Cour d'appel, 22 novembre 2024. 22/19609

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2024 (n° , 1 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19609 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXIK Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY - RG n° 20/02448 APPELANTE S.C.I. SAINT-VINCENT-DE-PAUL immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro 533 611 034, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Sylvie LAROSE MARTINS de la SELARL MANGIN LAROSE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE S.C.I. S.C.I. 14 DOCTEUR [O] immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro 832 052 146, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Frédéric SCHNEIDER de la SELEURL CLB Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1851 substituée par Me Sébastien LEGON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1851 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 juin 2024 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 18 octobre 2024 prorogé au 22 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nathalie BRET, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire,et par Madame Marylène BOGAERS, greffière présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Aux termes d'un acte authentique en date du 7 juillet 2017, la SCI Saint Vincent de Paul a promis de vendre à M. [V] [N], avec faculté de substitution, cinq lots dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] à Longjumeau, moyennant le prix de 210.000 euros, et pour une durée expirant le 31 octobre 2017 à seize heures. Par acte intitulé "Protocole d'accord" du 25 octobre 2017, la SCI Saint Vincent de Paul, représentée par son gérant Monsieur [J] [U], et la SCI [Adresse 1], se substituant à Monsieur [N], son gérant, ont convenu « compte tenu de la présence d'amiante dans les parties communes de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (91) et révélée à la SCI [Adresse 1] le 25 octobre 2017, soit postérieurement à la promesse de vente régularisée le 7 juillet 2017 », de ramener le prix de vente des lots 14 à 18, à la somme de 190.000 euros. Par procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale extraordinaire en date du 2 novembre 2017, Monsieur [J] [U], en sa qualité de gérant de la SCI Saint Vincent de Paul a été autorisé à effectuer tous les actes pour la vente de l'ensemble des biens susmentionnés au prix de 190.000 euros net vendeur au lieu du prix de 2 10.000 euros. La vente a été réalisée par acte authentique du 7 décembre 2017. Par acte d'huissier en date du 20 février 2020, la SCI Saint Vincent de Paul a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry la SCI [Adresse 1] aux fins de la voir notamment condamner à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Par jugement en date du 30 septembre 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a débouté la SCI Saint Vincent de Paul de ses demandes, rejeté la demande de la SCI [Adresse 1] en paiement de dommages et intérêts, et condamné la SCI Saint Vincent de Paul à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. La SCI Saint Vincent de Paul a interjeté appel par déclaration du 22 novembre 2022. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 1er décembre 2022, la SCI Saint Vincent de Paul demande à la cour, au visa des articles 1240, 2044, 1195, 1128, 1178 et 1130 et suivants du code civil, d'infirmer le jugement en date du 30 Septembre 2022 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts et l'a condamnée à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et de condamner la SCI [Adresse 1] au paiement de 20.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice et à titre subsidiaire déclarer nul l'acte de vente du 7 décembre 2017 et remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient, ainsi que de la somme de 4.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de ses prétentions, la SCI Saint Vincent de Paul expose que, convoqués par Maître [F] [G], notaire, aux fins de réitération de l'acte de vente définitif le 25 octobre 2017, Monsieur [V] [N], agissant en qualité de gérant de la SCI [Adresse 1] s'étant substituée à ce dernier a catégoriquement refusé de signer l'acte définitif, arguant de la découverte, par ses soins, ce même jour de la présence d'amiante dans les parties communes, et a alors exigé une réduction du prix de 20.000 euros pour poursuivre la vente, ; que Maître [F] [G], ayant alors invité les parties à trouver un accord afin de permettre une signature de l'acte définitif dans les délais prévus à la promesse, Monsieur [U], qui était par ailleurs engagé dans le cadre d'un autre projet immobilier qui devait être régularisé le 10 novembre 2017 suivant, ce que savait d'ailleurs Monsieur [N], s'est alors trouvé contraint d'accepter une réduction de prix, convaincu que cet accord constituait pour lui la seule possibilité de signer l'acte de vente avant le 31 octobre 2017. Elle soutient que le « protocole d'accord » ne remplissait nullement les conditions de validité dès lors qu'elle est la seule à avoir consenti des concessions en acceptant une diminution du prix, la SCI [Adresse 1] s'étant uniquement contentée de mener à son terme une acquisition qu'elle était nécessairement contrainte de réaliser, sauf à devoir à la SCI Saint Vincent de Paul l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 21.000 euros, de sorte que « la Cour réparera cette erreur et jugera, en conséquence, que les conditions posées par l'article 2044 du Code civil ne sont nullement remplies, la SCI [Adresse 1] n'ayant consenti aucune concession », et que le protocole d'accord étant nul, l'acte réitératif qui en a découlé est donc nécessairement nul, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal. Par ailleurs, elle fait valoir que Monsieur [N] a usé de man'uvres déloyales, constitutives d'un dol, pour obtenir une réduction de prix exorbitante, dès lors qu'il était, dès avant la signature de la promesse de vente en possession du pré-état daté et du carnet d'entretien de l'immeuble comme il en est fait état aux articles 'CARNET D'ENTRETIEN DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER' et 'REMISE DES PIÈCES', lesquels comprennent nécessairement le diagnostic amiante ou, à tout le moins, une indication sur la présence d'amiante dans les parties communes, ce qui a d'ailleurs été confirmé par le syndic de l'immeuble dans son courrier en date du 29 mai 2018, lequel ajoutait en outre avoir également transmis le rapport amiante avant la promesse ; qu'à tout le moins, il était informé de la présence d'amiante dès le 16 octobre 2017, date à laquelle il a reçu de nouveau l'état daté du syndic, et a attendu la date prévue pour la signature de l'acte de vente pour évoquer la présence d'amiante, dans le seul but de tirer avantage de la situation. Elle ajoute qu'en tout état de cause, Monsieur [N] est un professionnel de l'immobilier et ne pouvait donc méconnaître les règles applicables en matière de diagnostic amiante. Elle soutient également que Monsieur [N] a profité d'une situation dont il avait connaissance, et du lien de confiance qu'il avait établi avec Monsieur [J] [U] du fait de leur appartenance au même groupe d'entrepreneurs dont les valeurs sont expressément inscrites dans un code de déontologie, pour obtenir cette réduction de prix, sachant que celui-ci n'avait d'autre choix que de procéder à cette vente, étant par ailleurs engagé dans un autre projet immobilier qui devait se concrétiser le 10 novembre suivant, de sorte que la SCI [Adresse 1] a usé de violence pour obtenir une réduction de prix. Par ses dernières conclusions en date du 3 février 2023, la SCI [Adresse 1], au visa de l'article 1103 du code civil, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions, débouter la SCI Saint Vincent de Paul de toutes ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que les parties ont décidé de diminuer le prix d'acquisition du bien immobilier eu égard à la présence d'amiante dans les parties communes, laquelle n'avait pas été révélée avant la promesse de vente, et à la modification substantielle de l'état locatif du bien tel que visé dans la promesse, trois des cinq locataires commerciaux mentionnés à la promesse ayant mis fin à l'occupation des locaux vendus, ce qui diminuait de 50% le montant du revenu locatif annuel. Elle rappelle que la vente au prix de 190.000 € a bien été autorisée à l'unanimité par l'ensemble des associés de la SCI Saint Vincent de Paul, et fait valoir qu'aucune man'uvre dolosive n'est démontrée, pas plus qu'une violence, et qu'invoquer le protocole est inopérant, la vente ayant été réalisé, non pas aux termes de celui-ci, mais de l'acte authentique de vente, exempt de toute contestation. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Le jugement, non critiqué en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive qui avait été formée par la SCI [Adresse 1], sera confirmé de ce chef. - Sur la demande en dommages et intérêts de la SCI Saint Vincent de Paul Aux termes des articles : 1103 du code civil : les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; 1104 du code civil : les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 1130 du code civil : l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ; 1137 du même code : le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. 1140 du code civil : il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable ; 1178 dudit code : un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. 'Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. 1240 du code civil : tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le prix de vente initialement fixé par les parties à la promesse de vente du 7 juillet 2017 à 210.000 euros, a été ramené à 190.000 euros aux termes d'un document intitulé « protocole d'accord » signé le 25 octobre 2017, « compte tenu de la présence d'amiante dans les parties communes de l'immeuble situé à Longjumeau' révélée à la SCI [Adresse 1] le 25 octobre 2017, soit postérieurement à la promesse de vente régularisée 'par le Diagnostic Amiante réalisé dans les parties communes' ». Cet acte, nonobstant sa dénomination de protocole d'accord, s'analyse en réalité en un avenant à la promesse de vente portant sur le prix de vente, et non en une transaction soumise aux conditions de l'article 2044 du code civil, de sorte qu'il importe peu qu'il ne comporte pas de concessions réciproques. Ce moyen sera en conséquence rejeté. Par ailleurs, il incombe à la SCI Saint Vincent de Paul, qui prétend que son consentement a été vicié par dol ou violence, de rapporter la preuve de ces vices du consentement et de leur caractère déterminant de son consentement. Le document susmentionné signé par les parties le 25 octobre 2017 précise que la diminution du prix de vente est justifiée par la découverte par la SCI 14 DOCTEUR [O] de la présence d'amiante dans les parties communes postérieurement à la promesse de vente du 7 juillet 2017, ce que conteste la SCI Saint Vincent de Paul, qui soutient qu'elle en avait été informée préalablement par la transmission par le syndic du pré-état daté comportant un diagnostic d'amiante. Toutefois, il y a lieu de relever que la partie intitulé "diagnostics techniques" de la promesse de vente précise que « le dossier technique de diagnostics techniques a été établi par AXION 'Ce dossier qui est annexé comprend les pièces suivantes : - attestation indiquant les références de certification et l'identité de l'organisme certificateur - attestation sur l'honneur d'impartialité. Pour les Parties privatives : En ce qui concerne le lot 14 Les éléments du dossier sont les suivants: Diagnostic amiante. Diagnostic de performance énergétique. » Dès lors, il n'est pas fait référence à un diagnostic amiante concernant les parties communes. De surcroît, si le pré-état adressé par le syndic daté du 27 juin 2017 et annexé à la promesse fait bien état de la transmission du carnet d'entretien de l'immeuble et d'un diagnostic amiante relatif aux parties communes, cette seule mention est insuffisante à établir la réalité de cette transmission dès lors que la SCI Saint Vincent de Paul à qui incombe la charge de la preuve, ne produit pas les autres documents annexés à la promesse, et notamment le diagnostic amiante qui aurait été transmis avec le pré-état du 27 juin 2017, et qu'il est indiqué dans les courriers échangés avec la MMA, assureur de responsabilité du notaire, que ce dernier a sollicité, sans succès, auprès du syndic, par mails des 26 juin et 5 juillet 2017 ,le diagnostic amiante afférent aux parties communes. Il s'ensuit que la preuve n'est pas rapportée que le diagnostic amiante relatif aux parties communes de l'immeuble a été porté à la connaissance du bénéficiaire préalablement à la signature de la promesse, étant en outre observé qu'à supposer que tel eut été le cas, le fait qu'il ait prétendu n'en avoir été informé que le 25 octobre 2017 ne saurait, à défaut de preuve d'artifices, de fraude, ou de tromperie, constituer à lui seul une man'uvre dolosive, ayant déterminé la SCI Saint Vincent de Paul à contracter à un prix moindre que celui convenu. Par ailleurs, la SCI Saint Vincent de Paul prétend avoir été contrainte de signer le protocole portant diminution du prix de vente afin que l'opération soit conduite à son terme car elle était engagée dans un autre projet immobilier sans condition suspensive d'obtention d'un prêt, ce qu'elle ne démontre aucunement, information dont avait connaissance la SCI [Adresse 1] qui a ainsi tiré avantage de la situation, alors que ces circonstances, à les supposer établies, sont inopérantes à caractériser le vice de violence au sens de l'article 1140 du code civil susvisé, lequel suppose une contrainte inspirant au cocontractant la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable. Dès lors, la SCI Saint Vincent de Paul ne démontre pas que son consentement a été vicié par dol ou violence lors de la conclusion du «protocole d'accord » aux termes duquel les parties ont convenu d'une diminution de prix, de sorte qu'elle ne peut prétendre ni à indemnisation d'un éventuel préjudice ni à l'annulation de cet acte. Par ailleurs, il y a lieu de souligner que la SCI Saint Vincent de Paul a expressément donné son consentement à la vente au prix de 190.000 € lors de la vente conclue le 7 décembre 2017, après que Monsieur [J] [U], gérant de la SCI Saint Vincent de Paul, ait été autorisé par procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire en date du 2 novembre 2017, soit postérieurement au protocole d'accord, à effectuer les actes pour la vente des biens au prix de 190.000 euros net vendeur, précision y étant apportée que ce prix « vient annuler la vente non signée du mercredi 25 novembre (octobre) 2017 au prix convenu de 210.000 euros net vendeur », qu'il est stipulé à l'acte authentique de vente du 7 décembre 2017 au prix susvisé, que « les parties déclarent que les dispositions de ce contrat ont été, en respect des dispositions impératives de l'article 1104 du code civil, négociées de bonne foi' et que le présent contrat reflète l'équilibre voulu par chacune d'elles », et qu'enfin, la SCI Saint Vincent de Paul n'excipe pas de l'existence d'un vice de son consentement dans le cadre de l'acte authentique de vente. En conséquence, le jugement sera confirmé, par ces motifs substitués, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI Saint Vincent de Paul, et sa demande subsidiaire d'annulation de l'acte de vente du 7 décembre 2017 doit être rejetée. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Saint Vincent de Paul, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI [Adresse 1] la somme supplémentaire de 1.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Saint Vincent de Paul. PAR CES MOTIFS, Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evry en date du 30 septembre 2022 ; Y ajoutant, Déboute la SCI Saint Vincent de Paul de sa demande subsidiaire en annulation de la vente en date du 7 décembre 2017 ; Condamne la SCI Saint Vincent de Paul aux dépens d'appel ; Condamne la SCI Saint Vincent de Paul à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,