Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 23/06602

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 NOVEMBRE 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/06602 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XXOA N° de MINUTE : 24/01545 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet HOMELAND, SAS, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 5] [Localité 9] représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1525 C/ DEFENDEURS Monsieur [G] [V] [Adresse 3] [Localité 8] représenté par Maître Aracelli CERDA de la SELARL CERDA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0788 Monsieur [B] [V] [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Maître Aracelli CERDA de la SELARL CERDA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0788 Madame [U] [V] [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Aracelli CERDA de la SELARL CERDA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0788 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, greffier. DÉBATS Audience publique du 23 Septembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [G] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [U] [V] sont propriétaires des lots 121, 122 et 123 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par actes en date du 9 juin 2023, le syndicat des copropriétaires les a assignés devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal leur condamnation au paiement de leur arriéré de charges de copropriété. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de : -condamner solidairement Monsieur [G] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [U] [V] à lui payer les sommes de : -12 980,2 euros au titre des appels impayés au 28 mars 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation -1 215 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation -ordonner la capitalisation des intérêts -assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard courant sur une période de trois mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement -se réserver le droit de la liquider -condamner solidairement Monsieur [G] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [U] [V] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts -débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes et à titre subsidiaire, prononcer une clause de déchéance du terme -condamner solidairement Monsieur [G] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [U] [V] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, -ordonner l'exécution provisoire. Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 février 2024, Monsieur [G] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [U] [V] sollicitent du tribunal de : -débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes -le condamner à leur payer la somme de 13 448,39 euros au titre de leur perte de chance A titre subsidiaire, -leur accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans En tout état de cause, -condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile -condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Maître Aracelli CERDA de la SELARL CERDA AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile -les exonérer de leur quote-part dans les frais exposés par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 -ordonner l’exécution provisoire. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. La clôture est intervenue le 5 juin 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2024 et mise en délibéré au 18 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 12 980,2 euros au titre des appels impayés au 28 mars 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus. Répondant aux moyens soulevés par les consorts [V], il se prévaut des grands livres 2021 et 2022 justifiant d’une reprise de solde. Il ajoute que l’ensemble des lots sont équipés d’un compteur individuel et que la répartition des charges d’eau devait donc se faire selon les consommations individuelles et non aux tantièmes, en application du règlement de copropriété. Les consorts [V] font valoir que la créance est insuffisamment justifiée par les pièces produites, s’agissant notamment de la reprise de solde d’un montant de 13 970,52 euros. Ils ajoutent que le règlement de copropriété prévoit une répartition des charges d’eau selon les tantièmes et non selon la consommation individuelle En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant : -la matrice cadastrale -les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des années 2019 à 2022 -un décompte des impayés arrêté au 28 mars 2024 à la somme de 14 195,20 euros -des extraits des grands livres 2020 et 2021 -des appels de provisions et régularisations de charges. Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de mise en demeure qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 309 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte. Le décompte fait état au 1er janvier 2021 d’une reprise de sole de l’ancien syndic d’un montant de 14 288,73 euros. L’extrait du grand livre 2021 fait état d’un solde antérieur de 14 204,35 euros au 1er janvier 2021. Le syndicat des copropriétaires produit les appels de fonds 2018 et 2019, partant d’un solde à zéro et permettant donc un contrôle des sommes appelées contrairement à ce que font valoir les consorts [V]. S’agissant des charges d’eau, et plus précisément de la somme de 14 156,20 euros appelée le 4 juillet 2018, il résulte de l’appel correspondant que ces charges ont été facturées au prorata de la consommation individuelle d’eau (3826/8731 m³) et non selon les tantièmes. Le règlement de copropriété stipule en sa clause « CHARGES RELATIVES AUX DEPENSES D’EAU FROIDE » que « Les dépenses d’eau froide comprennent le prix de l’eau consommée, l’abonnement et toutes redevances y afférents. Elles seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété affectés à leurs lots ; elles seront en conséquence incluses dans la répartition des charges générales. En cas d’installation ultérieure, sur décision de l’assemblée générale, de compteurs d’eau individuels, les dépenses d’eau froide seront réparties au prorata des consommations relevées dans chaque lot, le coût de location de chaque compteur étant supporté par le copropriétaire du lot où il aura été installé ». La clause « CHARGES INDIVIDUELLES » est ainsi rédigée : « Chaque copropriétaire acquittera, outre les frais d’entretien et de réparation nécessités par les locaux à usage privatif, compris dans son lot, ses propres frais de consommation d’électricité et autres fournitures selon les indications des compteurs. ». Il y a lieu de considérer que la première clause s’applique aux charges d’eau froide, la seconde étant plus générale donc subsidiaire. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que l’installation de compteurs d’eau individuels ait été votée par l’assemblée générale des copropriétaires comme le prévoyait la clause relative aux dépenses d’eau froide. Il n’apporte donc pas la preuve qui lui incombe que les charges d’eau devaient être facturées selon les consommations individuelles. Il y a donc lieu de déduire des sommes réclamées la somme de 14 156,20 euros. Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété, de sa demande d’astreinte, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts qui reposait sur l’existence d’un arriéré de charges. Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. La créance n’étant pas justifiée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts Les consorts [V] sollicitent à titre reconventionnel la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 13 448,39 euros au titre de leur perte de chance de bénéficier de l'écrêtement de leur facture de consommation d’eau de 14 156,20 euros. Se fondant sur les articles 1241 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ils font valoir que le syndicat des copropriétaires, étant titulaire du contrat collectif de fourniture d’eau et donc destinataire des factures afférentes, aurait dû prendre les dispositions nécessaires à la lecture du contrôle des consommations par lot, en constatant l’écart entre l’ancien indice (865) et le nouvel indice (4691) qui révélait une consommation anormale d’eau. Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien des parties communes et que leur perte de chance peut être estimée à 95 %. L'article 1241 du code civil précise que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l’espèce, il ressort des photographies des compteurs individuels et il n’est pas contesté que la surconsommation d’eau concernait les parties privatives des lots appartenant aux consorts [V]. Il appartenait par conséquent à ces derniers de s’inquiéter d’une surconsommation d’eau qui apparaissait sur leur relevé de charges, de tenter d’y remédier et éventuellement de contacter le syndic pour envisager de solliciter le fournisseur d’eau pour une demande d’écrêtement. Ne démontrant pas que le syndicat des copropriétaires ait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Aracelli CERDA de la SELARL CERDA AVOCATS. Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais exposés par eux dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer aux consorts [V] une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits et assurer leur défense. Les consorts [V] succombant partiellement en leurs prétentions, il n’y a pas lieu de leur accorder la dispense prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, sans qu'il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] (93) de sa demande en paiement des charges de copropriété, -Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte, -Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, -Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] (93) de sa demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, -Déboute Monsieur [G] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [U] [V] de leur demande de dommages et intérêts, -Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] (93) aux dépens de l’instance, dont bénéfice de la distraction au profit de Maître Aracelli CERDA de la SELARL CERDA AVOCATS, -Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] (93) à payer à Monsieur [G] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [U] [V] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, -Déboute Monsieur [G] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [U] [V] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure. Fait au Palais de Justice, le 18 novembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CORON