Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/03377

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [K] [L] 3 impasse de l’Abbaye 44860 PONT SAINT MARTIN représenté par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [J] [H] 43 rue Henri Barbusse - 3ème étage ; N°97 - 44400 REZE non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 22 février 2024 date des débats : 22 février 2024 délibéré au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/03377 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MSJS COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Doris SIEURIN, CCC à Madame [J] [H] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 7 décembre 2021 à effet au 11 décembre 2021, [K] [L] a donné à bail à [J] [H] un logement lui appartenant sis, 43 rue Henri Barbusse, Bâtiment, 3ème, n°97 - 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 469 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 32 € (dont 7 € de taxe d'ordures ménagères). Par acte d’huissier de justice du 21 février 2023, [K] [L] a fait commandement à [J] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.045,86 € arrêté au 3 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice du 5 juillet 2023, [K] [L] a fait commandement à [J] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.085,90 € arrêté au 1er juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 28 septembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [K] [L] a fait assigner [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ; ·        Ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, ainsi que leurs biens, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        Condamner la locataire au paiement de la somme de 2.085,28 € arrêtée au 22 septembre 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ; ·      Condamner [J] [H] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la locataire avec remise des clés entre les mains du bailleur ou celles de son représentant ; ·        Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; ·        Condamner la locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juillet 2023 ; ·        Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 22 décembre 2023 par les services sociaux du département. Les services n'ont pas pu entrer en contact avec la locataire. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024. A ladite audience, [K] [L], représenté par son Conseil se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.384,56 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 février 2024. Régulièrement assignée à étude, [J] [H] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [J] [H] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d'un bailleur personne physique doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Au jour du commandement de payer, le 5 juillet 2023, le loyer hors charges était de 485,38 € et la somme due de 2.085,90 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (970,76 €). Or, aucun signalement n'a été fait à la CCAPEX. Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 28 septembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 29 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII. Par exploit d’huissier en date du 5 juillet 2023, [K] [L] a fait commandement à [J] [H] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.085,90 € arrêté au 1er juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 septembre 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [J] [H]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de [K] [L] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [J] [H] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.384,56 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 février 2024. En conséquence, [J] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 4.384,56 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 février 2024, échéance de février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Elle sera enfin condamnée à payer à [K] [L], à compter du 17 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 574,76 €. Sur les délais de paiement En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lors de l’audience, [K] [L] a indiqué s’en référer à ses demandes initiales. D'après le relevé de compte locataire, [J] [H] a fait deux virements pour une somme totale de 1.501€ en février 2023, elle n'a plus rien réglé entre mars et juin 2023, puis a repris le paiement du loyer courant de juillet à octobre 2023 inclus, mais n'a rien versé entre novembre 2023 et février 2024. Elle n'a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience. Le diagnostic social et financier transmis indique que la défenderesse ne s'est pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été proposés en novembre et décembre 2023 et qu'elle n'a pas pris contact avec leurs services. Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne pourra être accordé à [J] [H]. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [H], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer des 21 février 2023 et 5 juillet 2023. Elle sera également condamnée à payer à [K] [L] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 décembre 2021 à effet au 11 décembre 2021 entre [K] [L] et [J] [H], concernant le logement sis 43 rue Henri Barbusse, Bâtiment, 3ème, n°97 - 44400 REZE ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 6 septembre 2023 ; CONDAMNE [J] [H] à payer à [K] [L] la somme de 4.384,56 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 février 2024, échéance de février 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; REFUSE tout délai de paiement à [J] [H] ; CONDAMNE [J] [H] à payer à [K] [L], à compter du 17 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 574,76 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [J] [H], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [J] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [J] [H] à payer à [K] [L] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY