Tribunal judiciaire, 29 août 2024. 23/03940

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 29 Août 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [B] [R] 7 Rue de L’Hopital 44260 SAVENAY représenté par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [F] [U] Porte 120 Etage 1 18 Rue Foure 44200 NANTES non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 30 mai 2024 date des débats : 30 mai 2024 délibéré au : 29 août 2024 RG N° N° RG 23/03940 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MWA2 COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN CCC à Monsieur [F] [U] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 22 juin 2022 à effet au 28 juin 2022, [B] [R] a donné à bail à [F] [U] un logement lui appartenant sis, 18 rue Foure, 1er étage, porte 120 – 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 350 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 30 €. Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2023, [B] [R] a fait commandement à [F] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.165,66 € arrêté au 30 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [B] [R] a fait assigner [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 23 octobre 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ; ·        Dire en conséquence [F] [U] occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        L'autoriser, en cas d'abandon du logement par le locataire, à effectuer l'inventaire des meubles meublants le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu'il lui plaira aux frais de l'expulsé ; ·        Condamner le locataire au paiement de la somme de 1.557,88 € arrêtée au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ; ·      Condamner [F] [U] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; ·        Condamner le locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2023 ; ·        Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Les services du département ont informé le tribunal le 27 février 2024 qu'ils n'avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu'ainsi, aucun diagnostic social et financier n'a pu être réalisé. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024. A ladite audience, [B] [R] se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1733,10 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 mai 2024. Régulièrement assigné à étude, [F] [U] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Ainsi, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). En l'espèce, le commissaire de justice a procédé à la signification du commandement de payer à la CCAPEX le 12 septembre 2023. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 13 décembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 18 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article IX. Par exploit de commissaire en date du 11 septembre 2023, [B] [R] a fait commandement à [F] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.165,66 € arrêté au 30 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [F] [U]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de [B] [R] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [F] [U] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.733,10 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 14 mai 2024. En conséquence, [F] [U] sera condamné au paiement de cette somme, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Il sera enfin condamné à payer à [B] [R], à compter du 15 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 392,22 €. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [U], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2023. Il sera également condamné à payer à [B] [R] la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 22 juin 2022, à effet au 28 juin 2022, par lequel [B] [R] a donné à bail à [F] [U] un logement lui appartenant sis, 18 rue Foure, 1er étage, porte 120 – 44200 NANTES ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 12 novembre 2023 ; CONDAMNE [F] [U] à payer à [B] [R] la somme de 1.733,10 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [F] [U] à payer à [B] [R], à compter du 15 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 392,22 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [F] [U], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [F] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d'expulsion, et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [F] [U] à payer à [B] [R] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le commandement de payer du 11 septembre 2023 ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY