Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 24/03230

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 2] NAC: 5AA N° RG 24/03230 N° Portalis DBX4-W-B7I-THY7 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 25/ DU : 25 Février 2025 E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 8] C/ [B] [H] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 25 Février 2025 à Mme [B] [H] Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentée par Madame [C] [W], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial ET DÉFENDERESSE Madame [B] [H] demeurant [Adresse 4] comparante en personne RAPPEL DES FAITS Par contrat du 22 décembre 2020, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [B] [H] un logement à usage d'habitation, un garage et un jardin situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 403,15 euros pour le logement, 52,14 euros pour le garage et 22,76 euros pour le jardin et une provision sur charges mensuelle de 11,51 euros. Le 27 décembre 2023, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [B] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 décembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement : - de la somme de 3.515,29 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, outre les échéances impayées ultérieures s’il y a lieu, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2024. A l’audience du 14 janvier 2025, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [C] [W], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.840,99 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de décembre 2024 comprise. Elle a indiqué ne pas s’opposer à des délais de paiement de 160 euros par mois en plus de son loyer résiduel. L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT indique que plusieurs procédures d’expulsion ont déjà été diligentées contre Madame [B] [H] pour des impayés de loyers, mais que de nouveaux baux ont été signés entre les parties, à la suite de régularisation des impayés. Il note que plusieurs plans d’apurement de la dette ont été convenus entre les parties mais que Madame [B] [H] n’a pas respecté ceux-ci. Il indique que Madame [B] [H] a signalé des fissures au niveau du plafond de sa chambre et des problèmes de toiture en octobre 2023, mais qu’un audit a été réalisé en avril 2024 et que l’entreprise n’a préconisé que le changement de trois tuiles, outre de menus travaux d’entretien (démoussage), relevant l’absence de dangers pour les personnes. Il précise que ces travaux ont été réalisés. Il ajoute que Madame [B] [H] a de nouveau signalé un dégât des eaux auprès de sa compagnie d’assurance en septembre 2024, mais que les désordres sont les mêmes, que la toiture n’a pas été mise en cause et que les dégâts de la salle de bain semblent plutôt liés à un problème de condensation liée à la pose de scotch sur les bouches d’évacuation. Il indique que le paiement des loyers résiduels a repris, mais pas les APL, et propose des délais permettant l’étalement de la dette sur 36 mois. Madame [B] [H] comparaît en personne. Elle conteste l’état du logement loué, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant 180 euros par mois au total, loyer courant et règlement de l'arriéré inclus. Madame [B] [H] déclare qu’elle a cessé de payer son loyer en raison de fissures dans son plafond et de moisissures dans le logement, déclarant que le plafond menace de s’écrouler et que de l’eau s’écoule de celui-ci. Elle ajoute qu’elle a arrêté de payer pour que l’EPIC se rende à son domicile et prenne des mesures de réparations, qui n’ont pas été faites. Elle présente des photos de fissures sur son téléphone et indique avoir saisi son assurance pour les dégâts des eaux, mais précise qu’elle n’a pas fait intervenir la mairie pour une enquête sur la salubrité de son logement et n’a pas demandé de constat de commissaire de justice. Elle conteste le rapport d’expertise remis par l’assurance de son bailleur sur l’origine des désordres. S’agissant de sa demande de délais de paiement, elle fait valoir que ses APL sont coupées en raison des irrégularités dans les paiements, liés à sa volonté de faire intervenir son bailleur, qu’elle perçoit le RSA et a à charge sa fille mineure scolarisée en IME, pour laquelle elle perçoit 149 euros d’allocations. L'affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. Par ailleurs, l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR LES CONTESTATIONS SOULEVEES PAR LA DEFENDERESSE Selon l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.” En application de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ” L’article 1728 du code civil, l’article 7 et l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 établissent que le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du locataire, qui peut donner lieu à une résiliation de plein droit en cas d’inexécution du locataire. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". La jurisprudence admet que le locataire soulève une exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers si le bailleur méconnaît son obligation de délivrance au point que les locaux loués sont impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (Civ 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15.923) et en matière d’habitation, sont insalubre ou indécents au point qu’ils sont impropres à l’habitation (Civ. 3e, 28 avril 2009, n° 08-11.749 ; Civ. 3e, 7 décembre 2015, n° 14-22.75). En l’espèce, Madame [B] [H] soulève une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer, en évoquant des désordres dans son logement. Si elle ne présente que des photos des fissures sur son téléphone, il ressort des éléments transmis par le bailleur lui-même que Madame [B] [H] a bien signalé des inquiétudes quant à l’état de la toiture et à la présence de fissures sur les faux-plafonds de son logement en octobre 2023, avant même la délivrance du commandement de payer de décembre 2023. En outre, si le bailleur présente un devis de mai 2024 d’une entreprise mentionnant de menus travaux de réparation sur la toiture et une lettre recommandée de septembre 2024 lui indiquant qu’il n’y a aucun risque pour les personnes ou les biens, ces éléments ne permettent pas suffisamment de se faire une idée de l’ampleur des dégâts et de la pertinence ou non de l’inexécution de ses obligations par Madame [B] [H]. En outre, Madame [B] [H] a de nouveau signalé un dégât des eaux dans son logement le 28 novembre 2024, notamment auprès de son assurance habitation. Si l’EPIC [Localité 8] METROPOLE justifie d’une expertise de sa propre assurance du 18 décembre 2024, qui relève des dégâts anciens liés à une infiltration par la toiture et des problèmes de condensation dans la salle de bain, elle ne justifie pas des conclusions de l’expertise amiable réalisée le 06 janvier 2025, à la demande de l’assurance de Madame [B] [H]. L’examen des pièces ne permet pas d’établir que les dégâts signalés sont bien les mêmes que ceux précédemment relevés en octobre 2023, ni que ces dégâts sont minimes et ne présentent aucun risque pour les personnes. En l’état, il ressort des éléments de la procédure que le logement présente bien des désordres. L’appréciation de l’ampleur des désordres, de leurs conséquences en termes de salubrité et d’habitabilité du logement et des responsabilités de chacune des parties excède les pouvoirs du juge des référés, qui ne peut donc vérifier la légitimité de l’exception d’inexécution soulevée par Madame [B] [H], l’acquisition de la clause résolutoire ou le montant de la créance de l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT. Il convient de constater que les contestations présentées par Madame [B] [H] présentent un caractère suffisamment sérieux pour justifier le rejet des demandes en référé et d’inviter les parties à mieux se pourvoir. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES L'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l'existence d’une contestation sérieuse tant sur l’obligation au paiement que sur l’acquisition de la clause résolutoire ; DISONS n'y avoir lieu à référé ; RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront ; DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS l'EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT aux dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière. La greffière, Le juge,