Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 7]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JANVIER 2025
Minute n° :
N° RG 24/00257 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVMF
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Xavier GIRIEU, Vice Président
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier
DEMANDEUR :
Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [F] [X] (Salarié) muni d'un pouvoir spécial
DÉFENDEURS :
Monsieur [C] , [P] [I], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [R] [I] placé sous suvegarde de justice,de Mme LA M.J.P.M Préposée d'Etablissement du CHRO de [Localité 8] depuis le 9 juin 2023, domiciliée : chez USLD, [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
A l'audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS :
Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2016, l’OPH d’[Localité 7] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais) a donné en location à Monsieur et Madame [I] [C] [P] [J] [R] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 213,72 euros hors charges, payable à terme échu.
Puis, des loyers étant demeurés impayés, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a fait signifier le 24 juillet 2023 à Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 617,53 euros, selon décompte en date du 18 juillet 2023.
La Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, aux fins suivantes :
• Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 5], pour défaut de paiement conformément à l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989 ;
• Condamner Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I], ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter immédiatement et sans délai le logement situé [Adresse 5] et ordonner leur expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;
• Autoriser la [Localité 9] Les Résidences de l'Orléanais, requérante, à faire procéder à leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
• Condamner solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] au paiement d’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation c’est-à-dire 1650,83 euros, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;
• Condamner solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 345,97 euros à compter du mois de février 2024, en application de l’article 1231-1 du Code de Procédure Civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien de l’occupation du logement une fois le bail résilié ;
• Condamner solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;
• Condamner solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] au paiement des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et charges, de l'assignation et de sa notification EXPLOC à la Préfecture, ainsi que les suites de mise à exécution, conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile.
A l’audience, qui s’est tenue le 26 septembre 2024, la [Localité 9] Les Résidences de l'Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [F] [X], employée de la personne morale, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2888,87 euros, hors frais. Le bailleur a fait état d’une reprise de paiements de 200 euros par mois depuis le mois de juin 2024, tout en précisant que la somme, supérieure à la quote-part potentielle en cas d’aide au logement, ne correspondait pas à une reprise intégrale du paiement du loyer. Il a toutefois indiqué, dans l’écrit remis avec ses pièces, être favorable à l’octroi de délais de paiement.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge.
Cités respectivement à étude et à personne, Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] n’ont pas comparu.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que Monsieur [I] ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous présentés. En revanche, une action de prévention des expulsions a pu être menée, dont il résulte notamment que la dette locative se serait formée lors du passage à la retraite de Monsieur [I] et que ce dernier serait seul au domicile, du fait de l’hébergement de son épouse en EHPAD.
La décision a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2024.
Puis, il a été décidé de rouvrir les débats afin de mettre dans les débats le fait que Madame [R] [I] apparaissait comme étant sous sauvegarde de justice, et afin de régularisation de la citation à l’égard de la mandataire judiciaire à la protection des majeurs du CHRO et actualisation de la situation d’impayé à la seconde audience.
A l’audience du 28 novembre 2024, la [Localité 9] Les Résidences de l'Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [F] [X], employée de la personne morale, a comparu et a indiqué ne plus avoir de contact avec Madame [I] et ne pas savoir si celle-ci était sous mesure de protection.
Il lui a été demandé d’actualiser la dette locative en délibéré ce qui a été fait dans le délai imparti.
La question de la recevabilité de la demande principale et de l’octroi de délais de paiement a été mise d’office dans les débats par le juge.
Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] n’ont pas comparu à cette seconde audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.
Il sera constaté, à la suite de la seconde audience, qu’il n’existe pas d’élément sur le devenir de la mesure de sauvegarde de Madame [I], le bailleur ayant indiqué à la seconde audience ne pas avoir reçu d’information sur une décision relative à une éventuelle mesure de protection.
I. SUR LA RÉSILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé à la caisse d'allocations familiales la situation d'impayés de Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] le 10 juillet 2023 (selon l’accusé de réception), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce.
L’action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail et du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 2 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article 4 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2023, pour la somme en principal de 617,53 euros.
Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] avaient jusqu'au 25 septembre 2023 à 24 heures pour procéder à ce règlement, le 24 septembre 2023 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.
Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement de payer, les locataires ont procédé à un règlement de 300 euros. Les causes du commandement n'ont donc pas été éteintes.
Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2023.
L'expulsion de Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] sera ordonnée en conséquence.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] restent redevables des loyers jusqu’au 25 septembre 2023 et, à compter du 26 septembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2023, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.
La partie échue, à la date de la première audience, de cette indemnité d’occupation, est reprise dans le calcul de la dette locative ci-dessous.
La [Localité 9] Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte à la première audience démontrant que Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] restent devoir, après soustraction des frais de contentieux (74,80 euros et 150,42 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de dossier enquête (trois fois 7,62 euros), la somme de 2888,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 24 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse.
Absents à l'audience, Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
Marié, le couple est légalement solidairement tenu à son paiement. Il est à préciser qu’il n’est pas acquis au vu des pièces produites qu’une mesure de protection serait en place pour Madame [I].
Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2888,87 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 24 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 617,53 euros à compter du 24 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 958,50 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle sont déduites celle contenue dans le commandement de payer et les frais de contentieux débités entre les deux actes du commissaire de justice) à compter du 27 février 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.
Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges indexé et tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, la question de l’octroi de délais de paiement a été mise d’office dans les débats par le juge à la seconde audience.
Dans ce cadre, et afin de vérifier si les locataires sont juridiquement en situation de bénéficier des délais de paiement, il a été demandé au bailleur, à la seconde audience, d’actualiser la dette locative en délibéré.
Il convient de préciser que le bailleur a versé aux débats, dans le cadre de la première audience, un plan d’apurement signé le 17 septembre 2024, dans lequel les locataires (signature du plan par un des époux) se sont engagés à verser le montant du loyer, outre une somme de 100 euros pour l’apurement de la dette locative.
La lecture du relevé de compte daté du 28 novembre 2024 fait apparaître que, si des versements d’une partie du loyer ont été réalisés jusqu’au 15 octobre 2024, d’une part le loyer intégral n’est plus réglé depuis juillet 2023, d’autre part aucun versement n’a été effectué au titre de l’échéance d’octobre 2024.
Il en résulte que, en application du nouveau texte issu de la loi du 27 juillet 2023, aucun délai de paiement et aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accordés, faute de reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le coût de notification de l'assignation à la Préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 2 novembre 2016 entre l’OPH d’[Localité 7] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais), d'une part, et Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I], d'autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4][Adresse 6], sont réunies à la date du 26 septembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNONS solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 2888,87 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 24 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 617,53 euros à compter du 24 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 958,50 euros à compter du 27 février 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS solidairement Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] à verser à la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNONS in solidum Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2023, le coût de l’assignation du 27 février 2024 et celui de sa notification à la Préfecture ;
CONDAMNONS in solidum Madame [R] [I] et Monsieur [C], [P] [I] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toutes autres demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.
Le greffier, Le vice-président,
