Cour d'appel, 09 novembre 2023. 18/00566

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 09 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/00566 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NQSJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 NOVEMBRE 2017 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE RODEZ N° RG 16/00487 APPELANTE : Madame [G] [L] épouse [O] née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Marilise MIQUEL, avocat au barreau de PARIS INTIME : Maître [P] [D] Notaire [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 29 Août 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 septembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique rédigé par Me [P] [D], notaire, le 4 février 2005, M. [W] [O], Mme [G] [L] épouse [O] et le groupement foncier agricole de [Adresse 5] ont vendu à la Communauté des communes [Localité 6] [Localité 4] plusieurs parcelles de terre situées sur la commune de Millau, pour le prix de 723 672,63 euros. Aux termes des délibérations du conseil de la Communauté des communes [Localité 6] [Localité 4], cette acquisition avait pour but : - la réalisation de travaux de protection des berges du Tarn et de la Dourbie, - la création d'un puits d'alimentation en eau de secours, - la création d'un espace de détente naturel ouvert au public. Aux termes de l'acte de vente du 4 février 2005, l'acquéreur devenait propriétaire des parcelles immédiatement et autorisait Mme [O] ou toute société substituée à exploiter les biens vendus de manière précaire et temporaire à l'exclusion de tout bail ferme jusqu'à exécution par la communauté des travaux prévus sur ces parcelles. Par courrier du 23 avril 2007, la Communauté des communes [Localité 6] [Localité 4] a informé Mme [O] qu'elle allait démarrer début mai des aménagements nécessaires à l'accueil du public sur ce site impliquant le fauchage des cultures présentes, en vue notamment d'un festival devant s'y tenir du 16 au 20 mai 2007. Par assignation en date du 27 septembre 2007, Mme [O] a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Rodez aux fins de voir cesser toute entrave à son droit de jouissance sur les parcelles cédées. Par ordonnance du 28 novembre 2007, le juge des référés, constatant que les terres acquises relevaient du domaine public, s'est déclaré incompétent au profit de la juridiction administrative pour connaître de ce litige, ce qui a été confirmé par arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 13 novembre 2008. Par requête enregistrée le 1er avril 2009, Mme [O] a saisi le tribunal administratif de Toulouse qui l'a déboutée de ses demandes par jugement du 11 juin 2013. Par un arrêt du 16 avril 2015, la cour administrative de [Localité 3] a également rejeté la requête de Mme [O]. Par acte d'huissier du 7 avril 2016, Mme [O] a fait assigner Me [D] devant le tribunal de grande instance de Rodez sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil, lui reprochant un manquement à son devoir de conseil en ce qui concerne la rédaction de la clause prévoyant son droit d'occupation sur les parcelles vendues. Par jugement contradictoire rendu le 10 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Rodez a notamment : - condamné Me [D] à payer à Mme [O] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - ordonné la capitalisation des intérêts échus chaque fois qu'ils seront dus pour une année entière ; - condamné Me [D] à payer à Mme [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté Mme [O] du surplus de ses demandes ; - condamné Me [D] aux dépens ; - dit avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration au greffe du 1er février 2018, Mme [O] a relevé appel de ce jugement, l'acte d'appel précisant les chefs de jugement critiqués. Par ordonnance du 10 mars 2022, le conseiller de la mise en état a constaté la péremption de l'instance au motif qu'aucune diligence n'avait été accomplie par les parties depuis la notification des conclusions d'intimé du 11 janvier 2019, et conféré force de chose jugée au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rodez le 10 novembre 2017. Par requête du 24 mars 2022, Mme [O] a formé un déféré à l'encontre de cette ordonnance. Par un arrêt du 5 janvier 2023, la troisième chambre civile de la cour d'appel de Montpellier a infirmé l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et renvoyé l'affaire à la mise en état dans le dossier de fond enrôlé sous le n°RG 18/00566. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 12 septembre 2018, Mme [O] sollicite l'infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rodez le 10 novembre 2017, sauf en ce qu'il a retenu que les manquements professionnels commis par Me [D] lui avaient causé préjudice. Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner Me [D] à lui payer les sommes de : - 42 005,10 euros au titre de son préjudice relatif à la perte comptable, - 14 562,46 euros au titre de son préjudice relatif aux frais de justice, - 73 659,93 euros à titre d'indemnisation pour l'indemnité d'éviction qu'elle aurait dû percevoir, - 20 000 euros au titre de son préjudice moral. Mme [O] demande en outre à la cour de prononcer l'exécution provisoire de la décision à venir, ainsi que la condamnation de Me [D] aux dépens de l'instance et à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 11 janvier 2019, Me [D] sollicite la réformation du jugement en toutes ses dispositions ; il demande à la cour de débouter Mme [O] de ses demandes, et de la condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 29 août 2023. MOTIFS Sur les fautes du notaire Le tribunal, constatant que ni la nature des travaux ni leur date de commencement n'étaient expressément notées à l'acte de vente, a retenu que Me [D] avait failli à son obligation d'information et de conseil envers Mme [O] ; qu'en effet, il appartenait au notaire du vendeur de préciser la nature des travaux envisagés par la Communauté de communes ainsi que leur date de commencement et de conseiller utilement sa cliente (qui disposait alors d'une marge de négociation avec l'acheteur pour continuer à exploiter ses terres jusqu'à sa retraite, puisque les parties demeuraient libres d'expliciter les conditions de la vente et d'en modi'er les modalités). Me [D] conteste tout manquement professionnel de sa part, exposant notamment que la régularisation de l'acte de vente est intervenue à l'issue de négociations menées antérieurement entre la Communauté et Mme [O] ; que cette dernière a considéré que la clause telle qu'elle était rédigée par Me [D] reflétait les accords intervenus, et qu'elle l'a signée en connaissance de cause. Mme [O], qui sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, fait valoir que le notaire, qui connaissait la nature et la date des travaux prévus par la Communauté, aurait dû rédiger une clause plus précise et que le fait qu'il n'ait pas participé aux négociations ne l'exonère en rien de sa responsabilité, sa défaillance provenant du fait qu'il n'a pas conseillé sa cliente lors de la rédaction de l'acte de vente pour la retranscription de ces négociations (ce qui relève de ses obligations professionnelles). La rubrique N°9 de l'acte du 4 février 2005 stipule : ' L'acquéreur sera propriétaire de l'immeuble au moyen et par le seul fait des présentes à compter de ce jour. Il en aura la jouissance également à compter de ce jour par la prise de possession réelle, l'immeuble étant libre de toute location et occupation ainsi que le vendeur le déclare. Précision étant faite ici que l'acquéreur autorise dès à présent Mme [O] ou toute société sustituée à exploiter les biens vendus de manière précaire et temporaire à l'exclusion de tout bail à ferme jusqu'à exécution par la communauté des travaux prévus sur ces parcelles'. Il est une précision dans l'acte en page 20 qui démontre l'implication forte de l'acquéreur puisque l'acte a été ' fait et passé à [Localité 6] dans les bureaux de la communauté de communes'; Il était joint à l'acte en annexe la délibération de la communauté de communes du 30 septembre 2004 prévoyant un possible démarrage des travaux au premier semestre 2006 et faisant état des travaux déjà réalisés sur le secteur. Dès lors l'acte du 4 février 2005 procéde à un transfert avec une affectation au service public ou à l'usage du public, la cour administrative ayant jugé que Mme [O] ne bénéficiait que d'une occupation précaire. Aussi, Mme [O] connaissait la nature des travaux et les délais courts au regard de la saisonnalité de l'activité agricole alors qu'elle ne bénéficiait que d'une autorisation précaire à l'exclusion de tout bail à ferme. Cette situation, Mme [O] ne pouvait l'ignorer ayant signé et accepté cette précarité et ne peut se prévaloir d'un bail à ferme qui est précisement exclu de cette vente. Si le notaire doit délivrer une obligation de conseil qui doit comporter tous les aspects juridiques d'une clause précise, il s'avère que la clause intitulée ' Propriété et jouissance' est particulièrement claire et dénuée de toute ambiguité: l'exclusion de tout bail à ferme implique l'absence de toute possibilité de revendiquer une indemnité d'éviction et plus précisement l'acquéreur dispose de la jouissance à compter de la date de l'acte. Par ailleurs, Mme [O] a accepté de voir mis dans l'acte la mention de l'immeuble ' libre de toute location ou occupation' ce qui démontre le caractère irréversible de la cession précedemment citée. Cette situation est d'ailleurs conforme à l'exclusion du droit de préemption en cas d'expropriation ou de cession amiable dans le but d'un opération d'intérêt général ce qui est le cas en l'espèce au moment de l'acte le 4 février 2005. Enfin, l'avis donné par M. [T] ( Chambre d'Agriculture de l'Aveyron) concernant les bases de calcul de l'indemnité d'éviction est un avis général, celui-ci n'étant pas informé de la situation précise des parcelles de Mme [O]. Surabondamment le fait pour Mme [O] d'être privée d'exercer son activité d'agricultrice jusqu'à son départ en retraite était une situation qu'elle connaissait parfaitement au moment de la cession de l'intégralité de son exploitation pour un prix de 723 672,63 euros. En effet cette vente incluait comme il a été noté le transfert immédiat de la propriété des terres agricoles et une occupation précaire à son bénéfice. En l'absence de faute du notaire et d'une rédaction claire, précise et explicite de l'acte, Mme [O] sera déboutée de l'intégralité de ses demandes. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [O], succombante, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de Rodez du 10 novembre 2017. Dit que Me [P] [D] n'a commis aucune faute dans la rédaction de l'acte du 4 février 2005; Déboute Mme [G] [O] de ses demandes ; Condamne Mme [G] [O] à payer à Me [P] [D] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [G] [O] aux entiers dépens. Le greffier, Le président,