Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00723

N° RG 24/00723 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NCHD Minute N° 2024/ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 26 Septembre 2024 ----------------------------------------- S.C.I. LA ROUERIE C/ S.A.S. DUVAL --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 26/09/2024 à : l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE - 241 copie certifiée conforme délivrée le 26/09/2024 à : l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE - 241 la SELARL LRB - 110 Expert dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Eléonore GUYON DÉBATS à l'audience publique du 05 Septembre 2024 PRONONCÉ fixé au 26 Septembre 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.C.I. LA GOUERIE (RCS NANTES 352 564 967), dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 7] Rep/assistant : Maître Benoît CHIRON de l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE, avocats au barreau de NANTES DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. DUVAL, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 7] Rep/assistant : Maître Bertrand LARONZE de la SELARL LRB, avocats au barreau de NANTES DÉFENDERESSE D'AUTRE PART PRESENTATION DU LITIGE Selon deux contrats de construction de maison individuelle du 26 mars 2021 et deux avenants du 28 juillet 2021, la S.C.I. LA GOUERIE a confié à la S.A.S. DUVAL des travaux de construction de deux pavillons sur des terrains situés [Adresse 5] [Localité 7]. Se plaignant du défaut de livraison des maisons à la date convenue, la S.C.I. LA GOUERIE a fait assigner en référé la S.A.S. DUVAL suivant acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023 pour solliciter la condamnation de la défenderesse : - à lui payer une provision de 35 684,32 € au titre des pénalités contractuelles de retard de livraison arrêtées au 30/11/23, - à achever la construction des deux maisons et à procéder à leur réception en présence de son représentant à charge de la convoquer 10 jours à l'avance sous astreinte de 500 € par jour de retard à défaut d'organisation de la réception dans les 30 jours de la signification de l'ordonnance en réservant la liquidation de l'astreinte au juge des référés, - à lui payer la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec exécution provisoire sur minute. Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. LA GOUERIE a conclu en maintenant ses demandes, portant celle de provision au titre des pénalités de retard à 40 927,04 € et celle en application de l'article 700 du code de procédure civile à 3 500 €. La S.A.S. DUVAL a pour sa part conclu au débouté de la demanderesse, ainsi qu'à la condamnation de celle-ci à lui payer une provision de 50 733,84 € au titre des appels de fonds impayés, celle de 5 397,28 € au titre des pénalités de retard suivant décompte arrêté au 18/12/23, avec en tout état de cause condamnation de son adversaire au paiement d'une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens, dont distraction au profit de son avocat. Par ordonnance du 8 février 2024, le juge des référés a : - déclaré la demande recevable, - condamné la S.A.S. DUVAL à payer à la S.C.I. LA GOUERIE la somme de 9 217,04 € à titre de provision sur les pénalités de retard, - condamné la S.C.I. LA GOUERIE à payer à la S.A.S. DUVAL la somme de 50 733,84 € à titre de provision sur les appels de fonds des 95 %, - condamné la S.A.S. DUVAL à organiser les opérations de réception des deux maisons situées [Adresse 5] dans le mois suivant l'ordonnance après convocation de la S.C.I. LA GOUERIE par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au moins 10 jours à l'avance, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant deux mois passé ce délai, - rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires, - laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens. Les opérations de réception sont intervenues contradictoirement le 8 mars 2024. Soutenant avoir notifié une liste de réserves par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 mars 2024 et déplorant l'impossibilité de mettre en location les maisons, la S.C.I. LA GOUERIE a fait assigner en référé la S.A.S. DUVAL par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024 afin de solliciter l'organisation d'une expertise, le paiement d'une somme de 7 200 € à titre de provision sur son manque à gagner entre le 1er avril 2024 et le 30 juin 2024 et la condamnation de la défenderesse à lui remettre un diagnostic de performance énergétique, une étude thermique, une attestation de conformité thermique et les notices et garanties des équipements sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 5ème jour suivant la signification de la décision, le tout avec condamnation de son adversaire aux dépens, y compris la consignation des frais d'expertise, et à lui payer une somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Au terme de ses dernières conclusions, la S.C.I. LA GOUERIE maintient ses prétentions initiales, portant la celle en paiement d'une provision sur son manque à gagner à 12 000 € jusqu'au 31 août 2024 et celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile à 5 000 € en réduisant sa demande de communication de documents sous astreinte aux notices de fonctionnement et aux garanties des équipements (pompe à chaleur, VMC et volets roulants) et fait notamment valoir que : - elle n'a pas pu avoir copie des procès-verbaux de réception signés en présence de l'avocat de son adversaire, ce qui créait un rapport de force en faveur du constructeur, - elle a notifié une liste de réserves plus étendue que lors des opérations de réception en application de l'article L 231-8 du code de la construction et de l'habitation à laquelle il n'a pas été répondu, - la société DUVAL a fini par communiquer les DPE et attestations de conformité thermiques mais les rapports établis par SOCOTEC pour la prise en compte des règles en matière d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR) concluent à l'existence de plusieurs non conformités rendant impossible la mise en location des biens, - si les notices des appareils avaient été laissées dans les maisons, la défenderesse n'aurait pas manqué de répondre plus tôt à la mise en demeure à ce sujet, - les valeurs locatives des maisons sont de 1 100 et 1 200 € et en retardant les travaux de reprise et la remise des documents nécessaires à la déclaration de conformité, la société DUVAL a sciemment retardé leur mise en location, - la demande d'expertise repose sur le motif légitime tiré de l'existence des désordres dénoncés dans sa mise en demeure, même si seulement un désordre concernant les seuils est reconnu. La S.A.S. DUVAL réplique que : - elle était effectivement assistée de son conseil lors des opérations de réception comme l'était aussi le gérant de la S.CI. LA GOUERIE par une personne qui n'a pas décliné son identité et le procès-verbal de réception a été signé sans aucune menace, - les documents demandés ont été produits, sauf