Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 24/00200

N° RG 24/00200 - N° Portalis DBZT-W-B7I-GMNE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES O R D O N N A N C E de R E F E R E - N° RG 24/00200 - N° Portalis DBZT-W-B7I-GMNE Code NAC : 30G Nature particulière : 0A LE VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ DEMANDERESSE La S.A.S. NORDTOLE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par la SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES, D'une part, DEFENDERESSE La S.C.I. SJ CAMPA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Marieke BUVAT, avocat au barreau de VALENCIENNES, D'autre part, LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président, LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier, DÉBATS : en audience publique le 04 février 2025, ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 25 février 2025, Par acte du 12 août 2024, la société par actions simplifiée (SAS) NORDTOLE a assigné la société civile immobilière (SCI) SJ CAMPA devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins que : - il soit enjoint à la défenderesse, dans le local qu'elle lui loue, de procéder à l'installation d'un dispositif de chauffage, d'un dispositif de ventilation, de l'arrivée du gaz et à des travaux d'étanchéité à l'air, le tout sous astreinte de 1000 € par jour de retard, - elle soit autorisée à consigner les loyers dus à la défenderesse jusqu'à parfaite réalisation des travaux et installations précités, par l'établissement d'un procès-verbal de réception des travaux, - la défenderesse soit condamnée aux dépens et à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. À l'appui de ses demandes, la société NORDTOLE expose qu'elle a pris à bail commercial un local situé à [Localité 3], à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer mensuel de 6665 euros la première année puis de 7975 euros par mois les années suivantes, et que le bail a prévu que le local soit destiné exclusivement à l'activité de chaudronnerie, tôlerie et mécano-soudure. Elle fait valoir que l'activité prévue contractuellement au bail nécessite un système de chauffage permettant de maintenir une température constante entre 10 et 15 degrés, ainsi qu'un système d'extraction des fumées générées par l'activité ; que la bailleresse n'a jamais réalisé de travaux durables assurant le maintien de la température et l'extraction des fumées ; qu'en outre, il a été constaté que les parois du local n'étaient pas étanches et clos à l'air ; qu'enfin, le local était dépourvu d'arrivée de gaz nécessaire à son activité ; qu'elle a demandé à de multiples reprises à la défenderesse la réalisation de travaux concernant le chauffage, l'arrivée de gaz, la ventilation et l'isolation, en vain. Elle estime que la SCI SJ CAMPA manque à son obligation de délivrance du local permettant l'exercice de son activité et que ce manquement rend nécessaire les injonctions qu'elle sollicite. Elle ajoute que le manquement allégué de la défenderesse ne nécessite aucune interprétation contractuelle et que la situation présente un caractère d'urgence, compte tenu de la période hivernale. En réponse, la SCI SJ CAMPA fait observer que la société NORDTOLE a accepté de prendre le local loué en l'état et l'a visité à plusieurs reprises avant de signer le bail. Elle considère qu'en sollicitant l'installation d'équipements inexistants au moment de la prise du bail, elle demande une interprétation du contrat et que cette interprétation échappe à la compétence du présent juge. Elle met également en exergue que la demanderesse ne caractérise pas d'urgence à ses demandes. Elle soutient, en outre, qu'elle a respecté son obligation de délivrance conforme du local loué ; que, selon le bail, les aménagements nécessaires à l'activité sont à la charge du preneur ; que la société bailleresse ne démontre pas la nécessité d'un dispositif de ventilation ; qu'elle ne prouve pas le défaut d'étanchéité des parois du local ; qu'elle ne justifie pas de la nécessité d'une certaine température pour son activité. Elle estime qu'il existe des défaillances de preuve de la part du demandeur et des contestations sérieuses faisant obstacle à l'ensemble des demandes présentées par la société NORDTOLE. Elle ajoute que la demanderesse est défaillante dans le règlement de ses loyers depuis le mois de décembre 2024 et dans le paiement de sa quote-part de la taxe foncière 2024 et qu'elle lui a donné congé pour le mois de juillet 2025. Elle conclut au débouté de l'ensemble des demandes présentées par la société NORDTOLE, à sa condamnation aux dépens, à sa condamnation à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendu ce jour. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'injonction de travaux et installations : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, selon l'article 835 du même code, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, il est acquis que, par acte du 22 juillet 2022, la SCI SJ CAMPA a donné à bail à la société NORDTOLE un local à usage commercial situé [Adresse 2] à Raismes. Le bail a prévu que le bien était destiné à l'exploitation d'une activité de travaux de chaudronnerie, de tôlerie et de mécano-soudure. La société NORDTOLE sollicite qu'il soit enjoint à la SCI SJ CAMPA de réaliser des travaux d'installation d'un système de chauffage, d'un système de ventilation, d'une arrivée de gaz à proximité du local, ainsi que des travaux d'étanchéité à l'air, au motif que l'absence de ces travaux constitue un manquement de la part de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme du bien loué. Il n'est pas contesté que le bien en question est dénué de système de chauffage. Pour autant, il ne peut être considéré que la présence d'une installation de chauffage est comprise dans l'obligation de délivrance à la charge du bailleur s'agissant d'un local commercial et industriel. La société NORDTOLE soutient que l'activité dans le local nécessite le maintien d'une température minimale et que cette nécessité justifie l'installation d'un système de chauffage et des travaux d'étanchéité à l'air. Cependant, il y a lieu de constater que la demanderesse ne verse au débat, l'appui de son affirmation qu'une documentation succincte, en pièce 24, qui ne peut à soi seule être considérée comme prouvant techniquement que l'activité de chaudronnerie, de tôlerie et de mécano-soudure nécessite une température minimale. En outre, s'agissant du système de ventilation, il est admis par les parties que le bailleur a installé dans le local loué des skydomes permettant une aération. Ce mécanisme est considéré comme insuffisant par la société NORDTOLE mais elle ne justifie pas de l'impératif d'un autre système pour son activité dans le local. Enfin, la société preneuse sollicite l'installation d'une arrivée de gaz près du local loué mais n'explicite pas l'impérieuse nécessité de cette arrivée pour son activité. Au vu des éléments qui précèdent, il convient de constater que la société NORDTOLE échoue à justifier dans quelle mesure l'absence des travaux dont elle sollicite l'exécution par bailleur constitue un manquement à son obligation de délivrance. Il s'ensuit que la demande d'injonction d'exécuter les travaux se heurte, en l'état, à des contestations sérieuses. En conséquence, la société NORDTOLE sera déboutée de sa demande en ce sens. Sur la demande de consignation des loyers : La société demanderesse, étant déboutée de sa demande injonction de travaux, ne peut être fondée à solliciter la consignation des loyers. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en ce sens. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. En outre, selon l'article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, la société NORDTOLE, succombant à l'instance, sera condamnée aux dépens, étant rappelé que la présente décision n'a pas l'autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens. En outre, elle sera condamnée à payer à la SCI SJ CAMPA la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Déboutons la société par actions simplifiée (SAS) NORDTOLE de ses demandes, Condamnons la société par actions simplifiée (SAS) NORDTOLE aux dépens, Condamnons la société par actions simplifiée (SAS) NORDTOLE à payer à la société civile immobilière (SCI) SJ CAMPA la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire. En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 25 février 2025. Le greffier, Le président,