Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
16 Septembre 2024
N° R.G. : N° RG 23/01004 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YFGK
N° Minute : 24/
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires “LE SULKY” sis 389 avenue du Club Hippique 13100 Aix-en-Provence représenté par son syndic :
C/
S.C.I. MEDISIS
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires “LE SULKY” sis 389 avenue du Club Hippique 13100 Aix-en-Provence représenté par son syndic :
BILLON RST
60 avenue Charles de Gaulle
92200 NEUILLY-SUR-SEINE
représentée par Me Eva HADDAD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 325
DEFENDERESSE
S.C.I. MEDISIS
Société SEPTIME
11 boulevard Jean Jaurès
92100 BOULOGNE-BILLANCOURT
défaillant
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique devant :
Caroline KALIS, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble LE SULKY sis 389 avenue du Club Hippique à AIX-EN-PROVENCE (13100) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Se plaignant de la défaillance de la SCI MEDISIS dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société BILLON R.S.T., l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 26 janvier 2023 aux fins de voir :
CONSTATER l'inexécution de la SCI MEDISIS,
CONDAMNER la SCI MEDISIS à payer au syndicat des copropriétaires LE SULKY la somme de 5 879,23 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er juillet 2022, et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la date d'exigibilité des appels de fonds pour les sommes y visées,
CONSTATER que les frais engagés par le syndicat aux ?ns de recouvrer les arriérés de charges sont imputables à la SCI MEDISIS,
CONDAMNER la SCI MEDISIS à payer au syndicat des copropriétaires LE SULKY la somme de 566,38 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance,
CONSTATER que les mises en demeure et les commandements de payer les charges sont demeurés infructueux plus d'un mois après avoir été adressé à la SCI MEDISIS,
CONSTATER que les provisions dues au titre du 3ème trimestre 2022 sont devenues immédiatement exigibles,
CONDAMNER la SCI MEDISIS à payer au syndicat des copropriétaires LE SULKY la somme de 1 047,14 euros au titre des provisions du 3ème trimestre 2023,
CONSTATER que la SCI MEDISIS a fait preuve d'une résistance abusive en ne s'acquittant pas de ses charges,
CONDAMNER 1a SCI MEDISIS à payer au syndicat des copropriétaires LE SULKY la somme 2 500 euros à titre des dommages et intérêts,
CONDMNER la SCI MEDISIS au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
CONSTATER l'inexécution de la SCI MEDISIS,
CONDAMNER la SCI MEDISIS à payer au syndicat des copropriétaires LE SULKY la somme de 2.876,63 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er octobre 2023, et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la date d'exigibilité des appels de fonds pour les sommes y visées,
CONSTATER que les frais engagés par le syndicat aux ?ns de recouvrer les arriérés de charges sont imputables à la SCI MEDISIS,
CONSTATER que les mises en demeure et les commandements de payer les charges sont demeurés infructueux plus d'un mois après avoir été adressé à la SCI MEDISIS,
CONSTATER que les provisions dues au titre du 4ème trimestre 2023 sont devenues immédiatement exigibles,
CONSTATER que la SCI MEDISIS a fait preuve d'une résistance abusive en ne s'acquittant pas de ses charges,
CONDAMNER 1a SCI MEDISIS à payer au syndicat des copropriétaires LE SULKY la somme 2 500 euros à titre des dommages et intérêts,
CONDMNER la SCI MEDISIS au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
La SCI MEDISIS, assignée suivant acte de l'officier instrumentaire remis à une employée qui s'est déclarée habilitée à le recevoir, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour ce qui concerne l'exposé détaillé des moyens du demandeur.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 9 novembre 2023.
En l'absence d'accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience, l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 21 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire :
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
L'article 651 du même code précise que les actes sont portés à la connaissance des intéressés par la notification qui leur en est faite et que la notification faite par acte d'huissier de justice est une signification.
En l'espèce, le demandeur ne justifie pas avoir signifié à la SCI MEDISIS les conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023. Pour autant, il sera néanmoins statué sur les demandes résultant de ces conclusions, dont le quantum des demandes est inférieur à celui résultant des demandes initiales de l'assignation.
Enfin, aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L'article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
Les demandes tendant à voir " constater " ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant souvent que la redite des moyens invoqués.
Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.
I- Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les éléments suivants :
- un extrait de matrice cadastrale,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 4 avril 2019, 24 juillet 2020 et 29 avril 2021,
- un décompte actualisé couvrant la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023,
- le commandement de payer signifié le 5 février 2021,
- des courriers de mises en demeure (accusés de réception non produits),
- des relances,
- le contrat de syndic.
Sur la distinction entre les charges et frais réclamés
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.876,63 euros au titre des charges demeurées impayées à la date du 1er octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de " la date d'exigibilité des appels de fonds pour les sommes y visées ".
L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, au regard du décompte produit par le demandeur, il apparaît que les charges s'élèvent à la somme de 2.310,25 euros et les frais de recouvrement à la somme de 566,38 euros.
Ainsi, les charges, d'un montant de 2.310,25 euros, seront examinées au titre de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d'un montant de 566,38 euros, seront examinés au titre de l'article 10-1 de ladite loi.
Sur la demande de condamnation au paiement des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.310,25 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la date d'exigibilité des appels de fonds pour les sommes y visées.
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.
L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait de matrice cadastrale, lequel est presque totalement illisible.
Il en résulte que le tribunal n'est pas en mesure de déterminer si la SCI MEDISIS est propriétaire, au sein de l'immeuble LE SULKY sis 389 avenue du Club Hippique à AIX-EN-PROVENCE (13100), des lots pour lesquels le paiement de charges est réclamé.
Il convient en outre de relever que le demandeur ne justifie pas de l'approbation des comptes et/ou du budget prévisionnel de l'exercice 2023, alors que sa demande inclut les charges appelées au titre de l'exercice 2023.
Au regard de ces éléments, le tribunal déboutera le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 2.310,25 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts.
Sur la demande de condamnation au paiement des frais nécessaires au recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 566,38 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, avec intérêt au taux légal à compter de la date d'exigibilité des appels de fonds pour les sommes y visées.
L'article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de " frais nécessaires " au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l'article 9 du code de procédure civile.
En l'espèce, la demande du syndicat des copropriétaires formée au titre des charges de copropriété n'ayant pas été accueillie, il sera également débouté de sa demande relative aux frais de recouvrement afférents auxdites charges.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI MEDISIS au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
En vertu de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, la demande du syndicat des copropriétaires formée au titre des charges de copropriété n'ayant pas été accueillie, il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts destinée à réparer le préjudice que lui aurait causé le non-paiement desdites charges.
II - Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, sera débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SULKY sis 389 avenue du Club Hippique à AIX-EN-PROVENCE (13100), représenté par son syndic, de sa demande tendant à voir condamner la SCI MEDISIS au paiement de la somme de 2.310,25 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023, appel du 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêts,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SULKY sis 389 avenue du Club Hippique à AIX-EN-PROVENCE (13100), représenté par son syndic, de sa demande formée au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SULKY sis 389 avenue du Club Hippique à AIX-EN-PROVENCE (13100), représenté par son syndic, de sa demande tendant à voir condamner la SCI MEDISIS au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SULKY sis 389 avenue du Club Hippique à AIX-EN-PROVENCE (13100), représenté par son syndic, de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SULKY sis 389 avenue du Club Hippique à AIX-EN-PROVENCE (13100), représenté par son syndic, aux dépens de l'instance,
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
