Tribunal judiciaire, 05 juin 2024. 21/00005

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE (Décision Civile) JUGEMENT : [I] [L] veuve [H], [G] [H] c/ S.A.R.L. CASINO GARAGE, [J] [H] épouse [N] MINUTE N° 24/ Du 05 Juin 2024 LOYERS COMMERCIAUX N° RG 21/00005 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NKSD Par jugement en date du cinq Juin deux mil vingt quatre COMPOSITION DE LA JURIDICTION Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier. DÉBATS A l'audience publique du 03 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Juin 2024, PRONONCE Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024 , signé par Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier. NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. Grosse délivrée à Me Pasquale CAMINITI Me Sophie CHAS de la SELARL SELARL CABINET CHAS expédition délivrée à le mentions diverses DEMANDEURS: Madame [I] [L] veuve [H], usufruitière [Adresse 14] [Adresse 5] [Localité 7] (PRINCIPAUTÉ) représentée par Maître Sophie CHAS de la SELARL SELARL CABINET CHAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant Monsieur [G] [H], nu-propriétaire [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Maître Sophie CHAS de la SELARL SELARL CABINET CHAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant DEFENDERESSES: S.A.R.L. CASINO GARAGE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant Madame [J] [H] épouse [N], nue-propriétaire [Adresse 18] [Adresse 6] [Localité 2] non comparante FAITS ET PROCÉDURE Suivant bail commercial en date du 26 juillet 1985, M.[C] [H] a donné en location à M.[M] [P] aux droits duquel vient la SARL CASINO GARAGE un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 10], à usage exclusif de garage public. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 1985 moyennant un loyer initial de 65 000 francs par an soit 9 909 euros, hors taxes et hors charges. Par jugement du 12 septembre 1997 confirmé par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-provence du 28 mars 2002, le juge des loyers commerciaux a dans l’affaire opposant M.[C] [H] et la SARL CASINO GARAGE : - constaté l’absence de monovalence des locaux - dit n’y avoir lieu à déplafonnement - homologué le rapport d’expertise - fixé le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 1994 à la somme de 81 209 francs Suivant avenant du 20 mars 2003, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2003 pour se terminer le 31 décembre 2011 moyennant un loyer annuel de 18 293.88 euros. Le bail commercial s’est par la suite prolongé par tacite prolongation au-delà de son terme du 1er janvier 2012 moyennant un loyer annuel de 25 005.24 euros. M.[C] [H], bailleur, est décédé le 20 octobre 2009, laissant pour ayants droits Mme [I] [L] veuve [H], usufruitière et M.[G] [H] et Mme [J] [H] épouse [D] nus-propriétaires. Suivant acte d’huissier du 23 juin 2020, Mme [I] [L] veuve [H], M.[G] [H] et Mme [J] [H] épouse [D] ont donné congé à la locataire pour le 31 décembre 2020, avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel déplafonné de 159 000 € par an à compter du 1er janvier 2021, hors taxes et hors charges. Suivant acte d’huissier du 4 août 2020, le locataire a accepté le congé avec offre de renouvellement du bail mais s’est opposé au loyer de renouvellement demandé. Par mémoire, notifié à la locataire par lettre recommandée du 2 novembre 2020 avec avis de réception, Mme [I] [L] veuve [H], usufruitière du local et M.[G] [H] nu-propriétaire, invoquant le fait que le bail expiré avait eu une durée supérieure à 12 ans, ont sollicité la fixation du loyer sur renouvellement à la valeur locative, à la somme de 159 000 € HT par an en principal . Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, Mme [I] [L] veuve [H] et M.[G] [H] ont, par acte du commissaire de justice du 25 février 2021, fait assigner la SARL CASINO GARAGE en présence de Mme [J] [H] épouse [D] devant la juridiction des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir : -à titre principal: - fixer à la somme de 159 000 € par an, hors charges, le loyer sur renouvellement, à compter du 1er janvier 2021, - dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence - dire que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de chacune de ses échéances contractuelles et que les intérêts échus produiront eux mêmes des intérêts - à titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée aux fins de déterminer la valeur locative: - fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 100 000 euros HT par an , - et en tout état de cause, condamner la locataire à lui verser une indemnité de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 26 août 2021, la SARL CASINO GARAGE représentée par son conseil a demandé : - le rejet des demandes - le rejet de la demande de déplafonnement - dire et juger non monovalents les locaux loués - dire et juger qu’il n’y a pas d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité - fixer le loyer annuel à la somme de 27 371,22 euros, toutes autres clauses du contrat demeurant inchangées - à titre subsidiaire, - limiter le déplafonnement du loyer aux dispositions de l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce et le fixer à la somme de 27 371, 22 euros par an - à titre infiniment subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer le montant de ladite valeur locative. Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 8 avril 2021, Mme [I] [L] veuve [H] et M.[G] [H] représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes. Mme [K] [H] épouse [N] régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude n’a pas constitué avocat. Par jugement du 3 novembre 2021, le juge des loyers commerciaux a : - constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial du 26 juillet 1985 afférent au local sis [Adresse 3] à [Localité 10] pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2021; - constaté que le bail commercial s’est poursuivi tacitement au-delà de sa date d’échéance contractuelle du 31 décembre 2011, et a ainsi atteint une durée supérieure à 12 ans, - dit en conséquence, qu’en application de l’article L. 145-34 alinéa 3 du Code de Commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative ; - avant-dire droit désigné en qualité d’expert, M. [E] [F], - dit n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel, Le rapport d’expertise de M.[F] a été déposé le 19 juillet 2023. Par mémoire après expertise notifié par lettre recommandée du 26 janvier 2024 avec avis de réception du 30 janvier 2024, Mme [I] [L] veuve [H] et M.[G] [H] demandent: - de fixer le loyer annuel à la somme de 119 400 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2021 - dire que les intérêts au taux légal seront dus sut tout rappel de loyer à compter de l’assignation soit le 25 février 2021 outre la capitalisation des intérêts - ordonner l’exécution provisoire - condamner la SARL CASINO GARAGE à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise de 5466 euros - débouter la SARL CASINO GARAGE de ses demandes Ils exposent que le local présente une surface utile de 963.70m2 décomposée en plusieurs surfaces, que le déplafonnement du loyer est acquis car le bail s’est prolongé au delà de 12 ans, que la SARL CASINO GARAGE conclut à l’absence de déplafonnement du fait de la non monovalence des locaux mais que le moyen soulevé est inopérant car du fait de la durée du bail, le loyer doit être fixé à la valeur locative, ainsi que l’a déjà jugé le juge des loyers commerciaux dans son jugement mixte du 3 novembre 2021. Ils ajoutent que la monovalence des locaux est en outre avérée compte tenu des lieux, de leur configuration et du fait qu’y est exploité un garage automobile à l’instar de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Ils ajoutent que le boulevard sur lequel les locaux sont situés a été totalement rénové et qu’ils sont situés à proximité immédiate de [Localité 16], dont l’activité dépend directement puisqu’il s’agit du service après vente d’une concession automobile à [Localité 16]. Ils ajoutent que l’expert [B] avait fixé le montant du loyer annuel à la somme de 159 000 euros HT, que l’agence LAFORET l’avait évalué à 120 000 euros et que l’expert judiciaire l’a fixé à 119 400 euros, montant qui devra être entériné. Ils soutiennent que contrairement à ce que demande la SARL CASINO GARAGE, le lissage du loyer prévu à l’article L145-34 du code de commerce n’est pas applicable en l’espèce, que la pondération des locaux demandée par cette dernière n’est aucunement fondée car le calcul opéré s’applique aux boutiques et pas à un garage automobile, que la surface pondérée retenue par l’expert de 770 m2 est juste, et que la demande en diminution du loyer fondée sur les obligations imposées à la locataire à hauteur de 80 % de la valeur locative est infondée car le bail comprend des clauses usuelles pour le secteur. Ils ajoutent que bien que la taxe foncière soit à la charge de la locataire, elle ne s’en est jamais acquittée et qu’ils la règlent en conséquence en ses lieux et place sans la répercuter sur ses charges et que la clause prévoyant une absence de responsabilité du bailleur en cas de dommages causés aux canalisations et la terrasse a fait l’objet d’un abattement fixé à juste titre à 3% par l’expert. La SARL CASINO GARAGE demande aux termes de mon mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 29 février 2024: - le rejet des demandes - le rejet de la demande de déplafonnement - dire et juger les locaux comme étant non monovalents - à défaut dire et juger qu’il n’y pas d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité - fixer le loyer annuel à la somme annuelle de 25 021.63 euros HT - à titre subsidiaire, limiter le déplafonnement aux dispositions de l’article L145-34 du code de commerce et fixer le loyer à la somme annuelle de 25 021.63 euros HT - à titre infiniment subsidiaire, appliquer aux locaux, la méthode générale de pondération pour toute zone au délà de 5m de l’entrée des lieux loués - réduire d’au moins 80 % la valeur locative du fait des clauses exhorbitantes de droit commun présentes dans le bail - en tout état de cause, rejeter la demande en fixation du loyer à la somme de 159 000 euros par an HT - rejeter l’évaluation de l’expert à 119 400 euros HT - condamner Mme [L] veuve [H], M.[G] [H] et Mme [O] [H] épouse [D] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil Elle expose que le déplafonnement du loyer ne peut être ordonné car les locaux loués ne sont pas monovalents ainsi que l’a déjà jugé le tribunal de grande instance de Nice dans son jugement du 7 avril 1995 car la transformation des lieux ne nécessiterait pas des travaux importants et coûteux, qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur son activité n’a eu lieu au cours du bail expiré et que la demande de déplafonnement du loyer ne peut être accueillie. Elle indique que l’[Adresse 9] n’est pas passante, peu achalandée, que l’activité exercée dans les locaux n’est pas une activité de vente mais d’après-vente, que la clientèle beausoleilloise et monégasque n’a pas vocation à se présenter dans ses locaux, que les showrooms sont à [Localité 16] où se vendent les véhicules et que le loyer doit en conséquence être fixé en fonction de la variation indiciaire. Elle ajoute, que la surface des locaux devra être pondérée, que le rapport d’expertise est critiquable, que la méthode de pondération s’applique à tous les locaux, que le sous-sol est aveugle, qu’hormis le bureau de réception de la clientèle, une partie de l’atelier et la pièce de repos réservée au personnel, qu’aucune pièce ne dispose d’une fenêtre sur la rue et de la lumière du jour et que les locaux devront être pondérés au delà de 5m de l’entrée des lieux. Elle ajoute enfin, que l’expert a pondéré à 3 %, la clause excluant la responsabilité du bailleur en cas de dommages causés par les canalisations et la terrasse, que l’impôt foncier pèse sur elle, qu’une clause d’accession des travaux est prévue en fin de bail et que ces clauses justifient une minoration de la valeur locative de 80 %. Elle ajoute enfin que si une modification des facteurs locaux de commercialité était retenue par le juge, le lissage des loyers à hauteur de 10 % du loyer acquitté devra être appliqué. L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024. MOTIFS I.Sur la fixation du loyer de renouvellement Sur le déplafonnement du loyer En application de l’article L 145-34 avant-dernier alinéa du Code de commerce, la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux est écartée si, par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail à renouveler a excédé 12 ans. En l’espèce, le bail commercial en date du 26 juillet 1985, liant les parties, portant sur un local commercial à usage exclusif de garage public, consenti pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 1985 a été renouvelé par un avenant du 20 mars 2003, pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2003 pour se terminer le 31 décembre 2011 puis s’est par la suite prolongé par tacite reconduction au-delà de son terme du 1er janvier 2012 jusqu’au congé avec offre de renouvellement délivré le 23 juin 2020 pour le 30 décembre 2020. Dès lors, il est acquis le bail commercial a atteint une durée supérieure à 12 ans. Bien que la SARL CASINO GARAGE soutienne, pour s’opposer à la demande déplafonnement formée par les bailleurs, que le local n’est pas monovalent en faisant état d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice du 12 septembre 1997 confirmé par un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-provence du 28 mars 2002 et qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur son activité n’est intervenue durant le bail expiré, force est de relever que les moyens soulevés sont inopérants puisque la demande de déplafonnement du loyer des bailleurs est fondée sur la durée du bail qui s’est prolongé tacitement au delà d’une durée de 12 ans. Dès lors, le bail ayant atteint une durée supérieure à 12 ans, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021, doit être déplafonné et fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du Code de Commerce, ainsi que cela a déjà été tranché en outre, par le juge des loyers commerciaux dans son jugement mixte du 3 novembre 2021. La demande de la SARL CASINO visant à dire que le loyer ne doit pas être déplafonné mais fixé en fonction de la variation indiciaire sera donc rejetée. Il appartient en conséquence à la juridiction de déterminer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2021. Sur la valeur locative Selon l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M.[F] que: - le local est situé sur l’[Adresse 9], dans le centre de [Localité 10] sur une voie parallèle au bouevard de la République qui est la principale artère commerçante du centre ville - un bouclage à sens unique est mis en place entre l’[Adresse 9] et le [Adresse 11], que seuls trois escaliers permettent des liaisons piétonnes et que cette rue est peu empruntée par les piétons et peu animée commercialement - la destination du bail est à usage exclusif de garage public, les locaux étant utilisés avec l’accord des bailleurs comme atelier de réparation automobile et service après vente d’un magasin de vente de voitures situé à [Localité 16] - l’assiette du bail comprend le sous sol, l’entier rez-de-chaussée de l’immeuble déduction du hall d’entrée desservant les étages, que le rez-de-chaussée est accessible de plain pied par l’entrée véhicules à partir de l’avenue et comprend plusieurs postes de réparation automobile en open space, un poste de lavage, un magasin de pièces de rechange, des locaux sociaux ( salle de repos et WC) et des bureaux d’accompagnement; que le niveau inférieur est accessibe par une rampe de descente des véhicules et un escalier intérieur et comprend des postes de réparation automobile des zones de stockage de pièces de rechanche et des locaux sociaux - la surface des locaux est de 478.9m2 à rez de chaussée et de 484.8m2 au niveau inférieur soit de 963.70m2 au total - que les garages de réparation automobile sont assimilés à des locaux d’activités de sorte qu’aucune pondération des surfaces n’est retenue s’agissant des surfaces qui s’articulent généralement de plain pied en rez de chaussée et que les locaux sont exploités sur deux niveaux qui sont reliés entre eux par un escalier mais sans rampe intérieure de communication pour les véhicules ce qui ne facilité pas l’exploitation - qu’après pondération du sous-sol à 0.6, il est retenue une surface pondérée de 290.90m2 au lieu de 484.80 euros, et pondération du rez de chaussée à 1, soit 478.90m2, la surface pondérée est de 770m2 au total - que le bail prévoit au titre des obligations des parties: que la taxe foncière est à la charge du preneur, que le preneur ne pourra pas céder le droit au bail ou le donner en gérance libre, que les travaux sont à la charge du preneur sauf les grosses répérations prévues à l’article 606 du code civil qui restent à la charge du bailleur, que les travaux de conformité avec les règles de sécurité et d’hygiène ou de travail de l’exploitation ainsi que les nouvelles règles, qui pourraient être pensées sont àl a charge du preneur sans recours contre le bailleur, qu’une clause d’accession des travaux réalisés est prévue en fin de bail au profit du bailleur sauf remise en état à ses frais qui peut être demandée, et que la responsabilité du bailleur est exclue en cas de dommages causés par les canalisations et la terrasse, - que les obligations contenues dans le bail sont usuelles sur le secteur et ne justifient pas de minoration à l’exception de la clause d’exclusion de responsabilité du bailleur en cas de dommages causés par les canalisations et la terrasse pour laquelle un abattement de 3 % est appliqué compte tenu de l’existence d’infiltrations d’eau au niveau du plafond du rez-de-chaussée dans le magasin de pièces détachées en provenance de la terrasse de l’immeuble - que les locaux sont implantés à proximité immédiate de la principauté de [Localité 16] ce qui est un avantage et que la rareté des locaux de grande taille disponibles permet l’exercice d’une telle activité dans le secteur - que les prix couramment pratiqués pour des locaux équivalents font ressortir un loyer moyen de 160 euros par m2 HT et HC L’expert retient ainsi une valeur locative de 119 400 euros HT et HC par an au 1er janvier 2021, soit: -160 euros par m2, après minoration de 3 %= 155 euros/m2/an - 770m2 x 155 = 119 400 euros A titre de renseignement, l’expert précise que le montant du loyer en fonction de la variation indiciaire est de 25 021.63 euros au 1er janvier 2021. Sur la surface pondérée des locaux En l’espèce, l’expert indique que la surface des locaux est de 478.90 m2 au rez de chaussée et de 484.8m2 au niveau inférieur soit 963.70m2. Après pondération du seul sous-sol à 0.6, il retient une surface pondérée de 290.90m2 au lieu de 484.80 euros pour le sous-sol, une surface de 478.90 pour le rez de chaussée, soit une surface pondérée est de 770m2. Il est de principe que la surface des locaux à usage de boutique est pondérée car chaque mètre carré n’a pas économiquement la même valeur, de sorte que plus on s’éloigne de la vitrine, puis la commercialité du local et la valeur au mètre carré sont réputées décroitre. Toutefois, bien que la SARL CASINO GARAGE indique que la méthode de pondération s’applique à tous les locaux, que le sous-sol est aveugle, qu’hormis le bureau de réception de la clientèle, une partie de l’atelier et la pièce de repos réservée au personnel, aucune pièce ne dispose de fenêtre sur la rue et de la lumière du jour et que les locaux doivent être pondérés au delà de 5m de l’entrée des lieux, sans procéder au calcul de la surface pondérée sollicitée, force est de relever que les locaux ne sont pas exploités aux fins de vente mais à titre de garage public au sein duquels sont exploités un atelier de réparation automobile et un service après-vente d’un magasin de vente de voitures situé à [Localité 16]. Dès lors, le moyen soulevé visant à ce que la surface soit pondérée à partir de 5m à compter de la vitrine est inopérant puisque les locaux sont utilisés à usage de garage de réparation automobile et de service après-vente et non pas à usage de vente de véhicules sorte qu’ils sont assimilés à des locaux d’activités tels que les bureaux, les ateliers ou les entrepôts. Force est ainsi de considérer que le rez-de-chaussée n’a pas à être pondéré, ainsi que l’indique l’expert, qui a retenu à juste titre la surface réelle et utile à titre de surface exploitée eu égard à la nature des locaux exploités, de leur configuration et de leur utilisation, ce dernier étant accessible de plain pied par l’entrée véhicules à partir de l’avenue et comprenant plusieurs postes de réparation automobile en open space, un poste de lavage, un magasin de pièces de rechange, des locaux sociaux ( salle de repos et WC) et des bureaux d’accompagnement. Concernant le sous-sol, l’expert a retenu à juste titre, un coefficient de pondération de 6 en prenant en compte sa particularité, puisque les locaux sont exploités sur deux niveaux qui sont reliés entre eux par un escalier mais sans rampe intérieure de communication pour les véhicules ce qui ne facilite pas l’exploitation et que le sous-sol ne dispose pas de fenêtre et d’ouverture sur l’extérieur. Dès lors, les moyens soulevés par la SARL GARAGE CASINO qui ne sont étayés par aucune pièce probante seront écartés et la surface pondérée retenue par l’expert de 770 m2 sera entérinée. Sur les prix pratiqués dans le voisinage En l’espèce, l’expert retient plusieurs références portant sur des locaux ayant une activité équivalente et comparable, soit les garages d’[Localité 8], de [Localité 12], de [Localité 17] outre trois garages situés à [Localité 10] dans la même commune. Il précise avoir demandé à la locataire qui est une société du groupe Segond automobile, qui distribue différentes marques automobiles dans ses établissements situés à [Localité 16], [Localité 8], [Localité 15], [Localité 13] et [Localité 10], de lui produire les conventions locatives des locaux exploités par le groupe, mais ne pas les avoir obtenus. Il expose que la fourchette de prix se situe entre 160 et 218 euros par m2 et retient la fourchette basse soit 160 euros par m2 eu égard à la surface importante des locaux. La SARL CASINO GARAGE verse un constat de commissaire de justice du 30 janvier 2024 mentionnant que la rue dans laquelle les locaux sont situés, comprend de nombreux commerces fermés et inexploités, d’autres étant affectés à des activités non commerciales. Il ressort du rapport d’expertise que le local est situé sur l’[Adresse 9], dans le centre de [Localité 10] sur une voie parallèle au [Adresse 11] qui est la principale artère commerçante du centre ville, qu’ un bouclage à sens unique est mis en place entre l’[Adresse 9] et le [Adresse 11], que seuls trois escaliers permettent des liaisons piétonnes et que cette rue est peu empruntée par les piétons et peu animée commercialement. Il est constant que les locaux sont utilisés avec l’accord des bailleurs comme atelier de réparation automobile et service après vente d’un magasin de vente de voitures situé à [Localité 16]. Bien que la SARL CASINO GARAGE expose que l’agence immobière AFIM dans une attestation du 3 février 2021 fixe la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 26 400 euros, force est de relever que cette attestation est succincte et peu étayée, que la valeur locative doit notamment être déterminée en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage et qu’aucune contestation sérieuse n’est soulevée sur les références retenues par l’expert et le prix au m2 retenu de 160m2, correspondant à la fourchette basse . Dès lors, au vu de ces éléments, de l’ensemble des références examinées par l’expert et en l’absence de contestation, il convient d’entériner le rapport d’expertise et de retenir un prix moyen au m2 de 160 euros par an HT et HC. Sur les obligations des parties Selon l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. Sur le paiement de la taxe foncière En l’espèce, le bail prévoit que la taxe foncière est à la charge du locataire. L’expert n’a pas pratiqué d’abattement à ce titre aux motifs que l’obligation de prise en charge de la taxe foncière est usuelle dans la région et qu’elle concerne les références locatives. Il est de principe que le transfert d’une charge du bailleur au locataire sans contrepartie constitue un facteur de diminution de la valeur locative entrainant un abattement en ce qu’elle constitue une clause exhorbitante du droit commun. Toutefois, force est de relever que la majorité des références retenues par l’expert, soit 8 sur 9 prévoit que la taxe foncière est à la charge du preneur, en sus du loyer. En outre, les bailleurs font valoir que ce sont eux qui s’acquittent dans les faits de la taxe foncière, qui n’a jamais été réglée par la locataire sans la répercuter sur les charges qui ne comprennent que la taxe d’ordures ménagères et l’eau et versent à ce titre, l’avis de taxe foncière de 2023 de 28 560 euros et le justificatif de paiement par Mme [I] [H]. La SARL CASINO GARAGE qui sollicite un abattement au titre de la taxe foncière, ne répond pas au moyen soulevé et ne justifie aucunement de son paiement. Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu de déduire le montant de la taxe foncière de la valeur locative. Sur la clause mettant à la charge du preneur les travaux de conformité des locaux En l’espèce, le contrat de bail met à la charge du preneur tous travaux de conformité avec les règles de sécurité et d’hygiène ou de travail de l’exploitation ainsi que les nouvelles régles qui pourraient être édictées en ces différents domaines sans recours contre le bailleur. Il est de principe que les travaux de mise en conformité ordonnés par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur lorsqu’ils ont pour finalité de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle. A l’inverse, les travaux de mise en conformité devenus nécessaires en raison de l’utilisation des locaux faite par le locataire demeurent généralement à sa charge. Bien que l’expert indique dans son rapport que cette clause est usuelle et incluse dans un grand nombre de baux commerciaux dans le département des Alpes-Maritimes, ce à quoi adhèrent les bailleurs, force est de relever qu’il ne verse aucun élément en ce sens et que la clause mettant à la charge du preneur l’intégralité des travaux de conformité des locaux à l’exception de ceux visés à l’article 606 du code civil est bien une clause exhorbitante du droit commun en ce qu’elle transfère sur ce dernier, une charge particulière. Dès lors, il convient de retenir à ce titre un abattement de 5 % sur la valeur locative Sur la clause exonérant le bailleur de responsabilité en cas de dommages causés par les canalisations et la terrasse En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le bailleur ne sera pas responsable en cas de dommages causés par les canalisations et la terrasse. L’expert a appliqué un abattement de 3% compte tenu de l’existence d’infiltrations d’eau au niveau du plafond du rez-de-chaussée dans le magasin de pièces détachées en provenance de la terrasse de l’immeuble et de la clause d’exclusion de responsabilité dont bénéficie le bailleur. Il convient dès lors, au vu de ces éléments, de retenir un abattement de 5%. Sur la clause d’accession prévue au bail Le contrat de bail mentionne que le preneur devra laisser, en fin de bail, tous travaux d’amélioration ou de modification et tous travaux neufs, autorisés par le bailleur, sans indemnité au bailleur à moins que ce dernier n’exige la remise en état des lieux loués aux frais du preneur. Dès lors, il est prévu une accession au profit du bailleur des travaux réalisés par le preneur en fin de jouissance du preneur, puisque cette clause est combinée avec une clause de nivellement prévoyant le droit du bailleur d’exiger la remise en éat des lieux dans leur état primitif par le locataire à ses frais. Cette clause doit donc être interprétée comme une clause d’accession en fin de jouissance qui peut conduire en l'absence d'accession des travaux au moment du renouvellement, à procéder à un abattement sur la valeur locative, l'expert judiciaire ayant estimé les locaux dans leur état actuel. Toutefois, pour fixer un tel abattement, le locataire doit justifier de la réalisation et de l'importance de travaux et ce afin que le juge des loyers commerciaux apprécie précisément les travaux réalisés, leur accession en fin de jouissance et en déduise qui pourrait être appliqué à la valeur locative. Or, force est de relever que la SARL CASINO GARAGE ne verse aucune pièce sur les travaux qu’elle aurait réalisés dans les locaux. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande d’abattement formée de ce chef. Sur le calcul de la valeur locative Dès lors, au vu des éléments susvisés, il convient de fixer le loyer de renouvellement à la somme de 110 880 euros HT et HC calculée comme suit à compter du 1er janvier 2021 : -160 euros par m2 - minoration de 10 % ( 5% + 5%)= 144 euros/m2/an - 770 m2 x 144 euros = 110 880 euros II. Sur la demande affèrente aux intérêts Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure. Il convient de faire droit à la demande des bailleurs et de dire que la locataire sera tenue du paiement des intérêts à compter de l’assignation introductive d’instance pour les loyers échus et au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure. En outre, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil. III. Sur la demande de lissage du loyer déplafonné L’article L 145-34 du code de commerce prévoit en son alinéa 4 , ainsi libellé :“ En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures , pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.” Cet article instaure donc une limitation annuelle de 10 % de l’augmentation du loyer découlant du déplafonnement, règle communément appelée “ plafonnement du déplafonnement”, lorsquele loyer sur renouvellement est déplafonné pour modification notable des facteurs locaux de commercialité ou en raison d’une clause relative à la durée du bail. Bien que la SARL CASINO GARAGE demande qu’il soit fait application de la règle du lissage des loyers, force est de relever ainsi que l’indiquent les demandeurs, que le loyer sur renouvellement ayant été déplafonné en raison de la durée du bail qui s’est prolongé pour une durée supérieure à 12 ans, il n’y a pas lieu à application du lissage du loyer déplafonné par paliers annuels de 10 % instauré par la loi Pinel, cette règle ne s’appliquant qu’aux déplafonnements résultant, soit de la modification notable de l’un des éléments de la valeur locative visés aux articles 1 à 4 de l’article L 145-33 du code de commerce, soit de la durée contractuelle du bail initial pour une durée supérieur à 9 ans. La demande formée par la SARL CASINO GARAGE sera donc rejetée. IV.Sur les demandes accessoires Au vu de l’issue du litige et du montant du loyer de renouvellement fixé, la SARL CASINO GARAGE sera condamnée à verser aux demandeurs, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire seront partagés par moitié entre les parties, compte tenu de la nature de l’affaire et de l’issue du litige ( loyer initialement sollicité d’un montant de 159 000 euros par les bailleurs et à la somme de 27 371,22 euros par la locataire). Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter au vu de l’ancienneté du litige. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers Commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe; Dit que loyer du bail renouvelé conclu entre Mme [I] [L] veuve [H], M.[G] [H] et Mme [J] [H] épouse [D] et la SARL CASINO GARAGE doit être déplafonné, la durée du bail qui s’est prolongé par tacite prolongation ayant excédé 12 ans et fixé en conséquence à la valeur locative ; Fixe le montant du loyer sur renouvellement au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 110 880 euros, hors taxes et hors charges ; Dit que la SARL CASINO GARAGE sera tenue du paiement des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance sur la différence entre le loyer payé et le loyer fixé à compter du 1er janvier 2021 au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure et l’y condamne ; Ordonne la capitalisation des intérêts au taux légal qui sont dus depuis au moins une année entière; Précise que les dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce en leur alinéa 4 prévoyant un lissage du loyer ne pouvant conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente, ne sont en l‘espèce pas applicables; Condamne la SARL CASINO GARAGE à payer à Mme [I] [L] veuve [H] et M.[G] [H] , la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamne la SARL CASINO GARAGE, seule et Mme [I] [L] veuve [H] et M.[G] [H] ensemble, à supporter chacun la moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire; Rejette le surplus des demandes; Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire; Le jugement a été signé par le greffier et le juge Le greffier La Vice-présidente