Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 12 DECEMBRE 2023
N° 2023/ 395
Rôle N° RG 19/19300 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFKC2
[T] [M] épouse [P]
[L] [P]
C/
SARL PUONS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Patrick GAYETTI
Me Thimothée JOLY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 24 Octobre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/00300.
APPELANTS
Madame [T] [M] épouse [P]
née le 03 Mars 1961 à[Localité 8]F, demeurant [Adresse 5]
Monsieur [L] [P]
né le 07 Août 1953 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6] - [Localité 2]
Tous deux représentés par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SARL PUONS,prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Florian DEMARET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Mireille MAGNAN, avocat au barreau de NICE
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2023,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 18 décembre 2014, une promesse de vente a été signée entre la SARL Puons, venderesse, et, Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P], acheteurs, portant sur un immeuble à usage d'habitation et commercial, ainsi que les meubles le garnissant et le bénéfice d'une licence de 4ème catégorie, situé[Adresse 3]e à [Localité 1], le tout moyennant un prix de 450 000 €.
Un bail précaire a été signé sur cette base, moyennant 420 € par mois, permettant aux époux [P] d'occuper les lieux à compter du 1er janvier 2015 pour y exercer leur activité commerciale.
Par acte du 29 décembre 2016, les époux [P] ont assigné la SARL Puons en annulation du compromis de vente et en restitution des sommes avancées à ce titre.
Par jugement contradictoire en date du 24 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a :
débouté Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] de leur demande d'annulation du compromis de vente du 18 décembre 2014 et de la condamnation subséquente de la SARL Puons à leur restituer la somme de 27 000 €,
débouté Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] de leur demande de condamnation de la SARL Puons à leur verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,
débouté la SARL Puons de sa demande de condamnation de Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,
condamné in solidum Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] aux entiers dépens, chacun pour moitié,
condamné Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] à payer à la SARL Puons la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
déclaré n'y avoir lieu à condamner la SARL Puons au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le tribunal a estimé que les époux [P] ne démontraient pas que leur consentement avait été déterminé par une erreur qu'ils auraient commise sur la substance même de l'immeuble qu'ils entendaient acquérir dès lors que le restaurant était exploitable à la date du contrat et dans la mesure où ils ne démontraient pas avoir eu l'intention initiale d'exploiter l'hôtel, non exploité depuis de plusieurs années avant le compromis de vente.
De même, le tribunal a écarté tout dol, retenant que, s'agissant du restaurant, aucune manoeuvre du vendeur n'était démontrée pour obtenir le consentement des acquéreurs en cachant des informations sur l'état réel du bien, celui-ci étant parfaitement exploitable au moment de la vente, n'ayant fait l'objet, alors, d'aucune injonction de travaux, et, la transmission effective aux acquéreurs des courriers du maire de 2007 et 2010 n'ayant pas été de nature à modifier leur intention d'acheter le bien. Concernant l'hôtel, les premiers juges ont estimé que l'intention des époux [P] de l'exploiter n'avait pas été démontrée, étant observé que l'absence d'exploitation de celui-ci depuis plusieurs années n'a pas été cachée.
Enfin, le tribunal a estimé qu'il n'était pas démontré que le dommage subi par les époux [P] résultant de la nécessité de remise aux normes de leur établissement, ait été causé par la SARL Puons. Il a écarté tout abus des époux [P] dans leur action.
Selon déclaration reçue au greffe le 18 décembre 2019, Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions dûment reprises à l'exception de celles rejetant les prétentions de la SARL Puons.
Par ordonnance d'incident du 30 mars 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a dit n'y avoir lieu de déclarer l'appel irrecevable et a dit n'y avoir lieu de prononcer la nullité de la déclaration d'appel.
Par dernières conclusions transmises le 18 mars 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] sollicitent de la cour qu'elle :
déclare recevable en la forme et bien fondé l'appel partiel formé par eux,
réforme les chefs de dispositifs critiqués,
Statuant à nouveau :
' annule le compromis de vente en date du 18 décembre 2014 pour erreur sur les qualités essentielles de l'immeuble vendu ainsi que pour dol,
' condamne la SARL Puons à rembourser les sommes avancées par eux au titre du compromis, soit la somme de 27 500 €,
' condamne la SARL Puons à leur payer de légitimes dommages et intérêts à hauteur de 10 000 € en réparation du préjudice subi,
À titre subsidiaire :
' prenant acte de la caducité invoquée par la SARL Puons, condamne la SARL Puons à leur rembourser les sommes avancées par eux au titre du compromis soit la somme de 27 500 €,
' condamne la SARL Puons à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction.
Les appelants assurent qu'à la signature du compromis, ils entendaient à la fois exploiter l'activité de bar-restaurant, mais également celle d'hôtel, étant observé que l'acte de vente mentionnait bien de tels usages pour l'ensemble immobilier acquis, outre l'absence d'injonction de travaux en cours. Ils affirment avoir totalement ignoré à la signature du compromis l'existence des avis de la commission communale de sécurité y compris de 2007 et de 2010. Ils soutiennent avoir su que l'hôtel n'était pas exploité, mais avoir ignoré qu'il avait fait l'objet d'une fermeture administrative, ainsi que les travaux et conditions posées pour une nouvelle exploitation. De même, ils indiquent avoir ignoré la nécessité de réaliser des travaux pour l'exploitation du restaurant, tel que préconisé en 2010 et 2014. Ils invoquent l'erreur sur les qualités substantielles ou le dol et entendent obtenir le remboursement des sommes avancées à hauteur de 27 500 €.
A titre subsidiaire, Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] s'appuient sur la caducité du compromis invoquée par l'intimée, et demandent le remboursement des sommes versées.
Par dernières conclusions transmises le 15 juin 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Puons sollicite de la cour qu'elle :
confirme le jugement déféré en ce que le premier juge a débouté Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] de toutes leurs demandes dirigées contre elle,
réforme le jugement en ce que le premier juge l'a déboutée de sa demande indemnitaire,
Statuant à nouveau :
condamne solidairement Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] au paiement d'une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi par elle,
En tout état de cause :
déboute Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] de toutes leurs demandes,
condamne solidairement Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La SARL Puons conteste toute erreur et tout dol ayant vicié le consentement des époux [P]. L'intimée soutient que les biens visés au compromis de vente sont exempts de vice caché. Elle assure que la partie hôtel de l'ensemble immobilier objet de la vente n'était plus exploitée depuis plusieurs années, ce que les acquéreurs savaient parfaitement, le notaire en charge de la vente le leur ayant certifié, selon attestation du 15 mars 2018. Elle assure qu'au jour de la signature du compromis, il n'existait aucune injonction de travaux, ni procédure en cours. Elle explique que les deux avis de la commission départementale de sécurité, sur lesquels les appelants se fondent, se rapportent, pour le premier en date du 17 avril 2007, à l'activité d'hôtellerie qui a ainsi précisément cessé, et pour le second datant de 2015 au restaurant, soit postérieurement à la vente. Elle ajoute que l'arrêté du maire du 17 mai 2010 atteste de l'exploitation de l'activité de bar-restaurant qui demeurait au jour de la vente, les difficultés n'étant apparues que postérieurement, en 2015.
Enfin, la SARL Puons met en avant la mauvaise foi des époux [P] qui tentent de se délier du compromis, de récupérer leur acompte, alors qu'ils ont exploité le fonds de commerce de bar-restaurant, sans régler le loyer dû, ayant été condamnés à ce titre le 11 mars 2020. Elle sollicite donc l'octroi de dommages et intérêts.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 9 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation de la promesse de vente du 18 décembre 2014
L'article 1109 du code civil dispose qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.
En vertu de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.
Elle n'est point une cause de nullité lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.
Pour être admise, l'erreur doit être de telle nature que sans elle la partie n'aurait pas contracté.
Le juge apprécie souverainement ce qui est considéré comme déterminant pour les parties.
Le vendeur peut se servir d'éléments postérieurs à la vente pour prouver l'existence d'une erreur au moment de la vente mais l'erreur, en elle-même, s'apprécie au moment de la formation du contrat.
Par application de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
En l'occurrence, à la lecture du compromis de vente signé en l'étude de Me [K] [H], notaire à [Localité 7], le 18 décembre 2014, il appert que les époux [P] ont acquis de la SARL Puons 'un immeuble élevé d'un étage sur rez-de-chaussée et caves, à usage d'hôtel-restaurant et bar à l'enseigne Hôtel des Alpes, avec dépendances et terrains attenants, outre une licence de 4ème catégorie délivrée par l'administration fiscale, en date du 8 avril 2010'.
En page 4 du compromis, a été insérée la mention suivante : ' l'acquéreur sera propriétaire de l'immeuble au jour de la régularisation du présent acte par acte authentique. Par ailleurs, les vendeurs autorisent l'acquéreur à compter du 1er janvier 2015 à occuper les lieux selon un bail précaire ou une convention permettant une jouissance anticipée, à régulariser, moyennant une indemnité de 3 000 € par mois qui se décompose comme suit, à savoir 2 500 € à titre d'acompte sur le prix de vente ou d'indemnité de jouissance et 500 € à titre de loyers (à fonds perdus).'
Le bail commercial signé le 1er janvier 2015 porte sur une immeuble élevé d'un étage sur rez-de-chaussée et caves avec dépendances et terrains attenants, sans autre précision.
Ce même acte précise, en page 19, qu'au jour de la signature du compromis, le bien vendu ne fait l'objet d'aucune expropriation, d'aucune inscription et autre publication portant atteinte aux droits de l'acquéreur, ni d'aucune injonction de travaux, ni n'a été modifié par des travaux non autorisés.
Il résulte des pièces désormais produites et échangées entre les parties, que la commission départementale de sécurité des Alpes-Maritimes avait émis le 17 avril 2007 un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'Hôtel des Alpes compte tenu de nombreuses non conformités.
A la suite de sa visite du 26 avril 2010, la même commission a rendu un avis le 11 mai 2010, concernant la partie restauration de l'établissement, après une fermeture de celui-ci pendant dix mois. Elle a émis plusieurs préconisations, notamment en termes de sécurité incendie, mais n'a pas émis d'avis défavorable à son exploitation. Par arrêté du 17 mai 2010, le maire de la commune de [Localité 1] a confirmé le caractère non exploitable de l'hôtel, mais a autorisé la réouverture du restaurant, sans injonction de travaux.
Le 21 novembre 2014, le maire de la commune a rappelé à la SARL Puons les termes de son précédent arrêté et a rappelé la nécessité d'une vérification annuelle du gaz, de l'électricité, du chauffage et des extincteurs par un organisme agréé.
Le compromis de vente est intervenu le 18 décembre 2014, étant observé que les appelants admettent avoir su, alors, que seul le restaurant était exploité et que l'hôtel ne l'était pas depuis plusieurs années. Ainsi, le notaire, M. [K] [H], atteste, le 15 mars 2018, que 'lors des différents rendez-vous et discussions avec les vendeurs et acquéreurs, il avait été bien indiqué que cet immeuble n'était plus exploité à usage d'hôtel depuis de nombreuses années'.
Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] ont débuté l'exploitation du commerce anciennement dénommé 'Hôtel des Alpes' sous la dénomination commerciale 'SAS Restaurant des Alpes'.
Après cette transaction, une nouvelle visite quinquennale de l'établissement a été réalisée par la commission départementale de sécurité des Alpes-Maritimes qui a rendu un avis le 5 mai 2015, aux termes duquel elle a enjoint la réalisation de travaux en vue de l'exploitation du bar-restaurant. Cet avis défavorable a été confirmé par le maire de [Localité 1] dans son courrier adressé à Mme [T] [M] épouse [P] le 15 juin 2015, un délai de trois mois lui étant accordé pour régulariser la situation. Le 3 mars 2016, le maire a confirmé aux appelants l'absence d'opposition à l'exploitation du 'Restaurant des Alpes' sous réserve que les travaux de mise aux normes de sécurité, préconisés par le service départemental de secours et d'incendie soient réalisés.
A la lecture de ces éléments, il ressort qu'au jour du compromis de vente, la partie restauration et bar de l'établissement acquis était exploitable, sans qu'aucune injonction de travaux ne soit intervenue. La nécessité d'une vérification annuelle des éléments de sécurité est une obligation qui pèse sur tous les établissements de ce type et à laquelle devaient parfaitement s'attendre les époux [P] s'agissant qui plus est d'un établissement recevant du public, avec une capacité de plus de deux cents personnes. Or, l'interdiction d'exploitation n'est intervenue que le 5 mai 2015, soit postérieurement à l'acte notarié litigieux, de sorte que les appelants ne démontrent pas l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles du bien, ce d'autant qu'ils ont exploité le restaurant. A fortiori, aucun dol n'est démontré à ce titre.
S'agissant de l'exploitation de l'hôtel, il est acquis que Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] n'ont pas eu connaissance des avis et arrêtés de 2007 et 2010 avant la signature du compromis du 18 décembre 2014, de sorte qu'ils ont pu ignorer, alors, l'interdiction administrative expliquant l'absence d'exploitation de la partie hôtellerie. Pour autant, la non exploitation de l'hôtel était connue de leur part, ainsi que le notaire en atteste et ainsi qu'ils l'admettent dans leurs conclusions. Au demeurant, malgré les termes larges du compromis qui visent à la fois l'hôtel et le bar-restaurant, le nom d'exploitation donné à leur société démontre que c'est bien le restaurant que les époux [P] entendaient exploiter. En revanche, les appelants ne démontrent aucunement que l'exploitation immédiate de l'hôtel ait été un élément déterminant de leur consentement lors du compromis de vente. Ainsi, ils ne rapportent pas la preuve d'une erreur sur une qualité substantielle du bien, à savoir l'exploitation immédiate de l'hôtel, alors que leur connaissance de sa fermeture et leur comportement ultérieur établissent qu'ils avaient l'intention d'exploiter le restaurant. Malgré l'absence d'information complète donnée par le vendeur sur les causes de la fermeture de l'hôtel, aucune manoeuvre dolosive n'est démontrée de la part de la SARL Puons, dès lors qu'il n'est pas établi que la possibilité d'exploiter l'hôtel, dans les suites de l'acquisition, était un élément déterminant du consentement des acquéreurs.
C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté tout vice du consentement des époux [P] lors du compromis de vente, que ce soit au titre d'une erreur sur les qualités substantielles, ou d'un dol. La décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation de la promesse de vente.
Sur la caducité du compromis
En l'occurrence, le compromis de vente du 18 décembre 2014 n'a jamais été réitéré sous la forme authentique dans les quatorze mois prévus en page 10 de l'acte. La réalisation ou non de la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'est pas documentée, seul le dépôt d'une demande de prêt est avérée à la date du 3 mars 2016.
Pour autant, Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] se limitent, aux termes du dispositif de leurs conclusions, à demander à la cour de 'prendre acte de la caducité du compromis invoquée par la SARL Puons'. Or, aucune prétention n'est émise à ce titre par la SARL Puons, de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer la caducité de celui-ci et qu'il n'y a pas lieu à remboursement de quelque somme que ce soit en raison de celle-ci.
La demande de remboursement de la somme de 27 500 €, à titre d'acompte, présentée par les appelants ne peut donc ici prospérer. La décision entreprise doit être confirmée de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les époux [P]
En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Compte tenu de la confirmation de la décision quant à l'absence de dol et d'autre vice du consentement, aucune faute n'est démontrée de la part de la SARL Puons. Si l'information sur la qualité du bien vendu a pu être incomplète, aucun préjudice en lien causal direct n'a été subi par les appelants. Le dommage subi par les appelants tendant à la nécessité de remise aux normes de leur établissement ne peut être directement imputé à la SARL Puons.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Sur la demande d'indemnisation présentée par la SARL Puons
L'intimée invoque un préjudice économique subi depuis 6 ans du fait de l'attitude des époux [P] qui tenteraient de récupérer leur acompte en engageant des procédures et en la privant de tout revenu locatif.
D'une part, aucun abus de procédure n'est établi à l'endroit des appelants malgré l'insuccès de celle-ci.
D'autre part, par jugement du 11 mars 2020, le tribunal judiciaire de Nice a condamné solidairement les appelants à payer à la SARL Puons la somme de 6 300 €, au titre des arriérés de loyers selon décompte au 6 février 2017. La SARL Puons dispose d'un titre s'agissant des loyers échus à l'endroit des appelants, de sorte qu'ils ne pourraient prétendre à une double indemnisation.
C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande de dommages et intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 € sera mise à leur charge au bénéfice de la SARL Puons, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant :
Constate l'absence de toute demande tendant à prononcer la caducité du compromis du 18 décembre 2014,
Dit n'y avoir lieu de condamner la SARL Puons à rembourser à Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P], la somme de 27 500 €, au titre de l'acompte versé du fait de la caducité du compromis,
Condamne solidairement Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] à payer à la SARL Puons la somme de 3000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] de leur demande sur ce même fondement,
Condamne solidairement Mme [T] [M] épouse [P] et M. [L] [P] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
