Tribunal judiciaire, 29 mai 2025. 25/00109

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE MINUTE N° : 329/25JCP N° RG 25/00109 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CPYY JUGEMENT DU 29 Mai 2025 Entre : OPH OPAC DE L’OISE [Adresse 5] [Localité 3] Représenté par Mme [E], comparante munie d’un pouvoir Et : Monsieur [B] [D] [F] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 4] comparant Madame [H] [A] épouse [F] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 4] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Mme LE BOURDAIS LEFER Greffier : Madame DA SILVA DEBATS : A l'audience du 24 Avril 2025,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 29 Mai 2025 ; JUGEMENT : Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; copies le EXPOSÉ DU LITIGE Selon extrait du registre d’état civil de la ville de CONAKRY, République de GUINEE, établi le 15 juillet 2021, le Tribunal de Première Instance de MAFANCO CONAKRY III statuant le 17 juin 2021 a jugé et dit que Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] née [A] sont unis par les liens du mariage. Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2023, avec prise d’effet au 28 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, bailleur, a consenti à Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] née [A], preneurs, un bail d’habitation portant sur un logement n°16 de type 4 avec cave situé [Adresse 2] [Localité 7], à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 319,51 euros en principal, charges en sus, payable à terme échu. Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer le 23 décembre 2024 à Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 647,37 euros. Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE a fait assigner Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de COMPIEGNE à l’audience du 24 avril 2025 aux fins de voir : - constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 février 2025 ; - ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef à compter de la signification du jugement avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ; - condamner solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] au paiement en deniers et quittances de la somme provisionnelle de 736,05 euros représentant le montant de l’arriéré de loyers et charges au 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, à parfaire des loyers et charges dus à la date d’effet de la clause résolutoire, assortie des intérêts au taux légal ; - condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, soit un montant de 413,80 euros comprenant un loyer de 341,47 euros et une provision de charges de 72,33 euros, et ce à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité étant revalorisable ; - condamner solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] au paiement de la somme de 230 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement les défendeurs aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais à exposer pour parvenir à l’expulsion ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2025. En demande, le bailleur, dûment représenté, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant le montant de l’arriéré locatif au 31 mars 2025 à la somme expurgée des dépens de 818,17 euros selon décompte en date du 16 avril 2025 versé aux débats. Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le commandement de payer est demeuré totalement infructueux, aucun paiement n’étant intervenu depuis le 18 septembre 2024. Le bailleur expose que la réduction de loyer solidarité et les droits APL sont maintenus au jour de l’audience portant le montant du loyer résiduel à la somme de 41,06 euros. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement de la dette locative suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail à défaut de reprise avant l’audience du paiement des loyers courants, les preneurs n’ayant effectué qu’un seul règlement depuis l’entrée dans les lieux, la dette étant en augmentation constante. L’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE confirme par ailleurs être intervenu dans le logement donné à bail afin de réparer une fuite et remplacer le meuble évier endommagé par le dégât des eaux, les défendeurs se trouvant d’ores et déjà en situation d’impayés, un dossier sinistre ayant été ouvert et les défendeurs ne s’étant pas présentés aux 3 rendez-vous d’expertises fixés successivement. En défense, Monsieur [B] [F], comparaissant personnellement non muni d’un pouvoir de représentation de son épouse copreneur du bail, a reconnu le montant de la dette et sollicite des délais de paiement de l’arriéré locatif afin de se maintenir dans les lieux, déclarant avoir repris une activité salariée depuis décembre 2024 et percevoir un revenu mensuel de 1.600 euros environ. Le défendeur déclare par ailleurs que son épouse ne réside pas avec lui dans le logement donné à bail, demeurant en République de GUINEE, et entend faire valoir qu’un dégât des eaux est intervenu le 7 février 2024, reconnaissant l’intervention partielle du bailleur, ayant lui-même repeint les murs endommagés. Monsieur [B] [F] ne conteste pas ne pas avoir donné suite aux demandes d’expertises sollicitées à la suite du sinistre déclaré et ne forme pas à l’audience de demandes reconventionnelles. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à tiers présent au domicile, en l’espèce son fils ainsi déclaré, le 28 février 2025, Madame [H] [F] n’a pas comparu à l’audience du 24 mars 2025, ni ne s’est fait valablement représenter. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION En l’absence de l’un des défendeurs qui n’est pas venu soutenir ses prétentions à l'audience, le Tribunal peut en application de l’article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l’autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité Selon les termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 décembre 2024, le demandeur produisant l’accusé de réception de la sous-préfecture de [Localité 8], soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 28 février 2025. Selon les termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par voie dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 avril 2025. La demande du bailleur est donc recevable. Sur la solidarité La solidarité ne se présume pas, il faut qu’elle soit expressément stipulée. En l’espèce, outre la solidarité légale entre époux des dettes ménagères prévue par l’article 220 du Code civil, le contrat de bail valablement conclu entre les parties précise que les co-preneurs sont solidairement tenus au paiement des loyers et charges comme de l’exécution des obligations du contrat. Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre L'article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le demandeur produit le contrat conclu entre les parties le 21 décembre 2023 avec prise d’effet au 28 décembre 2023 qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement six semaines après délivrance d’un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, il est établi au vu des éléments produits aux débats, à savoir le décompte en date du 16 avril 2025 arrêtant les sommes dues au 31 mars 2025 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges depuis l’entrée dans les lieux, que le commandement de payer du 23 décembre 2024, qui reprend les dispositions légales et contractuelles susmentionnées, est resté infructueux dans les six semaines de sa délivrance. La condition d'acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail au 4 février 2025. Les défendeurs étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient à défaut de libération volontaire des lieux d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Le maintien dans les lieux des défendeurs en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle due solidairement par Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles, et ce jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation. Il est rappelé aux défendeurs qu’il leur appartient d’assurer le logement jusqu'à parfaite libération des lieux. Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution de l’un des défendeurs. Le bailleur justifie d’un décompte en date du 16 avril 2025 qui établit l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse) à la somme expurgée des dépens de 818,17 euros, tenant compte de la régularisation des charges et comprenant la réduction de loyer solidarité et les droits APL maintenus à cette date. Force est toutefois de relever que bien que le bailleur verse aux débats deux courriers simples de rappel en date du 15 décembre 2023 et 13 février 2024 d’avoir à répondre à une enquête sociale d’occupation aux fins de statistiques, il ne justifie pas d’une mise en demeure préalable précisant le fondement légal susceptible de donner lieu à une pénalité mensuelle non remboursable de 7,62 euros, rétroactive au 1er janvier 2024. Les frais de pénalités d’enquête occupation sociale non justifiés en l’espèce appliqués à hauteur de 91,44 euros seront donc écartés portant la dette locative au 31 mars 2025 valablement opposable en l’état aux défendeurs à la somme de 726,73 euros. Il convient par ailleurs de constater l’absence de reprise de paiement des loyers et charges avant l’audience, aucun paiement n’étant intervenu après le 18 septembre 2024, ne permettant pas de justifier en l’état l’octroi d’office de délai de paiement, le bailleur y étant opposé, l’arriéré locatif étant en augmentation constante. Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F], qui ne justifient pas s’être libérés de leur dette, seront donc solidairement condamnés à payer au demandeur la somme de 726,73 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En vertu de l'article L 111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l'engagement de l'instance lorsqu'ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. En l’espèce, les défendeurs, qui succombent à l’instance, seront donc solidairement condamnés aux dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 décembre 2024. Les frais de l’exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les frais irrépétibles Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Tenu aux dépens, les défendeurs seront solidairement condamnés à verser au demandeur une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 50 euros. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a en l’espèce pas lieu d'écarter l'exécution provisoire qui est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, DÉCLARE recevables les demandes de l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE ; CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 21 décembre 2023 avec prise d’effet le 28 décembre 2023 par l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE à Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] sur le logement n°16 avec cave situé [Adresse 2] [Localité 7], à [Localité 9], par acquisition de la clause résolutoire au 4 février 2025 ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ; CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE, au titre des loyers arriérés, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, la somme expurgée des dépens et pénalités non justifiées de 726,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ; CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, due au titre de la résiliation du bail acquise au 4 février 2025, et ce à compter de l’échéance d’avril 2025 payable à terme échu compte tenu de l’actualisation de la dette susmentionnée, jusqu’à libération définitive des lieux ; DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE pourra procéder à la régularisation des charges ; CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 décembre 2024 tandis que les frais de l’exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [F] et Madame [H] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat OPAC DE L’OISE une somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire ; DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département. Le présent jugement a été prononcé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2025, par le Juge assisté du Greffier, et signée par elles. LE GREFFIER LE JUGE