Cour d'appel, 05 septembre 2024. 22/00369

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 05/09/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 22/00369 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UCGK Jugement (N° 18/04197) rendu le 02 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTS Monsieur [P] [N] né le 17 novembre 1947 à [Localité 6] Madame [U] [O] épouse [N] née le 24 mai 1947 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Marion Mabriez, avocat au barreau de Lille INTIMÉES La SARL société d'étude et de rénovation d'immobilière lilloise (SERIL) prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 3] [Localité 4] Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représentée par son syndic bénévole la SARL Seril ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 2] représentées par Me Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 21 décembre 2023, tenue par Samuel Vitse magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 septembre 2024 après prorogation du délibéré en date du 21 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 novembre 2023 **** Il existe, [Adresse 1], un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Selon le règlement de copropriété du 31 juillet 2000, cet immeuble est divisé en sept lots : - le lot n° 1 à usage commercial ; - les lots n° 2 à 4 à usage d'habitation ; - les lots n° 5 à 7 à usage de cave. Le lot n° 1 appartient à la Société d'étude et de rénovation immobilière lilloise (la SERIL), les lots n° 2 et 6 appartiennent aux époux [H], les lots n° 3 et 7 à M. [P] [N] et son épouse, Mme [U] [O], et les lots n° 4 et 5 à la société Les Dunes. Aux termes du règlement de copropriété, la SERIL a été désignée pour exercer à titre provisoire les fonctions de syndic bénévole, un tel mandat ayant ensuite été renouvelé par les assemblées générales successives. Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires a eu lieu le 16 juin 2017. Par acte du 31 mai 2018, les époux [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins, notamment, d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 16 juin 2017 dans son ensemble, subsidiairement l'annulation des résolutions n° 4, 5 et 8, en toute hypothèse la désignation d'un administrateur provisoire. Une nouvelle assemblée générale ordinaire des copropriétaires a eu lieu le 16 juin 2018. Par acte du 28 novembre 2019, les époux [N] ont assigné la SERIL devant le même tribunal afin de voir constater, au besoin prononcer, la nullité des mandats de syndic confiés à ladite société suivant assemblées générales des 16 juin 2017 et 16 juin 2018. Par ordonnance du 16 septembre 2020, le juge de la mise en état a procédé à la jonction des instances. Par jugement du 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Lille a : - déclaré irrecevable l'action en annulation de l'assemblée générale du 16 juin 2017 ; - condamner les époux [N] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires, ainsi qu'à la SERIL, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Les époux [N] ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs conclusions remises le 22 avril 2022, demandent à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; en conséquence, au visa des articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 18 du décret du 17 mars 1967 : - juger que le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas couru, en raison du non-respect de la formalité substantielle de reproduction littérale du second alinéa de ce texte dans la notification du procès-verbal d'assemblée générale du 16 juin 2017 ; - juger par suite recevable l'action en annulation de ladite assemblée générale ; au visa des articles 14-2, 18, 18-II et 22 de la loi du 10 juillet 1965 : - juger que l'assemblée générale du 16 juin 2017 est nulle dans son ensemble ; - subsidiairement, prononcer la nullité des résolutions n°4, 5 et 8 de ladite assemblée ; au visa des articles 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 : - juger nulles les résolutions n° 4 et 5 pour non-respect, dans la convocation à l'assemblée générale, de l'obligation de rappel des modalités de consultation des pièces justificatives de charges, à défaut prononcer leur nullité ; au visa de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 11 et 13, alinéa 1, du décret du 17 mars 1967, et du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 : - juger nulles les résolutions n° 4 et 5 pour non-respect de l'obligation de notifier, aux copropriétaires, toutes les annexes comptables obligatoires de l'exercice 2016 avec la convocation à l'assemblée générale du 16 juin 2017, à défaut prononcer leur nullité ; au visa des articles 11, 28 et 29 du décret du 17 mars 1967 : - juger nulle la résolution n° 8 pour non-respect de l'obligation de notifier aux copropriétaires, le ou les projets de contrat du syndic alors que l'assemblée était appelée à désigner le représentant légal du syndicat, à défaut prononcer sa nullité ; en conséquence, - juger que le syndicat des copropriétaires est dépourvu de syndic ; - désigner un administrateur provisoire avec mission de : ' se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat détenus par la SERIL ; 'convoquer dans un délai maximum de huit semaines à compter de l'acceptation de sa mission, une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic ; ' dire que la mission de l'administrateur provisoire prendra fin à la désignation du nouveau syndic ; - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; en toute hypothèse, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - juger qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dans leurs conclusions remises le 23 mai 2022, le syndicat des copropriétaires et la SERIL demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris ; à titre subsidiaire : - juger que l'assemblée générale du 16 juin 2017 est valable dans son ensemble ; - débouter les époux [N] de leurs demandes ; à titre infiniment subsidiaire : - juger que les résolutions n° 4, 5 et 8 de l'assemblée générale du 16 juin 2017 sont valables ; - débouter les époux [N] de leurs demandes ; en toute hypothèse : - débouter les époux [N] de l'ensemble de leurs demandes ; - les condamner aux dépens et à payer, tant au syndicat des copropriétaires qu'à la SERIL, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en annulation des décisions de l'assemblée générale du 16 juin 2017 Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans sa rédaction applicable au litige, dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Il résulte ensuite de l'article 18 du décret n° 67-223 du 18 mars 1967 pris pour l'application de la loi précitée, dans sa rédaction applicable au litige, que le délai prévu à l'article 42, alinéa 2, de ladite loi court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants, une telle notification devant mentionner les résultats des votes et reproduire le texte de l'article 42, alinéa 2. Il est constant que l'absence de reproduction dans la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du texte de l'article 42, alinéa 2, rend cette notification irrégulière (3e Civ., 28 janvier 2015, pourvoi n° 13-23.552, publié) et ne fait en conséquence pas courir le délai de contestation de deux mois, sous réserve de la disposition de ce texte relative au délai imparti au syndic pour procéder à la notification des décisions des assemblées générales, dont l'omission n'entraîne pas la nullité ou l'inefficacité de ladite notification (3e Civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-17.720, publié). En l'espèce, le syndicat des copropriétaires et la SERIL soutiennent que l'action en annulation des décisions de l'assemblée générale du 16 juin 2017 est irrecevable au motif qu'une telle action a été engagée en mai 2018, soit au-delà du délai de deux mois ayant couru à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale opérée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 6 juillet 2017. En réponse, les époux [N] exposent que le délai de deux mois n'a pas commencé à courir, faute pour la notification du procès-verbal d'assemblée générale d'avoir reproduit le texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Sur ce, Il est acquis aux débats que le procès-verbal d'assemblée générale du 16 juin 2017 a été notifié aux époux [N] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 6 juillet 2017. Une telle notification ne reproduit toutefois pas le texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'il comporte uniquement la mention suivante : « Les actions visant à contester les décisions d'assemblée générale doivent être intentées dans un délai de deux mois suivant l'envoi sous peine de prescription. » Contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, une telle mention ne suffit pas observer les dispositions de l'article 18 du décret du 17 mars 1967, lequel impose la reproduction du texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'il ne suffit pas de délivrer une information conforme à l'esprit du texte mais bien de restituer sa lettre, une telle exigence garantissant l'information complète des copropriétaires et ainsi leur protection. Il s'ensuit que le délai de deux mois n'a pas commencé à courir et que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en annulation des décisions de l'assemblée générale doit être rejetée. Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef. Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 16 juin 2017 dans son ensemble Il s'infère de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions d'une assemblée générale voire demander l'annulation d'une telle assemblée dans son ensemble. Il est toutefois constant qu'est irrecevable la demande d'annulation d'une assemblée générale formée par un copropriétaire ayant voté en faveur de certaines des résolutions (3e Civ., 14 mars 2019, pourvoi n° 18-10.379, publié). En l'espèce, le syndicat des copropriétaires et la SERIL soutiennent que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 16 juin 2017 dans son ensemble est irrecevable au motif que les époux [N] se sont opposés uniquement à trois résolutions et non à l'ensemble de celles-ci. Les époux [N] n'ont formulé aucune observation en réponse. Sur ce, Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 juin 2017 que douze résolutions ont été mises au vote et qu'elles ont toutes été adoptées à l'unanimité, à l'exception des résolutions n° 4 (approbation des comptes de l'exercice 2016), n° 5 (quitus donné au syndic bénévole pour sa gestion) et n° 8 (nomination de la SERIL en qualité de syndic bénévole), auxquelles les époux [N] se sont opposés. Ayant ainsi voté en faveur des résolutions n° 1, 2, 3, 6, 7 et 9 à 12 de l'assemblée générale du 16 juin 2017, les époux [N] sont irrecevables à demander l'annulation de ladite assemblée générale dans son ensemble, leur contestation pouvant uniquement porter sur les résolutions n°4, 5 et 8. Sur la demande d'annulation des résolutions n° 4, 5 et 8 de l'assemblée générale du 16 juin 2017 L'article 22-I, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Le texte précise toutefois que, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. A défaut de procéder à une telle réduction, l'annulation des décisions concernées est encourue (3e Civ., 2 juillet 2008, pourvoi n° 07-14.619, publié ; 3e Civ., 4 février 2014, pourvoi n° 12-27.512, diffusé), sans que le copropriétaire agissant en nullité soit tenu de justifier d'un grief (3e Civ., 7 octobre 2009, pourvoi n° 08-17.798, publié ; 3e Civ., 3 mars 2010, pourvoi n° 09-11.874, diffusé). En l'espèce, les époux [N] soutiennent que les règles de computation des voix de l'article 22-I, alinéa 2, n'ont pas été respectées, de sorte que les résolutions n°4, 5 et 8 doivent être annulées. En réponse, le syndicat des copropriétaires et la SERIL exposent que l'issue du vote n'aurait pas été modifiée par la réduction litigieuse, de sorte que la demande d'annulation des époux [N] ne saurait être accueillie. Sur ce, Il est acquis aux débats que la SERIL possède les 5 486/10 000e des parties communes de l'immeuble situé [Adresse 1], soit plus de la moitié de celles-ci. L'article 22, I, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 impose donc de réduire son nombre de voix à la somme des voix des autres copropriétaires, soit à 4 514 voix. Or il n'est pas contesté qu'une telle réduction n'a pas été opérée lors de l'assemblée générale du 16 juin 2017, ainsi qu'en témoignent du reste les mentions de son procès-verbal, l'adoption des résolutions n° 4, 5 et 8 laissant apparaître un total de 7 030 voix, soit celles de la SERIL (5 486) et des époux [H] (1544), les copropriétaires opposants cumulant pour leur part 2 970 voix, soit celles des époux [N] (1 458) et de la société Les Dunes (1 512). C'est vainement que les intimés se prévalent d'une absence d'incidence sur le résultat du scrutin au regard des voix acquises à l'adoption des résolutions litigieuses, dès lors qu'il n'est pas nécessaire de justifier d'un grief pour opposer l'irrégularité du vote intervenu en violation de l'article 22, I, alinéa 2. Il s'ensuit que les résolutions n° 4, 5 et 8 de l'assemblée générale du 16 juin 2007 doivent être annulées en raison de l'inobservation des règles de computation des voix, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens de nullité invoqués par les époux [N]. Sur la désignation d'un administrateur provisoire Aux termes de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, pris dans sa rédaction applicable au litige, dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. Il est constant qu'un syndicat de copropriétaires est dépourvu de syndic, au sens du texte précité, lorsque la décision nommant le syndic ou renouvelant son mandat a été judiciairement annulée, peu important que ce syndic ait vu son mandat reconduit par des décisions d'assemblées générales postérieures non contestées, lesdites assemblées ayant été convoquées par un syndic dont la nomination avait précédemment été annulée par décision judiciaire (3e Civ., 3 octobre 2001, pourvoi n° 00-15.622, publié). Pour procéder à la désignation d'un administrateur provisoire, l'article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit expressément la compétence du président du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, laquelle est notifiée dans le mois de son prononcé à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification, conformément à l'article 59 du décret. En l'espèce, les époux [N] sollicitent la désignation d'un administrateur provisoire consécutivement à l'annulation de la résolution n° 8 relative à la nomination de la SERIL en qualité de syndic bénévole. S'ils ne précisent pas le fondement juridique de leur demande, celle-ci procède nécessairement de l'article 47 précité. Le syndicat des copropriétaires et la SERIL n'ont formulé aucune observation en réponse. Sur ce, Si l'annulation de la résolution n° 8 prive de syndic le syndicat des copropriétaires, peu important que la SERIL ait vu son mandat renouvelé par décisions d'assemblées générales postérieures non contestées, il ressort de l'article 47 précité que la désignation sollicitée par les époux [N] n'entre pas dans les pouvoirs de la cour, le président du tribunal judiciaire étant en effet compétent pour statuer sur une telle demande par voie d'ordonnance sur requête, susceptible de référé-rétractation. Il y a donc lieu de dire qu'il n'entre pas dans les pouvoirs de la cour de désigner un administrateur provisoire de la copropriété. Sur les dépens et les frais irrépétibles L'issue du litige justifie d'infirmer le jugement entrepris du chef des dépens et frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer aux époux [N] la somme globale de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, sa propre demande formée au même titre avec la SERIL étant rejetée. En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [N] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en annulation des décisions de l'assemblée générale du 16 juin 2017 ; Déclare M. [P] [N] et son épouse, Mme [U] [O], irrecevables à contester les résolutions n° 1, 2, 3, 6, 7 et 9 à 12 de cette assemblée générale ; Annule les résolutions n° 4, 5 et 8 de cette assemblée générale ; Dit qu'il n'entre pas dans les pouvoirs de la cour de désigner un administrateur provisoire de la copropriété ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer à M. [P] [N] et à son épouse, Mme [U] [O], la somme globale de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la Société d'étude et de rénovation immobilière lilloise de leur demande formée au même titre ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel ; Dit que M. [P] [N] et son épouse, Mme [U] [O], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet