Cour de cassation, 01 octobre 2020. 19-21.342

CIV. 3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 1er octobre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10388 F Pourvoi n° R 19-21.342 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020 La société Avimmo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° R 19-21.342 contre l'arrêt rendu le 4 juin 2019 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société H... Invest, société civile, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Avimmo, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société H... Invest, après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Avimmo aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Avimmo et la condamne à payer à la société H... Invest la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour la société Avimmo PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la société Avimmo, acquéreur de parcelles cadastrées [...] et [...] à [...], n'administrait pas la preuve de l'existence d'un vice affectant lesdites parcelles, et de l'avoir, en conséquence, déboutée de sa demande tendant à voir condamner la société H... Invest, vendeur, à lui payer la somme de 204 611,20 € au titre de la réduction du prix du prix de vente consécutive à la découverte d'un vice caché ; AUX MOTIFS QUE « la Cour de cassation désigne sous le terme d'expertise amiable, toutes les expertises qui ne sont pas ordonnées par le juge, que l'expert soit mandaté par une seule des parties, ou désigné d'un commun accord entre elles et il est acquis en jurisprudence que le rapport d'expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors que celui-ci a été soumis à la libre discussion des parties ; Mais, réunie en chambre mixte, elle a posé le principe selon lequel "si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties" ; Qu'or, pour tenter d'administrer la preuve qui lui incombe de l'existence du vice qu'elle allègue, la SARL AVIMMO se réfère exclusivement à un rapport établi par un bureau d'études à la demande de la SCI GFDI 70 en l'absence de la SCI H... Invest qui n'a pas été invitée à participer aux constatations effectuées et à laquelle elle reproche, inversant ainsi la charge de la preuve, de n'apporter "aucun élément d'ordre technique lui permettant de contester utilement les mesures réalisées par le technicien" qu'elle a elle-même mandaté ; Qu'elle produit encore diverses factures relatives à des travaux de dépollution qui ont été réalisés avant que la SCI H... Invest ne soit ni assignée, ni même informée, et un protocole d'accord transactionnel passé le 19 octobre 2015 entre elle et la SCI GFDI 70 auquel la SCI H... Invest n'a pas été invitée à participer ; Que ce faisant elle a placé la SCI H... Invest dans l'incapacité totale de vérifier que l'éventuelle pollution résiduelle dont elle aurait constaté la présence dans le sol des parcelles situées à [...] dépassait la prévision des parties à l'acte de vente ; Qu'il s'ensuit qu'elle n'administre pas la preuve de l'existence du vice qu'elle allègue de sorte que, pour ce seul motif, le jugement entrepris mérite confirmation » ; 1) ALORS QUE si le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d'une partie, il ne peut refuser d'examiner cette pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion des parties, dès lors qu'elle est destinée à corroborer les autres pièces communiquées par cette partie ; qu'en refusant d'examiner, faute d'avoir été établi contradictoirement, le rapport réalisé le 12 septembre 2014 par le bureau d'études Burgeap qui était destiné à corroborer les autres pièces communiquées par la société Avimmo, rapport que cette dernière avait régulièrement communiqué aux débats et qui faisait l'objet d'un débat contradictoire, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 1641 du code civil ; 2) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire ; que ce n'est que si l'expertise amiable a été réalisée à la demande de l'une des parties que le juge ne peut se fonder exclusivement sur celle-ci ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté (arrêt, p. 4 § 2) que la société Avimmo fondait ses prétentions sur un rapport d'expertise privé établi à la demande de la société GFDI 70, tiers aux parties ; qu'en déniant cependant, pour débouter la société Avimmo de ses demandes, toute valeur probante à ce rapport au seul prétexte qu'il n'avait pas été établi contradictoirement, la cour d'appel a violé les articles 16 et 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir jugé que le vice de pollution allégué aurait été apparent pour la société Avimmo, acquéreur des parcelles litigieuses, et de l'avoir, en conséquence, déboutée de sa demande tendant à voir condamner la société H... Invest, vendeur, à lui payer la somme de 204 611,20 € au titre de la réduction du prix du prix de vente consécutive ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « Mais la cour relève en outre que : - dans l'acte authentique établi le 17 octobre 2011 entre l'EPIC Réseau ferré de France et la SAS GGB, dont la SARL AVIMMO a eu connaissance ainsi que de ses annexes, il était indiqué en page 7 que la parcelle ayant accueilli les installations anciennement occupées par la société [...] reportée en vert et violet sur le plan en annexe, a été placée dans un état tel qu'elle peut exclusivement accueillir un usage non sensible de type industriel ... l'utilisation du terrain devra être toujours compatible avec l'existence d'une pollution résiduelle du sol et du sous-sol (hydrocarbures volatils, métaux, cf les diagnostics mentionnés ci-dessus), - dans l'acte de vente reçu le 18 octobre 2011 par M. G... R..., notaire, avec la participation de Mme U... W..., notaire, l'acquéreur a déclaré avoir été parfaitement informé par le notaire des dispositions de l'article L.514-20 du code de l'environnement relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement et du fait que la société [...] avait, jusqu'au 11 mars 2004, exploité sur une partie du terrain située à [...] une activité de stockage et de négoce de combustibles et d'hydrocarbures ce qui, compte tenu des informations qui lui ont été délivrées pages 14 à 16 de l'acte, ne pouvait en aucun cas la tromper sur le risque, accepté en toute connaissance de cause, d'une éventuelle pollution affectant l'ensemble des terrains contigus acquis, incompatible avec la destination commerciale qu'elle entendait donner à ceux revendus avec profit à la SCI GFDI 70, ce d'autant plus qu'était annexé à la minute de l'acte le plan du "site de [...]" sur lequel il était parfaitement visible que celui-ci s'étendait à cheval sur les communes de [...] et de [...] ; Que cette connaissance par la SARL AVIMMO d'un tel risque de pollution généralisé, notamment du fait de la présence d'eaux souterraines, est encore confirmée par les informations particulièrement complètes qui lui avaient été fournies antérieurement dans la promesse d'achat consentie le 15 avril 2011 (pièce n° 3), peu important que cette promesse ait été par la suite frappée ou non de caducité dès lors qu'il est constant que les terrains concernés sont les mêmes que ceux qu'elle a finalement acquis le 18 octobre 2011 et pour lesquels elle s'est reconnue (page 14) parfaitement informée de leur situation environnementale, sans distinction entre les parcelles situées à [...] ou à [...], et a déclaré faire son affaire personnelle d'une éventuelle pollution en stipulant expressément : "les parties conviennent qu'en cas de révélation de nouvelles poches de terres polluées par hydrocarbures, le PROMETTANT s'engage à supporter les frais d'acheminement, de stockage et de dépollution des terres. Le bénéficiaire s'engage à informer RFF dans les 8 jours de la découverte afin que RFF puisse prendre toute mesure pour procéder au retrait et au stockage des dites terres sur la parcelle restant lui appartenir. Le PROMETTANT déclare qu'il lui a été donné des informations suffisantes lui permettant de renoncer à toute action à l'encontre du BÉNÉFICIAIRE au titre de l'état environnemental du BIEN quel que soit l'usage futur du BIEN ... Il y a donc transfert de tous les risques éventuels au Promettant" ; Qu'il s'ensuit qu'en sa qualité de professionnelle expérimentée dans l'achat de terrains pour leur revente, la SARL AVIMMO ne pouvait, en faisant l'acquisition d'une friche dont elle connaissait le passé industriel, ignorer le risque de pollution aux hydrocarbures sur les terrains situés à [...], contigus à celui situé sur le territoire de la commune de [...] qui avait fait l'objet d'une restriction d'usage et sur lequel la société [...] avait principalement exploité son activité polluante » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur le caractère caché du vice : Qu'aux termes de l'article 1642, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; Qu'en l'espèce, dans l'acte de vente, le vendeur a informé l'acquéreur du passé industriel du site. La partie du titre de propriété de la société CGB relatives aux dispositions L.514-20 du code de l'environnement et à l'information selon laquelle la société [...] avait exploité sur une partie du terrain située à [...] une activité de stockage et de négoce de combustibles et d'hydrocarbures est en effet reproduite in extenso ; Que figure également à l'acte de vente la clause souscrite entre RESEAU FERRE DE FRANCE et la société CGB au terme de laquelle l'établissement public s'engage à supporter les frais d'acheminement, de stockage et de dépollution des terres en cas de révélation de nouvelles poches de terres polluées par hydrocarbures. Il est ainsi fait expressément référence à la possible existence de poches de terre polluées (pièce n°6 de la société H... INVEST p. 15 et 20) ; Que de plus, les rapports établis SITA REMEDIATION (pièce n°7 de la société H... INVEST) et ATOS ENVIRONNEMENT (pièce n°8 de la société H... INVEST) ont été annexés à la minute de l'acte. Le second rapport expose : « toute procédure de fouille avec excavation ou déplacement de sols devra faire l'objet d'un suivi spécifique avec gestion des déblais selon les textes réglementaires en vigueur. Si de nouvelles zones de pollution sont mises en évidence, les terres devront être triées puis envoyées dans des filières d'élimination adaptées soit réutilisées sur site » (pièce n°8 de la société H... INVEST p29) ; Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société CGB a informé la SARL AVIMMO de la nature des terres vendues ; Que la demanderesse soutient que l'information qui lui a été donnée ne concernerait que la parcelle [...] , située à [...]. Or, il convient de relever que les trois parcelles ont fait l'objet du même acte de vente en date du 18 octobre 2011 ; Que si en page 15 de l'acte de vente en date du 18 octobre 2017, il n'est fait référence qu'à la commune de [...], il convient de relever que le plan du « site de [...] » a été annexé à la minute de l'acte reçu le 18 octobre 2011. Or, il est parfaitement visible sur ce plan que le site en question s'étend sur les communes de [...] et [...]. La limite communale est clairement établie et les parcelles dont RESEAU FERRE DE FRANCE était propriétaire sont représentées par un périmètre bleu qui chevauche les communes de [...] et de [...] (pièce n°1 de la société H... INVEST) ; Que le dossier de servitudes établie par SITA REMEDIATION indique quant à lui explicitement qu'il concerne le site « [...] » (pièce n°7 de la société H... INVEST) ; Que le rapport technique réalisé par la société ATOS ENVIRONNEMENT fait référence au périmètre [...] sans distinguer les parcelles situées à [...] et les parcelles situées à [...] ; Qu'il résulte de ces éléments que lors de la vente, la SARL AVIMMO a été informée du risque de pollution sur l'ensemble du site sans distinction, étant rappelé que les parcelles concernées sont contiguës ; Que l'argument selon lequel la SARL AVIMMO n'a pas disposé du temps nécessaire pour lire les documents signés est inopérant, d'autant que cette dernière est un professionnel de l'immobilier ; Qu'il découle de l'ensemble de ces éléments que le vendeur, la société CGB, a satisfait à son obligation d'information prévue par l'article L.514-20 du code de l'environnement. Il a en outre communiqué les rapports d'études des sols. Ni ces rapports ni les termes même de l'acte de vente n'excluaient le risque de découverte d'une pollution liée à l'activité antérieurement exercée sur les parcelles cédées ; Que le vice affectant la parcelle litigieuse ne constituait dès lors nullement un vice caché pour la SARL AVIMMO, professionnel de l'immobilier » ; 1) ALORS QUE si le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, encore faut-il que cette connaissance de l'acquéreur de l'existence des vices soit effective ; qu'en exonérant la société H... Invest des demandes présentées à son encontre, en raison du passé industriel du site et de la compétence supposée de la société Avimmo, tout en constatant que les zones de pollution qui avaient été révélées préalablement à la signature de l'acte notarié litigieux se situaient à [...], et non sur les parcelles [...] et [...] situées à [...], seules concernées par la présente procédure, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la connaissance effective qu'aurait eue au jour de la vente la société Avimmo des vices cachés affectant le bien vendu, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ; 2) ALORS QUE l'acceptation d'un risque suppose une décision délibérée et éclairée ; qu'en retenant que « la société Avimmo ne pouvait ( ) ignorer le risque de pollution aux hydrocarbures sur les terrains situés à [...], contigus à celui situé sur le territoire de la commune de [...] qui avait fait l'objet d'une restriction d'usage et sur lequel la société [...] avait principalement exploité son activité polluante » (arrêt, p. 5 § 4), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, au moment de la vente, la société Avimmo avait été en mesure de connaître l'ampleur et la gravité de la pollution du sol des parcelles situées à [...], telles qu'elles avaient été révélées par le rapport établi par le bureau d'études Burgeap, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1644 du code civil ; 3) ALORS QUE dans des conclusions demeurées sans réponse, la société Avimmo faisait valoir que le rapport d'étude des sols de la société Sita Remediation du 17 janvier 2005 démontrait que les campagnes d'excavation des terres polluées de l'ancien site [...] réalisées par l'établissement RFF avaient porté leurs fruits dès lors que les échantillons prélevés avaient mis en évidence des teneurs en HCT inférieures au seuil de pollution (conclusions, p. 11) ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions de nature à établir que la société Avimmo n'avait pas connaissance, au moment de la vente litigieuse, de l'ampleur du vice et de ses conséquences, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.