les notices qui avaient été laissées sur place, - la demande de provision, qui ne vise pas le fondement juridique au dispositif, repose sur une faute dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés et elle se heurte à des contestations sérieuses, les éléments allégués n'interdisant pas la déclaration de conformité et la mise en location, étant observé que la demanderesse s'était réservé des travaux qu'elle n'a pas exécutés, - la demanderesse ne justifie d'aucun motif légitime et invoque des réserves émises sur le fondement de l'article L 231-8 du code de la construction et de l'habitation alors qu'elle était assistée lors des opérations de réception et que seuls des défauts mineurs et purement esthétiques subsistent. Elle conclut au débouté de la demanderesse, ainsi qu'à la condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens, dont distraction au profit de son avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de production de documents : Ne subsiste plus au terme des dernières conclusions de la demanderesse qu'une demande de communication des notices de fonctionnement et des garanties des équipements : pompe à chaleur, VMC et volets roulants électriques. La S.A.S. DUVAL prétend avoir laissé ces documents sur place. L'obligation de remettre les documents litigieux est sérieusement contestée, dès lors que : - même si la demanderesse n'était pas assistée aux opérations de réception par un technicien au sens de l'article L 231-8 du code de la construction et de l'habitation ainsi qu'elles l'ont consigné aux procès-verbaux de réception, et qu'elle a formulé une réserve à ce sujet par courrier recommandé moins de huit jours après, le constat de l'absence de remise de ces documentations ne nécessitait pas de connaissance technique, - le gérant de la S.C.I., qui n'en était pas à sa première réception de chantier, a fait mentionner plusieurs réserves aux procès-verbaux de réception et n'explique pas en quoi cette absence de documentation aurait pu échapper à sa vigilance, - aucun élément ne vient démentir l'affirmation de la S.A.S. DUVAL selon laquelle les documents ont été logiquement laissés sur place. La demande sera donc rejetée en l'état. Sur la demande de provision : Le visa du fondement de la demande de provision au dispositif des conclusions n'est pas une condition de recevabilité de celle-ci et il ressort clairement de l'argumentation développée par la demanderesse qu'elle fonde cette prétention sur l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile en se prévalant d'une obligation non sérieusement contestable de la défenderesse, qui a d'ailleurs répondu sans détour en soutenant une contestation de cette obligation. S'il n'est pas contesté que la réception des maisons a été émaillée de multiples incidents et que des documents ont été remis, il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier si les éléments produits permettent ou non de considérer que la preuve est rapportée que la S.C.I. LA GOUERIE a été retardée dans la mise en location de ses maisons par la seule faute de la S.A.S. DUVAL et qu'il en résulte le préjudice allégué, alors que : - la déclaration d'achèvement des travaux dont l'initiative repose sur le maître de l'ouvrage n'a pas été déposée, des renseignements ayant seulement été pris préventivement par téléphone et courriel, - l'achèvement de tous les travaux réservés au maître de l'ouvrage est discuté, sans qu'une preuve contradictoire n'en soit produite, - la question de la conformité aux normes PMR est complexe étant relevé que la seule obligation pour déposer la demande est de transmettre un rapport et que des dérogations peuvent être accordées même en présence de certains éléments non conformes. La demande de provision sera donc rejetée. Sur la demande d'expertise : La S.C.I. LA GOUERIE présente des copies des documents suivants : - contrats de construction de maisons individuelles, notices descriptives et avenants, - déclarations d'ouverture de chantier, - appels de fonds, - courriers et courriels, - assignation et ordonnance de référé du 8 février 2024, - lettre recommandée du 14/03/24, - rapports SOCOTEC, - attestations, - photographies. Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.C.I. LA GOUERIE concernant notamment les réserves dénoncées dans les huit jours de la réception sont en litige. L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande. Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. La contestation des désordres, soit pour des raisons techniques sur lesquelles l'avis de l'expert est justement utile, soit pour un motif purement juridique tenant à la recevabilité des réserves émises après la réception, ne fait pas disparaître le motif légitime de la demanderesse alors que ce moyen juridique n'est pas imparable puisque les parties ont signé un procès-verbal de réception mentionnant que la demanderesse n'était pas assistée d'un technicien et que la seule présence non contestée d'un tiers dont l'identité n'a pas été précisée ne permet pas d'établir la preuve que ce tiers a rempli un rôle de technicien assistant la demanderesse pour l'aider à formuler des réserves. Il convient donc de faire droit à la demande d'expertise. Sur les frais : En l'état, seule la demande d'expertise avant tout procès est fondée, de sorte qu'en l'absence de partie perdante, chaque partie conservera à sa charge ses dépens et frais non compris dans ceux-ci. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Ordonnons une expertise confiée à M. [H] [J], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 3]. : [XXXXXXXX01], Mèl : [Courriel 6] avec mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport, * se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, décrire son état général, en précisant s'il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l'assignation et les conclusions de la demandeesse, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s'ils affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, * rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d'un vice de matériaux ou matériels, d'une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d'une mauvaise exécution de travaux ou d'entretien, d'un non respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu'à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables, * rechercher si des réserves ont été émises et à quelle date, * décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s'avérer urgents, * donner son avis sur les préjudices subis, * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige, Disons que la S.C.I. LA GOUERIE devra consigner au greffe avant le 26 novembre 2024, sous peine de caducité, une somme de 4 000,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert, Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 décembre 2025, Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires, Laissons à chaque partie la charge de ses propres dépens. Le Greffier, Le Président, Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE