Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/01286

Du 20 décembre 2024 5AA PPP Référés N° RG 24/01286 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLHE Société GIRONDE HABITAT C/ [C] [L] - Expéditions délivrées à Me Bénédicte DELEU - FE délivrée à GIRONDE HABITAT Le 20/12/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : Société GIRONDE HABITAT [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Mme [T] membre de l’entreprise munie d’un pouvoir DEFENDERESSE : Madame [C] [L] [Adresse 8] [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Me Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX) AJ TOTALE 2024/01[Immatriculation 2].9.2024 DÉBATS : Audience publique en date du 25 Octobre 2024 PROCÉDURE : Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2013, à effet du 9 octobre 2013, la Société GIRONDE HABITAT a donné à bail à Madame [C] [L] un logement situé [Adresse 9] à [Localité 11]. Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la Société GIRONDE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.233,20 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, la Société GIRONDE HABITAT a assigné Madame [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 septembre 2024 aux fins de voir : - Condamner Madame [L] à payer la somme principale de 2.506,73 Euros pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ; - Faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ainsi que l'article 7 alinéa g de la même loi ; - Prononcer son expulsion ainsi que de toute personne vivant sous son toit avec le concours de la force publique, si besoin est. - Allouer à la requérante une indemnité égale au montant du loyer jusqu'au départ effectif des lieux ; - Condamner Madame [L] à la somme de 150 Euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamner Madame [L] au paiement des frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu'à ce jour conformément aux dispositions de l'article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'affaire initialement appelée à l'audience du 13 septembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 25 octobre 2024. Lors de l’audience du 25 octobre 2024, la Société GIRONDE HABITAT, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.423,39 euros hors dépens au 24 octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux. En défense, Madame [C] [L], représentée par son conseil, expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 13 septembre 2024. La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 27 octobre 2022, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs. La Société GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [C] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.233,20 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 16 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi. Madame [C] [L] n’ayant pas, dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement du 16 avril 2024, réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ces manquements entraînent la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 17 mai 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 17 mai 2024. La demande de délai pour quitter les lieux au visa des articles L412-3 et suivants du code de procédure civile, sera rejetée compte tenu de l’importance et de l’ancienneté de la dette. Dès lors, Madame [C] [L] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 17 mai 2024, ce qui constitue pour la Société GIRONDE HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la Société GIRONDE HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.423,39 euros hors dépens à la date du 24 octobre 2024. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [C] [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.423,39 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 octobre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Madame [C] [L] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (471,01 euros par mois hors pénalité à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [C] [L]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [C] [L] à verser à la Société GIRONDE HABITAT la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 17 mai 2024 ; REJETONS la demande de délais formée par Madame [C] [L] ; CONDAMNONS Madame [C] [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 10] [Adresse 7] à [Localité 11] ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [C] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (471,01 euros par mois hors pénalité à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [C] [L] à payer à la Société GIRONDE HABITAT la somme de 4.423,39 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 24 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [C] [L] à payer à la Société GIRONDE HABITAT, à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [C] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Madame [C] [L] à payer à la Société GIRONDE HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION