Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 24/02246

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Z] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Christian PAUTONNIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02246 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EQL N° MINUTE : 3 JUGEMENT rendu le 09 septembre 2024 DEMANDEUR S.A. ANTIN RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0159 DÉFENDEUR Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 mai 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 09 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02246 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EQL EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 janvier 2016, la société ANTIN RESIDENCES a consenti un bail d'habitation à M. [I] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 335,90 euros et d'une provision pour charges de 77,14 euros. Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4711,55 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [Z] le 7 décembre 2023. Par assignation du 6 février 2024, la société ANTIN RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [I] [Z], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 4209,55 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, - 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la signification de l'assignation. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 février 2024 , mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 17 mai 2024, la société ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 198 et accepte le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais. M. [I] [Z] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 117 euros, en plus du loyer courant. Il déclare travailler comme intérimaire, percevoir un salaire d'environ 1 600 euros par mois et avoir trois enfants qui ne sont cependant pas à sa charge. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [I] [Z] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d'application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 06 décembre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 4 711,55 euros euros au principal. Au jour de la délivrance du commandement de payer, le bail avait été tacitement reconduit, pour la dernière fois le 8 octobre 2023, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, de sorte qu'il y a lieu de faire application du délai de six semaines susmentionné. Par conséquent, en l'absence de règlement intégral des causes du commandement dans ce délai, les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 17 janvier 2024. Sur la dette locative M. [I] [Z] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, la société ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 07 mai 2024, M. [I] [Z] lui devait la somme de 4 209,55 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [I] [Z], qui n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et reconnaît sa dette le jour de l'audience, sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer et en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer est satisfaite. Le bailleur a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement à l'audience et M. [I] [Z], qui indique avoir des ressources stables de l'ordre de 1 600 euros par mois, est en capacité d'apurer sa dette via le versement de la somme de 117 euros par mois, en sus du loyer courant, comme il le propose. Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement, selon les modalités précisées au dispositif de la décision, et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 17 janvier 2024 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés la bailleresse ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires M. [I] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 06 décembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 janvier 2016 entre la société ANTIN RESIDENCES, d'une part, et M. [I] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], 6ème étage, appartement 1617 est résilié depuis le 17 janvier 2024, CONDAMNE M. [I] [Z] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 4 209,55 euros (quatre mille deux cent neuf euros et cinquante-cinq centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 07 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, ORDONNE la capitalisation des intérêts, AUTORISE M. [I] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 117 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [Z], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 janvier 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [I] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [I] [Z] sera condamné à verser à la société ANTIN RESIDENCES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE la société ANTIN RESIDENCES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [I] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 décembre 2023 et celui de l'assignation du 6 février 2024, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge