Tribunal judiciaire, 04 juillet 2025. 24/02170

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 2] NAC: 5AZ N° RG 24/02170 N° Portalis DBX4-W-B7I-TABH JUGEMENT N° B DU 04 juillet 2025 [L] [K] C/ [Z] [D] Expédition revêtue de la formule exécutoire à Me REITAN Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties Le : JUGEMENT Le vendredi 04 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 29 avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE Madame [L] [K], demeurant [Adresse 5] [Localité 3] Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle à hauteur de 25% par décision du Bureau d’Aide Juridictionnelle de [Localité 11] en date du 20 septembre 2024. Représentée par Maître Nathalie REITAN, avocate au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 6] [Localité 4] Non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2019, Monsieur et Madame [D] ont donné en location à Madame [L] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 8]. La locataire délivrait congé et un état des lieux de sortie était réalisé contradictoirement le 4 octobre 2023. Le 2 février 2024, le mandataire du bailleur adressait un solde de tout compte de sortie s’élevant à -585,24€ une fois déduit le dépôt de garantie de comprenant les régularisations de charge du 1er avril 2020 au 4 octobre 2023, les frais d’entretien de la chaudière, une facture de la société ADS d’un montant de 220€ et des réparations locatives à hauteur de 489€. Le 6 février 2024, Madame [L] [K] demandait la communication de l’état des lieux de sortie réalisé sur une tablette qui ne lui avait pas été communiqué le jour de sa rédaction suite à un problème de réseau. Contestant les sommes réclamées, elle sollicitait le conciliateur de justice mais la tentative échouait faute pour le bailleur de se présenter. Par requête parvenue au tribunal judiciaire le 24 avril 2024, Madame [L] [K] a demandé la convocation de Monsieur [Z] [D] afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: 585,24€ correspondant à la restitution du dépôt de garantie, 585€ de majoration consécutive de l’absence de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois,600€ de dommages et intérêts. L’affaire était portée à tort devant le juge du tribunal judiciaire sur les contentieux inférieurs à 5.000€ et renvoi était ordonné devant le juge des contentieux de la protection. Après de nombreux renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue à l’audience du 29 avril 2025. Madame [L] [K], valablement représentée, actualise ses demandes et sollicite outre le remboursement du dépôt de garantie de 486€, la condamantion du bailleur au paiement de la même somme au titre de la majoration du dépôt de garantie, somme à parfaire au jour du jugement outre 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et la prise la condamnation du bailleur aux dépens. Au soutien de sa demande, elle fait valoir : - que la régularisation des charges locatives des années 2020 et 2021 sont tardives, qu’aucun document ne lui a été communiqué avant le mois de février 2024 et ces montants devront être rejetés. La tardiveté des réclamations ne peuvent être imputé à la crise sanitaire ; - qu’elle a justifié de l’entretien de la chaudière et que le mandataire du bailleur a fait procéder à l’entretien sans vérifier qu’elle l’avait fait; - sur la facture d’ADS, deux dégradations sont facturées alors qu’aucune d’entre elle n’est mentionnées dans l’état des lieux de sortie. En ce qui concerne la manivelle de volet roulant, il est noté en très bon état et fonctionne il n’y avait donc pas lieu de la harger à ses frais dans la totalité alors que seule la partie en plastique est bloquée et pour le mecanisme de la bonde cassé, l’état des lieux n’a rien relevé. Elle souligne également la société ADS en charge des travaux qui est mandatée par l’agence a pour gérant une personne du même nom que la gérante de l’agence immobilière, elle conclut à leur rejet, - Elle fait remarquer que l’état des lieux de sortie a été réalisé sans comparer l’état de lieux d’entrée ce qui est regrettable car la plupart des désordres relevés figuraient déjà dans l’état des lieux d’entrée, elle n’est donc pas tenue à leur réparation, les seules réparations qui sont de sont fait à savoir l’impact carrelage dans le séjour (23e), le nettoyage du caisson VR dans le séjour (12€), le nettoyage de la porte armoire électrique dans le séjour (12€), l’impact sur le plan de travail de la cuisine (29€) et une trace verte sur l’abattant WC (39) soit un total de 115€. Monsieur [Z] [D], représenté jusqu’à la denrière audience, n’a pas comparu et son conseil a indiqué ne plus assurer la défense de ses intétrêts. La décision était mise en délibéré au 4 juillet 2025 par remise au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les charges locatives : L’article 1353 du Code civil dispose : “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.” Le bailleur n’ayant pas communiqué les justificatifs des régularisaitons de charge qu’il réclame, sa demande ne peut prospérer, en outre, la question de la prescription d’une partie de celle-ci se serait posée. Cette demande sera rejetée. Sur les dégradations locatives : En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives. La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie est sommaire puisqu’il n’est pas présenté de la même façon. On peut constater que lors de son entrée dans les lieux, le logement était en très bon état et que l’état des lieux de sortie laisse apparaître, après 4 ans d’occupation en très bon état également. Au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et en prenant en compte la vétusté, le tribunal dispose des éléments suffisant pour chiffrer le montant des réparations locatives à la somme de 115€. Ainsi, Monsieur [Z] [D] sera tenu de lui rembourser la somme de 371€. Sur la pénalité de 10% : Monsieur [Z] [D] n’a pas restitué le dépôt de garantie dans les deux mois suivant l’état des lieux de sortie comme l’impose l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et il a procédé à des régularisations de charge sur les 4 années d’occupation sans justificatif et exigé des réparations que l’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée, ne justifiait, se bornant à facturer toutes les anomalies relevées dans l’état des lieux de sortie sans effectuer de comparaison, ce qui constitue un abus. Il sera donc condamné à verser la somme de 10% sur le solde du dépôt de garantie par mois soit la somme du 4 octobre 2023 au 4 juillet 2025, date du délibéré soit la somme de 779,10€ (37,10€ par mois pendant 21 mois). Sur les frais accessoires : Madame [L] [K] a dû engager des frais de procédure faute pour le bailleur de se présenter à la conciliation, alors quelle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle. Monsieur [Z] [D] sera donc condamné aux dépens et à lui verser la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, Déboute Monsieur [Z] [D] de ses demandes au titre des régularisations de charges locatives faute de les justifier, Fixe les réparations locatives à la charge de Madame [L] [K] à la somme de 115€, Condamne Monsieur [Z] [D] à restituer à Madame [L] [K] le solde du dépôt de garantie à hauteur la somme de 371€, Condamne Monsieur [Z] [D] à payer à Madame [L] [K] les sommes suivantes : 779,10€ au titre de la majoration de 10% prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 arrêtée au 4 juillet 2025, 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, Condamne Monsieur [Z] [D] aux dépens. La greffière Le Juge