Cour d'appel, 26 mars 2024. 22/03235

SF/CD Numéro 24/01062 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 26/03/2024 Dossier : N° RG 22/03235 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IMHL Nature affaire : Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice Affaire : SASU [H] NOTAIRE C/ [J] [M], [Y] [R], [E] [F], [L] [F] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 23 Janvier 2024, devant : Madame FAURE, Présidente Madame de FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame BLANCHARD, Conseillère assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. Le dossier a été communiqué au Ministère Public le 09 mai 2023 dans l'affaire opposant : APPELANTE : SASU [H] NOTAIRE, étude notariale immatriculée au RCS de Bayonne sous le numéro 842 971 632, prise en la personne de son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU Assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS INTIMES : Madame [J] [M] née le [Date naissance 6] 1991 à [Localité 14] de nationalité Française [Adresse 8] [Adresse 8] (Royaume-Uni de Grande Bretagne) Monsieur [Y] [R] né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 8] [Adresse 8] (Royaume-Uni de Grande Bretagne) Représentés par Maître CREPIN de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU Assistés de Maître AYNES de AARPI FAIRWAY, avocat au barreau de PARIS Madame [E] [F] née le [Date naissance 2] 2000 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 7] [Adresse 7] Monsieur [L] [F] né le [Date naissance 5] 1999 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 7] [Adresse 7] Représentés et assistés de Maître DUBOIS-MERLE de la SCPA CDM, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 07 NOVEMBRE 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 20/01462 Aux termes d'un acte authentique reçu à [Localité 10] le 28 octobre 2019 par Maître [D] [H], notaire, agissant pour la SASU Maître [D] [H] notaire à [Localité 10], M. [Y] [R] et Mme [J] [M], ont acheté à M. [L] [F] et à Mme [E] [F] un appartement T2 lot n° 17 dans un immeuble sis à [Adresse 13] pour un prix de 245 000 € net. L'acte de vente comportait une clause de garantie de superficie privative indiquant une superficie de l'appartement de 50,53 m². Ils ont finalement découvert que la superficie réelle de l'appartement n'était que de 42,89 m², c'est-à-dire de 15,12 % inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente. Le 12 octobre 2020, après une démarche amiable demeurée infructueuse auprès des époux [F] et de Maître [H], M. [R] et Mme [M] les ont assignés devant le tribunal judiciaire de Bayonne sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner à leur payer la somme de 38 752,56 € correspondant à la réduction du prix de l'appartement à proportion de sa valeur réelle et des droits de mutation afférents. Ils ont également demandé la condamnation in solidum de Maître [H], responsable en sa qualité de notaire unique des deux parties. Suivant jugement contradictoire du 7 novembre 2022 (RG n° 20/01462), le tribunal a  : - Condamné in solidum Mme [E] [F] et M. [L] [F] d'une part, la SASU Maître [D] [H] d'autre part, à payer à M. [Y] [R] et à Mme [J] [M] la somme de 38 752,56 € avec intérêts au taux légal depuis le 8 septembre 2020 date de la mise en demeure, - Condamné la SASU Maître [D] [H] à payer à Mme [E] [F] et M. [L] [F] la somme de 3 500 € en application de 1'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Mathilde TABARAUD pour les sommes dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision, - Débouté les parties de toutes leurs autres demandes, - Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Dans sa motivation le tribunal a constaté l'erreur de superficie dans l'acte de vente de 15,12 % au regard de la superficie réelle de l'appartement acquis par les acquéreurs, leur ouvrant droit à l'action en diminution de prix prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 non subordonnée à la preuve d'un préjudice, et même si les acquéreurs avaient connaissance de la superficie réelle du bien vendu. Le tribunal a relevé que le diagnostic fourni pour la vente était un métrage établi le 18 mai 2000 pour un studio en rez-de-chaussée et non pas pour le T2 au premier étage acquis par M. [R] et Mme [M]. Il a retenu la responsabilité délictuelle du notaire, tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui et doit à ce titre procéder aux vérifications qui sont de sa compétence professionnelle, notamment lorsque les diagnostics présentent un caractère sommaire sans identification précise de l'appartement comme en l'espèce. Le tribunal a estimé que la faute du notaire est directement à l'origine de l'intégralité du préjudice subi par les acheteurs et qu'il lui revient de les indemniser in solidum avec les vendeurs. Par contre à l'égard de ces derniers, le notaire ne peut être condamné à les garantir de toutes condamnations prononcées contre eux, mais seulement d'une perte de chance de vendre leurs biens à un prix supérieur, et faute d'éléments de nature à évaluer ce préjudice, le tribunal les a déboutés de leur demande à l'encontre du notaire. Par déclaration d'appel du 2 décembre 2022 (RG n° 22/3235), la SASU [H] notaire a relevé appel de la décision en ce qu'elle a : - Condamné in solidum, Mme [E] [F] et M. [L] [F] d'une part, la SASU Maître [D] [H] d'autre part, à payer à M. [Y] [R] et à Mme [J] [M] la somme de 38 752,56 € avec intérêts au taux légal depuis le 8 septembre 2020 date de la mise en demeure, - Condamné la SASU Maître [D] [H] à payer à Mme [E] [F] et M. [L] [F] la somme de 3 500 € en application de 1'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - Débouté les parties de toutes leurs autres demandes. Par jugement du 6 février 2023 (RG n° 22/01828), le tribunal judiciaire de Bayonne a rectifié la disposition relative à la condamnation de Maître [H] au paiement d'une indemnité de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. et Mme [F], en y substituant la même condamnation au paiement de cette indemnité mais au profit de Mme [M] et M. [R]. Aux termes de ses dernières conclusions du 6 février 2023, la SASU [H] notaire, appelante, entend voir la cour  : A titre principal, - Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 7 novembre 2022. En conséquence, - Débouter Mme [J] [M] et M. [Y] [R] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SASU [H] NOTAIRE, -Débouter M. [L] [F] et Mme [E] [F] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SASU [H] NOTAIRE, - Condamner Mme [J] [M] et M. [Y] [R] au paiement de la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la partie succombante en tous les dépens. Au soutien de ses prétentions, Maître [H] fait valoir, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 514 du code de procédure civile que : - elle a correctement rempli sa mission et n'a commis aucune faute à l'égard de Mme [J] [M] et M. [Y] [R], au regard de l'état descriptif de division de l'immeuble en 1955 avant la loi CARREZ mentionnant une superficie pour le lot numéro 13 (futur lot 17) estimé à environ 65 m², qui fera l'objet en 2000 d'un diagnostic en vue de la vente du lot 17 pour 50,53 m². Les propriétaires successifs ont toujours affirmé n'avoir effectué aucun travaux ayant eu pour effet de modifier la superficie ; - l'obligation de vérification pour le notaire existe lorsqu'il est établi que celui-ci disposait d'éléments de nature à le faire douter de l'exactitude des informations qui lui sont fournies par les parties, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; - l'erreur alléguée par les acquéreurs est fondée sur un second diagnostic dont il n'est pas démontré qu'il a une valeur probante supérieure au premier établi en 2000 ; - les préjudices allégués par Mme [J] [M] et M. [Y] [R] n'ont pas été causés par les prétendues fautes qui lui sont reprochées ; - le tribunal s'est contredit en affirmant, d'une part, que la réduction de prix de vente ne constituait pas un préjudice indemnisable par le notaire et en condamnant néanmoins celui-ci à rembourser une partie du prix de vente, ce que la jurisprudence sanctionne constamment. Aux termes de leurs dernières conclusions du 7 juin 2023, Mme [E] [F] et M. [L] [F], appelants incidents et intimés, entendent voir la cour  : - Infirmer le jugement du 7 novembre 2022 en ce qu'il a : « Condamné in solidum Mme [E] [F] et M. [L] [F] d'une part, la SASU Maître [D] [H] d'autre part, à payer à M. [Y] [R] et à Mme [J] [M] la somme de 38 752,56 €, avec intérêts au taux légal depuis le 8 septembre 2020, date de la mise en demeure. - Débouté les parties de toutes leurs autres demandes. » Statuant de nouveau, A titre principal, - Débouter les consorts [R]-[M] de l'ensemble de leurs demandes, - Condamner les consorts [R]-[M] à verser aux consorts [F] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner les consorts [R]-[M] aux dépens. A titre subsidiaire, - Débouter la SAS Maître [D] [H] de l'ensemble de ses demandes, - Condamner la SAS Maître [D] [H] à payer aux consorts [F] une somme de 38 752,56 € pour la perte de chance de vendre leur bien immobilier à un prix supérieur au m², - Condamner la SAS Maître [D] [H] à verser aux consorts [F] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la SAS Maître [D] [H] aux dépens. A titre infiniment subsidiaire avant dire droit, - Ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la superficie réelle du bien vendu sis [Adresse 13], - Condamner les consorts [M]-[R] à faire l'avance des frais d'expertise. Au soutien de leurs prétentions M. et Mme [F] font valoir sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil que : - le diagnostic de la société DIAGAMTER du 23 avril 2019 mentionnant une superficie de 42,89 m² loi CARREZ pour le lot 17 a bien été transmis dès le 22 juillet 2019 aux consorts [R]-[M] et annexé à l'acte de vente signé 3 mois plus tard ; en outre, les acquéreurs ont visité l'appartement à plusieurs reprises ; ils n'ont donc jamais été trompés sur la superficie réelle du bien malgré l'erreur purement matérielle du notaire ; - à titre subsidiaire, le notaire a manqué à ses obligations professionnelles de vérification et de mise en garde alors qu'il disposait de 2 éléments contradictoires le diagnostic de la société SOUAL pour 50,53 m² et le diagnostic DIAGAMTER pour 42,89 m² et l'erreur de superficie est bien imputable à sa faute dans la rédaction de l'acte, cause du préjudice direct et certain des consorts [F] obligés de consentir une réduction de prix ; - ils ne demandent pas la garantie du notaire mais sa condamnation à les indemniser de la perte de chance d'avoir pu vendre leur bien au prix convenu ; - à titre encore plus subsidiaire, la cour ordonnera une expertise compte tenu des incertitudes contradictions entre 2 diagnostics mais aux frais avancés des acquéreurs. Aux termes de leurs dernières conclusions du 30 juin 2023, Mme [M] et M. [R], intimés, entendent voir la cour : Confirmer le jugement du 7 novembre 2022 tel que rectifié par jugement du 6 février 2023 ; Y ajoutant : - Condamner solidairement M. [L] [F], Mme [E] [F] et in solidum la SAS Maître [D] [H] NOTAIRE à [Localité 10], à verser à M. [Y] [R] et à Mme [J] [M], chacun, la somme de 7 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner solidairement M. [L] [F], Mme [E] [F] et in solidum la SAS Maître [D] [H] NOTAIRE à [Localité 10], aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Sophie CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat constituée pour M. [Y] [R] et Mme [J] [M]. Au soutien de leurs prétentions, M. [R] et à Mme [M] font valoir, sur le fondement de l'article 46 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété et son décret numéro 67-223 du 17 mars 1967 et l'article 1240 du code civil, que : - l'erreur de superficie établie par le diagnostic de la société DIAGAMTER n'est pas contestable, les vendeurs doivent ainsi leur garantie aux acquéreurs par une réduction de prix proportionnelle quand bien même le diagnostic aurait été annexé à l'acte de vente dès lors que l'erreur figure dans l'acte lui-même ; - le notaire a engagé sa responsabilité dès lors qu'il devait s'assurer des informations précises qu'il indiquait dans l'acte pour en garantir l'efficacité, et doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu, avec l'obligation de vérifier sa mention contradictoire avec celle du diagnostic DIAGAMTER annexé à l'acte de vente, et effectuer une mise en garde des parties ; sa faute justifie sa condamnation in solidum au paiement de la réduction de prix. Par des conclusions du 16 mai 2023, le Procureur général demande à la cour d'appliquer sa jurisprudence habituelle s'agissant des obligations de conseil, d'information et de vérifications imposées aux notaires et des limites pouvant être apportées à ces obligations. Il constate qu'il n'a pas été expliqué de façon convaincante par Me [H] pour quelles raisons elle avait, sans aviser les parties, retenu un métrage de l'appartement dont rien ne démontrait qu'il concernait le bien vendu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La cour rappelle que, en vertu de l'article 954 alinéa 3, selon lequel «'La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif'» les demandes contenues au dispositif des conclusions tendant à « constater », « dire et juger », ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions saisissant la Cour, mais des rappels de moyens. Sur la demande de réduction de prix présenté par Mme [M] et M. [R]' : L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit notamment que : « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. ['] Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. » En vertu de ces dispositions, la réduction du prix de vente incombe uniquement au vendeur qui a perçu le prix de vente, et non au notaire, quand bien même l'erreur de superficie indiquée résulte de la faute de celui-ci. En l'espèce, il ressort expressément de l'acte notarié du 28 octobre 2019 en page 23 sous le paragraphe 'garantie de superficie' l'indication que le lot 17 a une superficie de 50,53 m². Un diagnostic établi par l'entreprise DIAGAMTER le 23 avril 2019, avant la vente et annexé à l'acte du 28 octobre 2019, calcule pourtant une superficie Loi CARREZ de 42,89 m², non utilement contestée par les parties, le précédent mesurage effectué en 2000 par le cabinet SOUAL pour 50,53 m² étant très ancien et moins pertinent dès lors que l'aménagement intérieur d'un appartement peut conduire à des réductions de surface habitable. C'est donc à juste titre, comme l'a retenu le 1er juge, qu'il est retenu une erreur sur la superficie mentionnée dans l'acte de vente de plus de 5 %, en l'espèce 15,12 % donnant droit à une réduction de prix pour les acquéreurs. Par conséquent la Cour confirme la condamnation des vendeurs à indemniser M. [R] et Mme [M] en leur restituant une partie du prix de vente correspondant proportionnellement à la surestimation de la surface de l'appartement acquis, soit la somme de 38 752,56 € (35'955,36 € + 2 797,20 € au titre de la réduction des droits de mutation), mais infirme le jugement qui condamne in solidum le notaire avec les vendeurs à cette restitution d'une partie du prix de vente. Sur la demande d'indemnisation présentée par M. et Mme [F] contre le notaire': Si la réduction du prix de vente à laquelle le vendeur a été condamné au profit de son acquéreur en raison d'une erreur de mesurage ne constitue pas en soi un préjudice réparable et incombe uniquement au vendeur, celui-ci peut être indemnisé par contre de la perte de chance de vendre son bien au prix initial, préjudice distinct de la restitution du prix, si l'erreur de superficie mentionnée dans l'acte provient d'une faute du notaire dont la responsabilité peut alors être engagée sur le fondement délictuel de l'article 1240 du code civil. En l'espèce, il ressort expressément de l'acte notarié du 28 octobre 2019 en page 23 sous le paragraphe 'garantie de superficie' l'indication que le lot 17 fait une superficie de 50,53 m² et la mention suivante : 'ainsi qu'il résulte d'une attestation établie par DIAGAMTER le 23 avril 2019 annexée'. Cette attestation effectivement annexée à l'acte de vente, correspond au rapport de diagnostic de cette entreprise effectuée en vue de la vente réalisée par Maître [H] pour l'appartement T2 du [Adresse 4], dans lequel est mesurée la superficie CARREZ de ce bien : 42,89 m². Ainsi, Maître [H] disposait, avant la vente, du diagnostic technique calculant la superficie du bien vendu selon la loi CARREZ pour 42,89 m², alors cependant que le notaire a précisé dans l'acte une ancienne surface de 50,53 m² calculée par un cabinet d'expertise SOUAL et correspondant au bien vendu le 24 octobre 2000 par Mme [V] [O] à Mme [A] [N], mère de M. et Mme [F], bien qu'ils ont ensuite reçus en donation le 17 décembre 2018, mais dans lequel leur mère avait effectué des aménagements (plusieurs grands placards ainsi qu'il ressort de leur courrier adressé le 25 septembre 2020 aux acquéreurs pour expliquer la différence de surface constatée). Même si les acquéreurs ont pu consulter dans les pièces annexes de l'acte de vente le diagnostic technique de 2019, la mention dans l'acte de vente objet de la publication d'une surface de 50,53 m² constitue le fondement de la demande de réduction de prix formulée par les acquéreurs au regard du texte précité, et la cause du préjudice pour les vendeurs M. et Mme [F] résultant de la perte de chance de vendre leur bien au prix initialement fixé, à savoir 245'000 €. Comme toute perte de chance, ce préjudice s'apprécie à la probabilité pour le vendeur de vendre son bien immobilier, si l'erreur de mesurage n'avait pas été commise, au même prix qu'envisagé initialement. Avec la réduction de prix, ils ont donc vendu leur bien, 245 000 - 35 955,36 = 209 044,64 € pour une surface de 42,89 m² soit 4 874 € le m² au lieu de 245 000 € espéré : 42,89 = 5 712 €. M. et Mme [F] versent au débat les publications sur le site ETALAB des ventes intervenues entre octobre 2018 et décembre 2019 à [Localité 12] dans la même avenue de la Reine Victoria, portant sur des appartements de deux pièces de 23 m² à 69 m², pour un prix allant de 5 290 à 6 390 € le mètre carré, et pour un appartement de 2 pièces d'une superficie très proche de 50 m², un prix de 5 770 € le mètre carré correspondant à leur prix espéré. Ainsi, il doit être retenu que la perte de chance pour M. et Mme [F] de vendre leur appartement au prix initial de 5 712 € le m² est de 90 % dans la mesure où les acquéreurs avaient visité le bien, avaient ainsi pu en apprécier l'espace utile, et avaient accepté ce prix pour le bien visité ; pourcentage à appliquer sur la réduction de prix proprement dite, soit 90 % x 35 955,36 = 32 359,82 € arrondie à 32 360 €. Il y a donc lieu de condamner Maître [H] à indemniser M. et Mme [F] de leur préjudice résultant de l'erreur commise dans l'acte de vente ayant causé une perte de chance de vendre leur appartement au prix initialement fixé, par la somme de 32 360 €. Statuant à nouveau sur les mesures accessoires' : La cour infirme le jugement rectifié en ce qu'il a condamné Maître [H] à payer la somme de 3 500 € à M. [R] et Mme [M] ; La cour condamne Maître [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel d'appel. La Cour condamne M. et Mme [F] à indemniser M. [R] et Mme [M] de leurs frais irrépétibles pour la procédure de 1ère instance et d'appel à hauteur de 3 500 €. La cour condamne Maître [H] à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 7 novembre 2022 tel que rectifié par le jugement du 6 février 2023 (RG n° 22/01828) en ce qu'il a condamné Maître [H] à payer à M. [Y] [R] et Mme [J] [M] la somme de 38'752,56 € avec intérêts au taux légal depuis le 8 septembre 2020 date de la mise en demeure et l'a condamnée à leur payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Confirme le jugement du 7 novembre 2022 tel que rectifié par le jugement du 6 février 2023 (RG n° 22/01828) en ce qu'il a condamné Mme [E] [F] et M. [L] [F] à payer à M. [Y] [R] et à Mme [J] [M] la somme de 38 752,56 € avec intérêts au taux légal depuis le 8 septembre 2020 date de la mise en demeure, et en ce qu'il a débouté les parties de toutes leurs autres demandes ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette la demande de M. [Y] [R] et Mme [J] [M] en condamnation de la SASU Maître [D] [H] à leur restituer la somme de 38'752,56 € avec intérêts au taux légal depuis le 8 septembre 2020 date de la mise en demeure au titre d'une réduction du prix de vente ; Condamne la SASU Maître [D] [H] à payer à M. [L] [F] et à Mme [E] [F] la somme de 32 360 € en réparation de leur préjudice ; Condamne la SASU Maître [D] [H] à payer à M. [L] [F] et à Mme [E] [F] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [L] [F] et à Mme [E] [F] à payer à M. [Y] [R] et Mme [J] [M] la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de la SASU Maître [D] [H] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SASU Maître [D] [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Sophie CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat constituée pour M. [Y] [R] et Mme [J] [M] pour la part des dépens qui les concerne. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE