Tribunal judiciaire, 10 décembre 2024. 22/10733

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°24/ du 10 DÉCEMBRE 2024 Enrôlement : N° RG 22/10733 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2TBQ AFFAIRE : S.C.I. DE LA FARE (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES) C/ VILLE DE [Localité 4] (l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON) DÉBATS : A l'audience Publique du 03 septembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 novembre 2024 puis prorogée au 10 décembre 2024 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024 Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE S.C.I. DE LA FARE immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 831 502 919 dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDERESSE La VILLE DE [Localité 4] commune sise [Adresse 8] - [Localité 4] prise en la personne de son Maire en exercice représentée par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE *** EXPOSE DU LITIGE La SCI DE LA FARE est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 1] [Localité 2]. La ville de [Localité 4] est propriétaire d’un bien mitoyen au [Adresse 6]. Le 12 novembre 2018, dans le cadre d’une procédure de péril imminent engagée au sujet de l’immeuble du [Adresse 6], Monsieur [N], expert, a rendu un rapport concluant à un état de péril grave et imminent de l’immeuble, déjà évacué depuis plusieurs années, et un risque d’entraîner un péril de l’immeuble du [Adresse 1] en cas de chute d’éléments de façade du [Adresse 6]. L’immeuble du [Adresse 6] était déclaré à l’état de ruine et était voué à la démolition. L’immeuble du [Adresse 1] a fait l’objet d’un arrêté de péril a été pris le 24 novembre 2018 à son sujet et a été évacué à cette date. La SCI DE LA FARE a contesté devant le tribunal administratif l’arrêté de péril du 24 novembre 2018. Par arrêté du 21 janvier 2019, la ville de [Localité 4] a abrogé l’arrêté de péril imminent du 24 novembre 2018 sur l’immeuble du [Adresse 1]. La société SOLEAM, alors propriétaire de l’immeuble du [Adresse 6], a obtenu de la SCI DE LA FARE une convention de servitude temporaire afin de réaliser les travaux de démolition de l’immeuble du [Adresse 6]. Elle a restitué les clés de l’immeuble du [Adresse 1] le 13 février 2019. Par jugement du 8 février 2021, le tribunal administratif de Marseille a jugé que l’état de l’immeuble du [Adresse 1] ne constituait pas un péril particulièrement grave et imminent caractérisant une situation d’extrême urgence de nature à justifier une évacuation et une interdiction d’habitation. Toutefois, il a fait droit à la demande de substitution de motif de la ville de [Localité 4], tirée de ce que l’immeuble du [Adresse 6], eu égard à sa dangerosité, justifiait la mesure d’évacuation et d’interdiction d’habitation dans l’immeuble du [Adresse 1]. * Suivant exploit du 2 novembre 2022, la SCI DE LA FARE a fait assigner la ville de [Localité 4], devenue propriétaire du [Adresse 6], devant le présent tribunal. Par conclusions notifiées par RPVA le 9 février 2024, la SCI DE LA FARE demande au tribunal, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, de : - condamner la Ville de [Localité 4] à payer à la SCI DE LA FARE la somme totale de 18.560,08 € en réparation des préjudices locatifs subis par elle durant quatre mois, - condamner la Ville de [Localité 4] à payer à la SCI DE LA FARE la somme totale de 950,04 € en réparation des frais supportés par elle pour le report de son prêt contracté pour financer l'acquisition de son immeuble sis [Adresse 1] — [Localité 2], - condamner la Ville de [Localité 4] à payer à la SCI DE LA FARE la somme totale de 2.280 € en réparation des frais d'avocat supportés par elle pour être assistée et conseillée dans le cadre de l'évacuation de son immeuble et des travaux de démolition de l'immeuble sis [Adresse 6] appartenant à la Ville de [Localité 4], - condamner la Ville de [Localité 4] à payer à la SCI DE LA FARE la somme totale de 300 € en réparation des frais d'huissier supportés par elle pour faire dresser un procès-verbal de constat le 15 novembre 2018 attestant de l'état de son immeuble avant démolition, - condamner la Ville de [Localité 4] à payer à la SCI DE LA FARE la somme de 1.920 € en réparation des frais supportés par elle pour l'intervention de la société AXIOLIS et le diagnostic visuel réalisé par cette dernière le 22 novembre 2018, - condamner la Ville de [Localité 4] à payer à la SCI DE LA FARE la somme de 26,63 € en réparation des frais supportés par elle pour l'envoi vain à la SOLEAM de courriers recommandés avec accusé de réception, - condamner la Ville de [Localité 4] à payer à la SCI DE LA FARE la somme de 1.130 € en réparation de son préjudice locatif relatif à son appartement sis [Adresse 7] -[Localité 2], - condamner la Ville de [Localité 4] à payer à la SCI DE LA FARE la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice moral, - condamner la Ville de [Localité 4] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par conclusions notifiées par RPVA le 16 novembre 2023, la ville de [Localité 4] demande au tribunal de : - débouter la SCI DE LA FARE de ses demandes, - condamner la SCI DE LA FARE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la responsabilité de la ville de [Localité 4] Il est constant que nul ne peut causer à autrui de trouble anormal du voisinage. Le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux du voisinage. En l’espèce, le rapport d’expertise de Monsieur [N] du 12 novembre 2018, dans le cadre de la procédure de péril imminent concernant l’immeuble du [Adresse 6], alors propriété de la société SOLEAM, montre que la façade de cet immeuble présente un gonflement prononcé vers l’extérieur, par une poussée des parties communes et des pénétrations d’eau de pluie par la toiture. Un ensemble d’étaiement supporte les escaliers, une grande fissure traversante est présente au rez-de-chaussée, des cloisons supportant des flambages importants liés à la compression des étages supérieurs menace à tout moment de s’effondrer entraînant une chute de la façade sur la rue. L’expert indique qu’il existe une possibilité forte en cas de chute de la façade d’entraîner le bâtiment voisin n°[Adresse 1], par le mur mitoyen commun à la construction. L’expert conclut à une menace imminente sur l’immeuble du n°[Adresse 6] avec une très forte probabilité d’entraîner dans sa chute l’immeuble voisin du n°[Adresse 1]. Monsieur [N] a également rendu un rapport le [Adresse 6] novembre 2018 dans le cadre d’une procédure de péril imminent concernant le n°[Adresse 1]. L’expert note que l’escalier des communs présente des fissures en sous-face, mais qu’il s’agit des enduits maçonnés qui se décrochent des bois et que cela ne représente pas une situation de péril. Il déclare que par contre l’ensemble des logements ont souffert des contraintes imposées par le n°[Adresse 6]. L’expert déclare qu’il y a une possibilité forte en cas de chute de la façade de l’immeuble voisin du n°[Adresse 6] de risquer d’entraîner le bâtiment n°[Adresse 1] par le mur mitoyen commun à la construction. En effet, les chevêtres ainsi que les enfustages des poutres de l’immeuble du n°[Adresse 6] sont ancrés dans le mur de l’immeuble n°[Adresse 1], et les planchers et parties communes du n°[Adresse 6] reposent sur le n°[Adresse 1]. L’expert conclut que l’immeuble ne semble pas avoir de défaut de structure, mais que l’immeuble voisin du n°[Adresse 6] provoque une poussée qui fragilise ce bâtiment déjà impacté par des déformations de planchers et une cage d’escalier fragilisée par l’usure du temps. Par mesure de précaution, tant que le n°[Adresse 6] n’est pas démoli, il convient d’interdire l’accès du n°[Adresse 1]. Le 15 novembre 2018, la ville de [Localité 4] a notifié à la SCI DE LA FARE un état de péril et de risque immédiat pour l’immeuble n°[Adresse 1] compte tenu : - de pignons dangereux, - de la sous-face de l’escalier dégradée, - de la dégradation de la façade arrière. Le 17 novembre 2018, un arrêté de péril imminent a été pris au sujet de l’immeuble du [Adresse 6], visant les constatations de Monsieur [N]. Le 24 novembre 2018, un arrêté de péril imminent a été notifié à la SCI DE LA FARE, reprenant les motifs visés le 15 novembre 2018. Par jugement du 8 février 2021, le tribunal administratif de Marseille, saisi du recours contre l’arrêté de péril du 24 novembre 2018, a noté que les motifs relevés par la ville de [Localité 4] dans cet arrêté n’étaient pas exacts dans la mesure où l’expert avait indiqué que les désordres relevés sur l’immeuble du n°[Adresse 1] ne représentaient pas un péril et que la structure de l’immeuble ne semblait pas présenter de défaut de structure. Le tribunal administratif a opéré à la demande de la ville de [Localité 4] une substitution de motifs et a relevé que l’évacuation de l’immeuble et l’arrêté de péril étaient justifiés par les dangers représentés par les désordres de l’immeuble voisin. La ville de [Localité 4] conteste sa responsabilité recherchée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage en faisant valoir qu’en 2012 l’immeuble du n°[Adresse 1] avait fait l’objet d’une procédure de péril imminent compte tenu de l’état de certains planchers et de l’absence d’accès à la volée d’escalier de l’immeuble. Toutefois, cette argumentation doit être écartée dans la mesure où cet arrêté a fait l’objet d’une mainlevée et que ces désordres n’ont pas été constatés par Monsieur [N]. Ensuite, la ville de [Localité 4] estime que le jugement du 19 juin 2020 du tribunal de proximité de Marseille démontre que l’immeuble du n°[Adresse 1] était en mauvais état d’entretien. Or, le tribunal constate l’inverse et déboute Madame [B] de ses demandes de préjudice de jouissance, hormis pour la période de péril. Enfin, la ville de [Localité 4] estime que le rapport de la société AXIOLIS du 22 novembre 2018 permet de dire que le péril de l’immeuble n°[Adresse 1] est dû au mur mitoyen et qu’il s’agit d’un désordre de structure de l’immeuble du n°[Adresse 1]. Toutefois, cette interprétation est totalement inexacte et résulte de la mauvaise foi de la ville de [Localité 4] car la société AXIOLIS relève une absence de dégâts structurels dans l’immeuble, à l’instar de Monsieur [N]. La société AXIOLIS écrit que les désordres de concentrent sur l’immeuble du n°[Adresse 6]. Le fait que le mur mitoyen entre les deux immeubles soit solidaire n’est pas de nature à impliquer une quelconque responsabilité de l’immeuble du n°[Adresse 1] dans le risque d’effondrement. Le rapport de la société AXIOLIS aboutit aux mêmes conclusions que Monsieur [N]. La responsabilité de la ville de [Localité 4] dans l’évacuation de l’immeuble du n°[Adresse 1] sera nécessairement retenue en totalité, pour toute la période d’impossibilité de l’occuper. Sur les demandes indemnitaires de la SCI DE LA FARE - Sur les pertes locatives La SCI DE LA FARE fait valoir des pertes de loyers pour une période de 4 mois. Cette durée est contestée par la ville de [Localité 4], qui indique que l’arrêté de péril a été abrogé le 21 janvier 2019. Toutefois, la SCI DE LA FARE justifie par la production d’un écrit intitulé “remise des clés” que la société SOLEAM, qui bénéficiait d’une convention de servitude temporaire dans l’immeuble n°[Adresse 1] le temps de procéder aux travaux de démolition et mise en sécurité au n°[Adresse 6], lui a restitué les clés le 13 février 2019. Par ailleurs, la SCI DE LA FARE justifie avoir dû faire réaliser des travaux de remise en état et nettoyage de l’immeuble le 25 février 2019. La SCI DE LA FARE fait valoir le fait qu’elle n’a pas pu remettre les lieux à disposition de ses locataires avant le 19 avril 2019 compte tenu des travaux de remise en état qu’elle a dû entreprendre. Toutefois, la date du 19 avril 2019 correspond au courrier qu’elle a envoyé à la société SOLEAM, dans lequel elle déclare que ces travaux ont été réalisés. La date de fin de travaux de remise en état et de remise en location des biens n’est pas établie. Par ailleurs, la SCI DE LA FARE produit un extrait de compte de location de Monsieur et Madame [Z] dans lequel il convient de constater qu’elle a réclamé les loyers à compter du mois de janvier. Ces derniers n’ont pas été payés et les motifs de cette absence de paiement ne sont pas connus, alors qu’il est rappelé que le péril n’a été levé que le 21 janvier 2019. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire que la période ouvrant droit à indemnisation du préjudice de jouissance est comprise entre le 24 novembre 2018 et le 25 février 2019. Comme justificatif des baux en cours lors de la période de péril, la SCI DE LA FARE produit : - le bail de Monsieur et Madame [X] en date du 25 novembre 2015, pour un montant mensuel de 560 euros, outre 40 euros au titre des charges, soit un total de 600 euros, ayant été indexé et revalorisé à 605,36 euros pour la période du péril suivant extrait de compte produit, - le bail de Monsieur et Madame [Z] du 26 février 2014, pour un montant mensuel de 649 euros, outre 50 euros de charges, soit un total de 699 euros, revalorisé à la somme de 709,39 euros à la période du péril suivant extrait de compte produit, - le bail de Monsieur [T] du 12 mars 2019 avec effet au 1er avril 2019, soit en dehors de la période indemnisable, ce dernier ne pourra être retenu en l’absence de justification de l’occupation de ce bien au moment du péril, - le bail de Madame [B] du 19 mars 2004, pour un montant de 458 euros, revalorisé suivant indexation au montant de 565,27 euros à la période du péril suivant extrait de compte produit. Il n’y a pas lieu d’exclure les demandes de la SCI DE LA FARE à l’égard de la ville de [Localité 4] au sujet des pertes de loyers du logement de Madame [B] car le jugement du pôle de proximité a statué sur cette demande sur le fondement de la faute et non sur le fondement du trouble anormal du voisinage. La ville de [Localité 4] n’oppose aucune argumentation relative à la concentration des moyens et il n’appartient pas au tribunal de le faire à sa place. La SCI DE LA FARE réclame un montant total de 18.560,08 euros au titre de ses pertes de loyer sans aucune explicitation du mode de calcul au delà des loyers ci-dessus rappelés ni aucune pièce. Elle verse aux débats des relevés de réservation Airbnb. Or, cette pièce est totalement inexploitable dans la mesure où elle ne concerne pas que ses biens et où ses annotations manuscrites non explicitées dans ses écritures ne peuvent être tenues pour preuve, nul ne pouvant se créer de preuve à soi même. En l’absence de toute pièce relative aux revenus tirés par la SCI DE LA FARE avant et après le péril par ce procédé de location, la SCI DE LA FARE sera déboutée de toute demande à ce titre. Le préjudice locatif de la SCI DE LA FARE sera alors indemnisé ainsi : - 3 mois x 605,36 euros = 1.816,08 euros, - 3 mois x 709,39 euros = 2.128,17 euros, - 3 mois x 565,27 euros = 1.695,81 euros. Au total, la ville de [Localité 4] sera condamnée à payer à la SCI DE LA FARE au titre des pertes de loyers 5.640,06 euros. - Sur les frais bancaires de report du prêt La SCI DE LA FARE produit l’avenant au contrat de prêt bancaire souscrit aux fins d’acquisition du n°[Adresse 1], signé le 21 décembre 2018, afin d’augmenter de trois mois la durée du prêt compte tenu de l’arrêté de péril. Le tableau d’amortissement du contrat modifié montre que la banque a facturé 3 x 316,68 euros au titre de la suspension des remboursements du capital, soit la somme de 950,04 euros. Cette somme sera allouée à la SCI DE LA FARE. - Sur les frais d’avocat pendant le péril La SCI DE LA FARE produit les factures de son conseil : - du 20 novembre 2018 pour l’audience du 19 novembre 2018, - du 11 janvier 2019 pour l’assistance aux réunions d’expertise du 23 novembre 2018, - du 27 mai 2019 au titre des démarches amiables à l’égard de la ville de [Localité 4]. La somme de 2.280 euros lui sera allouée. - Sur les frais de constat d’huissier Le constat a été établi le 15 novembre 2018 dans le contexte des arrêtés de péril. La somme de 300 euros lui sera allouée. - Sur les frais de l’expertise AXIOLIS Ce rapport a été rendu nécessaire compte tenu du positionnement de la ville de [Localité 4], qui a considéré par erreur que le péril du n°[Adresse 1] pouvait être pris sur la base d’éléments structurels imputables à l’immeuble. La somme de 1.920 euros lui sera allouée. - Sur les frais postaux Le lien de causalité entre le trouble anormal du voisinage et les courriers recommandés dont il est réclamé remboursement n’est pas démontré. La SCI DE LA FARE sera déboutée de cette demande. - Sur le préjudice locatif relatif à Madame [B] La SCI DE LA FARE fait valoir un manque à gagner du fait qu’elle a relogé Madame [B] dans un autre bien qu’elle possède [Adresse 7] et que cette dernière a indiqué par courrier du 17 décembre 2018 qu’elle souhaitait mettre un terme à ce bail dans la mesure où le bien ne lui convenait pas et où elle préférait le bien mis à disposition par la ville de [Localité 4]. Toutefois, dès le 20 novembre 2018, Madame [B] a écrit à la SCI DE LA FARE qu’elle ne souhaitait pas s’établir dans ce bien et souhaiter mettre un terme au bail, le logement ne convenant pas à son handicap. La SCI DE LA FARE ne justifie alors pas de son impossibilité de prendre possession du bien dès le 20 novembre 2018. Elle sera déboutée de cette demande. - Sur le préjudice moral de la SCI DE LA FARE La réalité du préjudice moral de la SCI DE LA FARE ne peut être sérieusement contesté compte tenu de l’évacuation de l’immeuble pendant trois mois. La ville de [Localité 4] sera condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros à ce titre. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. La ville de [Localité 4] succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens. Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE LA FARE la totalité des frais irrépétibles qu'elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il conviendra en conséquence de condamner la ville de [Localité 4] à payer la somme de 2.500 € à la SCI DE LA FARE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, Condamne la ville de [Localité 4] à payer à la SCI DE LA FARE : - 5.640,06 euros au titre des pertes de loyers, - 950,04 euros au titre des frais bancaires, - 2.280 euros au titre des frais d’avocat pendant la période du péril, - 300 euros au titre des frais de constat d’huissier, - 1.920 euros au titre des frais d’expertise AXIOLIS, - 1.500 euros au titre du préjudice moral, Déboute la SCI DE LA FARE du surplus de ses demandes indemnitaires, Condamne la ville de [Localité 4] aux dépens, Condamne la ville de [Localité 4] à payer à la SCI DE LA FARE la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE