Cour d'appel, 03 juillet 2025. 24/09656

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 03 JUILLET 2025 N° 2025/428 Rôle N° RG 24/09656 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNPNH [M] [U] [K] [E] [I] [H] [X] [C] C/ S.A.S.U. ALAMAR Copie exécutoire délivrée le : à : Me Aymeric THAREAU Me Michel LABI Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 16] en date du 30 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01276. APPELANTS Monsieur [M] [U] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-5880 du 16/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 14]), né le [Date naissance 12] 1997 en GAMBIE demeurant [Adresse 1] représenté par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [K] [E] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-6173 du 16/07/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 14]), né le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 17] ( SENEGAL) demeurant [Adresse 10] représenté par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [I] [H], né le [Date naissance 4] 1990 à [Localité 15] ( COTE D'IVOIRE) demeurant [Adresse 11] représenté par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [X] [C] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006576 du 13/08/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 14]), né le [Date naissance 3] 1995 à [Localité 18] ( GUINEE) demeurant [Adresse 13] représenté par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉE S.A.S.U. ALAMAR, dont le siège social est [Adresse 5] représentée par Me Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Séverine MOGILKA, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère M. Laurent DESGOUIS, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025, Signé par Mme Séverine MOGILKA, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE: Suivant acte sous seing privé en date du 20 novembre 2023, la société civile immobilière (SCI) S.A.B. a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée à associé unique (SASU) Alamar des locaux sis [Adresse 7] Marseille, constitués de 52 studios situés du R+1 au R+4 et des combles. Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, la société Alamar a fait assigner MM. [M] [U], [G] [E], [A] [Y] [E], [I] [H] et [X] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d'obtenir leur explusion et leur condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, outre une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 30 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a : - constaté que MM. [M] [U], [G] [E], [A] [Y] [E], [I] [H] et [X] [C] étaient respectivement occupants sans droit ni titre des chambres 408 ([M] [U]), 402 ([G] [E], [A] [Y] [E]), 201 ([I] [H]) et 106 ([X] [C]) situées dans un immeuble sis [Adresse 9], propriété de la société S.A.B. et loué par un bail commercial à la société Alamar ; - ordonné à MM. [M] [U], [G] [E], [A] [Y] [E], [I] [H] et [X] [C] de libérer et vider les lieux situés [Adresse 9] dès la signification de l'ordonnance ; - à défaut, ordonné l'expulsion de MM. [M] [U], [G] [E], [A] [Y] [E], [I] [H] et [X] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre, sans application du sursis prévu à l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution relatif à la période dite de ' trêve hivernale", et sans application du délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;- dit que le sort des meubles leur appartenant sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné MM. [M] [U], [G] [E], [A] [Y] [E], [I] [H] et [X] [C] à payer à la société Alamar à titre provisioimel une indemnité mensuelle d'occupation mensuelle de 200 euros chacun à compter du 05 février 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Alamar ; - condamné MM. [M] [U], [G] [E], [A] [Y] [E], [I] [H] et [X] [C] aux dépens ; - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire. Par déclaration transmise le 25 juillet 2024, MM. [M] [U], [G] [E], [I] [H] et [X] [C] ont interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises. Par conclusions transmises le 13 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, MM. [M] [U], [K] [E], [I] [H] et [X] [C] concluent à l'infirmation de l'ordonnance défére en toutes ses dispositions et demandent à la cour, statuant à nouveau, de : - juger irrecevables les demandes de la société Alamar pour défaut de pouvoir et qualité à agir ; En conséquence, - débouter la société Alamar de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour défaut de pouvoir et qualité à agir ; En tout état de cause, - débouter la société Alamar de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - subsidiairement, juger qu'il n'y avait pas lieu en référé et que le juge des référés ne peut pas être compétent en l'état des contestations sérieuses ; En conséquence, - débouter la société Alamar de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Subsidiairement, - prononcer un sursis à statuer dans l'attente d'une décision pénale définitive dans le cadre de la procédure pénale n°2024/557 et à la suite des plaintes pénales déposées par MM. [H], [U], [C] et [E] ; Reconventionnellement, - juger que M. [U] bénéficie d'un bail verbal pour le logement n°408 situé [Adresse 9] ; - juger que M. [E] bénéficie d'un bail verbal pour le logement n°402 situé [Adresse 9] ; - juger que M. [H] bénéficie d'un bail verbal pour le logement n°201 situé [Adresse 9] ; - juger que M. [C] bénéficie d'un bail verbal pour le logement n°106 situé [Adresse 9] ; Et en conséquence, - condamner la société Alamar, sous astreinte de 50 euros par jour de retard de retard, à formaliser avec M. [U] un contrat de bail écrit conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 pour le logement n°408 situé [Adresse 9] ; - condamner la société Alamar, sous astreinte de 50 euros par jour de retard de retard, à formaliser avec M. [E] un contrat de bail écrit conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 pour le logement n°402 situé [Adresse 9] ; - condamner la société Alamar, sous astreinte de 50 euros par jour de retard de retard, à formaliser avec M. [H] un contrat de bail écrit conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 pour le logement n°201 situé [Adresse 9] ; - condamner la société Alamar, sous astreinte de 50 euros par jour de retard de retard, à formaliser avec M. [C] un contrat de bail écrit conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 pour le logement n°106 situé [Adresse 9] ; Reconventionnellement : - condamner la société Alamar à payer à MM. [H], [U], [C] et [E], chacun, la somme de 5 000 euros à titre de provision pour préjudice de jouissance et 1000 euros à titre de provision pour préjudice moral ; - subsidairement, ordonner des mesures d'expertise judiciaires et désigner tels experts qui plaira avec pour mission de : - se rendre sur les lieux situés [Adresse 9] (logement n°201 pour M. [H] / logement n°408 pour M. [U] / logement n°106 pour M. [C] / logement n°402 pour M. [E] ) ; - décrire les désordres affectant les lieux loués, en déterminer précisément leurs causes et leurs origines, ainsi que les moyens propres à y remédier ; - décrire les désordres affectant les parties communes des lieux loués, en déterminer précisément leurs causes et leurs origines, ainsi que les moyens propres à y remédier ; - dire et juger les travaux préconisés pour rendre décent l'appartement occupé par les appelants ; - en chiffrer le coût ; - préciser si durant la période de la réalisation des travaux, il est nécessaire de reloger les requérants ; À défaut, dire si cet immeuble doit être déclaré insalubre avec obligation pour le propriétaire de reloger définitivement ses locataires ; - évaluer les troubles de jouissances subis par les appelants ; - dire que les experts pourront recueillir l'avis de tout technicien ; - condamner la société Alamar à payer à MM. [H], [U], [C] et [E], chacun, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au sens de l'article 1240 du code civil ; Y ajoutant , - condamner la société Alamar à payer à MM. [H], [U], [C] et [E], chacun, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance dont les frais des expertises judiciaires. Par conclusions transmises le 14 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Alamar sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, le débouté de MM. [U], [E], [H] et [C], outre leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 5 mai 2025. MOTIFS DE LA DECISION : - Sur la fin de non recevoir tiré du défaut de pouvoir et qualité à agir : Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé. L'article 122 du même code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 2278 du code civil dispose que la possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l'affecte ou la menace. La protection possessoire est pareillement accordée au détenteur contre tout autre que celui de qui il tient ses droits. Tandis que le possesseur exerce un droit qui ne l'oblige pas à restituer la chose (propriété exclusive, propriété indivise, nue-propriété...), sont qualifiés de détenteurs ceux dont le droit induit une restitution, qu'il s'agisse d'un droit réel (usufruit, usage, habitation, gage, antichrèse...) ou d'un droit personnel (prêt, bail, dépôt ...). Dès lors, en application du second alinéa de l'article précité, le locataire, titulaire d'un droit personnel sur la chose, peut, tout comme le possesseur, exercer une action possessoire à l'encontre de celui qui trouble sa détention. Ce trouble est de nature à être qualifié de manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile en sorte que ledit locataire est fondé à demander au juge des référés de le faire cesser. La société Alamar justifiant être locataire des locaux sis [Adresse 8] constitués de 52 studios situés du R+1 au R+4 et des combles, elle dispose d'une qualité à agir à l'encontre de MM. [H], [U], [C] et [E], qualifiés par celle-ci d'occupants sans droit ni titre. Dès lors, les demandes présentées par la société Alamar doivent être déclarées recevables et MM. [H], [U], [C] et [E] déboutés de leur fin de non recevoir soulevée pour défaut de pouvoir et qualité à agir. - Sur la demande d'expulsion : Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu'il constate. Si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée. En l'espèce, la société Alamar produit aux débats un constat établi par commissaire de justice, le 5 février 2024, aux termes duquel M. [U] occupe la chambre n°408, M. [E] la chambre n°402, M. [H] la chambre n°201 et M. [C] la chambre n°106, situées dans les locaux loués par la société intimée. Interrogés par le commissaire de justice, MM. [U], [E] et [C] ont indiqué être occupants sans droit ni titre des lieux depuis plusieurs semaines et M. [H] ne pas être en mesure de présenter un contrat de bail. Désormais, les appelants soutiennent être titulaires de baux verbaux et victimes d'un marchand de sommeil. Cependant, ils ne versent aux débats aucun élément de nature à caractériser l'existence d'un contrat de bail. Les dépôts de plainte ne comportent que leurs propres déclarations et ne sont corroborés par aucun élément objectif. Les conventions d'occupation précaire établies avec Soliha font certes état, dans le préamuble, de l'obligation du propriétaire ou de l'exploitant d'assurer le relogement des occupants en cas d'interdiction d'habiter un immeuble et mentionnent le logement occupé par chaque appelant au sein de l'immeuble sis [Adresse 7] [Localité 16] mais elles ne font référence à aucun contrat de location ou quelconque titre justifiant la présence des appelants dans les lieux. Il ne peut être déduit de ces conventions que MM. [H], [U], [C] et [E] sont titulaires d'un contrat de bail portant sur les studios situés dans l'immeuble loué par la société Alamar. Ces conventions établissent uniquement que les services de la mairie ont procédé au relogement d'occupants d'un immeuble soumis à une interdiction d'habiter, sans qualifier l'occupation des personnes relogées au sein de l'immeuble évacué. Quant aux articles de presse, leurs auteurs font état d'un contexte et de suspicions mais ils sont dépourvus de caractère probant sur la situation de MM. [H], [U], [C] et [E] d'autant qu'ils font état de l'arrestation et de l'incarcération du marchand de sommeil plusieurs mois avant le constat de leur présence dans l'immeuble et que le nom du marchand de sommeil cité n'est pas celui du dirigeant de la société Alamar. Enfin, les différents arrêtés de mise en sécurité ne permettent pas de caractériser un contrat de bail entre les appelants et la société intimée. Ils sont afférents à la situation de l'immeuble et non à la qualification de l'occupation des lieux. En l'état, l'existence de contrats de baux conclus entre MM. [H], [U], [C] et [E] avec la société Alamar ne résulte pas des éléments figurant à leur dossier. Les appelants sont ainsi manifestement occupants sans droit ni titre des logements situés [Adresse 6] à [Localité 16], objet du contrat de bail dont est titulaire la société Alamar, et troublent la jouissance de cette dernière qui s'est engagée à réaliser des travaux pour permettre la levée des arrêtés de mise en sécurité, suivant les termes du contrat de bail. Aucune contestation sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite ne peut être retenue. Si MM. [H], [U], [C] et [E] sollicitent un sursis à statuer, cette mesure n'a pas lieu d'être, aucun élément n'étant fourni sur la procédure pénale en cours permettant de retenir son incidence sur l'issue de la présente instance qui, en tout état de cause, il convient de le rappeler, est une instance en référé ayant autorité de la chose jugée au provisoire. L'expulsion est la seule mesure de nature à permettre à la société Alamar de recouvrer ses droits sur l'immeuble et doit donc être prononcée, étant rappelé que la cour doit au jour où le premier juge à statuer et qu'à cette date, MM. [H], [U], [C] et [E] n'étaient pas encore relogés. Le constat de commissaire de justice mentionnant des traces d'effraction sur les portes d'entrée des studios, les délais prévus par les dispositions des articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution doivent être supprimés. Dès lors, l'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a constaté que MM. [H], [U], [C] et [E] sont occupants sans droit ni titre, leur a ordonné de libérer et vider les lieux occupés et à défaut, a ordonné leur explusion. - Sur la demande de provision : Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable , le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu'en son montant, celle-ci n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'indemnité d'occupation qui a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire, a pour objet d'une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation par le titulaire du droit d'occupation des lieux de la disposition de son bien. En l'espèce, MM. [H], [U], [C] et [E] occupants les lieux sans droit ni titre causent un préjudice à la société Alamar qui ne peut jouir des locaux qu'elle loue, ceci depuis le 5 février 2024, date du constat de cette situation par commissaire de justice. Le préjudice subi a été évalué par le premier juge à la somme de 200 euros par mois et par occupant. Une telle appréciation qui correspond au montant non sérieusement contestable du préjudice de la société intimée doit être retenue. Dès lors, l'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné MM. [H], [U], [C] et [E] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle de 200 euros à compter du 5 février 2024. - Sur les demandes reconventionnelles présentées par les appelants : 1 ) Sur la formalisation d'un contrat de bail par écrit : MM. [H], [U], [C] et [E] étant reconnus occupants sans droit ni titre, ils ne peuvent prétendre à la formalisation d'un contrat de bail, ce qui, en tout état de cause, ne relève pas du pouvoir du juge des référés. Dès lors, ils doivent être déboutés de leur demande de ce chef. 2 ) Sur la provision pour préjudices de jouissance et moral : Dépourvus d'un titre d'occupation, MM. [H], [U], [C] et [E] ne peuvent pas justifier d'une obligation de la société Alamar de leur assurer la jouissance paisible des lieux occupés. Ils doivent donc être déboutés de leur demande de provision pour préjudices de jouissance et moral. 3 ) Sur l'expertise : Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. MM. [H], [U], [C] et [E] ne peuvent justifier d'un motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise pour décrire les désordres affectant les lieux occupés dans la mesure où ils ne disposent d'aucun titre d'occupation. Ils doivent donc être déboutés de leur demande de ce chef. 4 ) Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive : Eu égard l'issue de la présente procédure, celle-ci ne rêvet nullement un caractère abusif et les appelants doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts présentée à ce titre. - Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : L'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné MM. [H], [U], [C] et [E] aux dépens. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions précitées en cause d'appel. Succombant à l'instance, MM. [H], [U], [C] et [E] devront supporter la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Déclare recevables les demandes présentées par la société Alamar ; Déboute MM. [H], [U], [C] et [E] de leur fin de non recevoir soulevée pour défaut de pouvoir et qualité à agir ; Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute MM. [H], [U], [C] et [E] de leurs demandes de sursis à statuer, de formalisation d'un contrat de bail, de provision pour préjudice de jouissance et moral, d'expertise et de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne MM. [H], [U], [C] et [E] aux dépens d'appel. La greffière, La présidente,