Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/01845

ARRET N° du 23 mai 2023 R.G : N° RG 21/01845 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FCCE [A] [M] c/ [U] S.A.R.L. AGENCE DES SACRES Formule exécutoire le : à : la SELAS FIDAL la SELARL RAFFIN ASSOCIES COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 23 MAI 2023 APPELANTS : d'un jugement rendu le 21 septembre 2021 par le Tribunal judiciaire de REIMS Monsieur [E] [A] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Cécile SANIAL de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de REIMS Madame [J] [M] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Cécile SANIAL de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de REIMS INTIMEES : Madame [V] [U] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Louis-stanislas RAFFIN de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS S.A.R.L. AGENCE DES SACRES [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître THIBAUT avocat au barreau de REIMS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame MATHIEU conseiller, et Madame MAUSSIRE conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. EIles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame MEHL-JUNGBLUTH présidente de chambre Madame MAUSSIRE, conseiller Madame MATHIEU, conseiller GREFFIER : Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier DEBATS : A l'audience publique du 03 avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2023, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2023 et signé par Madame Véronique MAUSSIRE conseiller en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Exposé du litige Par acte authentique dressé le 31 août 2017 par Maître [F] [C], notaire associé à [Localité 5], Madame [V] [U] a vendu à Madame [J] [M] et à Monsieur [E] [A] une maison à usage d'habitation située au [Adresse 4] à [Localité 2], d'une surface de 76 ca, comprenant : - au rez de chaussée : entrée, cuisine, séjour-salon - au premier étage : palier, deux chambres, salle d'eau avec WC - au deuxième étage : palier, deux chambres, salle de bain, lingerie - grenier au-dessus - cave voûtée au sous-sol, moyennant le prix de 290.000 euros s'appliquant aux biens mobiliers à concurrence de 10.000 euros et au bien immobilier à concurrence de 280.000 euros. Les parties avaient préalablement signé un compromis de vente le 13 juin 2017 par l'intermédiaire de l'AGENCE DES SACRES moyennant des frais de négociation à la charge de l'acquéreur pour un montant de 16.000 euros. Dénonçant de nombreux désordres suite à leur prise de possession des lieux (porte d'entrée, fuite dans la cave, infiltrations dans la cuisine, en toiture, etc.), les acquéreurs ont sollicité leur assureur protection juridique pour obtenir l'organisation d'une expertise amiable réalisée par le cabinet SARETEC et obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Reims par une ordonnance rendue le 11 juillet 201, l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire. L'expert, Madame [Z] [L] a déposé son rapport le 26 avril 2019. Par acte d'huissier en date du 21 novembre 2019, Madame [J] [M] et Monsieur [E] [A] ont fait assigner Madame [V] [U] et la SARL AGENCE DES SACRES aux fins d'obtenir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, sur le fondement des articles 1641, 1644, 1645, 1984, 1992 et 1240 du code civil, la condamnation de': -la Sarl AGENCE DES SACRES à leur rembourser la somme de 16.060 euros au titre du mandat de recherche, -ces dernières in solidum à leur payer la somme de': *52.391,61euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, *10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,au regard du préjudice moral subi, *10.000 euros à tite d'indemnité pour frais irrépétibles, -ordonner le paiement de ces sommes sous une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à venir. Par jugement rendu le 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Reims a': -débouté Madame [J] [M] et Monsieur [E] [A] de toutes leurs demandes, -condamné Madame [J] [M] et Monsieur [E] [A] à payer à Madame [V] [U] et à la SARL AGENCE DES SACRES, à chacune, la somme de 1.500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Par un acte en date du 6 octobre 2021, Madame [J] [M] et Monsieur [E] [A] ont interjeté appel de ce jugement. Par une ordonnance du 17 mars 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire, à laquelle il a été mis fin par décision du 29 novembre 2022. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 13 mars 2023, Madame [J] [M] et Monsieur [E] [A] concluent à l'infirmation du jugement déféré et demandent à la cour de condamner': -in solidum Madame [U] et la Sarl Agence des Sacres à leur payer les sommes de': *52.391,61euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, *10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,au regard du préjudice moral subi, *5.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles, -la Sarl Agence des Sacres à leur payer la somme de 16.000 euros au titre du mandat de recherche. Ils exposent que si l'ensemble des informations relatives à l'état réel du bien avait été porté à leur connaissance avant la vente, ils n'auraient pas fait l'acquisition de cette maison. Ils font valoir que Madame [U], clerc de notaire, connaissait l'existence de désordres importants, tel l'état de la toiture, l'état de la façade arrière, l'humidité dans la cuisine, et s'est abstenue volontairement de leur en faire part. Ils insistent sur le fait que la toiture n'était pas entretenue tous les deux ans contrairement à l'affirmation de Madame [U] et qu'au surplus, celle-ci savait depuis 2016 qu'une réfection totale à brève échéance était à prévoir. Ils soutiennent que le mandat de recherche du 3 juin 2017 est nul dans la mesure où ce dernier ne comporte pas de durée limitant l'exclusivité. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 11 mars 2023, la SARL AGENCE DES SACRES conclut à la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu'elle a été déboutée de sa demande reconventionnelle de paiement de dommages et intérêts et demande à la cour de condamner in solidum Madame [J] [M] et Monsieur [E] [A] à lui payer la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice d'image subi et de 5.000 à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de Madame [U] à la garantir des condamnations prononcées à son encontre. Elle soutient que le contrat de mandat de recherche est valable puisqu'il stipule une durée de trois mois. Elle fait valoir qu'elle n'est pas une professionnelle de la construction et qu'elle n'était pas tenue de procéder à des investigations techniques afin de déceler l'origine de vices apparents. Elle précise qu'il s'agit d'une maison ancienne et que les appelants l'ont acquise au prix de 290.000 euros et la mettent en vente désormais au prix de 410.000 euros. Elle insiste sur le fait que Madame [J] [M] et Monsieur [E] [A] ont visité plusieurs fois le bien avec des professionnels de la construction avant leur acquisition et avaient eu la communication des factures d'entretien et de révision de la toiture. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 9 mars 2023, Madame [V] [U] conclut à la confirmation du jugement déféré et demande à la cour de condamner Madame [J] [M] et Monsieur [E] [A] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. Elle fait valoir que la vente porte sur une maison ancienne et qu'elle n'est pas une professionnelle de la construction. Elle précise qu'elle ne s'est pas occupée des visites et n'a jamais dissimulé aucune information. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023. MOTIFS DE LA DECISION *Sur l'action en garantie des vices cachés Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Selon l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. En l'espèce, l'acte de vente signé entre les parties le 31 août 2017 stipule en page 8 que': 'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : - des vices apparents, - des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas: - si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, - si le vendeur bien que non professionnel, a réalisé lui-même ses travaux, - s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur". Ainsi, l'exonération de garantie ne s'applique pas dans les hypothèses où le vendeur a la qualité ou est réputé avoir la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, il a réalisé lui-même les travaux, les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur dont la mauvaise foi doit être démontrée. Aux termes de son rapport d'expertise en date du 26 avril 2019, Madame [Z] [L], expert judiciaire a mis en évidence les éléments suivants': - désordre n°1 : fuites dans la cave. Elles résultent de la vétusté et ont fait l'objet de travaux par les acquéreurs pour un montant de 72,05€ TTC'; - désordre n°2 : porte d'entrée. Le désordre résulte de l'état de vétusté de la porte qui était visible au moment des visites précédant la vente. Il s'agit d'une porte ancienne en bois, vraisemblablement d'origine de la construction'; - désordre n°3 : humidité du mur de la cuisine. Il résulte de la vétusté inhérente aux bâtisses anciennes. La présence de salpêtre dans les murs anciens se manifeste essentiellement en période hivernale lorsque le chauffage est remis en marche'; - désordre n°4 : humidité et dégradation du mur du couloir. Elles résultent de la vétusté d'un tuyau de chauffage encastré, d'une soudure défaillante sur tuyau de cuivre, d'une fuite non perceptible derrière le doublage existant à l'achat de la maison. Les travaux de réfection ont été entrepris par les acquéreurs moyennant le montant de 3.812,07 euros La visibilité de la fuite n'était pas possible au moment de la visite du bien en mai-juin 2017'; la date de la fuite sur le circuit de chauffage ne peut être déterminée avec précision. Cependant il est fort possible que celle-ci ait été ancienne et ne se manifestant qu'en période de chauffe. - désordre n°5 : vélux et toiture du salon. Le désordre résulte de travaux existants non conformes aux règles de l'art, et trouvent leurs causes dans une pente trop faible, des tuiles non adaptées et de l'inexistence de rehausses de velux nécessaires à leur manoeuvre. Les vélux ont été posés sur demande de Madame [U] en 2005 ou 2006 par l'entreprise BUCZEK SARL. Les travaux de reprise à prévoir s'élèvent à 3.701,79 euros'; - désordre n°6 et n°7 : dégradation de la façade arrière. Il résulte de la vétusté très avancée du revêtement de façade, d'un manque d'entretien et d'une étanchéité non assurée. Les travaux de réfection à prévoir s'élèvent à la somme de 11.068,70 euros. L'expert explique qu'il aurait été possible de remarquer l'état vétuste de la façade ne serait-ce que par la vue depuis le velux du salon en rez-de-chaussée'; - désorde n°8 : dégradation tuyauterie d'alimentation de la salle de bain. La cause n'était pas visible à la visite de la réunion d'expertise et ce désordre n'est plus existant compte tenu dès travaux de réfection de la salle de bain réalisés à la suite de la déclaration d'un dégât des eaux; - désordre n°9 : électricité dans le dressing. La cause résulte d'un raccordement non conforme aux règles de sécurité nécessitant des travaux d'électricité et de peinture pour un montant de 591,26 euros. Ce raccordement n'était pas visible lors dès visites avant la vente en raison de la présence d'un meuble'; -désordre n°10': toiture Aucune fuite n'était visible au moment de l'expertise, aucune trace de coulure persistante n'apparaissant. L'expert indique que «'Les tuiles ne présentent pas un aspect de vétusté avancée. Par contre la zinguerie présente différents défauts. Outre la vétusté du matériau, on constate la présence de solins maçonnés (joints d'étanchéité contre les façades mitoyennes) détériorés et non adhérents. L'étanchéité contre les murs mitoyens n'est plus assurée. Au niveau de la zinguerie de raccord d'étanchéité des lucarnes présentes sur chaque versant, on constate des jours importants ce qui entraîne la possibilité de pénétration d'eau lors d'épisodes de forte pluie et de grand vent'; Des travaux de réfection de la zinguerie en général (chéneau sur corniche, solin de raccordement, zinguerie de raccord des lucarnes) sont nécessaires pour assurer de façon pérenne l'étanchéité de la toiture'». Il ressort de ces constatations et éléments que les désordres relevés ne rendent pas la chose impropre à l'usage auquel on la destine mais peuvent toutefois pour certains (toiture, humidité, électricité) en diminuer tellement l'usage que les acheteurs n'en auraient donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus. Il est constant que l'annonce à laquelle ont répondu les consorts [M]-[A] dès le 24 mai 2017 stipulait la mise en vente au prix de 320.000 euros (honoraires exclus) et que ceux-ci l'ont acquis suivant un compromis du 13 juin 2017 régularisé par un acte notarié du 31 août 2017 (auquel leur propre notaire est intervenu) au prix de 290.000 euros, ce qui démontre qu'une négociation du prix est intervenue. Il est également établi, par les mails produits au dossier, que les consorts [M]-[A] ont réalisé plusieurs visites du bien, notamment avec un plombier, et ont en amont dès la fin juin 2017, réalisé des démarches avec un professionnel pour refaire la cuisine. Il résulte des constatations de l'expert judiciaire que la vétusté générale de la maison était visible au premier coup d''il (notamment au vu de l'état de la façade sur rue), s'agissant d'une maison ancienne. S'agissant de la toiture, et de l'extension de cette dernière au niveau du salon, l'expert judiciaire mentionne que le défaut de pente ne pouvait être perceptible que par un professionnel (de sorte que Madame [U] ne pouvait en avoir connaissance). Concernant la toiture principale, au vu de l'âge de construction de la bâtisse et Madame [U] n'ayant pas entrepris de travaux de réfection mais simplement de vérification de l'état général tous les deux ans, les consorts [M]-[A] ne peuvent prétendre avoir acquis une maison avec les caractéristiques d'une maison neuve, étant précisé que Madame [U] a fourni les factures des travaux en sa possession et rédigé un mémo relatant l'historique des travaux ( 1988': cuisine équipée et 3 portes en chêne dans l'entrée'; 2000': fenêtres dans les chambres, radiateur dans l'entrée'; 2006': 2 vélux séjour, fenêtre chambre côté cour'; 2011': chaudière à condensation, transformation de la salle de douche, pose de deux radiateurs dans le séjour, décoration du séjour). S'agissant des désordres dans la cuisine et sur le mur d'entrée, la cour estime que l'ancienneté de la rénovation de la cuisine et l'état de la façade étaient connus des acquéreurs qui ne peuvent dès lors sérieusement invoquer un vice affectant l'usage qu'ils étaient en droit d'attendre de ces éléments au vu du contexte général. Madame [U] n'ayant réalisé aucun travaux, elle n'a pas la qualité de constructeur, et la cour, par une appréciation souveraine, déduit des éléments précités que les consorts [M]-[A] ne prouvent pas au vu du prix d'acquisition du bien critiqué et la nature de l'immeuble (s'agissant d'une bâtisse ancienne vendue en l'état) qu'ils ont acheté la maison à un montant au dessus du prix du marché et que Madame [U] aurait sciemment dissimulé des informations portant sur les désordres dénoncés. Dans ces conditions, il convient de débouter les consorts [M]-[A] de leurs demandes en paiement formées à l'encontre de Madame [U] et de confirmer le jugement déféré de ce chef. *Sur la demande en nullité du mandat de recherche Les consorts [M]-[A] invoquent la nullité du mandat de recherche en date du 3 juin 2017 conclu avec L'AGENCE DES SACRES en l'absence de durée limitant l'exclusivité de l'agence relativement aux affaires présentées, contrairement aux prescriptions de l'article 78 de la loi du 9 janvier 1970 requises ad validatem. Il y a lieu de souligner que dans le corps du mandat de recherche signé entre les consorts [M]-[A] et l'agence des Sacres, qui ne comporte aucune mention d'exclusivité au profit de cette agence immobilière, il est stipulé expressément que «'Durée du mandat': ce mandat est consenti au mandataire pour une durée de trois mois'». Il résulte de la présentation de ce mandat qu'une durée a été fixée et que cette mention ne peut pas se confondre avec celle énoncée à la charge des mandants de se voir interdire pendant la durée du mandat (à savoir trois mois) de signer directement avec le propriétaire. Dans ces conditions, il convient de constater qu'aucune cause de nullité du mandat n'est caractérisée. Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouter les consorts [M]-[A] de leur demande en remboursement de la rémunération versée à l'agence immobilière. *Sur la responsabilité de l'agence immobilière Les consorts [M]-[A] reprochent à la Sarl Agence des Sacres d'avoir failli à sa mission en ne procédant pas aux vérifications élémentaires sur la nature du bien proposé à la vente. En vertu de l'article 1231-1 du code civil, l'agent immobilier négociateur est tenu envers l'acheteur d'une obligation d'information, de renseignement et de conseil. S'il est constant que la réticence dolosive ou la dissimulation d'une information sur l'état réel d'un immeuble engage la responsabilité de l'agent immobilier mandataire, toutefois, l'agent immobilier n'est pas investi du même devoir de conseil qu'un professionnel de la construction et n'a pas l'obligation de se livrer à une forme d'expertise sur la potentialité des vices cachés. En l'espèce, les consorts [M]-[A] reprochent à la Sarl Agence des Sacres une négligence manifeste en ne s'étant pas assurés que la toiture avait bien été vérifiée tous les deux ans conformément aux déclarations de la venderesse. Contrairement à l'argumentaire développé par les appelants, l'agent immobilier n'avait pas à vérifier la réalité des travaux réalisés par Madame [U] depuis l'acquisition par ses soins de la maison en 1988 jusqu'à sa mise en vente au printemps 2017, mais devait cependant s'assurer que les diagnostics techniques et énergétiques étaient exécutés et conformes aux caractéristiques du bien proposé à la vente. Dès lors, au vu des éléments ci-dessus développés, la cour constate que les consorts [M]-[A] ne caractérisent aucune faute à l'encontre de la Sarl Agence des Sacres de nature à engager la responsabilité de cette dernière. Par conséquent, il convient de les débouter de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts formée à l'encontre de la Sarl Agence des Sacres et par conséquent, de confirmer le jugement déféré de ce chef. *Sur la demande reconventionnelle de la Sarl Agence des Sacres La Sarl Agence des Sacres ne caractérise aucune faute à l'encontre des consorts [M]-[A] justifiant à son profit le paiement de dommages et intérêts pour préjudice d'image et économique. En effet, les consorts [M]-[A] ont engagé leur action de leur droit d'ester en justice et il n'est démontré aucun abus de leur part à ce titre. Par conséquent il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la Sarl Agence des Sacres de sa demande en paiement de ce chef. *Sur les autres demandes Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les consorts [M]-[A] succombant, ils seront tenus in solidum aux dépens d'appel. Les circonstances de l'espèce et la nature du litige commandent de condamner in solidum les consorts [M]-[A] à payer à Madame [U], d'une part, et à la Sarl Agence des Sacres, d'autre part, à chacune la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles et de les débouter de leur demande en paiement sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement rendu le 21 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Reims, en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Condamne in solidum Madame [J] [M] et Monsieur [E] [A] à payer à Madame [V] [U] la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles. Condamne in solidum Madame [J] [M] et Monsieur [E] [A] à payer à L'AGENCE DES SACRES la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles. Condamne in solidum Madame [J] [M] et Monsieur [E] [A] aux dépens d'appel et fait application de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le conseiller en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée