € au titre des taxes foncières indument payées ; Réformer la décision pour le surplus des demandes indemnitaires et statuant de nouveau : - Condamner solidairement Madame [O] [PH], Madame [WK] [PH], personnellement et en leur qualité d'héritières de Monsieur [L] [PH], Madame [D] [PH], Madame [H] [PH], Monsieur [K] [PH], Madame [T] [G] et Monsieur [N] [G] à verser à Monsieur [B] et Madame [M] de la somme de 296.177,29 € à titre de dommages et intérêts tous postes de préjudices confondus soit : *19.675 € au titre des taxes foncières 2018 à 2023 *4.139,59 € au titre de l'assurance habitation *75.970,27 € au titre du prêt habitation CIC (intérêts, frais de dossier, assurance et frais d'hypothèque) *773,60 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 22 *843,17 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 25 *1.863,84 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 26 *67.803,48 € au titre des loyers et charges acquittés au titre de leur bail d'habitation, *41.080,63 € au titre des loyers et charges acquittés au titre de leur bail d'habitation de [Localité 20], *6.851 € au titre des taxes d'habitation 2018 à 2021 *5.213 € au titre de la taxe sur les logements vacants pour les années 2022 et 2023, *9.538,34 € au titre des frais de notaire liés à la vente, *12.425,37 € au titre des frais divers (ASL, EDF, jardinier) *50.000 € au titre de leur préjudice moral En toutes hypothèses : - Débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions - Condamner solidairement les appelants à verser à Monsieur [B] et Madame [M], une somme de 10.000 € chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner les appelants aux entiers dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande d'écarter des pièces des débats Les appelants sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions en appel 'd'écarter des débats tous les rapports réalisés par les consorts [B] et [M] [Y] de manière non contradictoire (pièces adverses n°7, 12, 14, 15, 18, 20, 32, 34, 38, 40, 47,48,49, 54, 68, 69, 70, 73) ainsi que la pièce n°21" ; Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement' ; L'article 16 du code de procédure civile n'interdit de retenir les documents produits par les parties que si elles n'ont pas été à même d'en débattre contradictoirement ; En l'espèce, même si les rapports visés par les appelants n'ont pas été établis de manière contradictoire, ils ont été produits régulièrement dans le cadre de la présente procédure et il convient de considérer que les parties ont été à même d'en débattre contradictoirement, au sens de l'article 16 précité ; En conséquence, il y a lieu d'ajouter au jugement de rejeter la demande formée en appel par les appelants d'écarter des débats les pièces adverses n° 7, 12, 14, 15, 18, 20,21, 32, 34, 38, 40, 47,48,49, 54, 68, 69, 70, 73 ; Sur les désordres M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] indiquent avoir découvert, postérieurement à la vente, qu'une cuve à fioul non neutralisée était présente sur le terrain et que la maison faisait l'objet de fissures structurelles évolutives ; ils sollicitent à titre principal la nullité de la vente sur le fondement du dol ; à titre subsidiaire, ils agissent sur le fondement de la garantie des vices cachés ; Il y a lieu d'étudier au préalable la matérialité des désordres invoqués relatifs à la cuve à fioul et aux fissures ; Sur la cuve à fioul En l'espèce, les premiers juges ont justement retenu les éléments suivants : 'Il ressort du constat en date du 19 octobre 2017, soit le lendemain de la conclusion de la vente, réalisé par l'Atelier A, atelier d'architecte, que l'architecte engagé par les demandeurs a constaté l'existence d'une ancienne cuve à fioul à l'extérieur de la maison objet de la vente. Les demandeurs produisent également un avis technique de la société Lamy Expertise en date du 10 novembre 2017. Aux termes de cet avis technique, il ressort que « le chauffage du bien se fait par une chaudière à gaz, remplaçante d'une chaudière à fioul. La date de pose est inconnue »' ; Les intimés démontrent donc qu'une cuve à fioul enterrée à l'extérieur de la maison, existait à la date de la vente, n'était pas visible pour les acquéreurs et n'était plus en fonctionnement à cette date ; Il convient de considérer que le courrier du 27 novembre 2017, postérieur à l'acte authentique de vente du 18 octobre 2017, dans lequel Mme [WK] [PH] écrit « pour ce qui concerne la cuve de fuel, celle-ci n'ayant pas été citée dans les diagnostics et n'ayant jamais été entretenue ou alimentée par aucun des héritiers (elle n'est plus en service depuis plus de 20 ans), son existence n'a jamais été évoquée », est insuffisant à justifier que les vendeurs avaient connaissance de l'existence de cette cuve à fuel ; Sur les fissures Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement' ; Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé les éléments suivants : 'Les demandeurs produisent un constat en date du 19 octobre 2017, soit le lendemain de la conclusion de la vente, réalisé par l'Atelier A, atelier d'architecte. L'architecte ayant visité le lieu a ainsi constaté : - à l'intérieur de la maison, des fissures sur les habillages en comblanchien de l'escalier en béton d'accès au 1er étage ; des fissures d'ordre structurel de la buanderie ; des fissures d'ordre structurel dans le garage ; - à l'extérieur de la maison, des fissures sur l'ensemble des façades, verticales et horizontales ; des fissures de retrait au niveau de l'ensemble de linteaux ; des fissures au sol des terrasses devant la façade sur rue. L'architecte conclut que l'ensemble des fissures semble relever d'un problème de tassement différentiel du terrain lié à un mauvais fondement ou un problème de dimensionnement de la structure béton de la maison ; qu'il est ainsi nécessaire de savoir « si l'ensemble des fissures apparentes intérieures et extérieures sont encore évolutives ou si elles sont stagnantes » et précise que les demandeurs, en tant que novices dans la construction, ne pouvaient pas mesurer l'importance des fissures apparentes en extérieur et ne pouvaient pas s'attarder sur les nombreuses fissures au sous-sol difficilement observables dans la pénombre. Ils produisent également un avis technique de la société Lamy Expertise en date du 10 novembre 2017. Aux termes de cet avis technique, il ressort selon l'expert qu'il existe : - des fissures dans les angles de la façade sud-ouest et une fissure horizontale sur la façade sud-ouest ; que ces désordres pourraient être liés à une absence de chaînage sans toutefois pouvoir l'affirmer sans sondage destructif ; - une fissure sur la façade nord, au niveau de l'entrée du sous-sol et des ouvertures ; - des fissures en escalier dans la chaufferie, au sous-sol, ainsi qu'un décalage anormal entre les rangs de parpaings laissant supposer un défaut de chaînage dans cet angle ; - des microfissures horizontales et verticales au niveau du pignon ouest ; - une fissure horizontale sous l'escalier ; - une reprise du joint périphérique sur le pourtour de la maison ; - que les marches de l'escalier en marbre sont fendues verticalement. L'expert retient « comme cause principale un tassement différentiel lié au retrait et gonflement des argiles ». Il émet comme hypothèse « un sous dimensionnement du radier ayant entraîné ces désordres » et soupçonne « un défaut affectant les chaînages dans les angles du bien » car les fissures, présentes dans les angles et les décalages entre les parpaings à différents endroits, sont des indices de faiblesse ou d'absence de chaînages verticaux. En cas d'absence de chaînages, le bien présenterait, si les désordres évoluaient, un danger potentiel pour son intégrité et celle des personnes. Les demandeurs produisent également un rapport d'étude géotechnique en date du 28 janvier 2019 qui avance qu'il est possible que les terrains aient pu être baignés par la Bièvre, au cours des crues successives, provoquant un phénomène de compactage hydraulique engendrant un tassement des sols. Aux termes d'un rapport de visite de M. [I], ingénieur conseil, en date du 1er avril 2019, ce dernier estime que les différentes fissures affectant le bien « sont caractéristiques d'un tassement de sol généralisé. Ces tassements ont créé ces différents désordres qui se trouvent amplifiés par un manque de chaînage verticaux ». Il estime que ces fissures sont évolutives et constate que, au 1er étage de la maison dans la grande chambre, des fissures anciennes ont été rebouchées. Les demandeurs produisent par ailleurs une attestation de M. [R] [J], ancien élève de l'[17] ([17]) qui écrit qu'il s'est rendu sur les lieux le 2 février 2019 et qu'il a constaté la présence de fissures, précisant que « certaines sont difficilement observables comme au sous-sol et dans les studios mais d'autres sont visibles au premier coup d''il entre le RDC et le 1er étage ainsi que sur toutes les façades ». Il poursuit en indiquant que « l'ensemble de ces fissures sont typiques d'un tassement différentiel dû au poids de la maison sur un terrain meuble ». Ils produisent également des comptes-rendus de la société Pro Bat, spécialisée dans le bâtiment, qui a procédé à des sondages destructifs pour conclure qu'il existait bien une absence de chaînage vertical sur au moins un mur de l'habitation. Cette société a également installé des indicateurs sur les murs qui l'ont amené à conclure au caractère évolutif des fissures. Les demandeurs, après avoir réalisé les investigations préconisées par le cabinet Lamy Expertise, se sont rapprochés à nouveau de ce cabinet pour lui soumettre les éléments réunis. L'expert, rendant son expertise sur pièce, conclut que les fissures en escalier présentes sont caractéristiques du phénomène de tassement différentiel lié au retrait et gonflement des argiles et que l'origine de ces désordres est un défaut de construction, à savoir un sous- dimensionnement du radier à la fois en dimensionnement et en ferraillage. L'expert met en évidence que, selon le rapport de la société Pro-Bat, produit par les demandeurs, le manque de ferraillage est avéré et que le caractère évolutif des fissures est confirmé. Il indique par ailleurs que, le requérant n'étant pas sachant, « ces désordres s'apparentent uniquement à des fissures de vieillesse de l'ouvrage ». Il souligne qu'un défaut de structure est confirmé et que celui-ci remet en cause la solidité de l'ouvrage à moyen terme. Ils produisent également une attestation de l'architecte [A] [V], qui atteste s'être rendue sur les lieux le 19 juin 2019 et avoir constaté « plusieurs fissures au rez-de-chaussée et au 1er étage qui n'avaient pas attiré mon attention lors de ma première visite en octobre 2017 ». Elle indique que « en effet, au 1er étage dans les combles des fissures existantes dans le placoplâtre des rampants semblent avoir été maquillées par la réalisation d'un enduit et d'une peinture avant les visites pour la vente en 2017. Les raccords d'enduit et de peinture n'ont pas tenu au bout de deux années. Également au rez-de-chaussée, certaines cloisons en carreaux de plâtre sont fissurées sur leurs deux faces, fissures qui n'étaient pas visibles lors de mon premier constat en octobre 2017. Je peux supposer que les vendeurs avaient entrepris pour la vente des travaux pour masquer les fissures déjà existantes. Au bout de deux années, et au vu de l'instabilité structurelle de cette maison, les fissures, visiblement maquillées pour la vente, sont réapparues et l'ensemble s'est dégradé. Lors de ma dernière visite j'ai remarqué des fissures au droit de certaines poutres béton au rez-de-chaussée, ce qui signifie que d'autres fissures sont évolutives suite à l'absence de chaînage » ; Il ressort de ces différents éléments que les demandeurs ont fait procéder, dès le lendemain de la vente, à la venue d'un architecte qui a relevé plusieurs fissures et qu'ils ont, à la suite de ses préconisations, réalisé plusieurs actes d'investigations pour déterminer l'origine des fissures. De l'ensemble des documents techniques produits, il apparaît que le bien immobilier litigieux est effectivement affecté de fissures évolutives, qui ont pour origine un tassement différentiel du sol, amplifiées notamment par un manque de chaînage verticaux dans la construction. Ces documents techniques sont par ailleurs corroborés à la fois par les différentes attestations du voisinage, qui mettent en évidence que le problème du tassement différentiel du sol sur les lieux est un problème notoire, mais également par l'étude des sols réalisée préalablement à la construction de la maison, en 1969, qui a constaté que le sol était bien argileux et pouvait être sujet à des tassements variables. Dès lors, il est manifestement établi qu'il existe des désordres affectant le bien immobilier litigieux' ; Il y a lieu d'ajouter que la note de l'architecte Mme [V] du 5 février 2024 (pièce 68) et la note de la société Lamy Expertise du 9 avril 2024 (pièce 69), produites par les intimés, ne font que confirmer que « les fissures sont évolutives » et que 'les désordres de défaut de chaînages sont des désordres d'ordre structurel qui affectent la solidité de l'ouvrage' ; Chacun de ces rapports non contradictoires pris isolément ne peut fonder à lui seul la preuve des caractéristiques de ces fissures, sauf s'il est corroboré par d'autres éléments, ce qui est le cas en l'espèce, l'ensemble des constatations et avis techniques des hommes de l'art convergeant sur la description des désordres, leur cause et leur ampleur ; La note technique de l'architecte M. [P] [C] du 26 décembre 2023 complétée par celle du 28 mai 2024, produite par les appelants (pièces 60 et 66), aux termes de laquelle, après une étude sur pièces sans visite sur site, il estime que « c'est très vraisemblablement à cette période-ci (1999 date du premier arrêté de catastrophe naturelle) que les première fissures sont apparues puis se sont stabilisées» et que « les jauges n'ont pas été posées conformément au mode usuel et suivant les préconisations du fabricant », pour conclure à « une absence totale d'évolution des fissures », n'a pas de valeur probante en ce qu'elle est isolée, n'est corroborée par aucune autre pièce du dossier, sachant qu'au surplus, l'architecte ne s'est pas rendu sur les lieux ; Il convient donc de considérer que les intimés démontrent que : - il existe des fissures, sur l'ensemble des façades extérieures et à l'intérieur de la maison y compris au sous-sol ; - ces fissures existaient à la date de la vente ; - les fissures sur l'ensemble des façades extérieures étaient visibles, les fissures au sous-sol étaient difficilement observables dans la pénombre, des fissures dans la grande chambre au 1er étage ont été rebouchées à une date non connue, avant la vente ; - des fissures ont évolué entre 2017 et 2019 ; - le caractère évolutif de ces fissures n'était pas visible par les professionnels à la date de la vente ; ce n'est qu'après les sondages réalisés par la société Pro-Bat le 10 décembre 2018 (pièce 16), qui ont révélé l'absence de chaînages (d'armatures en ferraille dans les fondations) que les professionnels ont conclu en 2019 au caractère évolutif des fissures structurelles et au fait qu'elles remettaient en cause la solidité de la maison à moyen terme; - le caractère évolutif de ces fissures n'est pas visible pour des novices de la construction; Sur le dol Aux termes de l'article 1137 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation' ; Les intimés doivent démontrer que : - le vendeur avait connaissance des vices, - le vendeur n'en a pas sciemment informé les acquéreurs et avait l'intention de volontairement les tromper en vue de les amener à conclure la vente, - si les intimés acquéreurs avaient connu ces vices, ils n'auraient pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu ; En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que les intimés ne démontrent pas que les vendeurs avaient connaissance de l'existence de la cuve à fioul ; celle-ci ne constitue donc pas un vice susceptible de fonder le dol ; Concernant les fissures structurelles évolutives, les intimés démontrent que s'ils ont vu la plupart des fissures qui étaient apparentes à la date de la vente, ils n'avaient pas connaissance, étant profanes de la construction, qu'il s'agissait de fissures structurelles évolutives ; ils démontrent aussi qu'en l'absence de chaînage, ces fissures structurelles évolutives remettent en cause la solidité de la maison à moyen terme et il convient de considérer que cette remise en cause de la solidité de la maison justifie qu'ils n'auraient pas contracté ou du moins pas aux conditions où la vente a eu lieu s'ils en avaient eu connaissance ; Concernant les vendeurs, il ressort des éléments du dossier que Mme [WK] [PH] est ingénieur diplomée de l'Ecole Spéciale des Travaux Publics du Bâtiment et de l'Industrie ([17]) ; Or dans son attestation du 15 février 2019 (pièce 21 intimés), M. [R] [J], en qualité de président de la société Immotep, ancien élève de l'[17] ([17]), certifie s'être rendu dans la maison litigieuse le 2 février 2019 et avoir constaté les fissures ; il précise ' Au cours de notre cursus à l'[17], et plus particulièrement lors des séances de travaux pratiques, nous avons évidemment étudié la géotechnique mais également les comportements du béton travaillant au cisaillement et à la compression. Il est inconcevable que tout ingénieur venant de cette école (l'[17]) puisse ignorer la faiblesse structurelle de la maison et plus spécifiquement l'origine des fissures' ; Toutefois cette attestation, intervenue après les sondages destructifs par la société Pro-Bat le 2 décembre 2018 ayant révélé l'absence de chaînage et en conséquence le caractère évolutif des fissures structurelles remettant en cause la solidité de la maison, ne démontre pas que Mme [WK] [PH], professionnelle de la construction, disposait à la date de la vente du 18 octobre 2017 d'éléments lui laissant penser que les fondations étaient dépourvues d'armatures en ferrailles et que de ce fait les fissures étaient évolutives ; Le fait que Mme [WK] [PH] était informée que l'immeuble était situé sur une zone comportant un aléa faible de gonflement des argiles (page 24 de l'acte de vente du 18 octobre 2017) ne modifie pas cette analyse ; Il n'y a aucun élément justifiant de la date à laquelle les fissures de la grande chambre du 1er étage ont été colmatées, ni de leur nature évolutive ou non, ni que les consorts [PH] soient à l'origine de ce colmatage ; La circonstance que Mme [O] [PH] n'a pas pu permettre l'organisation d'une visite des intimés en présence de leur architecte, avant la vente, ne suffit pas à démontrer que cette indisponibilité était liée à une volonté d'éviter la visite d'un professionnel dans les lieux ; Dès lors il convient d'estimer que les intimés ne démontrent pas que c'est sciemment que les consorts [PH] ne les ont pas informés de l'existence de fissures évolutives, remettant en cause la solidité de la maison, avec l'intention volontaire de les tromper afin de les amener à conclure la vente ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] et Mme [M] [Y] de leur demande de nullité de la vente sur le fondement du dol ; Sur la garantie des vices cachés Aux termes de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus' ; Aux termes de l'article 1642 du même code, 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même' ; En vertu de l'article 1643 du Code civil, 'Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie' ; Avant l'étude de la clause exonératoire de garantie avancée par les vendeurs, les acquéreurs doivent notamment démontrer que les vices : -sont d'une gravité suffisante, -existaient avant la vente, -n'étaient pas apparents pour eux à la date de la vente, -rendent la maison impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminuent tellement cet usage que les acquéreurs ne l'auraient pas acquis ou n'en auraient donné qu'un moindre prix s'il les avaient connus ; Sur les vices cachés En l'espèce, les intimés ne démontrent pas que l'existence d'une ancienne cuve à fioul, enterrée à l'extérieur de la maison, tel qu'analysé ci-avant, 'rende la maison impropre à l'usage auquel on la destine ou diminue cet usage', au sens de l'article 1641 précité ; Concernant les fissures, il ressort de l'analyse ci-avant que les intimés ont démontré que, s'ils ont vu la plupart des fissures qui étaient apparentes à la date de la vente, ils n'avaient pas connaissance, étant profanes de la construction, qu'il s'agissait de fissures structurelles évolutives ; Concernant le caractère d'antériorité à la vente, il convient de rappeler que les premiers constats techniques sont intervenus dès le lendemain de la vente, le 19 octobre 2017, de sorte qu'il n'existe aucun doute sur l'antériorité du vice ; Les intimés ont justifié aussi que ces fissures structurelles évolutives, en l'absence de chaînage, remettent en cause la solidité de la maison à moyen terme ; Ainsi, il convient de considérer que les vices cachés constitués par les fissures structurelles évolutives, qui remettent en cause la solidité de la maison à moyen terme, sont d'une telle gravité qu'ils rendent ladite maison impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminuent tellement l'usage que les acquéreurs ne l'auraient pas acquise, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus ; Sur la clause exonératoire de garantie L'acte authentique de vente du 18 octobre 2017 stipule en page 14 : 'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : -des vices apparents, -des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : -si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, -si le vendeur bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux, -s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur' ; Concernant les vendeurs, Mme [WK] [PH], qui est intervenue comme l'interlocutrice principale des acquéreurs dans le cadre de la vente du bien immobilier, a la qualité de professionnelle de la construction puisqu'elle est ingénieur diplomée de l'Ecole Spéciale des Travaux Publics du Bâtiment et de l'Industrie ([17]) ; Le fait qu'elle exercerait essentiellement dans le domaine des bâtiments industriels et non dans le domaine de la géotechnique et des maisons individuelles n'a pas d'incidence puisque la clause contractuelle vise 'la qualité de professionnel de la construction', sans distinguer le domaine de l'exercice de l'activité professionnelle ; Aussi même s'il ressort de l'analyse ci-avant que les consorts [PH], y compris Mme [WK] [PH], n'avaient pas connaissance d'un défaut affectant les chaînages des fondations et que ce ne sont que les sondages qui ont permis de révéler cet absence de chaînages et le caractère structurel et évolutif des fissures, il n'empêche que 'le vendeur a la qualité de professionnel de la construction', selon les termes de la clause d'exonération de garantie ci-dessus, et celle-ci ne s'applique donc pas ; En conséquence, les consorts [PH] sont tenus de la garantie des vices cachés, constitués par les fissures structurelles évolutives, à l'égard des acquéreurs ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a dit que les vendeurs sont tenus à l'égard des acquéreurs au titre de la garantie des vices cachés ; Sur les demandes des consorts [B]-[M] [Y], acquéreurs, au titre de la garantie des vices cachés Sur la demande de résolution de la vente et de restitution du prix Aux termes de l'article 1644 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 18 février 2015, 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix' ; En l'espèce, les consorts [PH] étant tenus de la garantie des vices cachés et les intimés justifiant de la gravité de ces vices, il y a lieu de faire droit à la demande de ceux-ci de prononcer la résolution du contrat de vente et d'ordonner la restitution du prix ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a : - prononcé la résolution du contrat de vente, - ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de M. [B] et Mme [M] [Y], - ordonné la restitution par les vendeurs aux acquéreurs du prix de vente, soit la somme de 618.000 €, - ordonné la restitution par les acquéreurs aux vendeurs de la maison, objet du contrat de vente résolu ; Sur la demande au titre des frais des avis techniques Les intimés sollicitent la somme de 18.868 € au titre des frais des avis techniques (pièces 51, 75, 76) ; En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que le coût des rapports utiles au litige s'élève à la somme totale de 13.948 € (300 € et 960 € pour les deux notes de l'architecte Mme [V] du 19 octobre 2017 et du 6 juin 2019, 2.400 € et 2.400 € pour les deux notes de la société Lamy du 10 novembre 2017 et du 30 novembre 2020, 2.880 € pour l'étude de sol du 28 janvier 2019, 2.280 € pour la note de M. [I] du 1er avril 2019, 880 €, 654,50 € et 1.193,50 € pour le sondage destructif, la pose de jauges et leur relevé) ; il y a lieu d'écarter les demandes relatives aux rapports non utiles pour le présent litige (1.044 € pour l'étude de sol du 20 février 2019, 1.116 € pour la note de l'architecte Mme [V] du 5 février 2024, 2.760 € pour la note Lamy du 9 avril 2024) ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [PH] à payer aux consorts [B]-[M] [Y] la somme de 14.912 € au titre des frais des avis techniques ; Et il y a lieu de condamner les consorts [PH] à leur payer la somme de 13.948 € à ce titre ; Sur la demande au titre des 'taxes foncières indument payées' Les intimés sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions la confirmation du jugement sur 'la somme de 13.678 € au titre des taxes foncières indument payées' ; ils sollicitent aussi dans le cadre des dommages et intérêts ci-après analysés 'la somme de 19.675 € au titre des taxes foncières 2018 à 2023" ; La somme de 13.678 € n'est pas explicitée dans le corps de leurs conclusions mais il ressort du jugement que la somme de 13.678 € correspond aux taxes foncières 2018 à 2021 ; La somme de 13.678 € doit donc être considérée comme étant incluse dans la somme de 19.675 € qui sera analysée ci-après ; Sur les dommages et intérêts Les intimés sollicitent la somme de 296.177,29 € à titre de dommages et intérêts dont : *19.675 € au titre des taxes foncières 2018 à 2023, *4.139,59 € au titre de l'assurance habitation, *75.970,27 € au titre du prêt habitation CIC (intérêts, frais de dossier, assurance et frais d'hypothèque), *773,60 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 22, *843,17 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 25, *1.863,84 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 26, *67.803,48 € au titre des loyers et charges acquittés au titre de leur bail d'habitation, *41.080,63 € au titre des loyers et charges acquittés au titre de leur bail d'habitation de [Localité 20], *6.851 € au titre des taxes d'habitation 2018 à 2021, *5.213 € au titre de la taxe sur les logements vacants pour les années 2022 et 2023, *9.538,34 € au titre des frais de notaire liés à la vente, *12.425,37 € au titre des frais divers (ASL, EDF, jardinier), *50.000 € au titre de leur préjudice moral ; Aux termes de l'article 1645 du code civil, 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur' ; Selon une jurisprudence ancienne et constante de la Cour de cassation, il résulte de ce texte une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence ; le caractère irréfragable de cette présomption, fondée sur le postulat que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue, qui a pour objet de contraindre ce vendeur, qui possède les compétences lui permettant d'apprécier les qualités et les défauts de la chose, à procéder à une vérification minutieuse de celle-ci avant la vente, répond à l'objectif légitime de protection de l'acheteur qui ne dispose pas de ces mêmes compétences, est nécessaire pour parvenir à cet objectif et ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit du vendeur professionnel au procès équitable garanti par l'article 6, § 1, de la Convention (Chambre commerciale, 5 juillet 2023, pourvoi n° 22-11.621) ; Il résulte des dispositions de l'article 1645 du code civil que le vendeur qui connaissait les vices, auquel il convient d'assimiler celui qui par sa profession ne pouvait les ignorer, est tenu, outre la restitution du prix qu'il a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur (1ère chambre civile, 19 janvier 1965, pourvoi n°61-10.952) ; En l'espèce, le vendeur étant selon l'analyse ci-avant un professionnel de la construction, il est présumé qu'il ne pouvait par sa profession ignorer les vices affectant l'immeuble vendu et il est de ce fait assimilé à un vendeur de mauvaise foi ; Cette présomption étant irréfragable, il importe peu qu'il soit démontré que Mme [WK] [PH] n'a pas vécu dans la maison et ne disposait pas d'éléments lui laissant penser que les fondations étaient dépourvues d'armatures en ferrailles et que de ce fait les fissures étaient évolutives ; Ainsi les acquéreurs ont droit non seulement à la restitution du prix mais également à l'indemnisation de toutes les conséquences dommageables engendrées pour eux par la résolution du contrat ; *sur la demande de 19.675 € au titre des taxes foncières 2018 à 2023 En l'espèce, les intimés justifient avoir réglé la somme de 19.675 € au titre des taxes foncières 2018 à 2023 (pièces 46 et 63) ; Dès lors qu'en l'absence de vente, les intimés n'auraient pas supporté les taxes foncières, il convient de faire droit à leur demande ; Ainsi le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [PH] à payer aux consorts [B]-[M] [Y] la somme de 13.678 € au titre des taxes foncières 2018 à 2021 ; Et il y a lieu de condamner les consorts [PH] à payer aux consorts [B]-[M] [Y] la somme de 19.675 € au titre des taxes foncières 2018 à 2023 ; *sur la demande de 4.139,59 € au titre de l'assurance habitation En l'espèce, les intimés justifient avoir réglé la somme de 4.139,95 € au titre de l'assurance habitation (pièce 41) ; Dès lors qu'en l'absence de vente, les intimés n'auraient pas supporté les frais d'assurance habitation du bien immobilier litigieux, il convient de faire droit à leur demande ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [PH] à payer aux consorts [B]-[M] [Y] la somme de 2.396,23 € au titre de l'assurance habitation ; Et il y a lieu de condamner les consorts [PH] à leur payer la somme de 4.139,59 € au titre de l'assurance habitation ; *sur les demandes au titre des intérêts et frais bancaires Les intimés indiquent qu'ils ont contracté le crédit habitation, et en sus postérieurement à l'acquisition, d'autres crédits pour financer les expertises techniques et les charges courantes du bien, dont les impôts fonciers et sollicitent à ce titre la somme de 79.450,88 € dont : -75.970,27 € au titre des intérêts, frais de dossier, assurance et frais d'hypothèque du prêt habitation CIC, -773,60 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 22, -843,17 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 25, -1.863,84 € représentant les intérêts du crédit réserve CIC 200316 26 ; En l'espèce, concernant le crédit habitation, l'annulation de la vente entraîne de plein droit l'annulation des contrats de prêts afférents et les intimés ne produisent aucune pièce de leur banque certifiant qu'ils n'obtiendront pas le remboursement des frais de dossier, assurance emprunteur, frais d'hypothèque et intérêts versés ; Concernant les autres prêts, il y a lieu de retenir les intérêts de 564,67 € pour le crédit « utilisation expertise géotechnique et expertise BET » échu le 5 avril 2024, en estimant qu'en l'absence de vente, les intimés n'auraient pas été contraints de contracter un crédit et de supporter les intérêts de ce crédit pour ces notes techniques ; En revanche, il n'y a pas lieu de retenir les intérêts des deux autres crédits mentionnés qui ne sont pas échus à la date du présent arrêt (pièce 41) ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [PH] à payer aux consorts [B]-[M] [Y] la somme de 509,66 € au titre des frais bancaires ; Et il y a lieu de condamner les consorts [PH] à payer aux consorts [B]-[M] [Y] la somme de 564,67 € au titre des frais et intérêts bancaires ; * sur les demandes au titre des loyers, charges et taxes Les intimés indiquent que le risque d'évolution des fissures ne leur permettait pas d'habiter la maison avec un enfant, qu'ils ont dû prendre à bail un appartement à [Localité 12] (92) du 8 décembre 2017 au 30 juin 2022, puis un logement à [Localité 20] (91) depuis juillet 2022 et sollicitent à ce titre la somme de 120.948,11 € dont : - 67.803,48 € au titre des loyers et charges acquittés au titre de leur bail d'habitation, - 41.080,63 € au titre des loyers et charges acquittés au titre de leur bail d'habitation de [Localité 20], - 6.851 € au titre des taxes d'habitation 2018 à 2021, - 5.213 € au titre de la taxe sur les logements vacants pour les années 2022 et 2023 ; En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'S'il a été démontré que la solidité et la pérennité du bien étaient remises en cause sur le moyen terme, il n'est cependant pas acquis que les acquéreurs ne pouvaient, en l'état, vivre au sein de la maison, l'évolution des fissures n'étant pas telle qu'un risque aurait été imminent et proche dans le temps. A ce titre, il convient d'ailleurs de souligner que Mme [O] [PH] vivait au sein du logement litigieux avant la conclusion de la vente' ; Il y a lieu d'ajouter que les pièces que les intimés ont produit en appel, notamment la note de Mme [V] architecte du 5 février 2024 (pièce 69) et la note de la société Lamy du 9 avril 2024 (pièce 69), confirment l'évolution des fissures, sans mentionner d'élément laissant penser à un risque imminent et proche dans le temps concernant la solidité de la maison ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [B]-[M] [Y] de leurs demandes au titre des loyers, et à fortiori au titre des charge et taxes d'habitation afférentes, à hauteur de 47.713,56 euros au titre des loyers et charge payés pour la location d'un logement outre 6.851 euros au titre des taxes d'habitation payées pour ledit logement ; Et il y a lieu de débouter les intimés de leur demande en appel de condamner les consorts [PH] à leur payer la somme de 120.948,11 € au titre des loyers, charges et taxes ; *sur la demande de 9.538,34 € au titre des frais de notaire liés à la vente En l'espèce, les intimés justifient avoir réglé la somme de 9.538,34 € au titre des frais de notaire liés à la vente (pièce 81) ; Dès lors qu'en l'absence de vente, les intimés n'auraient pas supporté les frais notariés, il convient de faire droit à leur demande ; Ainsi il y a lieu d'ajouter au jugement de condamner les consorts [PH] à payer aux consorts [B]-[M] [Y] la somme de 9.538,34 € au titre des frais de notaire liés à la vente ; *sur la demande de 12.425,37 € au titre des frais divers (ASL, EDF, jardinier) En l'espèce, les intimés justifient avoir réglé la somme de 2.700 € au titre des cotisations de l'association syndicale libre (ASL) pour les années 2018 à 2023 (pièces 39, 79 et 80), la somme de 2.020 € au titre de l'entretien du jardin (pièces 37, 64 et 82) ; Il convient de considérer qu'en l'absence de vente, ils n'auraient pas supporté ces cotisations et l'entretien du jardin, il convient de faire droit à leur demande ; En revanche, il n'y a pas lieu de retenir la facture d'électricité (pièce 36) puisqu'il y a lieu de considérer qu'elle fait partie de leurs charges courantes sachant qu'ils n'ont pas démontré qu'ils ne pouvaient pas vivre dans cette maison ; En conséquence, il y a lieu d'ajouter au jugement de condamner les consorts [PH] à payer aux consorts [B]-[M] [Y] la somme de 4.720 € au titre des frais divers (cotisations ASL et entretien du jardin) ; *sur la demande au titre du préjudice moral Les intimés sollicitent la somme de 50.000 € au titre de leur préjudice moral, au motif qu'ils sont suivis pour syndrome dépressif en lien avec la découverte des désordres affectant le bien, qu'ils ont renoncé à habiter la maison faute de moyens financiers pour entreprendre les travaux de confortation, que le bien est invendable et que la banque refuse d'aménager les conditions de remboursement du prêt immobilier ; En l'espèce, il convient de considérer que les intimés ne justifient pas d'un lien de causalité entre le présent litige et un préjudice moral qu'ils subiraient, suite à leur décision de ne pas habiter la maison, puisqu'il ressort de l'analyse ci-avant l'absence de lien de causalité entre l'état de la maison et la décision des intimés de ne pas y habiter ; Il y a lieu d'estimer que les intimés ne justifient pas d'un lien de causalité entre le présent litige et un préjudice moral qu'ils subiraient, suite à l'absence d'aménagement des conditions de remboursement du prêt immobilier puisqu'il ressort de l'analyse ci-avant que l'annulation de la vente entraîne de plein droit l'annulation du contrat de prêt ; Les certificats médicaux produits (pièces 33 et 44) ne justifient pas d'un lien de causalité entre d'une part les éléments relatifs à la présente procédure et d'autre part l'amaigrissement de M. [B] et le syndrome dépressif de Mme [M] [Y] ; Toutefois il convient de considérer que les intimés ont subi un préjudice moral constitué par les tracas relatifs à la procédure judiciaire, qu'il y a lieu d'évaluer à 2.500 € ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [PH] à payer aux consorts [B]-[M] [Y] la somme de 2.500 € au titre de leur préjudice moral; Sur les demandes reconventionnelles des consorts [PH], vendeurs Sur la demande de restitution de la somme de 8.127,35 € Les consorts [PH] sollicitent en appel la restitution de la somme de 8.127,35 € qu'ils ont versée aux acquéreurs au titre des travaux d'assainissement à effectuer ; En l'espèce, l'acte authentique du 18 octobre 2017 stipule en page 23 que : -l'acquéreur déclare « vouloir faire son affaire personnelle des travaux de mise en conformité qui permettront d'obtenir la conformité et s'oblige ainsi à assumer financièrement le coût desdits travaux », -les vendeurs déclarent indemniser l'acquéreur à hauteur de 8.127,35 euros « à titre d'indemnité, pour compenser l'absence de conformité et malgré l'obligation souscrite par eux lors de la signature de l'avant-contrat d'obtenir, préalablement à la réitération des présentes, la conformité du raccordement » ; Il est constant que cette somme a été réglée par les consorts [PH] aux consorts [B]-[M] [Y] et que ceux-ci n'ont pas engagé lesdits travaux d'assainissement ; En conséquence, du fait de l'annulation de la vente, cette somme doit être restituée, et il y a donc lieu d'ajouter au jugement de condamner les consorts [B]-[M] [Y] à payer aux consorts [PH] la somme de 8.127,35 € au titre de la restitution de la somme versée pour effectuer les travaux d'assainissement ; Sur la demande d'une indemnité d'occupation d'un montant de 177.230 € au 18 décembre 2023 à parfaire au jour de l'arrêt à venir En l'espèce, les premiers juges ont à juste titre retenu que « Il est constant que, en cas de résolution judiciaire d'une vente, l'acquéreur doit une indemnité d'occupation au vendeur de l'immeuble, qui retrouve sa qualité de propriétaire. Il est également constant que ce principe n'a pas vocation à s'appliquer lorsque le vendeur du bien avait connaissance des vices qui l'affectait » ; Il ressort de l'analyse ci-avant que la résolution étant imputable aux consorts [PH] qui sont présumés avoir eu connaissance des vices avant la vente, ils ne sont pas fondés à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du bien objet de cette vente ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [PH] de leur demande d'indemnité d'occupation ; Sur la demande de la somme de 53.500 € correspondant aux sommes qui auraient pu être prises en charge par l'assurance si les acquéreurs avaient déclaré le sinistre Les consorts [PH] estiment que les consorts [B]-[M] [Y] ont commis un manquement en « ne déclarant pas le sinistre à leur assurance et ce tandis que celle-ci était susceptible de prendre en charge une partie des travaux tel que le mentionne l'architecte des acquéreurs sur son devis » et qu'un « état de catastrophe naturel a été décrété en 2020 sur la commune d'[Localité 18], sans que les acquéreurs n'aient jugé nécessaire de faire une déclaration de sinistre alors qu'ils allèguent de nouvelles fissures » ; En l'espèce, les intimés justifient avoir déclaré à leur assureur un sinistre relatif aux fissures constatées le 19 octobre 2017, celui-ci leur ayant répondu le 6 novembre 2017 (pièce 78) « Nous ne pouvons répondre favorablement car votre contrat a pris effet le 18 octobre 2017 et les fissures étaient antérieures à la souscription » ; Les consorts [PH] ne justifient pas d'un état de catastrophe naturel décrété en 2020 sur la commune d'[Localité 18] ni de désordres sur la maison en lien avec cet état de catastrophe allégué ; En conséquence, les consorts [PH] ne démontrant pas de faute commise par les consorts [B]-[M] [Y], le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [PH] de cette demande ; Sur la demande de remise du bien dans l'état où il était lorsqu'ils l'ont acquis, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à venir En l'espèce, la note technique de l'architecte M. [C], du 28 décembre 2023 complétée le 29 mai 2024, indique que depuis 2017 la maison est insuffisamment chauffée par des chauffages d'appoint électrique, alors que, selon la note technique de la société Lamy Expertise du 10 novembre 2017, « le chauffage du bien se fait par une chaudière à gaz » ; Toutefois le rapport de M. [C], réalisé à la demande des consorts [PH], de manière non contradictoire, n'a pas de valeur probante en ce qu'il n'est pas corroboré par d'autres pièces du dossier ; D'autre part, les consorts [PH] ne produisent pas de pièce justifiant de dégradations ayant affecté la maison postérieurement à la vente ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [PH] de leurs demandes au titre de la remise en état ; Sur la demande d'injonction de main levée des inscriptions Les consorts [PH] sollicitent en appel de condamner les consorts [B]-[M] [Y] à faire procéder, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à venir, à : -la main levée de l'inscription d'hypothèque conventionnelle 9104P052017V2070, -la main levée de l'inscription de privilège de prêteur de deniers 9104P052017V2071 ; Les consorts [B]-[M] [Y] opposent qu'ils procèderont aux main-levées et que l'astreinte est injustifiée ; En l'espèce, il y a lieu d'ajouter au jugement de condamner les consorts [B]-[M] [Y] à faire procéder, sans qu'il n'y ait lieu à astreinte, à : -la main levée de l'inscription d'hypothèque conventionnelle 9104P052017V2070, -la main levée de l'inscription de privilège de prêteur de deniers 9104P052017V2071 ; Sur les demandes au titre des préjudices financiers Les consorts [PH] sollicitent des sommes au motif qu'en raison du blocage du montant de la vente sur le compte séquestre du notaire, ils n'ont pu percevoir des intérêts sur cette somme ni l'utiliser pour leurs divers projets ; En l'espèce, le montant de la vente a été consigné chez le notaire dans l'attente du résultat de la présente action judiciaire et la responsabilité des consorts [PH] étant retenue dans le cadre de la résolution de la vente litigieuse, ils ne peuvent se prévaloir du préjudice subi en raison de la consignation de ladite somme ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes au titre de leurs préjudices financiers ; Sur la demande au titre du préjudice moral En l'espèce, la responsabilité des consorts [PH] étant retenue dans le cadre de la résolution de la vente litigieuse, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice moral ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Les consorts [PH], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi que in solidum à payer aux consorts [B]-[M] [Y] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [PH] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Rejette la demande en appel des consorts [PH] d'écarter des débats les pièces adverses n°7, 12, 14, 15, 18, 20, 21, 32, 34, 38, 40, 47, 48, 49, 54, 68, 69, 70, 73 ; Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné les consorts [PH] à payer aux consorts [B]-[M] [Y] les sommes de : - 14.912 € au titre des frais des avis techniques, - 13.678 € au titre des taxes foncières 2018 à 2021, - 2.396,23 € au titre de l'assurance habitation, - 509,66 € au titre des frais bancaires ; Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant, Condamne Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG], Mme [T] [G] et M. [N] [G] à payer à M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] les sommes de : -13.948 € au titre des frais des avis techniques, - 19.675 € au titre des taxes foncières 2018 à 2023, - 4.139,59 € au titre de l'assurance habitation, - 564,67 € au titre des frais et intérêts bancaires, - 9.538,34 € au titre des frais de notaire liés à la vente, - 4.720 € au titre des frais divers ; Condamne M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] à payer à Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG], Mme [T] [G] et M. [N] [G] la somme de 8.127,35 €, au titre de la restitution de la somme versée pour effectuer les travaux d'assainissement ; Condamne M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] à faire procéder à : -la main levée de l'inscription d'hypothèque conventionnelle 9104P052017V2070, -la main levée de l'inscription de privilège de prêteur de deniers 9104P052017V2071 ; Déboute M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] de leur demande en appel de condamner les consorts [PH] à leur payer la somme de 120.948,11 € au titre des loyers, charges et taxes ; Condamne Mme [O] [PH] épouse [F], Mme [WK] [PH] épouse [U], M. [L] [PH], Mme [D] [PH], Mme [H] [PH]-[OG], M. [K] [PH]-[OG], Mme [T] [G] et M. [N] [G] aux dépens d'appel, ainsi que in solidum à payer à M. [S] [B] et Mme [E] [M] [Y] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,