Cour de cassation, 08 avril 2014. 12-29.105

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 1er décembre 2011), que Mme X..., propriétaire d'un terrain sur lequel son fils, décédé depuis, et sa compagne, Mme Y..., avaient fait construire une maison, a assigné Mme Y... en expulsion ; que Mme Y..., en tant que représentante légale de son fils mineur, Araiteva X..., et M. X..., époux de Mme X..., sont intervenus à l'instance ; que Mme Y... a soutenu occuper la totalité de la parcelle et la maison en vertu d'un prêt à usage d'une durée de dix-huit ans, avec option d'achat, consenti par M. et Mme X... par actes des 1er et 19 décembre 2000 et du 26 mars 2001 ; Attendu que pour refuser d'ordonner l'expulsion de Mme Y..., l'arrêt retient que les contrats ont été produits à l'appui de demandes d'emprunt, de permis de travaux et d'aide au logement mentionnant la construction d'une maison et que le droit d'occupation et l'option d'achat de Mme Y... ne porte que sur la superficie de la partie de parcelle sur laquelle est édifiée la maison, telle qu'elle résulte des plans et ouvrages au vu desquels ont été délivrés le permis de travaux immobiliers et le certificat de conformité ; Qu'en statuant ainsi, alors que les contrats indiquaient qu'était donnée « à bail », pour y édifier une construction à usage d'habitation, la parcelle objet du litige appartenant à Mme X..., et qu'à l'expiration d'un délai de dix-huit ans, le « preneur » disposerait de la faculté de se porter acquéreur du terrain sur lequel se trouverait la maison, la cour d'appel, qui a dénaturé les mentions claires et précises de ces actes, a violé le texte susvisé ; Et attendu que le premier moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'elle a jugé que le droit d'occupation et l'option d'achat de Mme Y... sur la parcelle cadastrée AX n° 24 de la terre Atehi sise à Papara, appartenant à Mme X..., ne porte que sur la partie de la parcelle sur laquelle est édifiée sa maison d'habitation, l'arrêt rendu le 1er décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour Mme Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevables les appels formés par M. et Mme Jacques X... à l'égard de Mlle Deana Y... personnellement par requête enregistrée le 8 février 2010 et à l'égard de Mlle Deana Y... ès qualités de représentante légale de son fils mineur Araiteva X... par conclusions visées et notifiées le 10 décembre 2010 ; AUX MOTIFS QUE le jugement entrepris a été rendu à l'égard de Deana Y... agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de représentante légale de son fils mineur Araiteva X... ; que la requête d'appel des époux X... est dirigée contre Deana Y... seule ; qu'en réponse à la fin de non-recevoir dont a excipé cette dernière du chef de son fils, les époux X... ont, par conclusions visées et notifiées le 10 décembre 2010, demandé qu'il soit pris acte de ce que leur appel était formé à l'égard de Deana Y... prise en ses deux qualités ; qu'ils ont ainsi, conformément aux dispositions de l'article 195 du code de procédure civile de la Polynésie française, provoqué l'intervention de Deana Y... ès qualités de représentante légale de son fils mineur ; que la cour est par conséquent saisie de l'ensemble du litige ; ALORS D'UNE PART QUE seules les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui n'y ont pas figuré en une autre qualité, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt ; qu'en jugeant que les époux X... ont pu provoquer, par conclusions visées et notifiées le 10 décembre 2010, l'intervention de Deana Y... ès qualités de représentante légale de son fils mineur Araiteva X..., après avoir relevé que le jugement entrepris a été rendu à l'égard de Deana Y... agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de représentant légal de son fils mineur, la cour d'appel a violé par refus d'application les articles 343 et 344 du code de procédure civile de Polynésie française ; ALORS D'AUTRE PART QUE l'article 195 du code de procédure civile de Polynésie française n'autorise par conclusions qu'une intervention volontaire et ne vise, en outre, que l'intervention forcée à l'initiative du juge ; qu'en retenant que cet article permettait de valider l'intervention forcée de Mlle Y..., ès qualités de représentante légale de son fils, par simples conclusions des époux X..., la cour a violé ce texte par fausse application. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Mlle Deana Y... est titulaire jusqu'au 30 décembre 2018 d'un droit d'occupation de la maison d'habitation construite par elle et par Teva X... sur la parcelle cadastrée AX n° 24 de la terre ATEHI sise à PAPARA appartenant à Mme Jacqueline X..., qu'à ce terme elle aura la faculté de se porter acquéreur du terrain sur lequel est édifiée cette habitation, et que, si elle n'use pas de cette faculté, les époux X... pourront racheter les constructions et ouvrages édifiés depuis le 1er décembre 2000, et dit que la superficie du droit d'occupation et de l'option d'achat de Mlle Deana Y... ne porte que sur la partie de la parcelle précitée AX n° 24 sur laquelle est édifiée la maison d'habitation, telle qu'elle résulte des plans et ouvrages au vu desquels ont été délivrés le permis de travaux immobiliers n° 01-77-1/ MAA AU du 14 mars 2001 et le certificat de conformité du 12 avril 2002 ; AUX MOTIFS QUE les baux écrits qui sont invoqués par Deana Y... ont été établis alors que le jeune couple constituait des dossiers de demandes d'emprunt et de permis de construire pour édifier son logement sur un terrain appartenant aux parents de Teva X... ; que le premier bail écrit est daté du 1er décembre 2000 ; que Mlle Y..., qui le produit, indique qu'il était joint au dossier d'emprunt ; qu'il y est stipulé que Jacqueline X... donne à bail à Teva X... et à Deana Y... une parcelle de 2 000 m2 sur la terre Atehi sise à PAPARA cadastrée avril 92 et appartenant à Mme Jacqueline X... suivant titre de propriété en date du 6 octobre 1972, que le bail est consenti pour y édifier une construction à usage d'habitation, que sa durée est de 18 ans à compter du 8 novembre 2000 ; que le loyer annuel est d'un montant d'1 F CFP, que les preneurs disposent d'une option d'achat du terrain à l'expiration du bail et qu'à défaut le bailleur peut leur racheter les constructions qui y ont été édifiées ; que ce document est signé par les trois contractants ; qu'un deuxième bail, daté du 19 décembre 2000, également signé par toutes les parties avec légalisation en mairie a été adressé au service de l'urbanisme ; que ses stipulations sont identiques, sinon qu'il est mentionné que la parcelle louée est cadastrée AX, que le bail prend effet le 1er octobre 2000, et que le montant du loyer annuel n'est pas indiqué ; que le troisième bail, signé de même, est daté du 26 mars 2001, qu'il est inclus dans un dossier de demande d'aide à la construction produit par Mlle Y... et que bien que sa présentation soit différente, ses stipulations sont identiques à celle du bail du 19 décembre 2000 ; que le bail est un contrat à titre onéreux (article 1709 du code civil) ; que si la contrepartie due par le preneur est le paiement d'un loyer, celui-ci ne doit pas être nul ou d'un montant dérisoire ; que s'il s'agit d'un bail de longue durée tel qu'un bail à construction (articles L. 251-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation), l'attribution des édifices au propriétaire peut tenir lieu de loyer, mais elle doit être effective ; qu'en l'espèce, il est constant que deux des trois écrits ne mentionnent aucun loyer ; que le troisième stipule un loyer d'un franc par an pour une parcelle constructible de 2 000 m2 qui, par son caractère manifestement dérisoire, équivaut à l'absence de tout loyer ; que pour le même motif, la qualification de bail à construction, apparemment envisagée par les parties, qui se sont engagées pour dix-huit ans et ont prévu pour le preneur l'obligation d'édifier une maison à usage d'habitation, ne peut davantage être retenue ; qu'en l'absence de loyer réel perçu pendant la durée du bail, la contrepartie pour le bailleur ne pourrait en effet consister que dans l'appropriation en fin de bail, sans indemnités, des constructions réalisées par le preneur ; qu'au contraire, en l'espèce, il a été stipulé que si le preneur n'exerçait pas son option d'achat du terrain, le bailleur pourrait alors lui racheter les ouvrages édifiés, ce qui doit s'entendre comme une renonciation à leur accession ; que cette option d'achat ne constitue pas davantage l'équivalent d'un loyer différé, car son exercice est laissé à la discrétion du preneur, et aucun prix ou modalité de sa détermination n'est prévu ; que les époux X... qui ont conclu que l'écrit auquel ils apportent foi est celui daté du 19 décembre 2000 qui est le seul qui soit resté en leur possession et qui est identique à l'engagement qu'ils avaient conclu avec la soeur de Teva X... aux mêmes fins ; qu'en présence de cette autre attribution réalisée pour le même motif d'installation familiale, la cour juge non probante les allégations des époux X... selon lesquelles leur consentement à l'occupation du couple X...-Y... aurait été le fruit d'une erreur sur la personne de l'occupant, ou aurait été surpris par des manoeuvres dolosives de Deana Y..., qui aurait profité du désarroi causé par la maladie fatale de leur fils pour leur soumettre des documents à sa convenance ; que ces allégations sont contredites par d'autres éléments, à savoir d'une part la caution personnelle de Mme Jacqueline X... le 2 juillet 2001, jusqu'en 2018, d'un emprunt contracté par le jeune couple, et d'autre part la déclaration en gendarmerie de M. Jacques X..., en janvier 2004, suite à une plainte de Deana Y... pour coups et blessures, selon laquelle « Deana et son fils vivent devant notre domicile suite à un contrat de bail que j'ai effectué du vivant de mon fils » ; qu'aucun vice du consentement des époux X... n'étant démontré, la cour dispose d'éléments suffisants pour qualifier de prêt à usage avec option d'achat la convention qui fait l'objet des écrits dits baux datés des 1er décembre 2009, 19 décembre 2000 et 26 mars 2001 ; qu'en effet, il est constant que les époux X... ont bien eu l'intention d'établir près d'eux leurs enfants et les conjoints de ceux-ci, en mettant à leur disposition un terrain sur lequel ceux-ci édifieraient leurs maisons familiales ; que ce droit d'occupation a été expressément accordé à Deana Y... comme à Teva X..., de sorte que le décès de ce dernier n'est pas un motif de restitution ; que les écrits des 19 décembre 2000 et 26 mars 2001 désignent le terrain ainsi attribué comme étant une parcelle de la terre Atehi sise à PAPARA cadastrée AX, sans indication de superficie ni de limites ; que l'acte du 1er décembre 2000 mentionne une parcelle de 2 000 m2 sur la terre Atehi cadastrée « avril 92 » ; que ces imprécisions n'établissent pas, comme le soutiennent les époux X..., que cette convention n'aurait pas d'objet déterminé ; qu'il est en effet constant que ces documents, qui portent la signature de toutes les parties, ont été produits à l'appui de demandes d'emprunt, de permis de travaux et d'aide au logement, qui mentionnent chacune la construction d'une maison d'habitation sur la parcelle cadastrée AX n° 24 qui est un terrain familial ; que c'est donc la superficie de cette construction, telle qu'elle résulte des plans selon lesquels ont été délivrés le permis de travaux immobiliers du 14 mars 2001 et le certificat de conformité correspondant du 12 avril 2002, que porte le droit d'occupation dont bénéficie Deana Y... jusqu'au 30 septembre 2018, qui est le terme à retenir car il est mentionné sur deux des trois écrits précités ; que c'est également sur cette superficie seulement que Mlle Y... pourra alors exercer son option d'achat ; que chacun des écrits stipule d'ailleurs clairement que le preneur dispose de la faculté de se porter acquéreur « du terrain sur lequel se trouve son habitation » et non de la totalité de la parcelle ; ALORS D'UNE PART QU'un contrat de prêt à usage se caractérise par la mise à disposition à titre gratuit d'un bien meuble ou immeuble déterminé, par l'une des parties à une autre à charge pour celle-ci de le restituer après usage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'écrit daté du 1er décembre 2000, stipulait que « Jacqueline X... donne à bail à Teva X... et à Deana Y... (...) une parcelle et que le bail est consenti pour y édifier une construction à usage d'habitation », et que l'écrit du 19 décembre 2000 et celui du 26 mars 2001 étaient identiques sur ces deux points, ce dont il ressort que l'objet du prêt à usage était la parcelle désignée dans les actes ; qu'en retenant cependant que « c'est (...) sur la superficie de cette construction, telle qu'elle résulte des plans selon lesquels ont été délivrés le permis de travaux immobiliers n° 01-77-1/ MAA AU du 14 mars 2001 et le certificat de conformité correspondant du 12 avril 2002, que porte le droit d'occupation dont bénéficie Deana Y... jusqu'au 30 septembre 2018 », et que « c'est également sur cette superficie seulement que Mlle Y... pourra alors exercer son option d'achat » et que « chacun des écrits stipule d'ailleurs clairement que le preneur dispose de la faculté de se porter acquéreur « du terrain sur lequel se trouve son habitation », et non de la totalité de la parcelle », au lieu de déduire de ses propres constatations que le droit d'occupation et l'option d'achat de Mlle Y... et de son fils portaient sur la totalité de la parcelle d'assiette de la construction, la cour d'appel a violé les articles 1108, 1134 et 1875 du code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE les juges du fond ont l'obligation de ne pas dénaturer le sens clair et précis des documents de la cause ; qu'en retenant que les écrits des 1er décembre 2000, 19 décembre 2000 et 26 mars 2001, qui caractérisent un prêt à usage avec option d'achat, conféraient à Deana Y... et à Teva X... un droit d'occupation et une option d'achat limités à la seule superficie d'assiette de la construction réalisée et que « chacun de ces écrits stipule d'ailleurs clairement que le preneur dispose de la faculté de se porter acquéreur « du terrain sur lequel se trouve son habitation » et non de la la totalité de la parcelle », bien qu'il ressorte clairement de chacun de ces écrits que le contrat avait pour objet le prêt d'une parcelle, pour y édifier une construction à usage d'habitation, et non pas seulement de l'assiette de la construction à réaliser, la cour d'appel a dénaturé les documents précités méconnaissant ainsi les exigences de l'article 1134 du code civil.