Cour d'appel, 26 septembre 2024. 24/00367

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 26 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00367 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTKV [F] [X] c/ [O] [N] [J] [V] [N] Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 29 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX (, RG : 23/01656) suivant déclaration d'appel du 25 janvier 2024 APPELANT : [F] [X] né le 03 Novembre 1981 à [Localité 5] de nationalité Marocaine, demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [O] [N] [J] né le 07 Septembre 2000 à [Localité 6] de nationalité Espagnole, demeurant [Adresse 2] [V] [N] né le 06 Janvier 1986 à [Localité 3] de nationalité Marocaine, demeurant [Adresse 2] Non représentés, assignés par dépôt à étude d'huissier COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Paule POIREL, président, Bérengère VALLEE, conseiller, Emmanuel BREARD, conseiller, Greffier lors des débats : Séléna BONNET ARRÊT : - par défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par contrat de location du 18 mars 2023, M. [F] [X] a donné à bail à M. [O] [N] [J] et M. [V] [N] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, M. [X] a fait délivrer aux locataires une sommation de payer la somme de 261,93 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en 'uvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, M. [X] a assigné M. [N] [J] et M. [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de justification de l'assurance, ordonner l'expulsion des locataires, les condamner solidairement au paiement par provision d'une indemnité compensatrice d'occupation et de l'arriéré locatif. Par ordonnance réputée contradictoire du 29 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré les demandes tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion et à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation irrecevables, - condamné M. [N] [J] et M. [N] à payer à M. [X] la somme de 3 741,93 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives à la date du 2 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - condamné M. [N] [J] et M. [N] à payer à M. [X] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision, - condamné M. [N] [J] et M. [N] aux dépens, - rejeté la demande tendant à voir inclus dans les dépens le coût de la sommation de payer, - rejeté le surplus des demandes. Par déclaration du 25 janvier 2024, M. [X] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle a déclaré les demandes tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion et à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation irrecevables et en ce qu'elle a rejeté la demande tendant à voir inclus dans les dépens le coût de la sommation de payer. Par dernières conclusions déposées le 12 mars 2024, M. [X] demande à la cour de: - réformer la décision entreprise en ce qu'elle a : - déclaré les demandes tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion et à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation irrecevables, - rejeté la demande tendant à voir inclus dans les dépens le coût de la sommation de payer, Statuant à nouveau, - déclarer M. [X] recevable et bien fondé en ses demandes, En conséquence, - constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de justification de l'assurance, - ordonner l'expulsion de M. [N] [J] et de M. [N] ainsi que de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la Force Publique, - dire que le coût de la sommation de payer du 25 mai 2023 est inclus dans les dépens, - condamner solidairement M. [N] [J] et M. [N] à payer à M. [X] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. M. [O] [N] [J] n'a pas constitué avocat. Il a été assigné par remise de l'acte à l'étude. M. [V] [N] n'a pas constitué avocat. Il a été assigné par remise de l'acte à l'étude. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 20 juin 2024, avec clôture de la procédure à la date du 6 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est rappelé qu'aux termes de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Sur la recevabilité des demandes tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation Pour déclarer ces demandes irrecevables, le premier juge a retenu que M. [X] a fait délivrer aux locataires une sommation d'avoir à payer la somme de 261,93 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, et non un commandement, acte de commissaire de justice formellement exigé par les articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. M. [X], appelant, conclut à l'infirmation de l'ordonnance de ce chef, faisant valoir que la sommation du 25 mai 2023 constitue un acte de commissaire de justice qui comporte une interpellation suffisante sur l'injonction faite aux locataires et sur les conséquences du défaut d'exécution des obligations sollicitées et qui vise les articles 7 g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, ajoutant que le terme de 'commandement' est employé dans le corps de l'acte pour enjoindre aux locataires de fournir l'attestation d'assurance et que l'acte mentionne bien qu'à défaut de paiement et/ou de justification de l'assurance, la résiliation du bail est encourue, en sorte que l'acte litigieux, improprement intitulé 'sommation', répond aux exigences formelles et produit les mêmes effets qu'un 'commandement' et qu'il appartient au juge de donner à cet exploit de commissaire de justice sa qualification exacte et ses effets juridiques. Sur ce, Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 'Le locataire est obligé : (...) g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.' Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : 'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.' Selon les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989, qui sont d'ordre public, la mise en oeuvre de la clause résolutoire exige ainsi que le bailleur notifie par acte de commissaire de justice une mise en demeure visant expressément l'infraction reprochée au preneur (défaut de paiement de loyers et/ou d'attestation d'assurance), cette mise en demeure devant revêtir la forme d'un commandement (de payer et/ou de justifier d'une attestation d'assurance). Dès lors, ayant constaté que M. [X] avait fait délivrer aux locataires, non pas un commandement, acte de commissaire de justice formellement exigé par les articles 7 g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais une sommation de payer la somme de 261,93 euros au titre des loyers échus et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, c'est à bon droit que le premier juge a conclu à l'irrecevabilité de la demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire et, partant, à celles tendant à l'expulsion et à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, étant ajouté que contrairement à ce que prétend l'appelant, la sommation du 25 mai 2023 ne contient nullement les mentions exigées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'ordonnance sera par conséquent confirmée. Sur les dépens et les frais irrépétibles M. [X], qui succombe en son appel, en supportera les dépens et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, Déboute M. [F] [X] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [F] [X] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,