Cour d'appel, 26 mai 2023. 22/06549

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 26 MAI 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06549 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFR5S Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 février 2022 - Tribunal judiciaire d'EVRY RG n° 21/03527 APPELANTE S.C.I. [Z] immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro 851 614 818, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 8] représentée et assistée de Me Jean-christophe YAECHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0237 INTIMÉE S.C.I. FONTENAY ROBINSON immatriculée au RCS d'Evry sous le numéro 384 765 467 , agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 7] représentée et assistée de Me Jean-luc MATHON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0458 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Claude CRETON, président de chambre Corinne JACQUEMIN, Conseillère Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Un acte sous seing privé intitulé 'compromis de vente' a été signé le 29 juillet 2020 entre Monsieur [N] [L] [E], gérant de la société SCI Fontenay Robinson, aux termes duquel il ' promet(s) de vendre le bien immobilier de SCI FONTENAY ROBINSON' au profit de Monsieur [C] [Z], gérant de la SCI [Z]. Un autre acte sous seing privé intitulé 'contrat de prestation de service' en date du 21 octobre 2020 a été signé entre les mêmes parties. Par courrier avec avis de réception en date du 10 février 2021, la société SCI Fontenay Robinson a, par l'intermédiaire de son conseil, indiqué à la SCI [Z] que le document signé le 29 juillet 2020 était dépourvu de force contractuelle, a pris acte de sa résiliation et a également indiqué que le contrat signé le 21 octobre 2020 était nul. Par acte authentique en date du 28 avril 2021, la société SCI Fontenay Robinson (promettant) a consenti à la SAS COFFIM (bénéficiaire), une promesse unilatérale de vente sur un immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 3], située [Adresse 1] à [Localité 7] (91) et un immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 4], située [Adresse 6] à [Localité 7] pour le prix de 1.565.000 euros. Estimant que les actes de 2020 précités étaient valables et que celui du 29 juillet valait vente , la SCI [Z] a, par exploit d'huissier en date du 05 mai 2021, assigné la société SCI Fontenay Robinson devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater qu'en application des dispositions de l'article 1583 du Code civil, la vente du 29 juillet 2020 est devenue parfaite entre les parties, à cette même date du 29 juillet 2020, par la manifestation des consentements mutuels des vendeur et acquéreur et que le transfert de propriété s'est opéré de plein droit, à son profit ; - condamner la société SCI Fontenay Robinson, venderesse, à réitérer à son profit, acquéreur, dans les trois mois du présent jugement à intervenir, par acte authentique du notaire qu'il appartiendra à l'acquéreur de désigner, la vente du 29 juillet 2020 de l'immeuble sis commune d'[Localité 7], [Adresse 1] et [Adresse 6] cadastré section AH N°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], moyennant le prix principal de 1.200.000 euros, stipulé payable comptant le jour de la réitération authentique ; - juger qu'à défaut d'avoir réitéré ladite vente dans les trois mois du présent jugement, aux charges et conditions de l'acte, le présent jugement tiendra lieu d'acte de vente ; - ordonner dans ce cas sa publication au Service de la Publicité Foncière de [Localité 8] ; - condamner la société SCI Fontenay Robinson au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance dont distraction au profit de Me Yaeche, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par jugement du 18 février 2022 le tribunal judiciaire d'Évry a: - débouté la SCI [Z] de sa demande tendant à la réitération de la vente du 29 juillet 2020 par acte authentique ; - débouté la société SCI Fontenay Robinson de sa demande tendant à voir déclarer nul l'acte du 21 octobre 2020 intitulé « contrat de prestation de service » ; - débouté la société SCI Fontenay Robinson du surplus de ses demandes et l'a condamnée à verser la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Le Tribunal a considéré que l'acte sous seing privé intitulé « Compromis de vente » en date du 29 juillet 2020 sur lequel la SCI [Z] fondait sa demande ne comporte aucune désignation précise du bien immobilier objet de l'acte en relevant la désignation suivante : « d'après les informations sur l'avis d'imposition des taxes foncières, les 2 parcelles font environ 3800 m2 avec un bâtiment en état actuel ». Le tribunal a en effet considéré que « cet élément est insuffisant à déterminer la chose, objet de la vente, au sens de l'article 1583 du Code civil ». La SCI [Z] a interjeté appel des dispositions du jugement l'ayant déboutée de ses demandes. Par conclusions communiquées par voie électronique le 14 octobre 2022, la SCI [Z] demande à la cour d'infirmer les dispositions dudit jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à la réitération de la vente du 29 juillet 2020 par acte authentique, et, statuant à nouveau, au visa notamment les articles 1582, 1583, 1103,1305-1 et 1305-2 du Code civil : - constater qu'en application des dispositions de l'article 1583 du Code civil, la vente du 29 juillet 2020 est devenue parfaite entre les parties à cette même date du 29 juillet 2020, par la manifestation des consentements mutuels des vendeur et acquéreur, et que le transfert de propriété s'est opéré de plein droit, au profit de l'acquéreur la société [Z] SCI ; - condamner la société SCI FONTENAY ROBINSON, venderesse, à réitérer au profit de la société [Z] SCI, acquéreur, dans les trois mois du présent jugement à intervenir, par acte authentique du notaire qu'il appartiendra à l'acquéreur de désigner, la vente du 29 juillet 2020 de l'immeuble sis commune d'[Localité 7], [Adresse 1] et [Adresse 6], cadastré section AH N°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], moyennant le prix principal de 1.200.000,00 euros, stipulé payable comptant le jour de la réitération authentique ; - juger qu'à défaut d'avoir réitéré ladite vente dans les trois mois du présent jugement, aux charges et conditions de l'acte, l'arrêt à intervenir tiendra lieu d'acte de vente à la société [Z] SCI ; - ordonner dans ce cas sa publication au Service de la Publicité Foncière de [Localité 8] ; - condamner la société SCI Fontenay Robinson au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance dont distraction au profit de Me Yaeche, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La société SCI Fontenay Robinson a communiqué ses conclusions par voie électronique le 19 décembre 2022, demande à la cour de débouter la SCI [Z] de toutes ses demandes et de : - confirmer le jugement rendu le 18 février 2022 par le tribunal judiciaire d'Evry en ce qu'il a : o débouté la SCI [Z] de sa demande tendant à la réitération de la vente du 29 juillet 2020 par acte authentique ; o Débouté la SCI [Z] du surplus de ses demandes ; - infirmer le jugement en ce qu'il a : o débouté la SCI FONTENAY ROBINSON de sa demande tendant à la réparation de ses préjudices ; o débouté la SCI FONTENAY ROBINSON du surplus de ses demandes ; - statuant à nouveau : o voir dire nul et de nul effets les actes du 29 juillet 2020 ; o voir condamner la SCI [Z] à payer à la SCI FONTENAY-ROBINSON les sommes de : * 5.216€ par mois à compter du 5 mai 2021 jusqu'à la publication du jugement à intervenir à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, * 40.000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, * 40.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, * 9.500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ; o voir ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de publicité foncière de [Localité 8]. Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure ainsi qu'aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour. SUR QUOI Sur l'existence d'une vente au profit de la SCI [Z] L'article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Le bien tout comme le prix , s'agissant des ventes, doit être, conformément aux dispositions des articles 1583 et 1591 du Code civil, déterminé ou déterminable et, en ce cas, suivant les clauses du contrat et à partir d'éléments indépendants de la volonté de l'une ou de l'autre des parties. Il convient de rechercher la commune intention des parties pour déterminer, dans le cadre d'une promesse, si la simple déclaration d'intention d'acheter suffit à rendre la vente parfaite. La SCI [Z] considère que le tribunal n'a pas procédé à une bonne interprétation de ces articles et soutient que le bien vendu était déterminé, ou à tout le moins déterminable, quant au périmètre de l'accord, puisqu'il est fait référence dans l'acte sous seing privé du 29 juillet 2020, aux taxes foncières des deux lots. L'appelante fait grief au jugement de ne pas avoir évoqué ce point alors que l'article 12 du code de procédure civil faisait obligation au juge de rechercher, conformément aux dispositions de l'article 1163 du Code civil qui s'applique, si l'objet de la vente était déterminable, sans se borner comme il l'a fait à constater que l'objet n'était pas déterminé, pour juger qu'en l'absence de désignation précise de la chose, il ne peut être constaté un accord sur la chose et le prix. Elle soutient que la promesse de vente était suffisamment détaillée sur la désignation du bien sur son prix au vu de la mention : « D'après les informations sur l'avis d'imposition des taxes foncières, les 2 parcelles font environ 3800 m2 avec un bâtiment en état actuel ». La société SCI Fontenay Robinson répond que le document qualifié 'compromis de vente' a été rédigé par un non-professionnel en un français approximatif et totalement imprécis, ne pouvant pas constituer une vente immobilière mais une simple « promesse morale » ; elle ajoute que la SCI [Z] n'ayant cherché qu'à s'insérer comme intermédiaire dans une opération de promotion immobilière inenvisageable pour un non-professionnel. Elle fait valoir que rien ne permet d'identifier le bien immobilier sur lequel cette promesse portait de sorte qu'elle est nulle. L'acte en cause prévoit que 'L'acquéreur versera une somme de 100 000 euros à titre de frais annexes, cette somme sera payée en deux fois par un premier versement de 30 000 euros avant la signature du compromis de vente chez le notaire, Maitre [M] [K], Notaire Associé, [Adresse 2] et un deuxième versement de 70 000 euros avant la signature de l'acte de vente définitif'. Ledit acte indique: - sur la désignation du bien, la mention suivante : 'D'après les informations sur l'avis imposition des taxes foncières, les 2 parcelles font environ 3800 m² avec un bâtiment en état actuel', - sur le prix du bien, la mention suivante : 'La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de 1 200 000 € payable comptant en totalité le jour de la signature de l'acte authentique. L'acquéreur déclare sur l'honneur de toute démarche auprès de son notaire pour valide départ de cette promesse et suivre les procédures d'achat. Nous soussignons, l'acquéreur et le vendeur, accepte cette promesse morale'. Il en résulte que l'acte, lui-même qualifié de 'promesse morale' ne porte aucune désignation concernant le bien, la seule indication de ce que'les 2 parcelles font environ 3800 m² avec un bâtiment en état actuel' est insuffisant à déterminer la chose, objet de la vente, au sens de l'article 1583 du Code civil. Au surplus, la seule référence, totalement imprécise, à un « avis imposition des taxes foncières » et à une contenance approximative ne permet pas d'identifier un bien immobilier. Ainsi, la production par l'appelante de l' avis d'imposition aux taxes foncières 2019 de la SCI Fontenay (pièce de la SCI [Z] n°8) ne permet pas d' identifier l'objet de l'acte litigieux dès lors que cet avis ne mentionne pas la superficie du (ou des) bien(s) sur lequel il porte. Enfin, la SCI [Z] n'est pas fondée à soutenir que la vente était déterminable comme portant sur la totalité des biens immobiliers acquis par la SCI Fontenay Robinson le 26 février 2008 alors que l'acte en cause ne n'y fait aucune . Le jugement déféré est en conséquence confirmé en ce qu'il débouté la SCI [Z] de sa demande à la réitération de la vente du 29 juillet 2020 par acte authentique. La cour relève qu'il n'est pas demandé dans le dispositif des écritures de la SCI Fontenay Robinson l'infirmation du jugement en ce qu'il a été jugé qu'elle devait être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer nul l'acte du 21 octobre 2020 intitulé 'contrat de prestation de service' au motif que cet acte avait été conclu entre la SCI Fontenay Robinson et la SARL [Z] Multiservices, laquelle n'avait pas été assignée à l'instance et n'était donc pas partie. Sur le préjudice de la SCI Fontenay Robinson L'article 1240 du Code civil dispose que 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. Au soutien de son appel incident la SCI Fontenay Robinson soutient que la SCI [Z] qui s'est rendue coupable d'abus de faiblesse et demande le paiement des sommes suivantes: - 5.216 euros par mois à compter du 05 mai 2021 jusqu'à la publication du jugement à intervenir à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, - 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, - 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Aucun élément du dossier et notamment la correspondance du 13 avril 2021 adressée au notaire par la SCI [Z], n'établit que celle-ci s'est livrée à ce que l'appelante incidente qualifie de 'véritable chantage afin 'd'extorquer une commission et non pour acquérir le bien comptant pour le prix de 1.200.000 €', ni à des actes d'abus de faiblesse à l'encontre de Monsieur [E]. Le fait que celui-ci ait été placé sous curatelle le 7 juillet 2021 est insuffisant pour justifier de tels actes . C'est en conséquence à bon droit que le tribunal a rejeté le demandes de dommages et intérêts présentées par la SCI Fontenay Robinson. Sur les dépens et les frais irrépétibles la SCI [Z], qui succombe au litige sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SCI Fontenay Robinson les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense en cause d'appel. L'indemnité pour frais irrépétibles qui lui a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient d'allouer à la SCI Fontenay Robinson la somme complémentaire de 2000 euros. L'appelante supportera en outre des dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe en application de l'article 451, alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 18 février 2022 rendu par le tribunal judiciaire d'Évry; Ajoutant : Condamne la SCI [Z] à payer à la SCI Fontenay Robinson la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne la SCI [Z] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,