Texte intégral
CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 juin 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10377 F
Pourvoi n° G 17-21.511
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Les Grenouilles de la Trinité, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 10 mai 2017 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Les Camélias, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ à La société juridique et fiscale Moyaert, Dupourque, Barale et associés, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 29 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP François-Henri Briard, avocat de la société Les Grenouilles de la Trinité, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de La société juridique et fiscale Moyaert, Dupourque, Barale et associés, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Les Camélias ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller, l'avis de M. Y..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Grenouilles de la Trinité aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Grenouilles de la Trinité ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Les Camélias et la somme de 3 000 euros à la La société juridique et fiscale Moyaert, Dupourque, Barale et associés ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP François-Henri Briard, avocat aux Conseils, pour la société Les Grenouilles de la Trinité.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI Les Grenouilles de la Trinité tendant à résiliation du contrat de bail commercial ;
Aux motifs propres que « la SCI dénonce la violation de l'article 23-3 du contrat de bail intitulé « sous-location » qui stipule que « toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, da quelque manière et sous quelque forme que oe soit, même à titre gratuit et précaire sont interdites ; que cette clause est claire et n'a pas à être interprétée ; qu'elle interdit la sous-location des locaux ; qu'une clause interdisant de concéder la jouissance des lieux ne peut être assimilée à une clause prohibant la location gérance ; que le contrat de bail ne stipule pas que toute mise en location gérance du fonds devait se faire avec l'accord exprès et préalable des bailleurs et n'impose pas que le preneur soit l'exploitant du fonds ; qu'il n'interdit pas davantage la location gérance du fonds de commerce ; que la jouissance des lieux est la conséquence accessoire et nécessaire de la location gérance, de sorte qu'elle n'est pas contraire à l'interdiction de sous louer en l'absence de clauses contraires édictées par les dispositions de l'article L. 145-31 du code de commerce ; qu'il appartenait aux bailleurs de prévoir dans l'acte de bail une stipulation de prohibition expresse concernant la location du fonds de commerce s'ils entendaient interdire la location gérance du fonds de commerce du preneur et ce d'autant plus que les engagements financiers du preneur étalent très importants. au-delà du règlement du pas de porte, pour remettre les locaux en état d'exploitation avec la destination du bail et qu'il devait pouvoir se prémunir de toute difficulté provisoire d'exploitation pour ne pas perdre son contrat de bail en recourant notamment à la location gérance pour une durée illimitée ; qu'eu égard à l'importance des travaux à effectuer (en définitive plus de 349.000 euros) et au prix dupas de porte (602.500 euros), l'interdiction de tout recours au contrat de location gérance ne pouvait être tacite et devait nécessairement être expresse pour s'assurer de l'intention réelle du preneur de souscrire un contrat de bail qui comportait de telles obligations à sa charge et un tel risque de perte de ses investissements financiers de départ ; qu'enfin, l'avis du Cridon n'a pas d'autre valeur juridique que celle d'un avis d'un organisme professionnel dans ce secteur d'activité quine s'imposa pas aux parties et encore moins à une juridiction ; que les attestations du notaire, rédacteur de l'acte, ne permettent pas davantage d'affirmer que la location gérance avait été évoquée par les parties et qu'elles l'avaient expressément écartée ; qu'il est reproché à la SARL les Camélias d'avoir violé l'article 23-3 du bail en donnant en location gérance le fonds qu'elle exploitait à la SARL Sead ; que cette interdiction n'était pas prévue au contrat de bail ; qu'il convient de confirmer les motifs précis et pertinents du Jugement de ce chef » ;
Et aux motifs adoptés que « la SCI LES GRENOUILLES DE LA TRINITE soutient en premier lieu que la location-gérance objet de l'acte sous-seing privé du 14 août 2012 a été conclue en infraction au bail qui interdit dans son article 23-3 précité toute mise à disposition des lieux loués ; que la location-gérance est définie par l'article L 144-1 comme tout contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls ; qu'elle se distingue ainsi de la sous-location ou de la mise à disposition, sous tout autre forme, des lieux loués ; que la jurisprudence considère de façon constante que la clause d'un contrat de bail interdisant la sous-location n'est pas un obstacle à la conclusion d'un contrat de location-gérance, la jouissance des lieux pendant la durée de la location-gérance n'étant que sa conséquence accessoire et nécessaire ; qu'en conséquence, la location-gérance, libre par principe, n'est soumise ni aux règles de L. 145-31 posant pour sa part le principe de l'interdiction de la sous-location ni aux règles contractuelles lorsque, tel qu'en l'espèce, elles n'apportent aucune interdiction spécifique à la location-: gérance ; qu'au contraire, il apparaît que les parties, conseillées, ont nécessairement entendu permettre la location-gérance en décidant de limiter les interdictions strictement énumérées à l'article 23-3, au demeurant insérer dans la section « sous-location » du bail ; qu'en second lieu, la SCI LES GRENOUILLES DE LA TRINITE fait valoir qu'il convient de remettre en cause la qualification du contrat de location-gérance donnée par les parties, puisque la jouissance des locaux n'est pas la conséquence accessoire et nécessaire de la location gérance, dès lors que la location-gérance s'est accompagnée d'un changement d'activité et d'une nouvelle dénomination de l'enseigne ; que, cependant, l'inventaire des biens laissés à disposition du locataire gérant, l'attestation de l'expert-comptable de la SARL LES CAMELIAS, les cartes et menus produits aux débats ainsi qu'un certain nombre de documents (contrats de travail, bulletins de salaire, factures de denrées alimentaires, comptes annuels) montrent qu'avant la location-gérance, !'activité de salon de thé était complétée d'une activité de restauration, y compris en soirée ; que, par ailleurs, par avenant au contrat de location-gérance du 14 août 2012, la SARL LES CAMELIAS et la S.A.R.L SEAD ont convenu que l'enseigne « Les tables de la fontaine », dont la première est propriétaire, fera également partie des éléments du fonds objet de la location-gérance ; que la SCI LES GRENOUILLES DE LA TRINITE échoue à prouver la fausseté des mentions de cet avenant en produisant un extrait du registre du commerce et des sociétés de la S.A.R.L S.E.A.D duquel il ressort seulement que le locataire-gérant exerce bien son activité sous cette enseigne ; que ne pouvant donc nullement être assimilée une sous-location, la location-gérance à litigieuse n'apparaît pas contraire aux dispositions contractuelles du bail » ;
1°) Alors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en jugeant que la location-gérance n'avait pas été expressément interdite par les stipulations du bail commercial du 30 juin 2010, après avoir pourtant relevé que, selon son article 23-3, « toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites », ce dont il résultait que les parties n'avaient pas seulement prohibé la sous-location des lieux par un tiers mais aussi toute mise à disposition du local, ce qui comprenait la location-gérance en raison du transfert de jouissance l'accompagnant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles L. 144-1 et L. 145-31 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa version alors applicable, devenu l'article 1103 du même code ;
2°) Alors, en tout état de cause, que les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes claires et précis des conventions qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, le bail commercial en date du 30 juin 2010 stipulait, en son article 23-3, que « toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d'un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites » ; qu'en jugeant que l'interdiction de la location-gérance n'était pas prévue par le bail commercial, malgré la clause précitée touchant toute forme de mise à disposition à des tiers, en ce compris la location-gérance, celle-ci s'accompagnant d'un transfert de jouissance des lieux, la cour d'appel a l'a dénaturée, en méconnaissance du principe interdisant aux juges du fond de dénaturer les conventions claires et précises qui leur sont soumises.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est aussi fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI Les Grenouilles de la Trinité tendant à la requalification du contrat de location-gérance en contrat de sous-location interdite ;
Aux motifs propres que « la SCI considère que le contrat de location financière est un contrat de sous-location déguisée dès lors qu'elle s'est accompagnée d'un changement d'activité et d'enseigne en exerçant l'activité de restaurant et non plus de salon de thé et en changeant d'enseigne en choisissant, à la place de « au Jardin des thés - coté fontaine », celle de « les tables de la fontaine » ; qu'elle indique que les irrégularités constatées ne sont pas régularisables même si la sous-location interdite a cessé en septembre 2013, le preneur ayant repris son activité initiale de salon de thé et son enseigne ; que la SARL Les Camélias conteste l'ensemble des affirmations de la SCI en rappelant que selon l'article 16 du bail, elle pouvait exercer l'activité de bar restaurant débit de boissons expressément autorisée par le bailleur et que depuis le début de son activité, elle a exercé l'activité de restaurant ; qu'enfin, elle indique que l'enseigne les tables de la fontaine était sa propriété ; qu'il ressort du contrat de bail que si le preneur a déclaré entendre exercer dans le lieu l'activité de salon de thé (article 16.1 « affectation des lieux loués), le bail autorise toute activité à l'exception de certains commerces dangereux, malodorants, bruyants contraires aux bonnes moeurs etc ... et précise que « l'exercice par le preneur d'une activité de bar restaurant, débit de boissons est expressément autorisé par le bailleur » (article 16.2 du bail « activités autorisées ») ; que par ailleurs, la SARL les Camélias a déclaré au registre du commerce et des sociétés exercer l'activité de « restaurant, bar glacier, salon de thé » avec l'enseigne « au Jardin des thés coté fontaine » à partir du 20 avril 2011 ; qu'en outre, elle établit par la production de ses menus qu'elle ne se limitait pas à une activité de salon de thé mais qu'elle offrait des plats du jour notamment paella, dorade, petit salé aux lentilles vertes, poulet basquaise, chili con carne etc... ainsi que diverses pâtes qui nécessitent des préparations en cuisine avec le matériel de cuisine adapté et un système d'extracteur d'odeurs ; qu'elle en justifie par les factures auprès de ses fournisseurs, par les tableaux de son expert-comptable qui évalue à 28% en moyenne sur 2011 et 2012 son activité de restauration, par l'ensemble des salariés qu'elle a embauchés comme cuisinier ou plongeurs, par la déclaration d'activité faite dès 2010 à son assureur et par l'inventaire du matériel lors de la mise en location gérance du fonds ; que par ailleurs, si les menus présentés n'étaient pas similaires, rien n'empêche le locataire gérant d'un restaurant de modifier les menus dès lors qu'il conserve le même type de cuisine et il s'agissait en l'espèce de la même cuisine « traditionnelle » avec des salades, des tapas, des casse-croutes outre quelques variantes notamment des burgers et des plats du jour comme en proposait la SARL les Camélias ; que s'agissant de l'enseigne, il est en effet étonnant de constater que la SARL Sead n'a pas conservé l'enseigne « au jardin des thés-coté fontaine » mais a exploité sous une enseigne modifiée « les tables de la Fontaine » conservant la référence de la fontaine existant sur la place de la Trinité comme cela ressort des extraits Kbis des deux sociétés ; que pour autant l'enseigne est le signe auquel se rattache une clientèle, la question est donc de savoir si le changement d'enseigne visait è rechercher une autre clientèle que la clientèle d'origine ; qu'aucun élément ne vient établir que la clientèle du fonds a évolué avant et après août 2012, date de la mise en location gérance du fonds ; que le contrat de location gérance a pris fin le 30 septembre 2013 et la SARL Les Camélias a repris l'exploitation de son fonds sous l'enseigne « au Jardin des thés-coté fontaine, sans enregistrer de perte de clientèle ; qu'elle produit de nombreuses attestations de clients habituels sur toute la période qui confirment avoir toujours connu l'activité salon de thé et restauration ; qu'enfin, la SARL les Camélias produit un avenant au contrat de location gérance du 6 octobre 2012, précisant que l'enseigne « les tables de la fontaine »
attachée au fonds de commerce fait partie des éléments du fonds, objet de la location gérance à compter du 6 octobre 2012 ; que l'enregistrement de cette modification au registre du commerce et des sociétés par la SARL les Camélias avec cumul des deux enseignes a été effectuée le 18 octobre 2012 ; que le 18 novembre 2013, la SARL les Camélias a de nouveau modifié son enseigne pour ne conserver que la première « au jardin des thés-coté fontaine » ; que s'agissant des diverses modifications enregistrées au Kbis de la société sur l'enseigne, la cour constate que la SCI ne l'ayant pas encore assignée en résiliation du bail, il ne peut être établi le fait que la signature de l'avenant du contrat de location gérance visait uniquement à échapper au grief du bailleur. En toute hypothèse, la seule modification de l'enseigne n'est donc pas en l'espèce de nature à faire requalifier le contrat de location gérance en contrat de sous-location dissimulée comme le sollicite la SCI alors que l'activité et la clientèle étalent semblables ; que le jugement sera confirmé de ce chef » ;
Et aux motifs adoptés que « la SCI LES GRENOUILLES DE LA TRINITE soutient en premier lieu que la location-gérance objet de l'acte sous-seing privé du 14 août 2012 a été conclue en infraction au bail qui interdit dans son article 23-3 précité toute mise à disposition des lieux loués ; que la location-gérance est définie par l'article L 144-1 comme tout contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls ; qu'elle se distingue ainsi de la sous-location ou de la mise à disposition, sous tout autre forme, des lieux loués ; que la jurisprudence considère de façon constante que la clause d'un contrat de bail interdisant la sous-location n'est pas un obstacle à la conclusion d'un contrat de location-gérance, la jouissance des lieux pendant la durée de la location-gérance n'étant que sa conséquence accessoire et nécessaire ; qu'en conséquence, la location-gérance, libre par principe, n'est soumise ni aux règles de L. 145-31 posant pour sa part le principe de l'interdiction de la sous-location ni aux règles contractuelles lorsque, tel qu'en l'espèce, elles n'apportent aucune interdiction spécifique à la location-: gérance ; qu'au contraire, il apparaît que les parties, conseillées, ont nécessairement entendu permettre la location-gérance en décidant de limiter les interdictions strictement énumérées à l'article 23-3, au demeurant insérer dans la section « sous-location » du bail ; qu'en second lieu, la SCI LES GRENOUILLES DE LA TRINITE fait valoir qu'il convient de remettre en cause la qualification du contrat de location-gérance donnée par les parties, puisque la jouissance des locaux n'est pas la conséquence accessoire et nécessaire de la location gérance, dès lors que la location-gérance s'est accompagnée d'un changement d'activité et d'une nouvelle dénomination de l'enseigne ; que, cependant, l'inventaire des biens laissés à disposition du locataire gérant, l'attestation de l'expert-comptable de la SARL LES CAMELIAS, les cartes et menus produits aux débats ainsi qu'un certain nombre de documents (contrats de travail, bulletins de salaire, factures de denrées alimentaires, comptes annuels) montrent qu'avant la location-gérance, !'activité de salon de thé était complétée d'une activité de restauration, y compris en soirée ; que, par ailleurs, par avenant au contrat de location-gérance du 14 août 2012, la SARL LES CAMELIAS et la S.A.R.L SEAD ont convenu que l'enseigne « Les tables de la fontaine », dont la première est propriétaire, fera également partie des éléments du fonds objet de la location-gérance ; que la SCI LES GRENOUILLES DE LA TRINITE échoue à prouver la fausseté des mentions de cet avenant en produisant un extrait du registre du commerce et des sociétés de la SARL SEAD duquel il ressort seulement que le locataire-gérant exerce bien son activité sous cette enseigne ; que ne pouvant donc nullement être assimilée une sous-location, la location-gérance à litigieuse n'apparaît pas contraire aux dispositions contractuelles du bail
Alors que le contrat de location-gérance s'analyse comme une convention de sous-location quand il s'accompagne d'un changement d'enseigne et d'une modification de l'activité, serait-elle limitée, destinés à viser un autre segment de clientèle ; qu'en jugeant dès lors qu'aucun élément ne permettait d'établir que la clientèle du fonds avait évolué avant et après août 2012, date de la mise en location-gérance du fonds en cause et, qu'à l'issue de celle-ci, la société Les Camélias n'avait pas enregistré de perte de clientèle (arrêt attaqué, page 6), sans rechercher si, précisément, l'exploitation du fonds de commerce sous un autre nom et avec des prestations sensiblement différentes n'avaient pas eu pour objectif d'atteindre un autre segment de clientèle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-31 du code de commerce.
