Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 24/02259

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02259 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ERY N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le 08 août 2024 DEMANDERESSE Madame [Y] [F], demeurant [Adresse 1], représentée par Me LONGUET-DASSAULT Marguerite, avocat au barreau de paris, [Adresse 2], toque P 0411 DÉFENDEUR Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 3], comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 08 août 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 08 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02259 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ERY EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 23 mai 2023, Mme [Y] [F] a consenti un bail d'habitation à M. [C] [X] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 926 euros et d'une provision pour charges de 125 euros. Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3299,22 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [X] le 21 juillet 2023. Par assignation du 2 février 2024, Mme [Y] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la decision, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [C] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -3299,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, -2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 26 avril 2024, Mme [Y] [F] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 avril 2024, s'élève désormais à 10251,30 euros, terme d'avril 2024 inclus. Mme [Y] [F] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s'oppose à l'octroi de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire. M. [C] [X] expose qu'il a effectué un premier paiement le 23 avril 2024 à hauteur de 1050 euros et un second le 25 avril suivant à hauteur de 250 euros. Il explique qu'il travaille à son compte et que la banque a clôturé ses comptes en juin 2023 sans explication. Il indique alors avoir contacté le bailleur et ouvert un autre compte en ligne et que ses impayés sont donc involontaires. Il demande alors à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité de 250 euros en plus du loyer courant. Il dit en effet, qu'il va percevoir des revenus lui permettant de reprendre le paiement du loyer et de régler sa dette. M. [C] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Autorisée lors de l'audience, Mme [Y] [F] a produit en cours de délibéré un décompte de la dette locative arrêté à la date de l'audience. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Mme [Y] [F] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 20 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3299,22 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 septembre 2023. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [C] [X] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 280 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [C] [X] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [C] [X] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, Mme [Y] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 26 avril 2024, M. [C] [X] lui devait la somme de 10251,30 euros, terme d'avril 2024 inclus. M. [C] [X] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 sur la somme de 3299,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [C] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation Le cas échéant, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [Y] [F] ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [C] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [Y] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire prevue au contrat conclu le 23 mai 2023 entre Mme [Y] [F], d'une part, et M. [C] [X], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3]) étaient réunies le 21 septembre 2023, CONDAMNE M. [C] [X] à payer à Mme [Y] [F] la somme de 10251,30 euros (dix mille deux cent cinquante et un euros et trente centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023 sur la somme de 3299,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [C] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 280 euros (deux cent quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [X], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 septembre 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [C] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, sans qu'il y ait lieu à astreinte, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -M. [C] [X] sera condamné à verser à Mme [Y] [F] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [C] [X] à payer à Mme [Y] [F] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [C] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023 et celui de l'assignation du 2 février 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge