Cour de cassation, 16 novembre 1988. 87-19.436

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par LA CAISSE AUTONOME DE RETRAITE DES CHIRURGIENS DENTISTES (CARCD), dont le siège est à Paris (8ème), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 26 novembre 1987 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre, section B), au profit : 1°/ de la SOCIETE EN NOM COLLECTIF GROUPE J.P. MERCY ET COMPAGNIE, SAFRU, dont le siège est à Paris (17ème), ..., 2°/ de la SOCIETE EN NOM COLLECTIF JEAN PIERRE X... ET COMPAGNIE, dont le siège est à Paris (17ème), ..., 3°/ de la SOCIETE FRANCE EDITIONS ET PUBLICATIONS, dont le siège est à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), ..., 4°/ de L'ASSOCIATION INTERPROFESSIONNELLE POUR L'AIDE AU LOGEMENT "AIPAL", dont le siège est à Paris (8ème), ..., défenderesses à la cassation La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt : LA COUR, en l'audience publique du 19 octobre 1988, où étaient présents : M. Francon, président ; M. Cachelot, conseiller référendaire, rapporteur ; MM. Y..., Z..., Didier, Senselme, Cathala, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, conseillers ; Mme Cobert, conseiller référendaire ; M. Sodini, avocat général ; Mlle Bodey, greffier de chambre Sur le rapport de M. Cachelot, conseiller référendaire, les observations de Me Foussard, avocat de la Caisse autonome de retraite des chirurgiens dentistes, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de la société Groupe J.P. X... et compagnie SAFRU et de la société Jean-Pierre X... et cie, de la SCP Lemaître et Monod, avocat de l'Association interprofessionnelle pour l'aide au logement "Aipal", les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux premiers moyens réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 novembre 1987) que l'Association interprofessionnelle pour l'aide au logement (AIPAL), organisme collecteur de la participation des employeurs à l'effort de construction a, aux termes d'une convention du 18 décembre 1969, accepté de financer la construction de deux immeubles comprenant au total 420 logements destinés à la location, en accordant un prêt à la société civile immobilière Massena Choisy ; qu'en contrepartie de ce prêt, la société civile immobilière Massena Choisy s'est engagée à réserver ces logements jusqu'au 1er janvier 2021 aux familles désignées par l'AIPAL parmi le personnel de ses adhérents ; que la société civile immobilière Massena Ivry, substituée à la société civile immobilière Massena Choisy a vendu ces immeubles à la Caisse autonome de retraite des chirurgiens dentistes (CARCD) qui a repris à son compte les obligations de la société civile immobilière Massena Ivry envers l'AIPAL ; que la CARCD, désirant revendre les immeubles, a informé l'AIPAL de son intention de rembourser par anticipation le prêt qu'elle lui avait consenti ainsi que de la volonté de l'acquéreur présenti de ne pas reprendre l'engagement de réservation des 420 logements ; que la CARCD ayant maintenu son refus d'imposer à son acquéreur la reprise de cet engagement malgré l'opposition de l'AIPAL a été assigné par cette dernière afin qu'il lui soit enjoint de faire accepter l'engagement de réservation par son acquéreur dans l'acte de vente à intervenir ; que l'AIPAL a été déboutée par les premiers juges ; que la CARCD a, par acte du 26 juin 1987, vendu les immeubles aux sociétés Groupe Jean Pierre X... et compagnie et Jean-Pierre X... et compagnie (les sociétés X...) sans leur imposer l'engagement de réservation des logements ; Attendu que la CARCD reproche à l'arrêt de l'avoir condamnée in solidum à payer des dommages-intérêts à l'AIPAL, alors, selon le moyen, "1) qu'aucune interdiction d'aliéner n'ayant été imposée à la CARCD l'hypothèse d'une cession des logements avant 2021 entrait nécessairement dans les prévisions des parties ; que cependant ni l'acte de prêt du 18 décembre 1969, ou ses avenants des 28 octobre 1970, 15 décembre 1971, 19 décembre 1972 et 5 juillet 1978, ni l'avenant du 19 mai 1981, pas plus que l'acte de vente du 10 avril 1981 n'ont stipulé qu'en cas de cession, la CARCD serait tenue de faire en sorte que l'acquéreur s'oblige personnellement à réserver des appartements au profit de l'AIPAL ou de ses adhérents ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé par adjonction les actes susvisés ; 2) alors qu'aucun manquement à l'engagement de réservation n'a été constaté avant la vente du 26 juin 1987 ; que de ce point de vue l'arrêt ne peut être regardé comme légalement justifié au regard de l'article 1134 du Code civil ; 3) alors que, il n'a pas été constaté qu'une interdiction de vente résultait de l'acte de prêt du 18 décembre 1969, de ses avenants des 28 octobre 1970, 15 décembre 1971, 19 décembre 1972, 5 juillet 1978 et 19 mai 1981 ou encore de l'acte d'acquisition du 10 avril 1981 ; que de ce point de vue également, l'arrêt ne peut être regardé comme légalement justifié au regard de l'article 1134 du Code civil ; 4) alors que les juges du fond auraient dû rechercher, compte tenu des conclusions signifiées le 2 septembre 1987 si, eu égard aux stipulations de l'acte de vente du 26 juin 1987, la CARCD n'avait pas imposé à son acquéreur de respecter l'obligation de réservation qui pourrait être constatée au profit de l'AIPAL par une décision judiciaire et si, de ce fait, la CARCD n'avait pas satisfait à ses engagements ; que faute d'avoir procédé à cette recherche, la cour d'appel, qui n'a même pas évoqué la teneur de l'acte du 26 juin 1987, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 5) alors que, faudrait-il admettre par impossible que la cour d'appel s'est suffisamment expliquée sur les conclusions dont elle était saisie, force serait alors de constater qu'elle a dénaturé l'acte du 26 juin 1987, (p. 6) dès lors qu'il prévoyait expressément l'obligation pour l'acquéreur de respecter le droit à réservation de l'AIPAL pour le cas où celui-ci serait judiciairement constaté ; 6) alors que, faute d'avoir précisé à quel titre la CARCD pouvait être tenue des manquements commis par l'acquéreur à son obligation de réservation, postérieurement à l'acte du 26 juin 1987, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'après avoir relevé par motifs adoptés, sans dénaturation, que le constructeur puis les acquéreurs des immeubles parmi lesquels la CARCD s'étaient engagés, en considération des avantages financiers importants qui leur étaient consentis, à maintenir à la disposition de l'AIPAL les 420 logements jusqu'au mois de janvier 2021, indépendamment de tout remboursement anticipé du prêt, cette clause apparaissant comme l'une des conditions impulsives et déterminantes de la convention, l'arrêt qui retient que la CARCD avait volontairement mis fin à cet engagement en refusant d'imposer à son acquéreur la reprise de l'obligation de réservation est par ces seuls motifs, légalement justifié de ce chef ; Sur le troisième moyen : Attendu que la CARCD fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué alors, selon le moyen, que "1) la satisfaction liée à l'existence du droit de réservation tenait à ce que l'AIPAL était autorisée à désigner un locataire, parmi les salariés de ses adhérents en cas de vacance d'un appartement ; que l'AIPAL n'éprouvera un préjudice que pour autant que les appartements viendront à se libérer ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater que ce point était d'ores et déjà certain, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil ; 2) alors que, en tout cas, l'étendue du préjudice éprouvé sera à la mesure du nombre d'appartements libérés ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater que ce nombre pouvait d'ores et déjà être déterminé avec certitude, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil ; 3) et alors que, dans leurs conclusions signifiées le 23 octobre 1987 - conclusions que la CARCD peut invoquer en sa qualité d'appelante en garantie -, les sociétés X... soutenaient qu'il était indispensable que l'AIPAL produise, premièrement, le nom de l'entreprise adhérente, deuxièmement, le nom des locataires en place ou proposé par l'AIPAL, troisièmement, les conventions conclues entre l'AIPAL et ses adhérents ; qu'en omettant de répondre à ses conclusions, avant de statuer sur le préjudice, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'après avoir exactement énoncé que la suppression du droit de réservation étant d'ores et déjà acquise, le préjudice de l'AIPAL était actuel et certain, la cour d'appel qui n'avait pas à répondre à de simples arguments a souverainement fixé le montant de ce préjudice après avoir recherché chacun de ses éléments ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le quatrième moyen : Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour rejeter la demande en garantie formée par la CARCD à l'encontre des sociétés X..., l'arrêt retient que la CARCD, venderesse des immeubles et les sociétés X..., acquéreurs ont concouru directement à la perte du droit de réservation et à la survenance du préjudice de l'AIPAL ; Qu'en statuant ainsi tout en relevant que les sociétés X... s'étaient engagées dans l'acte de vente à garantir la CARCD de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit de l'AIPAL, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande en garantie formée par la CARCD à l'encontre des sociétés X..., l'arrêt rendu le 26 novembre 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims ;