Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 NOVEMBRE 2024
Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 23/01334 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XIM7
N° de MINUTE : 24/00641
Madame [D] [B] [E]
née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 9]
[Adresse 4]
[Localité 13]
représentée par Me Alexandre CHEVALLIER, SELARLU EQUITÉO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1473
DEMANDEUR
C/
La S.C.P. [10]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 0848
Madame [I] [F], Notaire de la SCP [10]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848
La société [12]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparante
La société [11] es qualité d’assureur de la société [12]
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparante
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
DÉBATS
Audience publique du 16 Septembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte authentique reçu le 23 décembre 2021 par Me [F] (SCP [10]) d’une part et Me [A] (notaire assistant les vendeurs) d’autre part, précédé d’une promesse de vente sous seing privée signée le 10 août 2021 par l’intermédiaire de la SARL [12] (assurée par la compagnie d’assurance [11]), Mme [E] a acquis un bien immobilier au sein d’une copropriété sise [Adresse 4] – [Localité 13].
Le 30 mars 2022, Mme [E] a déposé une demande de non-opposition à déclaration préalable (NODP) auprès de la commune de [Localité 13] pour un « rehaussement de 40 cm de la toiture et remplacement de la couverture, pose d’une isolation par l’extérieur, remplacement des menuiseries existantes ».
En réponse, la mairie lui a indiqué qu’une partie de la construction acquise n’avait pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme et a sollicité des documents complémentaires.
Mme [E] a déposé une nouvelle demande et la mairie lui a opposé la même réponse.
C’est dans ces conditions que Mme [E] a, par actes d’huissier du 27 janvier 2023, fait assigner la SCP [10] et Me [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.
Mme [E] a, par actes d’huissier des 10 et 17 août 2023, fait assigner la SARL [12] et la compagnie d’assurance [11] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.
Avisée à étude, la SARL [12] n'a pas constitué avocat.
Avisée à personne morale, la compagnie d’assurance [11] n'a pas constitué avocat.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 mars 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 16 septembre 2024.
Le jugement a été mis en délibéré au 14 novembre 2024, date de la présente décision.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, Mme [E] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :
A titre principal,
- prononcer la mise en cause par intervention forcée de la SARL [12] et de la compagnie d’assurance [11] ;
- constater les fautes de la SARL [12] en sa qualité d’agent immobilier, de la SCP [10] et de Me [F], les préjudices subis par Mme [E] et leur lien de causalité ;
- condamner in solidum la SARL [12], la compagnie d’assurance [11], la SCP [10] et Me [F] à payer à Mme [E] la somme de 108 690,37 euros au titre du préjudice subi relatif à la perte de chance de pouvoir négocier le bien immobilier à un prix réduit ;
- condamner in solidum la SARL [12], la compagnie d’assurance [11], la SCP [10] et Me [F] à payer à Mme [E] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de cette situation et de ses conséquences ;
- condamner la SARL [12] à verser à Mme [E] la somme de 15 000 euros en remboursement de la commission versée au titre de la rémunération de l’agence immobilière ;
A titre subsidiaire,
- réduire le montant de la rémunération versée à la SARL [12]
- condamner la SARL [12] et rembourser le trop-perçu à Mme [E] ;
En tout état de cause,
- ordonner que l’ensemble des condamnations soit productif d’intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure de Mme [E] en date du 13 juin 2022 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner in solidum la SARL [12], la compagnie d’assurance [11], la SCP [10] et Me [F], au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de Mme [E] en application de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions formulées par la SCP [10] et Me [F] ;
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant opposition ou appel et sans caution.
*
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, la SCP [10] et Me [F] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- déclarer la SCP SCP [10] et Maître [F] recevables et bien fondées en leurs conclusions ;
- juger que Mme [E] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire ;
- débouter Mme [E] de l’ensemble de ses demandes ;
- rejeter l’exécution provisoire ;
- condamner Mme [E] au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la même aux entiers dépens d’instance, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
*
Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que, aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).
Sur les demandes principales en paiement
Sur le fondement de l’article 1240 du code civil en l’absence de mandat, ou sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil en présence d’un mandat, l'agent immobilier qui a reçu mandat de vendre ou d’acheter un immeuble, garantit, par sa présence, la régularité et la loyauté des pourparlers. En tant que professionnel, il est tenu de fournir au mandant ou au tiers contractant les informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments fournis par l'agent immobilier devant être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux, ce dernier doit vérifier le descriptif des annonces qu’il publie pour chercher des acheteurs et se renseigner au préalable sur l'exactitude des informations délivrées, notamment tout ce qui peut entraîner des frais supplémentaires.
De plus fort, l'agent immobilier qui a reçu mandat de rédiger une promesse de vente, est tenu d'en garantir la validité et l'efficacité.
Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe.
En particulier, le notaire qui reçoit une vente immobilière est tenu d'informer l'acquéreur de l'étendue des droits de propriété cédés avec précision et sans ambiguïté, et de vérifier les éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l’opération à laquelle il participe, ou bien qui ne paraissent pas conformes aux informations dont il est par ailleurs en possession.
Il appartient en revanche à celui qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; en particulier, la perte de chance, liée à la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, est réparée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Conformément à l'article L. 124-3 du code des assurances, tout tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, auquel cas l'assureur peut, selon l'article L. 112-6 du même code, opposer au tiers lésé toutes les exceptions qu'il aurait pu opposer à son assuré.
Sur la responsabilité de la SCP [10] et de Me [F]
A considérer que Me [F] aurait été en mesure de se rendre compte de la construction d’une extension, qui a eu lieu à une date indéterminée entre 1973 et aujourd’hui, force est de relever qu’aucun des éléments et documents versés aux débats n’aurait dû attirer son attention quant à l’irrégularité de la construction.
En particulier, l’absence de plan initial et l’échec à en obtenir un ne pouvaient par eux-mêmes amener Me [F], qui n’était pas tenue de vérifier a priori la régularité de toutes les constructions intervenues depuis l’édification de l’immeuble, à s’interroger sur la légalité de l’extension.
Par ailleurs, le seul fait que le PLU prescrive certaines normes en matière de toitures ne signifie pas que les travaux de toiture entrepris par les vendeurs, dont il est allégué qu’il ne s’agit que d’une simple réfection, devaient faire l’objet d’une quelconque autorisation d’urbanisme. Il n’est pas d’avantage démontré que ces travaux seraient susceptibles de faire l’objet d’un recours du syndicat des copropriétaires.
Enfin, si Mme [E] soutient qu’elle n’a pas été informée du fait que le bien se situe dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques d’inondations, elle n’en tire aucune conséquence sur le plan de la responsabilité, faisant simplement valoir que cet élément aurait dû attirer l’attention du notaire, alors qu’il est parfaitement extérieur à la question de la régularité de l’extension.
Il résulte du toute que les demandes dirigées contre la SCP [10] et Me [F] seront rejetées.
Sur la responsabilité de la SARL [12]
Ici encore, à considérer que l’agent immobilier aurait dû se rendre compte de la modification de la consistance des locaux depuis leur édification en 1934, il n’était pas tenu, en l’absence d’éléments de nature à attirer son attention ou à le faire douter de la régularité de la construction, de diligenter de plus amples vérifications.
Sur la garantie des [11]
La responsabilité de la SARL [12] n’étant pas exposée, les demandes dirigées contre les [11] seront rejetées.
Sur le préjudice de perte de chance
Il sera au surplus relevé que le préjudice de perte de chance d’acquérir à moindre prix résultant d’un défaut d’information ne saurait se calculer en fonction du prix au m2 des surfaces construites sans autorisation d’urbanisme – ce qui est ici argué par Mme [E].
Il revient en effet à Mme [E] d’expliquer quels gains auraient été manqués du fait du défaut d’information ou quelles pertes auraient pu être évitées.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [E], succombant à l’instance.
Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).
Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Mme [E], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCP [10] et Me [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevables les demandes suivantes de Mme [E] :
- condamner la SARL [12] à verser à Mme [E] la somme de 15 000 euros en remboursement de la commission versée au titre de la rémunération de l’agence immobilière ;
A titre subsidiaire,
- réduire le montant de la rémunération versée à la SARL [12]
- condamner la SARL [12] et rembourser le trop- perçu à Mme [E] ;
- la part de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre la SARL [12] supérieure à 3 000 euros ;
DEBOUTE Mme [E] de ses demandes indemnitaires dirigées contre la SCP [10] ;
DEBOUTE Mme [E] de ses demandes indemnitaires dirigées contre Me [F] ;
DEBOUTE Mme [E] de ses demandes indemnitaires dirigées contre la SARL [12] ;
DEBOUTE Mme [E] de ses demandes indemnitaires dirigées contre les [11] ;
MET les dépens à la charge de Mme [E] ;
ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [E] à payer à la SCP [10] et Me [F] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Mme [E] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
