Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
[U], [A] c/ [L], S.C.I. THICYPAC, Syndic. de copro. LE RUBENS
MINUTE N°
DU 05 Septembre 2024
N° RG 23/03943 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PLJC
Grosse délivrée
à Me SANOSSIAN
à Me BRAHIM-DIETZ
à Me ANAVE
Expédition délivrée
à Me CURCURU-BOLIER
le
DEMANDEURS:
Monsieur [B] [U]
né le 09 Décembre 1958 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 1]
assisté de Me Carol SANOSSIAN, avocat au barreau de NICE
Madame [W] [A] épouse [U]
née le 19 Mars 1959 à [Localité 7] - ALGERIE
[Adresse 4]
[Localité 1]
assistée de Me Carol SANOSSIAN, avocat au barreau de NICE
DEFENDERESSES:
Madame [I] [L]
née le 15 Août 1985 à [Localité 8] (54)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Sandra BRAHIM-DIETZ, avocat au barreau de NICE
S.C.I. THICYPAC
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE RUBENS sis [Adresse 3] [Localité 1]
pris en la personne de son Syndic en exercice la société Centre de Gestion Immobilière National (CGIN)
[Adresse 6] - [Localité 1],
représentée par Me Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente
DEBATS : A l’audience publique du 26 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 20 juin 2018, Monsieur [B] [U] et Madame [W] [A], épouse [U], ont acquis de Monsieur [F] [M] un appartement, une cave et un parking, constituant les lots nos 1399, 1115 et 1688 de la copropriété LE RUBENS, sise [Adresse 3] à [Localité 9].
Vu les actes de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, auxquels il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs moyens et de l’intégralité de leurs demandes, par lesquels Monsieur et Madame [B] [U] ont assigné Madame [I] [L], la SCI THICYPAC et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE RUBENS, représenté par son syndic en exercice, le CABINET IMMO AGNES ET STEPHANE DRAGO CGIN, à comparaître devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 25 janvier 2024 à 14 heures 15, aux fins notamment de :
voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la SCI THICYPAC et Madame [I] [L] aux torts exclusifs de cette dernière pour troubles de jouissance, et de statuer sur ses conséquences ;voir condamner solidairement Madame [I] [L], la SCI THICYPAC et le syndicat de copropriété de l’immeuble LE RUBENS à leur payer les sommes de 430 euros en réparation des dégradations de la serrure de la porte de leur appartement, de 250,35 euros en réparation des dégradations du scooter de Monsieur [B] [U], de 45 euros au titre des frais de repose de la plaque professionnelle de Madame [W] [U], et de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait des nuisances causées par Madame [I] [L] ;
Vu les différents renvois de l’affaire et le dernier à l’audience du 26 juin 2024 à 9 heures,
Vu les dernières conclusions en réponse déposées le 26 juin 2024 par Monsieur et Madame [B] [U],
Vu les conclusions en défense et demandes reconventionnelles déposées par Madame [I] [L] le 26 juin 2024,
Vu les dernières conclusions en réponse déposées par la SCI THICYPAC le 26 juin 2024,
Vu les conclusions récapitulatives déposées par le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE RUBENS, représenté par son syndic en exercice, la SAS CGIN, le 26 juin 2024,
Vu l’article 445 du code de procédure civile,
A l’audience, les parties représentées s’en sont expressément référées à leurs dernières conclusions.
Le délibéré de l’affaire a été fixé au 5 septembre 2024.
EXPOSE DES MOTIFS
Sur la recevabilité de l’action
L’obligation de tentative préalable de conciliation édictée par l’article 750-1 du code de procédure civile, applicable aux litiges relatifs à des troubles anormaux du voisinage, a été supprimée par un décret du Conseil d’Etat le 22 septembre 2022. L’obligation a été réintroduite par un décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 et ne concerne que les actions engagées à compter du 1er octobre 2023.
En l’espèce, l’action a été introduite par les époux [U] à l’encontre de Madame [I] [L], de la SCI THICYPAC et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE RUBENS le 29 septembre 2023, et n’est donc pas soumise à l’obligation de tentative préalable de conciliation.
L’action des consorts [U] sera par conséquent déclarée recevable à ce titre.
Sur la demande principale en résiliation judiciaire du contrat de bail
Sur la recevabilité de l’action oblique
L’article 1341-1 du code civil dispose que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.
Un copropriétaire peut agir en résiliation du bail entre un autre copropriétaire et son locataire, lorsque celui-ci viole les stipulations du règlement de copropriété, et que le bailleur est négligent à faire cesser la violation.
En l’espèce, le syndic de copropriété a alerté le mandataire de la SCI THICYPAC, bailleur de Madame [I] [L], par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 décembre 2021 adressée à son mandataire le cabinet FOCH IMMOBILIER, sur les nuisances sonores récurrentes causées par Madame [I] [L], de jour comme de nuit, au préjudice de plusieurs copropriétaires ou locataires de l’immeuble.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 mars 2022, le conseil des époux [U] a mis en demeure la SCI THICYPAC de faire cesser le trouble anormal de voisinage causé par sa locataire depuis plusieurs années.
A deux reprises, lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2016, puis lors de celle du 30 janvier 2023, les copropriétaires ont voté et adopté une résolution autorisant le syndic à agir en justice afin de faire résilier le bail de Madame [I] [L].
La SCI THICYPAC, qui ne peut prétendre ignorer les troubles causés par Madame [I] [L], ne justifie d’aucune diligence entreprise en vue de faire cesser les agissements de sa locataire autre que l’envoi à cette dernière d’une mise en demeure le 21 décembre 2021, laquelle n’a été suivie d’aucun effet, les troubles ayant persisté.
Eu égard à l’inertie fautive du bailleur ainsi caractérisée, Monsieur et Madame [B] [U] sont par conséquent recevables à agir sur le fondement de l’article 1343-1 du code civil.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Conformément à l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
En l’espèce, il est établi par les attestations concordantes de plusieurs voisins vivant ou ayant vécu depuis 2018 dans des appartements proches de celui occupé par Madame [I] [L] au 6ème étage (Madame [W] [G] au 6ème étage, Madame [O] [Z] au 5ème étage, et Mesdames [V] [R] [K] et [C] [R] ayant succédé à Madame [O] [Z]), et de personnes de passage dans l’immeuble (Madame [E] [H], Monsieur [P] [S]) ainsi que par les dépôts de plainte de Monsieur et Madame [B] [U] (appartement au 7ème étage) que Madame [I] [L] cause des nuisances sonores de jour comme de nuit, consistant dans des éclats de voix, des altercations, des claquements de porte, et notamment de la porte d’entrée de son appartement, de la musique, des bruits de meuble déplacés. Il est également établi que Madame [I] [L] a adopté une attitude agressive à plusieurs reprises, en insultant et en menaçant plusieurs de ses voisins venus la solliciter afin qu’elle réduise les nuisances sonores, notamment après 22 heures.
Ces faits sont corroborés par les nombreux mails envoyés au syndic de copropriété par Monsieur et Madame [B] [U], par Madame [O] [Z] et par Madame [W] [G] au cours des années 2022 et 2023. Il résulte de deux mails envoyés au syndic le 22 février 2023 par Monsieur [B] [U] et Madame [W] [G] qu’une violente dispute a éclaté la veille au soir au domicile de Madame [I] [L], conduisant à l’intervention des forces de police.
Ces troubles persistent depuis plusieurs années, comme en témoigne Monsieur [F] [M], ancien propriétaire de l’appartement appartenant actuellement aux consorts [U], qui déclare avoir également subi des nuisances sonores provenant de Madame [I] [L] durant les années 2014 à 2018, date de son départ de l’immeuble, causé par ces nuisances. Monsieur [F] [M] précise qu’il était impossible de discuter avec Madame [I] [L] au sujet des nuisances litigieuses, les conversations se terminant systématiquement en insultes et hurlements. Il atteste avoir été à l’initiative de l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 novembre 2022 de la résolution tendant à autoriser le syndic à agir en justice afin de résilier le contrat de bail liant Madame [I] [L] et la SCI THICYPAC.
Il ressort de ces éléments que des violations graves, répétées et persistantes de ses obligations par Madame [I] [L] sont suffisamment justifiées et caractérisées.
Il convient par conséquent de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [I] [L] à compter de la présente décision sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil, et d’ordonner son expulsion.
Le prononcé de l’expulsion avec au besoin le concours de la force publique constitue une mesure suffisamment incitative, rendant inutile le prononcé d’une astreinte.
Monsieur et Madame [B] [U] seront déboutés de leur demande à ce titre.
Il sera rappelé que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande en réparation des préjudices matériel
L’article 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Au titre des préjudices matériels
En l’espèce, les demandeurs font valoir que la serrure de leur porte palière a été obstruée à la colle le 19 avril 2022, et que leur boîte aux lettres, le judas de la porte d’entrée de leur appartement et le scooter de Monsieur [B] [U] ont fait l’objet de dégradations, qu’ils imputent à Madame [I] [L]. Ils sollicitent sa condamnation, solidairement avec la SCI THICYPAC et le syndicat de copropriété de la communauté immobilière LE RUBENS, au paiement des sommes de 430 euros, de 250,35 euros et de 45 euros en réparation des dégâts matériels invoqués.
Toutefois, les consorts [U] n’apportent pas la preuve que les dégradations constatées sont le fait de Madame [I] [L] et seront déboutés de leurs demandes tendant à la condamnation solidaire de Madame [I] [L], de la SCI THICYPAC et du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE RUBENS en réparation de leur préjudice matériel.
Au titre du préjudice moral
Monsieur et Madame [B] [U] sollicitent la condamnation de Madame [I] [L] au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral subi du fait des nuisances subies depuis pendant plusieurs années.
Le préjudice moral des demandeurs, subi du fait de nuisances sonores diurnes et nocturnes pendant près de 5 années depuis leur installation dans l’immeuble et les ayant conduits à quitter l’appartement qu’ils avaient acquis est établi. Il convient de condamner Madame [I] [L] à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la responsabilité de la SCI THICYPAC
L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
En l’espèce, l’article 27 du règlement de copropriété stipule que « le copropriétaire qui consentira la location de son lot devra donner connaissance au locataire du présent règlement, et l’obliger à exécuter les prescriptions de ses articles (…). Le copropriétaire bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires ».
Contrairement à ses allégations, la SCI THICYPAC a été avertie à plusieurs reprises des nuisances causées par sa locataire, par deux lettres recommandées avec accusé de réception en date des 13 décembre 2021 par le syndic de copropriété de l’immeuble et 10 mars 2022 par le conseil des consorts [U].
Par ailleurs, la SCI THYCIPAC ne pouvait ignorer l’existence des nuisances persistantes causées par sa locataire et des plaintes de divers copropriétaires du fait du vote et de l’adoption à deux reprises, lors des assemblées générales des 22 novembre 2016 et 30 janvier 2023, d’une résolution tendant à autoriser le syndic à agir en justice en résiliation du bail la liant à Madame [I] [L].
L’envoi d’une unique mise en demeure à la locataire le 21 décembre 2021 ne saurait exonérer la société bailleresse de sa responsabilité, qui est par conséquent engagée à l’égard des consorts [U] du fait de sa locataire.
La SCI THICYPAC sera donc condamnée à payer aux consorts [U] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’article 1242 du même code dispose qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.
L’article 1984 du code civil dispose que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.
Les époux [U] font valoir que le refus du syndic d’exécuter la résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 30 janvier 2023 et d’agir en résiliation du bail et en expulsion de Madame [I] [L] caractérise une faute dont le syndicat devra supporter les conséquences, et sollicitent la condamnation solidaire du syndicat de copropriété avec Madame [I] [L] et la SCI THICYPAC au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
En l’espèce, la responsabilité du syndicat des copropriétaires en qualité de mandant ne peut être engagée que si l’existence d’une faute imputable à son mandataire, le syndic, et ayant causé un préjudice à l’un des copropriétaires, est caractérisée.
Le syndic, en qualité de représentant le syndicat des copropriétaires, n’est fondé à engager une action oblique en résiliation d’un contrat de bail qu’à la double condition que soient prouvées une violation du règlement de copropriété, et que le préjudice qui en découle soit collectif, c’est à dire qu’il concerne l’ensemble des copropriétaires.
Or, il ressort des pièces versées au dossier que depuis le début de l’année 2023, seuls les voisins immédiats de Madame [I] [L] subissent des troubles : Mesdames [V] [R] [K] et [C] [R] occupant l’appartement du 5ème étage situé sous celui de Madame [I] [L] et Madame [W] [G], voisine de palier de cette dernière. Il convient de préciser que les consorts [U] ont quitté l’immeuble au mois de mars 2023 et que le locataire occupant leur appartement ne s’est pas plaint de nuisances.
Au regard de la taille extrêmement importante de la communauté immobilière de l’immeuble LE RUBENS comptant plus de 200 copropriétaires, le caractère collectif du préjudice causé par Madame [I] [L] n’est pas caractérisé, et il ne peut être reproché au syndic en exercice, la SAS CGIN, de ne pas avoir entrepris d’action en résiliation du contrat de bail liant la SCI THICYPAC et Madame [I] [L] conformément à la résolution votée lors de l’assemblée générale du 30 janvier 2023.
En l’absence de toute faute imputable au syndic, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée du fait de son mandataire, et les époux [U] seront déboutés de leurs demandes.
Sur les demandes reconventionnelles de Madame [I] [L]
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Madame [I] [L] sollicite la condamnation des époux [U] au paiement de la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.
En l’espèce, ni le préjudice prétendument subi par Madame [I] [L] au titre d’un comportement agressif de la part de Monsieur et Madame [B] [U], ni le préjudice qui résulterait de la privation par ces derniers d’une jouissance paisible de son appartement et de sa terrasse ne sont caractérisés en l’espèce.
Néanmoins, il est établi que Madame [W] [A] épouse [U] s’est plaint de Madame [I] [L], exerçant la profession d’assistante maternelle agréée, auprès des services de la Protection Maternelle et Infantile (PMI) de la ville de [Localité 9], et que Madame [I] [L] a été convoquée en rendez-vous à la PMI à plusieurs reprises à la suite de ces plaintes. Il ressort également des éléments du dossier que Madame [W] [A] épouse [U] a interpelé directement dans les parties communes de l’immeuble les parents d’un des enfants dont Madame [I] [L] s’était vu confier la garde.
Madame [W] [A] épouse [U] ne justifie pas de la réalité de ses allégations à l’encontre de Madame [I] [L] dans l’exercice de sa profession. Au contraire, Madame [I] [L] démontre que tant les parents interpelés par sa voisine que les services de la PMI lui ont renouvelé leur confiance après la plainte Madame [W] [A] épouse [U].
La plainte de Madame [W] [A] épouse [U] auprès des services de la PMI, portant sur des faits non justifiés et sans aucun rapport avec les troubles du voisinage objet du litige principal, a causé à Madame [I] [L] un préjudice moral qu’il convient de réparer à hauteur de 800 euros.
Madame [W] [A] épouse [U] sera par conséquent condamnée à verser cette somme à Madame [I] [L] en réparation de son préjudice moral.
Sur les demandes accessoires
Madame [I] [L] et la SCI THICYPAC succombant, elles seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Madame [I] [L] et la SCI THICYPAC seront condamnées in solidum à verser à Monsieur et Madame [B] [U] la somme de 1.200 euros, et Monsieur et Madame [B] [U] seront condamnés à verser la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE RUBENS, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction,
L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.
En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :
DECLARE recevable l’action des consorts [U] introduite le 29 septembre 2023 ;
DECLARE l’action oblique introduite par Monsieur [B] [U] et Madame [W] [A], épouse [U] en résiliation du contrat de bail liant Madame [I] [L] et la SCI THICYPAC recevable ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail liant Madame [I] [L] et la SCI THICYPAC, à la date du présent jugement aux torts exclusifs de Madame [I] [L] ;
ORDONNE l’expulsion de Madame [I] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
DIT qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis à [Localité 9] [Adresse 3], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE Monsieur [B] [U] et Madame [W] [A], épouse [U] de leur demande d’astreinte ;
DEBOUTE Monsieur [B] [U] et Madame [W] [A], épouse [U] de leur demande en réparation de leurs préjudices matériel ;
DEBOUTE Monsieur [B] [U] et Madame [W] [A], épouse [U] de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE RUBENS, représenté par son syndic en exercice, la SAS CGIN ;
CONDAMNE Madame [I] [L] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [W] [A], épouse [U] la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ;
CONDAMNE la SCI THICYPAC à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [W] [A], épouse [U] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ;
CONDAMNE Madame [W] [A] épouse [U] à payer à Madame [I] [L] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
CONDAMNE Madame [I] [L] et la SCI THYCIPAC in solidum à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [W] [A], épouse [U] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [B] [U] et Madame [W] [A], épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE RUBENS, représenté par son syndic en exercice, la SAS CGIN, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [I] [L] et la SCI THICYPAC in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Le Greffier Le Juge
