Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 24/01208

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/01208 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZ7Z Minute : 24/00635 Association POUR L’HABITAT SOCIAL HOTELIER DE PLAINE COMMUNE C/ Madame [D] [K] Représentant : Me Sihame MARZAK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 81 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Association POUR L’HABITAT SOCIAL HOTELIER DE PLAINE COMMUNE Copie délivrée à : Madame [D] [K] Le JUGEMENT DU 10 Juin 2024 Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Juin 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : Association POUR L’HABITAT SOCIAL HOTELIER DE PLAINE COMMUNE [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Madame [P] [C], munie d’un pouvoir D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Madame [D] [K] Résidence sociale [7] [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Sihame MARZAK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 81 Décision d’aide juridictionnelle du 22 avril 2024 D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 31 juillet 2022, l’association pour l’Habitat Social Hotelier de Plaine Commune a donné en location une chambre à Madame [D] [K] située dans le foyer-logement du [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 568,04 euros, hors prestations obligatoires. Des redevances étant demeurées impayées, l’association pour l’Habitat Social Hotelier de Plaine Commune a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4004,95 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de septembre 2022 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, l’association pour l’Habitat Social Hotelier de Plaine Commune a fait assigner Madame [D] [K] (orthographié [V] par erreur dans l’assignation) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, - condamner Madame [D] [K] à lui payer au titre des redevances impayées la somme de 3 115,16 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites. Au soutien de ses prétentions, l’association pour l’Habitat Social Hotelier de Plaine Commune expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 10 octobre 2023. A l'audience du 29 avril 2024, l’association pour l’Habitat Social Hotelier de Plaine Commune, représentée par Madame [C] [P] munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5 985,44 euros, selon décompte en date du 29 avril 2024. Elle a donné son accord pour que la locataire soit maintenue dans les lieux avec une suspension des effets de la clause résolutoire, si cette dernière honore le paiement de sa dette par mensualités de 90 euros jusqu’à apurement, en plus du paiement de la redevance courante. Madame [D] [K], représentée par son conseil reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement de la redevance courante et des prestations obligatoires, outre la somme de 90 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle indique qu’elle perçoit un revenu mensuel moyen de 1 100 euros avec un enfant à charge. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [D] [K] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 31 juillet 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2023, pour la somme en principal de 4004,95 euros. Ce commandement, régulièrement délivré, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Madame [D] [K] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 10 novembre 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [D] [K] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, l’association pour l’Habitat Social Hotelier de Plaine Commune produit un décompte démontrant que Madame [D] [K] reste lui devoir la somme de 5 985,44 euros à la date du 29 avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Madame [D] [K], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5 985,44 euros. Madame [D] [K] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait. En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Faute pour Madame [D] [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Madame [D] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le demandeur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 31 juillet 2022 entre l’association pour l’Habitat Social Hotelier de Plaine Commune et Madame [D] [K] concernant la chambre située au [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 novembre 2023 ; Condamne Madame [D] [K] à verser à l’association pour l’Habitat Social Hotelier de Plaine Commune la somme de 5 985,44 euros (décompte arrêté au 12 avril 2024, incluant la mensualité de mars 2024), correspondant à l'arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation ; Autorise Madame [D] [K] à s’acquitter de cette somme, outre les redevances dues postérieurement au décompte, par mensualités de 90 euros chacune jusqu’à apurement de la dette ; Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera sans mise en demeure préalable : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association pour l’Habitat Social Hotelier de Plaine Commune puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [D] [K] soit condamnée à verser à l’association pour l’Habitat Social Hotelier de Plaine Commune une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 13 avril 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’association pour l’Habitat Social Hotelier de Plaine Commune ou à son mandataire ; Dit n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [D] [K] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection